Защита прав собственников при эксплуатации нежилой недвижимости

(Халимовский Ю. А.)

("Арбитражные споры", 2011, N 2)

Текст документа

ЗАЩИТА ПРАВ СОБСТВЕННИКОВ ПРИ ЭКСПЛУАТАЦИИ

НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Ю. А. ХАЛИМОВСКИЙ

Халимовский Ю. А., старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании "Качкин и партнеры".

Вопросам приобретения и защиты прав на недвижимое имущество уделяется большое внимание. Но практика показывает, что приобретением объекта и защитой титула риски собственника не исчерпываются. Часто не менее важные проблемы возникают при дальнейшей эксплуатации приобретенного имущества.

Отношения, связанные с эксплуатацией жилой недвижимости, достаточно подробно урегулированы законодательством о жилье. Нежилая недвижимость в основном осталась за пределами прямого правового регулирования. Именно при эксплуатации нежилых помещений и зданий часты "коммунальные" войны.

Цель настоящей статьи - показать, какие юридические риски возникают при приобретении и использовании нежилой недвижимости, какими способами их можно устранить или уменьшить их влияние, какова арбитражная практика по этому вопросу.

Юридические риски при эксплуатации недвижимости

Возможны различные классификации рисков, возникающих при эксплуатации собственной недвижимости. Например, по субъектам-источникам, по сфере отношений. В отличие от рисков, связанных с приобретением и обладанием титулом, перечень субъектов, с которыми могут быть связаны юридические эксплуатационные риски, довольно специфичен и замкнут. Это либо соседи - собственники или иные правообладатели, либо энергоснабжающие организации.

Полагаем, что риски, связанные с эксплуатацией, можно объединить в две основные группы: это риски доступа и риски снабжения.

Риски доступа сопряжены как с обеспечением доступа к объекту, так и с доступом к коммуникациям, точкам подключения, приборам контроля и учета.

Риски доступа исторически обоснованны. Их причина - приватизация, продажа и приобретение в результате инвестирования отдельных нежилых помещений, горизонтальное деление нежилых зданий, изначально для этого, обыкновенно, не приспособленных. Если в пятиэтажном административном здании коридорного типа по три-четыре помещения на каждом этаже поставить на самостоятельный технический и кадастровый учет и продать разным лицам, закономерно возникает вопрос: а кому принадлежат сами коридоры, лестницы, лифты и т. п.? Если здание распродано поэтажно, может ли собственник верхнего этажа ходить по нижним лестницам? Если в паспорт одного нежилого помещения включены все лестницы и помещения с водомерными узлами и электрощитовые, могут ли все остальные иметь туда доступ для подключения и снятия показаний?

Для этой группы рисков характерна повышенная латентность, поскольку очень многое зависит от нерегулируемых правом отношений между собственниками-соседями. Если отношения дружеские, никаких препятствий не возникает. Стоит им испортиться, а может, сменился один из собственников, желающий реализовать полную меру приобретенных им прав, - сразу возникают осложнения. Охрана перестает пускать в офис через холл или коридор, и попадать туда приходится по пожарной лестнице. Неожиданно прекращается подача холодной воды, а на двери к водомерному узлу появляются замки. Так что если неприятности не дают себя знать, спокойно спать рано.

В свою очередь, риски снабжения обусловлены возможностью купить объект (как правило, помещение) без подключений к инженерным сетям и без доступа к коммуникациям. Обычно они выявляются достаточно быстро и связаны с дополнительными затратами по приобретению существующей мощности, по созданию нового подключения, по поиску альтернативных вариантов (например, использование дизель-генератора).

Основная работа по минимизации рисков должна быть произведена, естественно, до или при приобретении объекта.

Следует помнить, что подход, воплощенный в правовом регулировании по отношению к этим двум группам, различен. Риски, связанные с доступом к объектам, обусловлены использованием иного имущества - вспомогательных помещений, территорий общего пользования и т. п. В ряде случаев здесь применимы правила о главной вещи и принадлежности или о сложной вещи (статья 132 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ). Иногда можно установить сервитут (статьи 274, 277 ГК РФ). Кроме того, можно воспользоваться разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ), данными в Постановлении от 23.07.2009 N 64.

