<*> Ershov O.G. The application of legal norms governing contractual relations concerning future real estate.
Ершов Олег Геннадьевич
Доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Омской академии МВД России. Кандидат юридических наук. Специалист в области частного права. В настоящее время занимается исследованием проблем правового регулирования отношений в строительстве.
Родился 15 октября 1977 г. в г. Омске.
Автор более 130 научных работ по проблемам правового регулирования отношений в строительстве.
В статье проводится анализ разъяснений высшего судебного органа об особенностях применения норм в регулировании договорных отношений по поводу приобретенной (созданной) в будущем недвижимости. Исследуется возможность применения аналогии закона, сделаны выводы о невозможности формирования предмета при заключении договора.
The author analyzes the opinions of the higher judicial body on the application of norms governing contractual relations concerning real estate which will have been purchased or built in the future. The possible application of the law by analogy is considered, and conclusions are drawn on the impossibility of defining a subject-matter at the time of the conclusion of a contract.
Key words: real estate; construction; contract; subject-matter of contract.
Развитие рынка недвижимости в современных экономических условиях предопределило качественное усложнение отношений и возникающих при этом хозяйственных связей. Нормы позитивного гражданского законодательства не всегда позволяют напрямую обеспечить процесс правоприменения и нуждаются в толковании и разъяснении применительно к той или иной ситуации. Особенно толкование и разъяснение востребовано, если речь идет о разрешении споров, связанных с объектами недвижимости, которые имеют значительную социальную ценность и рыночную стоимость. На это направление справедливо было обращено внимание и со стороны высших судебных органов. В частности, было принято Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».
Важность принятого документа сомнений не вызывает, поскольку удалось, на наш взгляд, провести обобщение судебной практики, дать необходимые рекомендации и разъяснения по применению норм, связанных с заключением договоров по отчуждению недвижимости, право собственности на которую на момент сделки не зарегистрировано за продавцом. Более того, Постановление отражает современные подходы, которые существуют в юридической науке по вопросам квалификации отношений собственности при инвестиционном строительстве. Постановление состоит из одиннадцати пунктов, которые касаются в основном применения п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). В соответствии с данной нормой предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Поскольку иное не установлено положениями § 7 гл. 30 ГК РФ о купле-продаже недвижимости, следует вывод о том, что необходимо применять в регулировании отношений общие положения о купле-продаже (п. 5 ст. 454 ГК РФ), в том числе п. 2 ст. 455 ГК РФ.
Следовательно, основной вывод, который положен в основу судебного Постановления, сводится к следующему. Предметом договора купли-продажи может быть как недвижимость, которая есть у продавца на праве собственности, так и недвижимость, которая будет получена в собственность продавцом через некоторое время после заключения договора купли-продажи. В Постановлении в этой части дается следующее разъяснение. Параграф 7 гл. 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности на которое у продавца на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи). Отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Далее даются разъяснения, каким образом необходимо данное положение применять при оценке предмета договора купли-продажи будущей недвижимости, квалификации инвестиционных отношений при строительстве, в сфере применения норм, исполнении договора купли-продажи будущей недвижимости. Вместе с тем некоторые положения данного судебного акта толкования норм, полагаем, нуждаются в более глубокой проработке, поскольку содержат спорные позиции.
Первое, на что следует обратить внимание, — это ограничение сферы применения п. 2 ст. 455 ГК РФ применительно к отношениям долевого строительства. Разъясняется, что положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Такой подход в решении проблемы квалификации отношений, когда недобросовестные застройщики в обход действующего законодательства применяют вместо договора участия в долевом строительстве договор купли-продажи будущей недвижимости, является не совсем удачным. Закрепление общих и специальных норм, их соотношение должно покоиться на предположении того, что объектом регулирования выступают однородные по своей природе отношения. Например, это можно хорошо увидеть на общих нормах § 1 и специальных нормах § 2 — 8 гл. 30 ГК РФ, которые посвящены одинаковым по своей природе отношениям купли-продажи. Если это принять за основу, следует вывод о том, что отношения долевого строительства и отношения купли-продажи будущей недвижимости являются однородными, что совершенно не верно. Отношения долевого строительства связаны с организацией строительства и привлечением денежных средств дольщиков, отношения купли-продажи — только с передачей объекта недвижимости.
