ПРОБЛЕМЫ ПРИМЕНЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ПРИ ПРОВЕДЕНИИ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
И СДЕЛОК С НИМ
А. В. КУДУХОВ
Кудухов Аслан Викторович, главный специалист-эксперт отдела Управления правового обеспечения Федеральной регистрационной службы по г. Москве.
В первом полугодии 2009 г. в Управление правового обеспечения Федеральной регистрационной службы по г. Москве поступило пять решений Арбитражного суда г. Москвы по обжалованию отказов в регистрации, основанных на отсутствии судебного акта о признании права собственности на объект самовольного строительства в случаях, когда в Управление представляется документация о согласовании произведенных работ после строительства объекта.
Позиция Управления в данном случае основана на положениях ст. 222 ГК РФ, согласно которой право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях — в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Действующим законодательством не урегулирован порядок признания во внесудебном порядке прав на самовольную постройку. Постановление правительства Москвы от 23 марта 2006 г. N 333-ПП, определяющее регламент установления статуса самовольной постройки, является подзаконным актом. Таким образом, акты компетентных органов, легитимирующие объекты самовольного строительства, не могут являться основанием государственной регистрации прав, поскольку не соответствуют требованиям, предъявляемым к документам при регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества.
Как правило, заявители в таких случаях не обладают вещным правом на земельный участок, а установленного федеральным законодательством порядка признания прав на такие объекты во внесудебном порядке, как отмечалось выше, не имеется. Однако указанную позицию Управления суды не поддерживают и такие отказы Управления признают незаконными.
При этом суды мотивируют свои решения тем, что при наличии документов о согласовании произведенных изменений (соответствующие распоряжения префекта, акты межведомственной комиссии управы), которыми компетентные органы соглашаются с произведенным строительством (реконструкцией), и при наличии выданного на их основе акта ввода объекта в эксплуатацию отсутствуют основания для отказа в государственной регистрации.
Зачастую вопрос о предоставлении земельного участка для проведения строительства (реконструкции) не исследуется судами при обжаловании отказов в государственной регистрации по указанной категории дел. В то же время при рассмотрении дел о признании объекта недвижимости самовольной постройкой по иску уполномоченного органа г. Москвы, при отсутствии договора аренды земельного участка, разрешающего проведение строительных работ, суд приходит к выводу о фактическом изменении целевого назначения земельного участка в нарушение ст. 264 ГК РФ.
Представляется, что действия, решения регистрирующих отделов Управления в рассмотренном случае являются законными и обоснованными, в связи с чем подобные судебные акты обжалуются отделом правового обеспечения в вышестоящие суды апелляционной и кассационной инстанций.
На основании изложенного полагаем нецелесообразным изменение практики принятия решений об отказе в регистрации в подобных случаях.
В число часто обжалуемых отказов в государственной регистрации прав входят отказы по заявлениям, поданным в суды общей юрисдикции, о государственной регистрации прав на основании мировых соглашений.
Государственные регистраторы мотивируют такие отказы следующими причинами. Мировое соглашение согласно процессуальному законодательству является гражданско-правовой сделкой (договором) с условиями, к которым пришли стороны, окончив судебное разбирательство соглашением, законность которой проверяется судом (ст. 173 и ст. 220 ГПК РФ). Таким образом, для государственной регистрации требуется заявление от сторон сделки, а сама сделка — мировое соглашение должна соответствовать требованиям действующего законодательства. Определение об утверждении мирового соглашения не является самостоятельным основанием для государственной регистрации прав в порядке ст. 28 Закона о регистрации. На основании ст. 13 Закона о регистрации государственные регистраторы проверяют мировое соглашение (сделку) на соответствие требованиям действующего законодательства.
В большинстве случаев по делам об обжаловании отказов данной категории суды отклоняют доводы Управления о незаконности мирового соглашения и удовлетворяют заявленные к Управлению требования о признании незаконным отказа в государственной регистрации.
Так, в первом полугодии 2009 г. в Управление поступили восемь судебных постановлений по данной категории дел, из них семь решений о признании незаконными действий Управления, одно — об отказе в удовлетворении требований к Управлению.
При этом суды указывают на то, что проверка законности заключения мирового соглашения относится к компетенции суда. Государственная регистрация в данном случае осуществляется на основании не только мирового соглашения, но и определения суда об утверждении мирового соглашения. А в силу норм действующего процессуального законодательства (ст. 13 ГПК РФ) судебные постановления (решения, определения суда) обязательны для исполнения всеми государственными органами и должностными лицами. В связи с этим права заявителей подлежат государственной регистрации на основании мирового соглашения и вступившего в законную силу судебного постановления — определения об утверждении мирового соглашения.
Указанные решения о признании незаконными действий Управления оставлены без изменения судом кассационной инстанции (Мосгорсудом), в связи с чем предлагаем изменить практику принятия решений об отказе в регистрации в таких случаях и принимать решения о проведении регистрационных действий на основании мирового соглашения, определения суда об утверждении мирового соглашения и иных документов.
В первом полугодии 2009 г. в Управление поступило три решения суда о признании незаконными отказов Управления в государственной регистрации прекращения аренды.