Риски снабжения связаны с обеспеченностью коммунальными ресурсами и услугами и, как следствие, с обязательствами энергоснабжающих и сетевых организаций поставлять и передавать энергию или иные ресурсы по присоединенным сетям. Эти обязательства сопряжены с личностью продавца, а не с отчуждаемым имуществом и поэтому, как правило, не переходят автоматически к покупателю. Средства правовой защиты и минимизации рисков снабжения при неправильном составлении договора о приобретении объекта относятся к иной правовой сфере и заслуживают пристального рассмотрения в отдельной статье, а потому здесь рассматриваться не будут.

Ни рисков снабжения, ни рисков доступа полностью и всецело договор устранить не может, уже хотя бы в силу того, что он не обязателен для третьих лиц, посредством имущества которых может осуществляться доступ к приобретенному объекту. Во многих случаях приходится прибегать к юрисдикционной форме защиты.

Распространенные способы защиты прав

Правоприменительная практика показывает, что чаще всего используются такие способы защиты права, как признание права собственности на имущество, необходимое для нормальной эксплуатации собственного объекта, и установление сервитута на такое имущество.

Как правило, требования о признании права собственности на нежилое помещение или вспомогательное (техническое) помещение как на принадлежность к объекту, уже приобретенному истцом, связаны с необходимостью восполнить недостатки договора или иного основания, по которому объект был приобретен.

В силу статьи 135 ГК РФ принадлежность - это вещь, предназначенная для обслуживания главной вещи и связанная с ней общим назначением. По общему правилу принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Однако суды применяют правило о главной вещи и принадлежности не механически, а с учетом правовой природы недвижимости.

Статьи 130, 131 ГК РФ и нормы Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" позволяют утверждать, что объекты недвижимости представляют собой всегда индивидуально-определенные вещи. Отсюда следует, что при приобретении недвижимости к лицу переходит исчерпывающий объем прав собственности, ограниченный описанием приобретаемого объекта, созданным в установленном законом порядке. Этот вывод подтверждается и нормами о договорах по поводу недвижимости.

Статьи 218, 549, 551 ГК РФ предполагают, что по договору купли-продажи покупатель приобретает конкретное имущество, права на которое подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации. Это следствие требования об определенности предмета договора можно считать в данном случае принципом исчерпания прав.

Следует также учесть, что обычно заявитель соответствующего требования является собственником не всего здания, а части нежилых помещений в нем. Это уже служит препятствием для удовлетворения иска: даже если спорная недвижимость является принадлежностью здания, она может не быть принадлежностью отдельных помещений в этом здании (то же относится и к движимым принадлежностям).

Арбитражная практика в целом подтверждает такой подход при рассмотрении исков о признании прав на недвижимое имущество как на принадлежность другого объекта.

Например, собственник нежилого помещения потребовал признать его право на вентиляционную камеру, ссылаясь на то, что его нежилое помещение не может использоваться без венткамеры, а потому венткамера является принадлежностью помещения. Суд указал, что статьи 133, 135 ГК РФ содержат нормы о некоторых специфичных объектах гражданских прав и не предусматривают самостоятельных оснований возникновения права собственности на них. Принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Однако договором, в котором предмет четко определен, предусмотрена передача в собственность истца только основного помещения. Дополнительным основанием для отказа в иске послужило то, что возможность перехода вещи из государственной собственности в собственность коммерческой организации безвозмездно не предусмотрена ни общими нормами гражданского законодательства, ни специальными нормами законодательства о приватизации (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2005 по делу N А56-13117/04).

Аналогичные выводы содержит Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу N А66-7139/2008.

Сходную позицию при рассмотрении подобного спора занял ВАС РФ.

