Е. Киндеева, начальник Управления регистрации прав на недвижимость Московской областной регистрационной палаты.
Согласно общему правилу, установленному в ст. 609 Гражданского кодекса РФ, любой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Поэтому очень важно определить, какой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а какой нет.
Кодекс содержит специальные нормы, согласно которым договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок более года (ст. 651 ГК РФ), а договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды и считается заключенным только с момента такой регистрации (ст. 658 ГК РФ).
Каких-либо специальных правил о государственной регистрации договоров аренды земельных участков ни Гражданский кодекс РФ, ни земельное законодательство не содержат, поэтому такой договор подлежит обязательной государственной регистрации в силу ст. 609 ГК РФ независимо от срока аренды.
Что касается договоров аренды нежилых помещений, то следует заметить, что хотя нежилое помещение является составной частью здания или сооружения, нормы, регулирующие отношения по аренде зданий и сооружений, не применимы к отношениям по аренде нежилых помещений, поскольку на возможность их применения нет прямого указания в Гражданском кодексе РФ. В отношении аренды нежилых помещений отсутствуют какие-либо специальные нормы, поэтому к правоотношениям по аренде нежилых помещений в полном объеме применяются общие правила о договоре аренды. Договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды. Договор найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ) государственной регистрации не подлежит.
Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13) установлено, что регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
Исходя из вышеизложенных требований Закона регистрация договора аренды может быть произведена только после регистрации в регистрирующем органе одного из вещных прав арендодателя на передаваемые в аренду объекты недвижимого имущества: права собственности, права хозяйственного ведения, права оперативного управления.
Независимо от того, что предметом договора аренды могут являться несколько объектов недвижимого имущества, регистрирующий орган осуществляет одно регистрационное действие — регистрацию сделки. В соответствии с п. 77 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, проведение государственной регистрации договора удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах, который проставляется на оригинале договора.
Если для регистрации представлено несколько экземпляров договора, то штамп проставляется на каждом экземпляре, при этом произведенная в штампе запись должна быть идентична. В соответствии с вышеназванными Правилами, по ходатайству арендатора ему может быть выдано свидетельство о государственной регистрации.
Регистрация договора аренды является одновременно и регистрацией обременений прав арендодателя, поскольку записи о регистрации договора аренды вносятся в подраздел Ш Единого государственного реестра прав, который в соответствии с требованиями ст. 12 Закона о государственной регистрации предназначен именно для внесения записей об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество. При этом, если предметом договора аренды является несколько объектов недвижимого имущества, запись о регистрации договора аренды вносится в раздел реестра по каждому объекту.
В случае, если арендодатель, являющийся собственником целого здания и зарегистрировавший свое право на здание, сдает в аренду одно или несколько помещений в этом здании, то какой-либо отдельной регистрации права арендодателя на конкретные помещения, а следовательно, и открытия для них новых разделов реестра, не требуется, а запись о регистрации договора аренды помещения вносится в подраздел Ш раздела, открытого для здания, в котором расположены помещения, являющиеся предметом аренды, и обременяет право арендодателя на здание в целом.
В соответствии со ст. 26 Закона о государственной регистрации с заявлением о государственной регистрации может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Однако эта норма на практике, как правило, не применяется, и за регистрацией договора в регистрирующий орган обращаются обе стороны. Это вызвано не только необходимостью регистрации права арендодателя, как говорилось выше, но и тем, что в соответствии со ст. 13 Закона регистрирующий орган обязан, прежде чем внести запись в Единый государственный реестр прав, провести правовую экспертизу документов и проверку законности сделки аренды.
Проверка законности сделки предусматривает также проверку полномочий лиц, подписавших договор, соблюдения порядка принятия решений о совершении крупной сделки, например, при передаче в аренду с выкупом имущества акционерного общества, наличия необходимых согласий на передачу объектов в аренду, например, согласия Комитета по управлению имуществом при передаче в аренду имущества государственных и муниципальных предприятий.
Арендатор, который обратился за регистрацией договора, может не располагать указанными документами и вынужден будет запрашивать их у арендодателя, что, как правило, приводит к затягиванию процедуры регистрации. Кроме того, каждая сторона заинтересована сама обратиться в регистрирующий орган и получить свой экземпляр зарегистрированного договора аренды.
Представляется целесообразным в договоре аренды установить, какая из сторон обращается за регистрацией договора и представляет все экземпляры договора аренды и другие необходимые документы в регистрирующий орган, а также предусмотреть обязанность другой стороны обеспечить передачу ей для этого необходимых документов.