В то же время необходимо учитывать, что в юридической литературе вопрос разграничения отношений, связанных с долевым строительством и куплей-продажей будущей недвижимости, является дискуссионным. Несмотря на то что ранее в практике договоры, оформляющие эти отношения, рассматривались как тождественные, в литературе весьма убедительно доказывается их разная природа [1, 2].
�то, в свою очередь, ставит под сомнение и саму возможность рассмотрения п. 2 ст. 455 ГК РФ как общей нормы по отношению к специальным нормам закона о долевом строительстве. Возможно, здесь больше подходит аналогия закона (ст. 6 ГК РФ), поскольку усматриваются схожие отношения.
Второе, что вызывает сомнения, это изложенный в Постановлении подход относительно предмета договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. Предполагается, что индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). Предмет договора есть то, по поводу чего он заключается, основа договора как юридического факта. Если предмет не определен, считается, что не согласовано существенное условие договора и он не заключен (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Вести речь о том, что предметом договора купли-продажи должен признаваться будущий объект недвижимости, весьма спорно. Ранее, например, в науке гражданского права не случайно нашла поддержку теория, в соответствии с которой предмет гражданско-правового договора должен отражать обязательство, которое возникнет при заключении договора. В свою очередь, объект обязательства применительно к договорам, направленным на передачу вещи или создание и передачу вещи, может быть разделен на две составляющие: материальный и юридический объект. Материальный объект представляет собой вещь, которая должна быть индивидуализирована, а юридический — действия должника, связанные с передачей или созданием и передачей вещи. �та теория зародилась при развитии европейского пандектного права и в дальнейшем была основательно изложена О.С. Иоффе [3].
Применительно к нашей ситуации смысл в том, что материальным объектом должна признаваться недвижимость, юридическим — действия продавца по передаче этой недвижимости после предварительного оформления на нее права собственности. Проблема в том, что материального объекта как такового еще не существует. Если исходить из того, что должна быть определенная степень детализации, предполагающая установление индивидуальных признаков, поскольку здесь речь может идти о индивидуально определенной вещи, добиться такой детализации через описание площади и иных параметров проектной документации практически невозможно. Дело в том, что после возведения объекта строительства должны быть произведены окончательные замеры площадей, которые будут отличаться от заданных первоначально проектной документацией либо в большую, либо в меньшую сторону. Точно заданных параметров добиться нельзя, что обусловлено технологией строительного производства.
Следовательно, это означает, что на момент заключения договора купли-продажи будущего объекта недвижимости нельзя определить все индивидуализирующие его как вещь признаки или определить в предмете договора материальный объект. Отсюда вытекает также спорность утверждения в принятом Постановлении о том, что судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (п. 3 ст. 555 ГК РФ). Получается, что цена должна признаваться существенным условием, и п. 3 ст. 424 ГК РФ, позволяющий при исполнении договора принимать во внимание цену при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, не подлежит применению. �то будет справедливым в отношении недвижимости как индивидуально определенной вещи. Однако, если есть неопределенность в определении материального объекта предмета договора, должны быть сложности и в определении цены. Аналогичной недвижимости не существует. Даже если рассматривать здания, построенные по одному проекту, они все равно будут разные, поскольку строение привязывается к условиям местности и земельному участку. Учитываются грунты, уровень грунтовых вод, что в каждом конкретном случае требует внесения корректировок в проект строительства в части устройства фундамента, проведения дополнительных мероприятий по возможному изменению планировочных решений и т.д. Отсюда и цена будущего строения как объекта недвижимости будет разная, но согласовать ее на момент заключения договора купли-продажи недвижимости сложно, поскольку о строении как вещи можно вести речь, когда строение уже привязано к земельному участку.
