ОСОБЕННОСТИ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, НЕ ВВЕДЕННОЕ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ
А. В. КУДУХОВ
Кудухов А. В., ведущий специалист-эксперт отдела правового обеспечения Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве.
В РФ получило широкое распространение участие физических и юридических лиц в инвестировании строительства недвижимого имущества жилого и нежилого назначения. Это обусловлено сравнительно небольшими материальными затратами инвестора на получение в собственность недвижимости с требуемыми характеристиками и площадью. Однако как само строительство, так и инвестирование в строительство сопряжено с определенными рисками, поскольку застройщик и другие участвующие в создании недвижимости лица являются субъектами предпринимательской деятельности и не всегда достигают поставленных задач, что приводит к многочисленным сложностям и судебным разбирательствам в силу высокой экономической ценности недвижимости и больших объемов вложенных инвестиций. Особенно остро встает вопрос с участием физических лиц в инвестировании строительства жилых помещений, поскольку они не всегда оценивают возможные риски и при заключении договора, преследующего целью получение в собственность недвижимого имущества, полагают, что жилое помещение (квартира), безусловно, будет создано и перейдет им в собственность согласно оговоренным срокам. Между тем не единичны случаи задержки сроков окончания либо вовсе замораживания строительства. В этой связи положение на рынке инвестирования средств физических лиц в строительство жилых помещений получило широкий общественный резонанс, и проблемы в данной сфере на сегодняшний день являются одними из самых злободневных как для участников гражданского оборота, так и для государственных органов, участвующих в процессе создания недвижимости и регистрации прав на него. В складывающейся практике применения законодательства РФ в большинстве случаев дольщики обращаются в суд с заявлением о признании права собственности на создаваемый либо созданный объект недвижимости. При этом судебная практика идет по пути удовлетворения заявленных требований, и зачастую принимаются судебные акты, противоречащие законодательству РФ <1>. ——————————— <1> См. например, решение Хорошевского районного суда города Москвы от 27.06.2007 по делу N 2-2259/07 // Архив Хорошевского районного суда города Москвы; решение Хорошевского районного суда города Москвы от 21.04.2007 по делу N 2-1695/07. Данными судебными актами суд признал право собственности заявителей на квартиру, расположенную в многоквартирном доме, не введенном в эксплуатацию.
Управление Федеральной регистрационной службы по Москве (далее — Управление) столкнулось со сложностями при обращении граждан с заявлениями о государственной регистрации права собственности на основании судебных актов о признании права собственности на квартиры, гаражи, машино-места и нежилые помещения, расположенные в зданиях, строительство которых на момент рассмотрения дела в суде, а также на момент обращения в регистрирующий орган не завершено. Согласно ст. ст. 1, 4 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ <2> (далее — Закон о регистрации), ст. ст. 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ <3> (далее — ГК РФ) недвижимым имуществом признаются земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, объекты незавершенного строительства. ——————————— <2> Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594. <3> Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301.
В силу ст. ст. 1, 3, 4 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ <4> (далее — ГрК РФ) общественные отношения и требования законодательства в сфере создания недвижимого имущества регламентированы нормами Градостроительного законодательства. Также названными нормами основополагающим нормативно-правовым актом градостроительного законодательства признан ГрК РФ. ——————————— <4> Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (часть I). Ст. 16.
Главой 6 ГрК РФ установлен порядок подготовки, получения и согласования проектной документации строительства (ст. ст. 47, 48), проведения государственной и негосударственной экспертизы проекта строительства (ст. ст. 49, 50), получения разрешения на строительство, осуществления строительства и ввода объекта в эксплуатацию (ст. ст. 51 — 55). Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на вещь, в том числе недвижимое имущество, приобретается лицом, создавшим ее с соблюдением требований закона и правовых актов. Однако при рассмотрении судами исков о признании права собственности на объект инвестирования оставляются без внимания требования указанных статей, в большинстве случаев судом не исследуются обстоятельства создания недвижимости согласно ст. 218 ГК РФ. Кроме того, из существа правоотношений в сфере инвестирования строительства следует, что до создания объекта имеют место обязательственные правоотношения, поскольку на основании изложенных выше норм отсутствует вещное право истца на результат инвестиционной деятельности в связи с тем, что отсутствует объект права. Это приводит к нарушению судами требований ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ от 24.07.2002 N 95-ФЗ <5> (далее — АПК РФ) и ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ от 14.11.2002 N 138-ФЗ <6> (далее — ГПК РФ), согласно которым на обращение в суд имеют право физические и юридические лица за защитой своих нарушенных либо оспариваемых прав. ——————————— <5> Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24.07.2002 N 95-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 30. Ст. 3012. <6> Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 N 138-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 46. Ст. 4532.
В Управление поступают многочисленные судебные акты о признании права собственности на часть незавершенного строительством объекта, принятые без привлечения всех участников строительства <7>. Так, не привлекаются к участию в подобных спорах исполнительные органы г. Москвы, непосредственно участвующие в согласовании строительства и вводе объекта в эксплуатацию, а также другие участники инвестиционного процесса, что противоречит ст. 2 АПК РФ и ст. 2 ГПК РФ. В названных нормах указано, что на судопроизводство возложены задачи по защите прав и законных интересов субъектов гражданских правоотношений, тогда как при выделе части незавершенного строительством объекта происходит ущемление прав других участников инвестиционного процесса. ——————————— <7> См., например, Определение Московского городского суда от 20.09.2007 по делу N 33-17621 // Архив Пресненского районного суда города Москвы.