Истец, приобретший часть нежилых помещений в здании, полагал, что подстанция с оборудованием является принадлежностью здания, а потому должна быть передана истцу. Суды установили, что спорное здание распределительной подстанции представляет собой отдельно стоящее строение, учтено в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, в отношении которого зарегистрировано право собственности ответчика на основании сделки купли-продажи. Кроме того, истец по договору купли-продажи приобрел иное самостоятельное недвижимое имущество, определенное как нежилые помещения, находящиеся в другом здании, и стал собственником имущества, указанного в договоре, но не того, о котором заявлен иск (Определение ВАС РФ от 22.09.2010 N ВАС-12659/10).

Как видно, суды полагают, что оговорку в статье 135 ГК РФ ("если иное не предусмотрено договором") применительно к недвижимости следует толковать так, что если договором об отчуждении недвижимости не предусмотрено ссылок на принадлежности, значит, они не перешли приобретателю.

С принципом исчерпания прав суды также увязывают невозможность признания вещей принадлежностью к помещениям в составе здания.

Например, суд отказал в признании права частной собственности собственника нежилых помещений на рампу и пандус, констатировав, что указанные сооружения в случае признания их не имеющими самостоятельного назначения являлись бы необходимыми для обслуживания всех помещений в здании, а не только принадлежащих ответчику помещений (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.02.2009 по делу N А05-5868/2008).

Таким образом, критерии, которыми руководствуются суды при разрешении споров о признании прав на недвижимость или ее часть как на принадлежность, следующие:

- существует ли устойчивая связь между принадлежностью и главной вещью в виде предназначенности первой для обслуживания второй;

- предназначена ли принадлежность только для обслуживания имущества истца или и для обслуживания другого имущества;

- допускает ли основание приобретения прав истца на его объект распространение этих прав и на принадлежность;

- является ли принадлежность объектом зарегистрированного права собственности иных лиц.

Иным способом защиты, который даже более распространен, чем вышеуказанный, являются иски о признании права собственности на движимое имущество как принадлежность недвижимости (например, оборудование).

Критерии, полагаемые судами в основу решений, как правило, те же самые:

- устойчивая связь;

По мнению суда, инженерные сети и оборудование не могут быть использованы отдельно от самого здания и в силу статьи 135 ГК РФ являются принадлежностью главной вещи, то есть здания (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.06.2005 по делу N А13-12010/2004-20).

- предназначение для обслуживания имущества истца;

Например, суд признал право собственности организации на газопровод, поскольку счел его принадлежностью к приобретенному организацией зданию. Суд отметил, что спорный объект предназначен только для газоснабжения здания; между ними имеется та взаимосвязь, которая позволяет рассматривать их как главную вещь и принадлежность (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.07.2009 по делу N А52-5323/2008).

- наличие оснований для приобретения;

Суд установил, что спорные инженерные сети могут обслуживать не только имущество истца, и дополнительно указал, что из договора купли-продажи, на основании которого зарегистрировано право истца на недвижимость, не следует, что покупателю передавались также и инженерные сети, расположенные за границами приобретаемых им сооружений (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.01.2009 по делу N А21-1324/2008).

- является ли принадлежность объектом прав других лиц.

Суд пришел к выводу, что инженерные сети являются собственностью предприятия, приобретшего их в процессе приватизации, а не покупателя отдельных объектов недвижимости на территории предприятия (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.01.2009 по делу N А21-1324/2008).

Менее распространены случаи, когда права на необходимое имущество пытаются установить с использованием конструкции сложной вещи.

Согласно статье 134 ГК РФ сложная вещь - это юридическая фикция, в силу которой, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь. Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Применение данной нормы к нежилым объектам осложняется отрывочным правовым регулированием соответствующих отношений. В подобных случаях следует также учитывать характер недвижимости как индивидуально-определенной вещи, что влечет, в совокупности с требованием об определении предмета договора, применение принципа исчерпания прав. С другой стороны, очень важным становится критерий использования объекта. Разделение сложной вещи, как правило, связано с утратой возможности использовать ее по назначению, независимо от возможности использования отдельных ее составляющих.

Практика применения норм о сложной вещи при защите прав, связанных с эксплуатацией недвижимости, долгое время была довольно противоречивой.

