ВИНДИКАЦИОННЫЙ ИСК ЛИЦА, ЧЬЕ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗАКОННЫХ ОСНОВАНИЯХ ПЕРЕШЛО К ДРУГОМУ, УДОВЛЕТВОРЕНИЮ НЕ ПОДЛЕЖИТ
В. В. ЧУБАРОВ
В. В. Чубаров, ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации, кандидат юридических наук.
Дело N А40-24503/00-39-235, А40-35193/00-119-21 Арбитражного суда г. Москвы
1. Между товариществом с ограниченной ответственностью «Торговая фирма «Марина» (в дальнейшем — ТОО «Марина»)<*> и ООО «Контур-М» 6 января 1997 г. был заключен договор продажи двух нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Хабаровская, д. 15, стр. 1 и 2, общей площадью 4703 кв. м. Цена объектов недвижимости была определена в размере 8341770899 неденоминированных руб. (в настоящее время — 8341771 руб.). Помимо первого платежа в размере 1616422735 неденоминированных руб. (в настоящее время — 1616423 руб.), внесенного на момент заключения договора, оставшуюся часть покупатель ООО «Контур-М» обязался внести до 31 декабря 1999 г. (п. 3 договора). Что же касается перехода права собственности, то по соглашению сторон он должен был состояться до передачи всех денег продавцу — в момент государственной регистрации перехода права (п. 4 договора). К этому моменту и сама недвижимость должна была перейти к покупателю. ——————————— <*> В дальнейшем в соответствии с требованиями гражданского законодательства в учредительные документы ТОО «Марина» были внесены изменения, и оно преобразовалось в ООО.
3 июня 1997 г. Комитет по управлению государственным и муниципальным имуществом г. Москвы (Москомимущество) зарегистрировал переход права собственности на недвижимость к ООО «Контур-М» и выдал ему Свидетельства о внесении в Реестр собственности на территории г. Москвы за N 0009676 и 0009677. По истечении более чем одного года ООО «Контур-М», будучи собственником помещений, внесло их в уставный капитал ООО «Крауф Маркет», что в соответствии со ст. ст. 48, 209, 213 ГК РФ и п. 17 Постановления N 6/8 Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», означало передачу их в собственность нового юридического лица — ООО «Крауф Маркет». 19 августа 1998 г. право собственности ООО «Крауф Маркет» на нежилые помещения было зарегистрировано с выдачей Москомимуществом Свидетельств о внесении в Реестр собственности на территории г. Москвы за N 011805 и 011806. 7 сентября 2000 г. первоначальный собственник недвижимости ТОО «Марина» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Контур-М» о расторжении договора продажи недвижимости в связи с существенным нарушением ООО «Контур-М» его условий. В качестве основания для расторжения договора был назван тот факт, что покупатель не заплатил до 31 декабря 1999 г., как это требовалось по договору, большую часть суммы — 6725348 руб. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 7 сентября 2000 г. иск ТОО «Марина» был удовлетворен. 27 ноября 2000 г. ТОО «Марина» предъявило к ООО «Контур-М», ООО «Крауф Маркет», Московскому комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация), Департаменту государственного и муниципального имущества г. Москвы и Московской регистрационной палате иск о признании за ним права собственности на спорные помещения, истребовании их из чужого незаконного владения и признании недействительными Свидетельств о внесении в Реестр собственности на территории г. Москвы, выданных 19 августа 1998 г. ООО «Крауф Маркет». Решением Арбитражного суда г. Москвы от 27 ноября 2000 г. в иске ТОО «Марина» было отказано. Постановлением апелляционной инстанции указанного суда решение отменено и иск удовлетворен. Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 апреля 2001 г. постановление апелляционной инстанции оставлено в силе. Анализ данного дела показывает, что арбитражные суды по-прежнему испытывают значительные трудности в применении норм гражданского права о праве собственности и государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, неточно определяют существо, предмет и пределы доказывания по искам, вытекающим из права собственности, а также сталкиваются с иными трудностями. 