Булгаков Дмитрий, судья Арбитражного суда Белгородской области, председатель судебного состава.
Какой способ защиты нарушенного права является надлежащим для инвестора по договору участия в долевом строительстве: иск о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме или о взыскании денежной компенсации? Для ответа на данный вопрос автор статьи анализирует выводы судебных инстанций.
Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Право собственности признать нельзя?
Застройщики нередко нарушают свои обязательства по договору «долевки». Какие же способы защиты нарушенного права дольщика считают допустимыми судебные инстанции? Рассмотрим этот вопрос на примере следующего дела.
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к фирме о признании права собственности на незавершенные строительством объекты (квартиры) по договору о долевом участии в инвестировании строительства жилья. Решением АС Белгородской области от 26.11.2009 N А08-5800/2009-30 в удовлетворении иска было отказано, суд указал, что ст. 6, 9, 12.1, 13 Закона N 214-ФЗ предусмотрен денежно-компенсационный способ защиты нарушенного права дольщика.
Истец подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, а иск — удовлетворить. Жалоба была удовлетворена (Постановление Девятнадцатого ААС по делу N А08-5800/2009-30 от 19.03.2010).
Инвестирование, а не долевое строительство
По мнению судебной коллегии апелляционного суда, положения Закона N 214-ФЗ к спорным правоотношениям были применены необоснованно. Необходимо было руководствоваться нормами гражданского законодательства, регулирующего инвестиционную деятельность при создании объектов недвижимости.
Суд указал, что оснований для квалификации правоотношений сторон как возникших из договора долевого участия нет. Дело в том, что застройщик в настоящем случае не отвечает условиям, предъявляемым к нему Законом N 214-ФЗ (юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости), а именно у него отсутствует право собственности или аренды на земельный участок.
Таким образом, отношения сторон регулируются договором о долевом участии в инвестировании строительства жилья. В соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт).
Условиями заключенных между сторонами договоров предусмотрена обязанность ответчика по актам приема-передачи передать квартиры не позднее чем в месячный срок после сдачи жилого дома в эксплуатацию с выдачей всех документов, необходимых для оформления права собственности на построенную согласно договору квартиру.
Ответчиком не выполнены условия договора: жилой дом не введен в эксплуатацию и является объектом незавершенного строительства, что подтверждается техническими паспортами.
Правоотношения сторон при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты регулируются нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.
Исходя из положений ст. 5 Закона об инвестиционной деятельности и ст. 209 ГК РФ, инвестирование объектов влечет за собой приобретение права собственности. В силу ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
По смыслу ст. 209, 244 ГК РФ право собственности на долю может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, объекта, уже существующего в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, способного быть объектом права собственности.
Жилой дом как объект незавершенного строительства поставлен на технический учет, что подтверждается техническим паспортом. Спорные квартиры также поставлены на технический учет. Согласно заключению эксперта строительная готовность или степень готовности к эксплуатации квартир составляла 92%.
Поскольку спорный объект недвижимости как индивидуально-определенная вещь существует, судебная коллегия 19 ААС решила, что имеются правовые основания для признания за истцом права собственности на спорную квартиру.
И все-таки компенсация…
В рекомендациях НКС при ФАС ЦО от 28.05.2010 (г. Брянск) по данному вопросу высказана следующая позиция, противоположная выводам суда апелляционной инстанции (www. fasco. debryansk. ru/ practice/ recommendations).
В силу ст. 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному подобному документу. Передача объекта долевого строительства осуществляется только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Право собственности на объект недвижимого имущества возникает у участника в результате исполнения сторонами договора участия в долевом строительстве.
Следовательно, до момента окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию у сторон не могло возникнуть права собственности на квартиры, в связи с чем требование о признании данного права в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме по договору о долевом участии в инвестировании строительства жилья является преждевременным.
Статьей 9 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок.
По требованию участника договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан участнику.
При этом застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.
Положения ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ предусматривают способы обеспечения исполнения обязательств по договору, в том числе уплату участнику денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
В силу ст. 13 Закона N 214-ФЗ при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента такой регистрации.
Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от такой регистрации она осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, определены в ст. 15 Закона N 214-ФЗ. Согласно данной норме эти средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, они распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.
Таким образом, законодателем предусмотрен именно денежно-компенсационный способ защиты нарушенного права дольщика.
Учитывая все изложенное, считаем необходимым сделать следующие выводы.
1. Передача объекта долевого строительства осуществляется только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
2. До момента окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию у сторон не может возникнуть права собственности на квартиры, в связи с чем требование о признании данного права в не завершенном строительством многоквартирном жилом доме по договору о долевом участии в инвестировании строительства жилья является преждевременным.
3. Законодателем предусмотрен денежно-компенсационный способ защиты нарушенного права дольщика, если строительство многоквартирного жилого дома не завершено.