Например, истец требовал устранить оборудование, установленное на крыше здания, и ссылался на то, что крыша является элементом его права собственности как собственника нежилого помещения - самостоятельной вещи в составе здания. Суд отказал в удовлетворении иска, указав, что здание не может рассматриваться как сложная вещь, образованная из разнородных вещей, которые предполагается использовать по общему назначению; возможность распространения на здание правового режима сложной вещи из статьи 134 ГК РФ не следует (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.03.2007 по делу N А56-2279/2006).

Аналогичные выводы сделаны в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 29.04.2005 по делу N А56-14865/04.

В других случаях суды исходили из того, что здание можно рассматривать как сложную вещь.

Ответчик приватизировал здание, за исключением пристройки к нему, где располагалась точка общественного питания. Истец приватизировал помещение пункта общепита. Истец полагал, что одновременно с приватизацией помещения к нему перешло и право на технический этаж, необходимый для вентилирования помещения, ответчик же полагал, что технический этаж, хотя и располагающийся в пристройке, вошел в состав его приватизированного имущества. Суд установил, что технический этаж располагается исключительно над помещением пункта питания (попасть в него можно только из этого помещения) и фактически используется как венткамера, при этом технический этаж (венткамера) имеет строго определенное назначение, без которого основное здание истца не может функционировать как предприятие общественного питания в соответствии с требованиями санитарных норм и правил. На основании статьи 134 ГК РФ суды сделали вывод, что, приобретя в собственность двухэтажное здание, используемое под точку общественного питания, истец в силу закона приобрел и право собственности на технический этаж в этом здании как объект, неразрывно связанный с системой жизнеобеспечения здания. Венткамера не может быть использована самостоятельно от здания, в связи с чем суды правомерно признали право собственности истца на нее (Постановление ФАС Московского округа от 26.02.2008 N КГ-А40/391-08-П).

Такой же подход отражен и в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.04.2005 N 15318/04.

Современное гражданское законодательство позволяет устанавливать сервитуты на недвижимое имущество (статья 277 ГК РФ). В рамках этого способа защиты, как правило, при помощи сервитута собственники пытаются обеспечить себе доступ к своему имуществу (например, проход к собственному помещению через помещения, принадлежащие другим лицам).

При установлении сервитута необходимо доказать ряд обстоятельств, имеющих существенное значение в силу указания закона и природы сервитута (статьи 274, 277 ГК РФ):

- необходимость сервитута;

Вопрос об установлении сервитута может быть поставлен только в том случае, если имеются доказательства необходимости установления сервитута, невозможности использовать принадлежащую истцу недвижимость без установления права ограниченного пользования чужим имуществом (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.11.2007 по делу N А56-807/2007).

Кроме того, необходимо доказать объем предполагаемого использования чужого имущества.

Истец не доказал невозможность использования принадлежащего ему имущества без установления сервитута в отношении объекта недвижимости ответчика, а также необходимость установления сервитута в отношении всего помещения (Определение ВАС РФ от 29.11.2010 N ВАС-15437/10).

- возможность удовлетворения собственных интересов за счет чужого имущества;

Собственник нежилых помещений просил установить сервитут на соседние нежилые помещения для обеспечения доступа на улицу. Суд указал, что требование истца об установлении сервитута в отношении нежилых помещений обусловлено отсутствием у принадлежащего истцу имущества доступа к уличному пространству. Однако обременяемые помещения также не имеют такого доступа, следовательно, право истца по владению и пользованию своим имуществом не может быть обеспечено установлением сервитута на названные помещения (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.03.2009 по делу N А21-1800/2008).

- отсутствие возможности установить сервитут соглашением.

Сервитут устанавливается судом только при недостижении добровольного соглашения, таким образом, обязательно соблюсти досудебный порядок установления сервитута, обратившись к собственнику обременяемой недвижимости с офертой (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.04.2008 по делу N А05-7828/2007).

Нужно отметить, что установление сервитута не может само по себе влечь за собой необходимость совершения каких-либо дополнительных действий ответчиком. Нельзя заставить ответчика проложить коммуникации, убрать перегородку или оборудовать проход. Даже если все обстоятельства установлены, но для реализации сервитута необходимо совершение дополнительных действий, суд откажет в установлении сервитута.