Третье — это то, что, пожалуй, может вызвать неудовлетворенность в принятом Постановлении. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
К сожалению, каких-либо рекомендаций, как устанавливать природу договоров, пока не представлено. Вместе с тем вопрос квалификации отношений при строительстве относится к категории достаточно сложных. В юридической литературе предлагается несколько теорий, позволяющих провести разграничение инвестиционных договоров и договоров купли-продажи недвижимости, полученной в будущем. Например, Ю. Романец усматривает отличие этих договоров по критерию направленности интереса сторон. В отличие от купли-продажи, где интерес может быть направлен лишь на передачу недвижимого имущества, в инвестиционном договоре интерес также охватывает процесс строительства [4]. Е.Б. Козлова в качестве критерия разграничения предлагает применять наличие зарегистрированного права собственности на объект недвижимости [5]. П.В. Сокол видит отличие рассматриваемых договоров в предмете [6].
Вместе с тем предложенные теории отражают состояние науки гражданского права по данному вопросу и не являются обязательными для судов, рассматривающих споры, связанные с квалификацией отношений купли-продажи будущей недвижимости и инвестиционных отношений. Полагаем, что закрепление в Постановлении разработанных цивилистической наукой признаков, по которым суды смогли бы устанавливать природу заключаемых хозяйствующими субъектами договоров, сыграло бы положительную роль, поскольку разъяснения высшего судебного органа для нижестоящих судов имеют обязательный характер.
В Постановлении разъясняется, что п. 2 ст. 455 ГК РФ подлежит применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом. Следует учитывать, что процедура образования земельного участка необходима в целях закрепления объекта права. В соответствии с положениями ст. 11.1 Земельного кодекса РФ земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Для образования земельного участка как объекта недвижимости необходимо проведение кадастрового учета, который предполагает получение межевого плана, технического плана, копии документов, подтверждающих принадлежность земельного участка к определенной категории земель, составление акта обследования и др. Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ на поверхности земли. �тому предшествует предварительное согласование границ с заинтересованными собственниками, землепользователями смежных земельных участков. Без соблюдения порядка определения границ необходимо вести речь не о земельном участке, а о земле как компоненте природы.
В связи с этим само допущение того, что существует возможность заключения договора купли-продажи земельного участка, который еще не образован, может не учитывать отношения, которые возникают в связи с образованием земельного участка. «Слабым звеном» здесь выступают «соседские» отношения по согласованию предполагаемых границ. Может получиться так, что стороны заключили договор купли-продажи еще не образованного земельного участка, а в процессе его оформления предполагаемые ранее границы изменились по причине спора с заинтересованными землепользователями смежных участков. В этом случае меняется предмет исполнения обязательства купли-продажи, тогда можно ли вести речь о том, что предмет ранее заключенного договора купли-продажи еще не сформированного земельного участка отражает предмет исполнения обязательства?
Наверное, нет. Можно поставить вопрос о том, какой договор стороны заключили и какой фактически исполняют. Отсюда практически неразрешенной проблемой с точки зрения техники заключения договора купли-продажи несформированного земельного участка станет указание в предмете индивидуализирующих признаков, которые задаются границами. Получается, что стороны заключают договор при отсутствии признаков, индивидуализирующих земельный участок, что весьма сомнительно с точки зрения определения предмета договора как существенного условия. В этом случае нельзя описать будущую вещь и, соответственно, обозначить ее как объект будущего права.
Таким образом, некоторый анализ изложенных в Постановлении Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснений по вопросам разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, позволяет сделать вывод о том, что нуждается в дополнительной проработке вопрос об определении предмета купли-продажи будущей недвижимости, а также о закреплении признаков, позволяющих судам при рассмотрении споров верно квалифицировать сложившиеся отношения при строительстве без искусствен ной замены применения норм о купле-продаже будущей недвижимости.
Список литературы
1. Сокол П.В. Договор участия в долевом строительстве. М.: Ось-89, 2008. С. 18, 19.
2. Фокова Е.А. Договор долевого строительства и договор продажи недвижимости: общие признак и отличия // Правовые вопросы строительства. 2006. N 2. С. 2, 3.
3. Иоффе О.С. Избранные труды: В 4 т. Т. III. Обязательственное право. СПб.: Юридический центр Пресс, 2004. С. 62, 63.
4. Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. N 3. С. 77.
5. Козлова Е.Б. Привлечение финансовых средств физических лиц в жилищное строительство // Юридический мир. 1999. N 1-2. С. 53 — 55.
6. Сокол П.В. Инвестиционный договор в жилищном строительстве. М.: Ось-89, 2004. С. 71.