2. Итак, ТОО «Марина», задавшись целью вернуть ранее принадлежавшую ему недвижимость, предъявило к ООО «Контур-М» иск о расторжении договора продажи недвижимости от 6 января 1997 г. В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК при существенном нарушении договора одной из сторон другая сторона вправе расторгнуть его в судебном порядке. При этом невыплата покупателем большей части стоимости недвижимости к обусловленному в договоре сроку (по существу полная неоплата) вполне может рассматриваться в качестве существенного нарушения условий договора. Продавец (в данном случае — ТОО «Марина») в значительной степени лишается того, на что рассчитывал при заключении договора (ч. 2 п. 2 ст. 450 ГК). Следовательно, решение Арбитражного суда г. Москвы от 7 сентября 2000 г. о расторжении договора законно и обоснованно. Но поскольку в период действия договора недвижимость на законных основаниях сначала перешла в собственность покупателя, а затем и третьего лица — ООО «Крауф Маркет», решение суда о расторжении договора между ТОО «Марина» и ООО «Контур-М» повлиять на право собственности ООО «Крауф Маркет» не могло. На это обстоятельство справедливо было обращено внимание в решении Арбитражного суда г. Москвы от 28 ноября 2000 г. по второму делу — об истребовании ТОО «Марина» спорных нежилых помещений у ООО «Крауф Маркет». В подобной ситуации продавец вправе на основании п. 5 ст. 453 ГК потребовать от покупателя возмещения убытков, вызванных расторжением договора, но не самой вещи, перешедшей в собственность другого лица. Тем непонятней попытка апелляционной инстанции, отменившей решение суда от 28 ноября 2000 г., обосновать право ТОО «Марина» истребовать спорную недвижимость у третьего лица ссылками на п. 15 Постановления N 8 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Напомним, что в силу п. 4 ст. 453 ГК стороны не вправе требовать исполненного до расторжения договора по обязательству, если иное не предусмотрено в законе или договоре. Если же, говорится в п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г., такая возможность в законе или договоре предусмотрена, то государственная регистрация перехода права собственности к покупателю не препятствует расторжению договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК. В этом случае продавец вправе потребовать возвращения и самой недвижимости, и возмещения покупателем убытков, причиненных расторжением и ненадлежащим исполнением договора. Естественно, что данные правомочия продавец может реализовать лишь в рамках обязательственных отношений с покупателем. Если же в период действия договора недвижимость на законных основаниях перейдет в собственность другого лица, никаких прав по ее возврату из самого факта расторжения договора не возникает. Надуманность аргументов апелляционной инстанции в данном случае усугубляется тем, что ни в законе, ни в самом договоре от 6 января 1997 г. возможность возврата исполненного по договору на случай его расторжения предусмотрена не была. Не случайно ТОО «Марина», обращаясь в суд с иском к ООО «Контур-М» о расторжении договора, вопрос о возврате недвижимости даже не ставило. Соответственно в решении суда от 7 сентября 2000 г. указание о ее возврате ТОО «Марина» отсутствовало. 3. После получения решения суда о расторжении договора ТОО «Марина» обращается в суд с иском к ООО «Контур-М», ООО «Крауф Маркет», Москомрегистрации, Московской регистрационной палате, Департаменту государственного и муниципального имущества г. Москвы о признании за ним права собственности на спорные нежилые помещения, изъятии их из незаконного владения ООО «Крауф Маркет» и признании недействительными Свидетельств о внесении в Реестр собственности на территории г. Москвы от 19 августа 1998 г. N 011805 и 011806, выданных ООО «Крауф Маркет». Нетрудно заметить, что данное исковое заявление включало в себя три самостоятельных требования: а) иск о признании права собственности; б) иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск); в) иск об отмене (признании недействительной) государственной регистрации права собственности на недвижимость. В соответствии с ч. 1 ст. 105 АПК РФ <*> истец вправе соединить в одном исковом заявлении несколько связанных между собой требований. Поскольку в данном конкретном деле требования ТОО «Марина» действительно были связаны между собой, суд не счел необходимым выделять какое-либо из них в самостоятельное производство (ч. 3 ст. 105 АПК). Важно, однако, было определить процессуальное положение каждого из участвующих в деле лиц. Так, ООО «Контур-М» ни при каких обстоятельствах не могло выступать ответчиком по виндикационному иску, поскольку не владело недвижимостью. ——————————— <*> Здесь и далее имеется в виду АПК РФ 1995 г.
