(Приходько И. А., Пацация М. Ш.) («Юридическая литература», 2002)
СДЕЛКА ПЕРЕНАЙМА НЕДВИЖИМОСТИ ПОДЛЕЖИТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
И. А. ПРИХОДЬКО, М. Ш. ПАЦАЦИЯ
И. А. Приходько, заместитель руководителя отдела Российской академии правосудия, кандидат юридических наук.
М. Ш. Пацация, ведущий научный сотрудник Российской академии правосудия, кандидат юридических наук.
Ассоциация профилактической медицины и экологии «Стратегия» обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к некоммерческому партнерству «Вымпел» и Департаменту государственного и муниципального имущества г. Москвы (ДГМИ г. Москвы) о признании недействительным заключенного сторонами протокола-соглашения от 18 апреля 2000 г. о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 10 января 1995 г. и о признании ничтожным договора аренды от 2 октября 2000 г., заключенного ответчиками на основании этого протокола-соглашения. Решением Арбитражного суда г. Москвы, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, договор аренды от 2 октября 2000 г. признан недействительным в силу его ничтожности. При этом суд указал следующее. Протокол-соглашение о переуступке прав на аренду недвижимого имущества является в силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации незаключенным, если не зарегистрирован в установленном порядке <*>, так как на основании ч. 2 ст. 389 ГК уступка прав требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Договор аренды от 2 октября 2000 г. признан ничтожным, поскольку заключен на помещения, ранее переданные в аренду истцу. ——————————— <*> В силу п. 1 ст. 165 ГК несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом. Пункт 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК не устанавливают подобного последствия для договора аренды, следовательно, действует общее правило ст. 433 ГК о незаключенности договора, требующего государственной регистрации, если она отсутствует.
Федеральный арбитражный суд Московского округа решение отменил, мотивировав свои выводы следующими аргументами: «В силу параграфа 1 гл. 24 Гражданского кодекса Российской федерации цессия опосредует переход прав кредитора к другому лицу. Право, которое является объектом цессии, не может быть обременено какими-либо обязанностями. Право аренды как право пользования имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона (ст. ст. 615, 616, 622 ГК РФ) или договора. В п. 2 ст. 615 ГК при перечислении полномочий арендатора уступка права аренды отсутствует. При таких обстоятельствах вывод арбитражного суда о том, что протокол-соглашение к договору аренды нельзя считать заключенным, является неправомерным. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Учитывая, что в оспариваемом протоколе-соглашении имеется ссылка на п. 2 ст. 615 ГК и что ДГМИ г. Москвы с новым арендатором заключен договор аренды с возложением на него определенных обязанностей, Федеральный арбитражный суд считает, что в соответствии с указанными протоколами-соглашениями Ассоциацией профилактической медицины и экологии «Стратегия» ответчику были переданы права и обязанности арендатора по договору на аренду нежилого помещения от 10 января 1995 г., т. е. осуществлен перенаем». Как указано в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа, «перенаем осуществлен с согласия арендодателя заключением договора на аренду нежилых помещений от 2 октября 2000 г., зарегистрированного в установленном порядке». Выводы суда о принципиальной невозможности передачи права, обремененного обязанностями, являются дискуссионными. Закону известны случаи перехода прав аренды без перевода обязательств арендатора, например при передаче арендных прав в залог, внесении их в качестве вклада в хозяйственное общество или паевого взноса в производственный кооператив (п. 2 ст. 615 ГК). Возможно и обращение взыскания на права аренды (ч. 4 ст. 62 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» <*>). ——————————— <*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3591.