Факт, что доступ в принадлежащее истцу помещение 19-Н возможен только через арендуемые ответчиком помещения 10-Н и 17-Н, установлен судами, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами. Судами установлено, что, поскольку дверной проем заложен кирпичами, установление сервитута на помещения 10-Н и 17-Н не приведет к доступу в помещение 19-Н, а обязать ответчиков демонтировать участок стены по иску об установлении сервитута в рамках настоящего спора суд не вправе (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.06.2006 по делу N А56-9624/04).

Общее имущество в нежилых зданиях

В настоящее время при разрешении аналогичных ситуаций необходимо руководствоваться Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 64). Это Постановление во многом произвело революцию в сложившейся судебной практике, изменив ее в некоторых случаях на прямо противоположную.

Пленум ВАС РФ дал официальное разъяснение, в котором по аналогии распространил нормы об общем имуществе в многоквартирном доме и на нежилые здания.

Отсюда следует, что:

- на принадлежность или составную часть сложной вещи не может быть признано право частной собственности, если соответствующее имущество может быть отнесено к общему имуществу нежилого здания;

- наличие зарегистрированного права частной собственности на объект, относящийся к общему имуществу здания, не устраняет режим общей собственности на общее имущество нежилого здания и не позволяет частному собственнику устранять остальных собственников от использования такого имущества и чинить им препятствия;

- если имущество относится к общему имуществу нежилого здания, то требование об установлении сервитута на это имущество является, по существу, ненадлежащим способом защиты прав.

Все это имеет решающее значение при выборе способа защиты прав для обеспечения надлежащей и полноценной эксплуатации собственного имущества. Избрание ненадлежащего способа защиты прав может повлечь отказ в удовлетворении требований, задержку по времени и, возможно, пропуск срока исковой давности.

Таким образом, первый шаг, который необходимо предпринять, - определение, является ли искомое имущество частью общего имущества в нежилом здании.

Пленум ВАС РФ разъяснил, дублируя положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Права собственника помещения на общее имущество в здании не зависят от наличия или отсутствия у него регистрации прав или иных особых условий.

Например, суд обязал ответчика устранить незаконную перепланировку, вследствие которой истец лишился свободного доступа в свое помещение, несмотря на наличие возможности попасть в помещения истца иным способом. Судом установлено, что проход в помещение N 36 заложен со стороны общего имущества здания, а именно лестничной клетки, вследствие чего отсутствует беспрепятственный доступ общественной организации в указанное помещение, что подтверждается техническим паспортом (Определение ВАС РФ от 07.09.2010 N ВАС-11669/10).

Наличие государственной регистрации частной собственности на имущество, являющееся по существу общим имуществом в здании, не препятствует предъявлению иска о признании права долевой собственности на это имущество. В некоторых случаях суд выносит решение о прекращении государственной регистрации права частной собственности без признания права долевой собственности.

Главный факт предмета доказывания в такой ситуации - наличие общего интереса и необходимости в использовании имущества и его предназначение для удовлетворения общих потребностей.

Так, установив, что водопроводный ввод предназначен для обеспечения водоснабжения не только помещений ответчика, но и близлежащих зданий, суд прекратил зарегистрированное право частной собственности на этот объект и признал недействительной регистрацию права (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.10.2009 по делу N А56-29315/2008 и Определение ВАС РФ по этому делу от 07.04.2010 N ВАС-18164/09).

Теоретически такая возможность основана на том, что право долевой собственности на общее имущество не зависит от его государственной регистрации (пункт 3 Постановления Пленума ВАС РФ N 64). Нельзя не отметить, что такой подход не нашел пока последовательного отражения в правовых позициях ВАС РФ.

Например, Определением от 25.11.2009 N ВАС-14730/09 ВАС РФ оставил в силе акты нижестоящих судов об отказе в удовлетворении иска об оспаривании зарегистрированного права со ссылкой на то же Постановление Пленума ВАС РФ N 64, указав, что действующее законодательство и практика не предусматривают такого способа защиты, как оспаривание зарегистрированного права.