Чтобы дать правильную оценку процессуальной роли каждого из участвующих в деле лиц, требуется определить содержание заявленных требований. Правовым основанием для предъявления иска о признании права собственности служит ст. 12 ГК. В числе прочих способов защиты гражданских прав в ней упоминается «признание права». Этот вещно-правовой иск может быть предъявлен любым лицом, имеющим доказательства своего права собственности на индивидуально-определенную вещь, к любому, кто, по его мнению, нарушает или может нарушить его право. Содержание виндикационного иска раскрывается в ст. 301 ГК: это иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику об истребовании индивидуально-определенной вещи. Что же касается иска о признании недействительной (отмене) государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, то надлежащим ответчиком по нему является учреждение, осуществившее государственную регистрацию (ст. 13 ГК). До введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <*> органом, который в соответствии со ст. 131 ГК, ст. 8 Федерального закона о введении в действие части первой ГК, постановлением правительства г. Москвы от 15 марта 1993 г. N 868 «О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в г. Москве» (с изм. и доп.) осуществлял государственную регистрацию вещных прав на здания и сооружения на территории г. Москвы, признавалось Москомимущество. ——————————— <*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594.
Статьей 6 Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» такая регистрация признана государственной, т. е. проводившейся от лица Российской Федерации, и юридически действительной. Поскольку после вступления Закона в силу государственная регистрация осуществляется учреждениями юстиции (в данном случае — Москомрегистрацией), ответчиками по иску о признании ее недействительной (отмене) следует признать оба учреждения — Москомимущество и Москомрегистрацию. Важно иметь в виду, что оспариваемым актом ненормативного характера является сама запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) (ст. 2 Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), а не Свидетельство о праве, как это нередко указывается на практике, в том числе в данном деле. В соответствии со ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» датой регистрации является день внесения записи в ЕГРП, а свидетельство лишь подтверждает факт регистрации (ст. 14 Закона). Кроме того, как ненормативный акт органа государственной власти (ст. 13 ГК) государственная регистрация неразрывно связана с самим вещным правом. Потому соединение в одно производство исковых требований, затрагивающих право на недвижимость, и требований о признании государственной регистрации недействительной не только возможно, но и целесообразно. С учетом сказанного надлежащими ответчиками по иску о признании права собственности на спорные помещения могли быть признаны ООО «Контур-М» и ООО «Крауф Маркет»; по виндикационному иску — ООО «Крауф Маркет», а по иску о признании государственной регистрации недействительной — Москомрегистрация и Департамент государственного и муниципального имущества г. Москвы как правопреемник Москомимущества. Что же касается Московской регистрационной палаты, зарегистрировавшей изменения, внесенные в учредительные документы ООО «Крауф Маркет», то достаточных оснований для признания ее надлежащим ответчиком по любому из заявленных требований не было. В материальном отношении по существу спора ни с кем из ответчиков она не состояла. 4. Поскольку окончательное решение по данному делу было вынесено апелляционной инстанцией Арбитражного суда г. Москвы, удовлетворившей иск и отменившей решение суда первой инстанции, имеет смысл проанализировать аргументы, положенные в основу этого судебного акта. Как уже отмечалось, в качестве основания для признания права собственности ТОО «Марина» на спорные помещения были использованы ст. 450 ГК и п. 15 Постановления N 8 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. Однако на момент внесения недвижимости в уставный капитал ООО «Крауф Маркет» ООО «Контур-М» было ее собственником и в силу ст. 209 ГК вполне могло распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Иных надлежащих доказательств своего права собственности на спорные помещения истец — ТОО «Марина» так и не представил. Поэтому суд первой инстанции в решении от 27 ноября 2000 г. в удовлетворении иска отказал правомерно. 