Полагаем, что для вынесения обоснованного и законного постановления Федеральному арбитражному суду необходимо было дать правильный ответ на ряд вопросов. 1. Прежде всего, суду предстояло установить, происходит ли при перенайме замена лица в обязательстве и, соответственно, применимы ли к отношениям сторон правила гл. 24 ГК? Полагаем, что нормы гл. 24 ГК имеют универсальный характер и регулируют все случаи замены лица в обязательстве в силу закона или договора, причем как на стороне кредитора (при уступке требования), так и на стороне должника (при делегации). Нет сомнений (и здесь Федеральный арбитражный суд абсолютно прав), что право аренды всегда сопровождается определенными обязанностями арендатора. Но обязанности тоже могут переводиться в порядке, установленном параграфом 2 гл. 24 ГК, следовательно, их наличие само по себе не препятствует передаче прав аренды. Специфика перенайма в силу п. 2 ст. 615 ГК состоит в том, что одновременно с передачей прав аренды на нового арендатора переходят и обязательства прежнего арендатора, поскольку новый арендатор заменяет прежнего в договоре аренды. В силу п. 2 ст. 382 ГК для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласия должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Пункт 2 ст. 615 ГК, с нашей точки зрения, как раз и устанавливает иное — арендатор может передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу только с согласия арендодателя. Это и понятно — раз передаются обязанности, то на это необходимо согласие кредитора (арендодателя) (п. 1 ст. 391 ГК). Поэтому суд первой инстанции, по нашему мнению, обоснованно сослался на п. 2 ст. 389 ГК, поскольку считал, что при перенайме имеет место замена лица в обязательстве и, соответственно, наряду с п. 2 ст. 615 ГК применению подлежат и нормы гл. 24 ГК. Видимо, суду следовало сослаться также и на п. 2 ст. 391 ГК, в силу которой правила ч. 2 ст. 389 ГК о регистрации сделки по уступке требования применяются и к переводу долга. В случае с перенаймом это означает, что он подлежит регистрации по двум основаниям — в силу п. 2 ст. 389 и п. 2 ст. 391 ГК. 2. Второй вопрос, который стоял перед Федеральным арбитражным судом, заключается в следующем: действовал ли первоначальный договор аренды от 10 января 1995 г. на момент заключения нового договора от 2 октября 2000 г. либо он был расторгнут протоколом-соглашением от 18 апреля 2000 г.? Дело в том, что протокол-соглашение содержал двусмысленную формулировку: «с момента утверждения настоящего соглашения договор от 10 января 1995 г. подлежит переоформлению (считается расторгнутым по соглашению сторон)». Исходя из этой формулировки, Федеральный арбитражный суд посчитал, что воля сторон была направлена на расторжение договора аренды от 10 января 1995 г., и, следовательно, этот договор расторгнут с 18 апреля 2000 г. Однако если первоначальный договор аренды расторгнут протоколом-соглашением от 18 апреля 2000 г., то никакого перенайма произойти не могло. Ведь перенаем, предусматривающий собой передачу прав и обязанностей по договору, возможен лишь в рамках действующего договора аренды, и примененная судом ст. 615 ГК (как и вся конструкция перенайма) в этом случае была бы неприменима вовсе. Если суд считал, что первоначальный договор аренды расторгнут, то в таком случае он вынужден был бы признать, что в период с 18 апреля 2000 г. по дату регистрации нового договора (11 февраля 2001 г.) спорное имущество вообще не находилось в аренде, и, следовательно, ни первоначальный договор, ни протокол-соглашение не могли являться основанием для заключения нового договора. Однако такой вывод опровергается содержанием этого договора, в котором указано, что он заключен на основании первоначального договора аренды от 10 января 1995 г. и протокола-соглашения от 18 апреля 2000 г. Если же первоначальный договор на момент заключения нового договора все же действовал, то тогда необходимо определить, кто в период с 18 апреля 2000 г. по 11 февраля 2001 г. являлся арендатором по этому договору — истец либо первый ответчик, а также возникло ли у нового арендатора непосредственно вследствие перенайма право аренды именно по первоначальному договору аренды от 10 января 1995 г. (права и обязанности по которому и передавались в порядке перенайма), и если такое право возникло, то с какого момента? 3. Наконец, ключевым является вопрос о том, служит ли необходимым условием возникновения у нового арендатора права аренды по первоначальному договору аренды регистрация этого права как соответствующего обременения вещного права арендодателя — второго ответчика и можно ли считать соглашение о перенайме до регистрации еще не возникшего обременения заключенным? Выяснение этих вопросов имеет определяющее значение для судьбы спора, поскольку если у первого ответчика с 18 апреля 2000 г. действительно возникло право аренды по ранее заключенному договору, то совершенно ясно, что последующее заключение ответчиками нового договора аренды и его регистрация не затрагивают прав истца, так как его право аренды вследствие перенайма прекратилось еще до заключения нового договора. Если же 18 апреля 2000 г. у первого ответчика не возникло право аренды по договору от 10 января 1995 г. и арендатором оставался истец, то после этой даты не возникло каких-либо юридически значимых обстоятельств, влекущих прекращение права аренды истца. При этом новый договор от 2 октября 2000 г. и его регистрация такими обстоятельствами не являются в силу следующих причин. Истец не участвовал в заключении ответчиками нового договора аренды, следовательно, в силу п. 3 ст. 308 ГК новый договор не создает обязательства для истца. Права аренды у первого ответчика, основанные на перенайме, могли возникнуть у него только в отношении