Принцип исчерпания прав тем самым не распространяется на споры по поводу общего имущества. Даже если правоустанавливающие документы не дают повода полагать, что с приобретаемым нежилым помещением передавалось еще какое-либо имущество, право на общее имущество в нежилом здании все равно возникло.

Очевидно, вопрос исчерпания прав и недопустимости оспаривания зарегистрированного права на объект без признания права общей долевой собственности на него связан с вопросами о границах общего имущества. Если довести ситуацию до абсурда, то можно требовать прекращения права частной собственности на ТЭС, поскольку ТЭС предназначена для обслуживания целого массива зданий - жилых и нежилых. Очевидно, что такая граница должна определяться, во-первых, физическими пределами здания, во-вторых, границами земельного участка, если он сформирован под этим зданием, и, наконец, назначением отдельно стоящих строений (подстанций и т. п.), которое можно почерпнуть из проектной, технической документации и правомерного фактического использования.

Следует также обратить внимание на рекомендации самого Пленума ВАС РФ по вопросам выбора надлежащего способа защиты прав.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, они вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. На это требование не распространяется исковая давность (по аналогии с негаторным иском).

Если же собственники не владеют элементом общего имущества, а лицо, чье право зарегистрировано, владеет им, собственники могут предъявить лишь виндикационный иск, а на эти требования распространяется общий срок исковой давности.

Остается неясность, с какого момента исчислять срок исковой давности. Когда собственники помещений должны были узнать о нарушении их права на общее имущество в нежилом здании? Применение нормы статьи 196 ГК РФ о трехлетнем сроке исковой давности в данном случае затруднено. С одной стороны, до принятия Постановления Пленума ВАС РФ N 64 судебная практика была очень противоречива и исходила зачастую из недопустимости применения режима общего имущества в многоквартирных домах по аналогии к общему имуществу нежилых зданий (например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.04.2005 по делу N А56-14865/04). Права на общее имущество в нежилом здании не получали должной защиты и признания, распространенной была ситуация включения коридоров, лестниц и т. п. в состав отдельных частных помещений. С другой стороны, противоречивость судебной практики не позволяет утверждать, что лицо не могло знать о нарушении своих прав. Однозначного ответа в законодательстве не существует, не дает его пока и арбитражная практика. При отсутствии иного однозначного обстоятельства единственным возможным вариантом остается привязка срока исковой давности по виндикационному иску в отношении общего имущества к дате опубликования Постановления Пленума ВАС РФ N 64. Это Постановление было опубликовано в журнале "Вестник ВАС РФ" (N 9, сентябрь, 2009) и размещено на сайте ВАС РФ 4 августа 2009 года. При установлении более ранних дат (например, с момента приватизации или иного приобретения недвижимости, которое могло состояться в начале 1990-х годов) нормы об общем имуществе в нежилых зданиях фактически утратят всякий смысл.

Выбор надлежащего способа защиты

При эксплуатации нежилого помещения для защиты прав и законных интересов, связанных с доступом к объекту, важно правильно квалифицировать сложившуюся ситуацию и выбрать надлежащий способ защиты прав.

В первую очередь необходимо ответить на вопрос, относится ли искомое имущество к общему имуществу нежилого здания, руководствуясь перечнем, приведенным в Жилищном кодексе Российской Федерации и разъяснениях ВАС РФ. Критерии эти неоднозначны, но в самых сложных случаях можно прибегнуть к экспертизе.

Если ответ положительный, то в зависимости от наличия или отсутствия владения необходимо предъявлять либо иск о признании права долевой собственности и устранении препятствий к реализации права, либо иск о признании права и истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Очевидно, что при защите интересов собственника отдельного нежилого здания, находящегося в его собственности целиком, институт права долевой собственности на общее имущество неприменим.

Если искомое имущество не относится к общему имуществу нежилого здания, следует определиться, достаточно ли для защиты своих интересов добиться права на использование имущества (сервитут) или необходимо установить на него свое вещное право. В зависимости от цели выбирается соответствующая исковая форма.