Отказы в государственной регистрации прекращения договора аренды, принятые по мотивам непредставления в регистрирующий орган двустороннего соглашения о расторжении договора аренды, признаются арбитражными судами незаконными в случаях, если в договоре аренды предусмотрены возможность и порядок расторжения договора в одностороннем порядке, и в материалах регистрационного дела имеется уведомление о досрочном расторжении договора, направленное одной стороной по договору другой.
В обоснование правовой позиции арбитражные суды ссылаются на п. 3 ст. 450 ГК РФ, которым предусмотрена возможность включения в договор аренды условия о его расторжении во внесудебном порядке. На данное обстоятельство также указывает Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (п. 27 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
Ссылка Управления в обоснование законности отказа на ст. 619 ГК РФ отклоняется арбитражными судами в виду расторжения договора в одностороннем порядке на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ. Уведомление о прекращении действия договора аренды является документом, подтверждающим в соответствии со ст. 450 ГК РФ прекращение арендного обязательства. Представления двустороннего соглашения о расторжении договора в указанном случае не требуется.
В случае обжалования заявителями действий Управления по государственной регистрации прекращения аренды в порядке п. 3 ст. 450 ГК РФ без представления двустороннего соглашения о расторжении суд признает такие действия Управления законными. Вместе с тем следует обратить внимание, что в первом полугодии 2009 г. в Управление поступил судебный акт о признании незаконными действий Управления по государственной регистрации прекращения аренды без двустороннего соглашения о расторжении. Принятое решение суд обосновал тем, что договором аренды не предусмотрен порядок одностороннего расторжения договора, а имеется лишь ссылка на возможность такого расторжения.
Таким образом, в настоящее время сложилась судебная практика, указывающая на возможность проведения государственной регистрации прекращения договора аренды одной из сторон в случае, если в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в договоре аренды предусмотрены условие и порядок одностороннего расторжения договора и на государственную регистрацию представлено уведомление о расторжении.
В указанный период в Управление поступило три судебных решения, составляющие отдельную группу дел по отказам в регистрации прав на созданные многоквартирного дома и иных объектов недвижимости, причиной которых послужило несогласованное перераспределение долей города по инвестиционным контрактам.
Согласно представляемым по данной категории дел в Управление документам доля города определяется в процентном соотношении в создаваемых объектах. Однако после окончания строительства доли перераспределяются таким образом, что в некоторых зданиях процент доли города увеличивается, а в некоторых уменьшается, при этом условия инвестиционного контракта относительно построенного комплекса зданий соблюдаются, а относительно отдельных зданий — нарушаются.
Практика применения законодательства судами в таких случаях однозначна, решения Управления об отказе в регистрации признаются незаконными, в связи с чем предлагаем изменить практику принятия решений об отказе в регистрации при рассмотрении подобных дел.
В Управление поступило несколько заявлений об обжаловании отказов в регистрации договоров аренды нежилых помещений в случаях, когда Российская Федерация является акционером либо владельцем долей в уставном капитале арендодателя.
Отказ в регистрации в таких случаях мотивирован ссылками на п. 3 Постановления Правительства РФ от 30 июня 1998 г. N 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества», согласно которому заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли РФ.
По указанной категории дел поступили судебные акты арбитражных судов первой и апелляционной инстанций по делу N А40-68238/08-17-564, в которых суды отклонили доводы Управления, основанные на данном Постановлении Правительства РФ, поскольку в конкретном рассмотренном судами случае арендная плата за использование недвижимого имущества будет поступать в счет погашения долгов арендодателя, а не в федеральный бюджет.
Другие поступившие в Управление заявления судами пока не рассмотрены. Вместе с тем представляется, что рассмотрение данной категории дел является актуальным, поскольку правоприменительная практика принятия решений об отказе в регистрации в таких случаях неоднозначна.
До настоящего времени сохраняет актуальность вопрос представления земельных участков под строительство на территории г. Москвы без проведения торгов.
Следует обратить внимание на тенденцию снижения количества заявлений об обжаловании отказов Управления по данной категории дел по сравнению с аналогичным периодом 2008 г.
С 1 января 2009 г. в Управление поступило четыре судебных акта по данной категории дел, из них в трех случаях суд признал отказ Управления незаконным, однако в одном случае суд подтвердил позицию Управления, поскольку имелись иные основания для отказа в регистрации.
При рассмотрении судом указанных дел в случаях, когда имеются иные основания для отказа в регистрации, суд разделяет позицию Управления в том, что предоставление земельных участков под строительство без проведения торгов противоречит Земельному кодексу РФ. Вместе с тем в случаях, когда факт отсутствия торгов является единственным основанием для отказа в регистрации, суд занимает противоположную позицию и указывает на отсутствие нарушений земельного законодательства при предоставлении земельного участка без проведения торгов.
До настоящего времени ни одна надзорная жалоба Управления, направленная в Высший Арбитражный Суд РФ на указанные решения суда о признании незаконными отказов Управления по данной категории дел, не передана на рассмотрение Президиума ВАС РФ.
Представляется, что правовая позиция Управления об отказе в государственной регистрации по указанной категории дел является законной и обоснованной.