Представляемые на регистрацию экземпляры договора аренды должны быть сброшюрованы и подписаны сторонами со всеми приложениями и дополнениями.
Договор должен соответствовать требованиям, предъявляемым Гражданским кодексом к договорам аренды. В договоре должны быть четко определены перечисленные ниже условия.
Стороны договора: фамилия, имя, отчество физических лиц, организационно — правовая форма и полное наименование юридических лиц.
Допускается заключение трехсторонних договоров аренды, где арендодателем является титульный собственник, на стороне которого договор подписывает балансодержатель, обладающий имуществом, сдаваемым в аренду на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Предмет договора: предприятие как имущественный комплекс; здание, сооружение, садовый дом, гараж; жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры — только для арендаторов — юридических лиц; часть здания, нежилое помещение, часть помещения; земельный участок, часть земельного участка, иные обособленные природные объекты, которые не теряют своих природных свойств в процессе использования.
Самовольные постройки не могут быть предметом договора аренды, поскольку в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, и, следовательно, не может ею распоряжаться.
Местоположение объекта недвижимого имущества: адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта, назначение, площадь, в том числе жилая, этажность, назначение земельного участка, категория земель, кадастровый номер земельного участка и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.
Сторонам не следует произвольно определять назначение объекта недвижимого имущества и осуществлять нумерацию нежилых помещений. Эти данные должны быть взяты из документов технического учета (технического паспорта БТИ, плана земельного участка). Нумерация нежилых помещений и комнат должна быть указана в соответствии с поэтажным планом, изготовленным организацией, осуществляющей технический учет объекта.
Размер арендной платы — для договора аренды зданий или сооружений является обязательным условием договора (ст. 654 ГК РФ).
Срок аренды.
Условия и порядок передачи имущества в аренду и возврата имущества.
Условия и сроки выкупа, цена имущества (при наличии условий о выкупе арендованного имущества).
Пункты 2 и 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации содержат дополнительные требования к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию.
К договору аренды в обязательном порядке должны быть приложены документы технического учета, описывающие предмет аренды. Если предметом аренды является здание или сооружение, то технический паспорт на них, как правило, уже имеется в регистрирующем органе, поскольку, как уже говорилось выше, регистрации договора аренды должна предшествовать регистрация права арендодателя. Технический паспорт представляется дополнительно только в том случае, если объект недвижимости претерпел какие-либо изменения, например, произведена перепланировка, которая повлекла за собой изменение площади объекта.
При передаче в аренду части объекта недвижимого имущества представляются поэтажные планы здания, сооружения, изготовленные организацией технического учета, с определением части дома, части здания, нежилого помещения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.
При передаче в аренду предприятия как имущественного комплекса, помимо регистрации прав арендодателя на объекты недвижимого имущества, входящие в состав имущественного комплекса, необходима государственная регистрация права арендодателя на предприятие как имущественный комплекс.
К договору аренды в этом случае должны быть приложены перечни и описание зданий, сооружений, земельных участков, оборудования и других основных средств, запасов сырья, топлива, материалов и иных оборотных средств, прав пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружением и оборудованием, иных имущественных прав арендодателя, связанных с предприятием, прав на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и других исключительных прав, перечни уступленных прав требования и переведенных долгов.
По общему правилу, установленному ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Для договоров аренды недвижимости Закон не устанавливает каких-либо изъятий из общего правила. Следовательно, договор аренды недвижимости считается заключенным с момента его регистрации.
Это же правило применяется при определении момента заключения дополнительного соглашения к договору аренды, поскольку последнее является неотъемлемой частью самого договора. Исходя из вышесказанного любое соглашение об изменении или расторжении договора аренды подлежит государственной регистрации.
Необходимость регистрации изменений и дополнений к договору аренды обусловлена также и тем, что государственная регистрация договора аренды является одновременно и регистрацией ограничения (обременения) права арендодателя. Поэтому, если стороны заключили дополнительное соглашение, например, о расторжении или о продлении срока действия договора аренды и не зарегистрировали данное изменение в Едином государственном реестре прав, то в первом случае, несмотря на то, что арендные отношения фактически прекратились, в реестре будет содержаться информация о наличии обременения права арендодателя, что ущемляет права последнего, а во втором случае, несмотря на то, что фактически арендные отношения продолжаются, такой информации не будет содержаться в реестре, что, в свою очередь, ущемляет права арендатора.
Запись о прекращении аренды вносится в Единый государственный реестр прав по заявлению любой из сторон договора аренды на основании документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды.