5. В ходе рассмотрения виндикационного иска, как одного из требований по настоящему делу, ООО «Крауф Маркет» заявило, что оно является добросовестным приобретателем спорной недвижимости. Об этом же говорилось в отзыве на исковое заявление Москомрегистрации. Следовательно, с учетом требований ст. 302 ГК, п. п. 22 и 24 Постановления N 8 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. каждой из сторон надлежало доказать тот набор фактов, который составляет бремя доказывания по виндикационному иску к добросовестному приобретателю. ТОО «Марина» первоначально было собственником спорных помещений, что подтверждается договором купли-продажи от 20 ноября 1992 г., заключенным с Москомимуществом, и Свидетельствами о внесении в Реестр собственности на территории г. Москвы от 27 марта 1996 г. N А00017700 и А-0017401. В дальнейшем, чтобы вернуть их обратно, собственник должен доказать, что помещения были у него либо похищены, либо утеряны, либо выбыли из владения иным способом помимо его воли. В реальной действительности произошло иное. ТОО «Марина» продало помещения покупателю ООО «Контур-М» по собственной воле. В постановлении от 1 сентября 1998 г. по делу N 2938/98 Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отмечает: если истец, совершив сделку отчуждения, передал имущество в собственность контрагентов по договору, то он теряет вещные права на имущество и не вправе требовать его возврата на основании ст. 301 ГК <*>. Таким образом, одно только это обстоятельство давало суду право отказать ТОО «Марина» в иске. ——————————— <*> См.: Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. N 11. С. 53.
Исследуя вопрос о добросовестном характере приобретения недвижимости, апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что ООО «Контур-М», «… внося помещения в уставный капитал ООО «Крауф Маркет», действовало недобросовестно, злоупотребив своим правом путем распоряжения имуществом, являющимся предметом неисполненного обязательства по отношению к истцу». Но, во-первых, добросовестным приобретателем в данном деле является ООО «Крауф Маркет», а никак не ООО «Контур-М». Во-вторых, в момент внесения недвижимости в уставный капитал ООО «Крауф Маркет» право собственности ООО «Контур-М» было в установленном порядке зарегистрировано (Свидетельства о внесении в Реестр собственности на территории г. Москвы от 3 июня 1997 г. N 0009676 и 0009677). Напротив, какие-либо обременения его права собственности в том же Реестре отражены не были. Все это свидетельствует о том, что ООО «Крауф Маркет» являлось добросовестным приобретателем спорных помещений и о факте неисполненного обязательства не знало и не могло знать. Непонятны и выводы апелляционной инстанции о том, будто внесение ООО «Контур-М» спорных помещений в уставный капитал ООО «Крауф Маркет» без окончательного расчета за них с продавцом является безвозмездной сделкой. Они просто неверны по сути, так как ООО «Контур-М» получило взамен долю в ООО «Крауф Маркет». С учетом сказанного следует признать, что достаточные основания для признания ООО «Крауф Маркет» недобросовестным приобретателем спорных нежилых помещений, а ТОО «Марина» — их собственником в данном деле отсутствовали. 6. К моменту рассмотрения дела в суде только ООО «Крауф Маркет» могло предъявить то доказательство своих прав на недвижимость, которое в силу ст. 2 Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» считается единственным подтверждением права собственности. Речь идет о государственной регистрации этого права, подтвержденной выдачей Свидетельств о внесении в Реестр собственности на территории г. Москвы N 011805 и 011806. Возникает вопрос, может ли быть удовлетворен виндикационный иск к лицу, чье право собственности на недвижимость зарегистрировано? Иными словами, может ли суд на основании имеющихся фактов признать право собственности за другим и опровергнуть презумпцию законности зарегистрированного права? Действующее российское законодательство в отличие от законодательства ряда стран Европы (Германии и др.), а также Австралии и других стран, где действует система регистрации Торренса, не придает акту регистрации прав на недвижимость значение бесповоротности (неотменяемости). Исходя из содержания п. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним», оспорено может быть любое зарегистрированное право. Приобретатель недвижимости, чтобы подтвердить свою добросовестность, может сослаться на то, что он приобрел ее у лица, чье право собственности зарегистрировано. Но если в судебном заседании выяснится, что недвижимость тем не менее приобретена незаконно, то право будет признано за другим, а государственная регистрация права собственности приобретателя отменена. 7. Несмотря на отсутствие правовой перспективы в удовлетворении вещно-правовых требований, позиция ТОО «Марина» по настоящему делу не выглядит беззащитной. И сам истец, и рассматривавшие дело судебные инстанции упустили из виду тот факт, что согласно п. 3 договора нежилые помещения были проданы ООО «Контур-М» в кредит — с условием оплаты через определенное время после передачи вещи в собственность. В силу п. 5 ст. 488 ГК это означает, что с момента перехода недвижимости в собственность покупателя и до ее полной оплаты нежилые помещения признаются находящимися в залоге у продавца. Имеет место так называемая ипотека (залог недвижимости) в силу закона, которая с момента вступления в силу Федерального закона от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» <*> подлежит обязательной государственной регистрации как обременение права собственности (пункты 4 и 10 ст. 1 Федерального закона от 11 февраля 2002 г.). ——————————— <*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 7. Ст. 629.
До внесения изменений в Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» <*> вопрос об обязательности и порядке государственной регистрации ипотеки в силу закона законодательством урегулирован не был. Именно поэтому, кстати, можно было сделать вывод, что ООО «Крауф Маркет» не знало и не могло знать об обременении недвижимости залогом. Однако сказанное не влияло на действительность прав залогодержателя на заложенное имущество. ——————————— <*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1988. N 29. Ст. 3400; 2001. N 46. Ст. 4308.
Поскольку ТОО «Марина» являлось залогодержателем, и иное в договоре продажи от 6 января 1997 г. предусмотрено не было, покупатель — ООО «Контур-М» не вправе был отчуждать предмет залога без согласия ТОО «Марина» (п. 2 ст. 346 ГК, п. 1 ст. 37 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Узнав о том, что ООО «Контур-М», вопреки запрету, внесло спорные помещения в уставный капитал ООО «Крауф Маркет», ТОО «Марина» на основании ст. ст. 167 и 168 ГК, ст. 39 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» получило право обратиться в суд с одним из следующих исков: а) о признании сделки по отчуждению заложенного имущества недействительной и применении последствий ее недействительности; б) о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства и обращении взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. Как видно из материалов дела, ТОО «Марина» было заинтересовано не столько в обращении взыскания на заложенное имущество, сколько в возврате недвижимости в натуре. С этой целью оно могло обратиться в суд с первым из упомянутых двух исков. После признания внесения недвижимости в уставный капитал ООО «Крауф Маркет» недействительным и возврате ее в порядке реституции в собственность покупателя ООО «Контур-М» истец вправе был обратиться с иском к покупателю об истребовании недвижимости в натуре. В качестве основания для предъявления такого требования мог быть использован п. 3 ст. 488 ГК, предусматривающий право продавца потребовать от покупателя, купившего товар в кредит и не исполнившего договор, вернуть неоплаченный товар. В любом случае для того, чтобы воспользоваться правом вернуть спорную недвижимость, ТОО «Марина» не должно было расторгать договор продажи от 6 января 1997 г. С расторжением договора было утеряно и право на залог недвижимости (ч. 1 п. 1 ст. 352 ГК), и право на возврат неоплаченной недвижимости, проданной в кредит (п. 3 ст. 488 ГК).