первоначального договора, а не в отношении нового договора, заключение которого при перенайме ни п. 2 ст. 615 ГК, ни протокол-соглашение не предполагают. Однако заключение нового договора и его регистрация могли быть осуществлены ответчиками лишь в том случае, если у истца прекратилось право аренды, т. е. спорное имущество не обременено правами истца. Из текста протокола-соглашения, содержащего, в частности, ссылку на п. 2 ст. 615 ГК, его буквального содержания, состава его участников, включающего нового арендатора, ясно усматривается воля сторон именно на перенаем, следовательно, протокол-соглашение является договором перенайма, по которому права и обязанности прежнего арендатора с согласия собственника переходят к новому арендатору. В таком случае следует признать, что первоначальный договор аренды продолжал действовать на момент заключения нового (оспариваемого) договора на прежних условиях, определяющих срок обременения и другие обстоятельства, стесняющие обладателя вещного права на это имущество. Статья 165 ГК (п. 3) предусматривает способы защиты прав лица в случае уклонения другой стороны от регистрации сделки. Эти способы не были использованы первым ответчиком. При таких обстоятельствах следует признать, что арендатором спорного имущества на момент заключения нового договора оставался истец. Указание в протоколе-соглашении на расторжение первоначального договора аренды от 10 января 1995 г. следует рассматривать в совокупности с содержанием остальных частей этого протокола, из которых следует, что воля сторон была направлена именно на перенаем, а не на расторжение договора аренды (что исключает перенаем). В этом контексте термин «расторжение» должен пониматься лишь как прекращение прав и обязанностей истца по договору аренды вследствие перенайма. Коль скоро перенаем не состоялся, первоначальный договор аренды нельзя признать прекращенным и в отношении истца. В этом смысле затруднительно понять правовую позицию Федерального арбитражного суда, содержащуюся в формуле «перенаем осуществлен -… заключением договора аренды… от 2 октября 2000 г., зарегистрированного в установленном порядке». Перенаем не может быть осуществлен заключением нового договора и регистрация последнего никак не восполняет отсутствия регистрации возникающего вследствие перенайма обременения права собственности правами нового арендатора именно по первоначальному договору. То обстоятельство, что первоначальный договор аренды от 10 января 1995 г. заключен до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а потому не требует регистрации, не меняет ситуации. Норма п. 1 ст. 6 этого Закона устанавливает лишь действительность ранее возникших прав без их регистрации, однако не содержит указаний об отсутствии необходимости регистрации обременении, возникших после введения Закона в действие. Перенаем представляет собой изменение договора аренды, поскольку первоначальный арендатор выбывает из договора и вместо него в договор вступает новый арендатор. Между тем, любое изменение договора, требующего государственной регистрации, после введения в действие указанного Федерального закона требует государственной регистрации. Из этой позиции исходит и Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (информационные письма от 16 февраля 2001 г. N 59 (п. 9), от 11 января 2002 г. N 66 (п. 16) <*>. То обстоятельство, что права, возникшие до введения в действие данного Закона, юридически действительны и регистрируются по желанию правообладателя, с нашей точки зрения, не означает, что и последующие обременения прав, возникающие после введения в действие этого Закона, не требуют государственной регистрации. ——————————— <*> Следует отметить, что в этих информационных письмах речь шла о регистрации изменений зарегистрированных договоров. В отношении необходимости регистрации изменений договоров, заключенных до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не зарегистрированных по желанию сторон, Высший Арбитражный Суд РФ, насколько нам известно, не высказывался.
Иная позиция означала бы, что договоры аренды, залога, доверительного управления, заключенные до введения в действие Закона, могут быть изменены усмотрением сторон уже после введения его в действие без государственной регистрации соответствующих изменений в обременении права. В частности, могут быть увеличен срок договора, пересмотрен состав обременяемого имущества, изменены стороны договора, т. е. параллельно с регистрируемыми обременениями могут создаваться новые и изменяться существующие нерегистрируемые обременения, причем без всяких ограничений, в том числе по срокам. Полагаем, что такое толкование Федеральным арбитражным судом указанного Федерального закона не соответствует смыслу этого Закона и целям, в которых законодателем была введена государственная регистрация. В п. 1 ст. 4 Закона прямо указано, что «наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него». Соответственно, после вступления в силу этого Закона все вновь возникающие ограничения (обременения) вещных прав требуют государственной регистрации. Следовательно, при перенайме регистрация обременения прав арендодателя правами нового арендатора обязательна и в тех случаях, когда договор аренды заключен до введения в действие данного Закона. Поскольку такая регистрация производится путем регистрации договора аренды, то следует признать, что регистрации в данном случае подлежал не только договор перенайма как изменение договора аренды, но и сам первоначальный договор, в котором, собственно, и содержатся все условия, стесняющие правообладателя. Без регистрации обоих этих договоров невозможно определить срок и другие существенные условия обременения, т. е. регистрация только протокола-соглашения не может считаться надлежащей.