Следует отметить случаи, когда судом исследуется в полной мере разрешительная документация, подтверждающая законный порядок согласования строительства, однако в силу объективных причин обязательства перед инвестором в срок не исполняются. Суд в таких случаях признает право собственности на часть объекта незавершенного строительства в виде отдельно взятого помещения. В соответствии с п. 10 ст. 1 ГрК РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства, согласно ст. ст. 130, 131 ГК РФ, являются объектами недвижимости, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации. Буквальное толкование данных норм означает, что не завершенный строительством объект является самостоятельным объектом, разделение которого не допускается, в то время как квартира является выделенной частью такого объекта. Квартирой, согласно п. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ <8> (ЖК РФ), признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. ——————————— <8> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (часть I). Ст. 14.
В объекте незавершенного строительства не может быть расположена квартира, поскольку, с одной стороны, многоквартирный дом как объект гражданского оборота до введения в эксплуатацию не создан, а с другой стороны, часть объекта незавершенного строительства не может быть выделена в натуре в виде отдельной квартиры и удовлетворять бытовые и иные нужды в силу объективных причин. Помимо изложенного признание права собственности инвестора на часть не завершенного строительством объекта противоречит п. 3 ст. 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26.06.1991 <9>, в котором указано, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. ——————————— <9> Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26.06.1991 // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 29. Ст. 1005.
Эта позиция подтверждается судебной арбитражной практикой применения законодательства РФ в указанной сфере. Так в п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 прямо указано, что до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные квартиры <10>. Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.04.2003 N 5674/02 <11>, Постановлении ФАС МО от 20.07.2005 N КГ-А41/6001-05-А, В и др. ——————————— <10> Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. N 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. N 9. <11> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 апреля 2003 г. N 5674/02 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. N 10 (в извлечении).
При обращении с заявлением о государственной регистрации права собственности на основании решения суда о признании права на несозданный объект Управление придерживается позиции об отказе в регистрации права, поскольку объект недвижимости, в отношении которого признано право собственности, на момент обращения в регистрирующий орган не создан, что препятствует проведению регистрационных действий на основании положений ст. ст. 1, 4, 20 Закона о регистрации. Согласно ст. 1, п. 1 ст. 4 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. В силу ст. 25 Закона о регистрации право собственности на вновь созданное имущество регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. В абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации указано, что в государственной регистрации может быть отказано в случаях, когда не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав. Таким образом, в регистрирующий орган на момент обращения не представляются документы, подтверждающие, что заявлены к регистрации права на объект недвижимости в соответствии с ГК РФ, поскольку отсутствуют документы, подтверждающие факт его создания, а также государственная регистрация прав на часть не завершенного строительством объекта не предусмотрена действующим законодательством. Права участников долевого строительства остаются незащищенными, и видимое преодоление одних проблем приводит к возникновению других сложностей на пути к получению в собственность объекта инвестиционной деятельности. При исследовании названной проблемы в литературе предлагается несколько вариантов ее решения. Некоторыми авторами предлагается «удовлетворять иски о признании права требования доли в виде определенной денежной суммы, переданной дольщиком за строящееся помещение» <12>. При этом считается, что происходит одновременное юридическое закрепление прав как на возводимый объект недвижимости, так и на переданную лицом денежную сумму. Если в будущем объект будет достроен, то, по мнению авторов, лицо, имеющее на руках подобное решение, имеет право претендовать на «натурализованную» или «ненатурализованную» долю в объекте. ——————————— <12> Давидян С., Юдин А. Защита обманутых дольщиков // ЭЖ-Юрист. 2007. N 8.
Другие авторы для случаев, когда строительство было начато и остановлено на каком-либо этапе, когда нет всей необходимой проектной документации, рекомендуют иск о признании права инвестора на долю в инвестиционном контракте в виде конкретной квартиры и право на получение квартиры в собственность после завершения строительства. В результате положительного судебного решения инвестор получает не вещное, а обязательственное право <13>. ——————————— <13> Дягилев А. Дольщики-спорщики // ЭЖ-Юрист. 2007. N 18.
Однако названные способы не могут обеспечить достижение цели, которую ставит перед собой инвестор, обращаясь в суд. При получении положительного судебного решения инвестор не получит вещных прав на объект инвестирования, в связи с чем утрачивается интерес и теряется значение результата судебного разбирательства, поскольку нарушения в сфере обязательственных правоотношений в инвестировании строительства препятствуют возникновению именно вещных прав инвестора. В соответствии с п. 3 ст. 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26.06.1991, п. 10 ст. 1 ГрК РФ и с учетом позиции арбитражных судов РФ наиболее приемлемым способом защиты прав участников инвестирования в строительство является иск о признании права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства пропорционально вложенным средствам и площади объекта инвестирования. При рассмотрении в суде подобных споров необходимо учитывать, что в соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Согласно п. п. 23 — 36 главы III Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 в отношении незавершенного строительством объекта, такими сведениями являются: — строительный адрес объекта; — наименование объекта — объект незавершенного строительства; — назначение объекта — объект незавершенного строительства; — общая площадь застройки и степень готовности объекта в процентах. Кроме того, отдельно следует отметить, что информация о поступивших в Управление судебных актах о признании права собственности на не созданное на момент обращения имущество учитывается в установленном порядке, что исключает проведение государственной регистрации прав других лиц на такие объекты после их создания.