В случае когда искомое имущество связано единым назначением с собственным объектом (так что при разделении ни один из объектов не может использоваться по прежнему назначению) и эта связь не прервана перепрофилированием или изменением назначения объекта, можно прибегнуть к институту сложной вещи и требовать признания права собственности на имущество в составе сложной вещи.

Признание права на вещь как на принадлежность требует доказывания того, что искомое имущество предназначено только для обслуживания собственного здания или нежилого помещения.

В обоих случаях необходимо убедиться, что основания, по которым приобретен собственный объект, не исключают приобретения иных вещей в составе сложной вещи или в качестве принадлежности.

------------------------------------------------------------------

Название документа

Вопрос: Общим собранием членов ТСЖ были установлены дифференцированные тарифы на содержание общего имущества в многоквартирном доме. В результате собственники нежилых помещений вынуждены платить в несколько раз больше, чем собственники жилых помещений. Законно ли это?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлю с

Вопрос: Общим собранием членов ТСЖ были установлены дифференцированные тарифы на содержание общего имущества в многоквартирном доме. В результате собственники нежилых помещений вынуждены платить в несколько раз больше, чем собственники жилых помещений. Законно ли это?

Ответ: Нет, незаконно. Однако по данному вопросу существует и другая позиция.

Обоснование: Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

Доля обязательных расходов определяется долей в праве общей собственности на общее имущество (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) - это некоммерческая организация, объединение собственников помещений для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения его эксплуатации, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание. Объем его полномочий определяется Жилищным кодексом РФ и уставом товарищества (ст. 145 ЖК РФ).

К исключительной компетенции общего собрания относится установление размера обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ (см. ч. 1 ст. 137, ч. 2 ст. 145, ч. 8 ст. 156 ЖК РФ). Он определяется на основе утвержденной сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также оплачивать содержание и ремонт общего имущества - жилого помещения (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

Поскольку других оснований для дифференциации участия в содержании общего имущества Жилищный кодекс РФ не предусматривает, значит, нормы, устанавливаемые ТСЖ, должны быть универсальными для всех собственников, независимо от того, являются ли они физическими или юридическими лицами, а также от того, является ли собственностью жилое или нежилое помещение.

Однако, если решение собрания членов ТСЖ об утверждении различного размера платы не оспорено в суде, собственник обязан платить по установленному тарифу до признания соответствующего решения недействительным (см., например, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 01.04.2008 по делу N А43-4327/2007-28-57, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2008 по делу N А70-2439/27-2008, от 04.12.2008 по делу N А70-2442/27-2008). При этом к решениям общего собрания членов ТСЖ не применяется по аналогии п. 24 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 09.12.1999 N 90/14, согласно которому решение общего собрания участников ООО, принятое с существенными нарушениями закона или иных правовых актов, не имеет юридической силы (в целом или в соответствующей части) независимо от того, было оно оспорено кем-либо из участников общества или нет (см. Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 01.04.2008 по делу N А43-4327/2007-28-57).

Собственники нежилых помещений, чьи права были нарушены решением общего собрания членов ТСЖ, вправе оспорить его в суде как противоречащее требованием закона независимо от того, являются они членами ТСЖ или нет (см. Постановление ФАС Центрального округа от 29.04.2008 по делу N А35-2290/07-С16).

В дальнейшем пострадавшие вправе обратиться в суд с требованием о взыскании с ТСЖ неосновательного обогащения в части суммы платежей, которые несоразмерны доле в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (см., например, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.12.2007 N Ф04-8339/2007(40703-А70-30)).

Следует отметить, что по рассматриваемому вопросу у судов общей юрисдикции существует и другая позиция, в соответствии с которой несогласие собственника с установленными общим собранием членов ТСЖ дифференцированными ставками обязательных платежей и взносов для собственников жилых и нежилых помещений не может стать основанием для признания принятого решения незаконным в судебном порядке (см., например, Определение Московского городского суда от 06.10.2010 по делу N 33-31336).

Р. Ю.Ковчик

Юрист,

Юридическая фирма "РосБизнесЛегис"

Подписано в печать

28.03.2011

------------------------------------------------------------------

Название документа