(Чимов З. В.) («Бюллетень нотариальной практики», 2008, N 3)
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ — СУБИНСТИТУТ ИНСТИТУТА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
З. В. ЧИМОВ
Чимов З. В., старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Карачаево-Черкесского филиала Московского открытого социального университета.
За прошедшие годы сделаны определенные шаги по формированию нормативной базы, способствующей осуществлению преобразований в жилищной сфере. Принято большое число законодательных актов, связанных с реализацией права граждан на жилище, которые существенно меняют содержание жилищных отношений <1>. ——————————— <1> См.: Шешко Г. Ф. Регулирование жилищных отношений: проблемные вопросы, дискуссионные положения // Актуальные проблемы жилищного права: Сборник памяти П. И. Седугина. 2003. С. 143.
Составной частью особого правового режима недвижимого имущества является обязательная государственная регистрация прав на него (сделок с ним и обременений недвижимого имущества). Цель такой регистрации — установление прочной системы оборота недвижимости. Мировой опыт показывает, что для защиты прав частных собственников на недвижимость необходимо создать формальную регистрационную систему, которая гарантировала бы надежность и гласность гражданского оборота, была бы доступна для всех участников гражданских отношений и содержала бы объективную информацию о недвижимости. Развитие в России рыночных отношений, основанных на праве собственности, повлекло необходимость создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимости, и прежде всего новой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой элемент публично-правового регулирования в частноправовых отношениях. Однако первое выполняет вторичную роль по отношению к последним. Цель такого регулирования в том, чтобы обеспечить стабильность в гражданских отношениях. Требование об отражении изменений вещно-правового положения участников в Едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Слово «государственная» означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами. Такими органами в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба и ее структурные подразделения <2>. ——————————— <2> См.: Гришаев С. П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. 2006. N 10.
Действующий с 31 января 1998 г. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установил новые правила регистрации возникновения, ограничения, перехода и прекращения прав на объекты недвижимости и сделок с ним в жилищной сфере. Действующее законодательство в качестве предмета государственной регистрации называет: 1) права на недвижимое имущество, 2) сделки с недвижимым имуществом и 3) обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество <3>. ——————————— <3> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права; Под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. М., 2004. С. 68.
С момента введения в действие Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прошло десять лет. За это время он претерпел существенные изменения. Как известно, структурными элементами системы права являются: а) норма права; б) отрасль права; в) подотрасль права; г) институт права; д) субинститут <4>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Учебник Н. И. Матузова, А. В. Малько «Теория государства и права» включен в информационный банк согласно публикации — Юристъ, 2004. —————————————————————— <4> См.: Матузов Н. И. Теория государства и права. Курс лекций / Под ред. Н. И. Матузова и А. В. Малько. М.: Юристъ. 1997. С. 350.
В структуре наиболее крупных институтов комплексной отрасли законодательства о науке выделяются субинституты, охватывающие предписания законодательства, объединенные в нормативно-правовые акты или их части и регулирующие отдельные общественные отношения и их группы в рамках одного института законодательства <5>. ——————————— <5> См.: Лукьянова Е. Г. Право и реформирование науки. Проблемы и решения. Новая правовая культура / Под ред. Н. А. Гордеева, М. М. Филь.
Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является одним из институтов гражданского права. В свою очередь, институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним делится на еще более мелкие совокупности норм — субинституты, которые, однако, тоже сохраняют единство и однородность своего предмета. К субинститутам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним относятся: государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс; государственная регистрация прав на гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах; государственная регистрация прав на земельный участок; государственная регистрация прав на жилые помещения и другие. В системе субинститутов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним особо следует выделить субинститут государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в жилищной сфере. Это объясняется тем, что большое количество нормативно-правовых актов регулирует данные отношения, что подчеркивает определенную важность объектов недвижимости, входящих в состав жилищной сферы. В главе 2 раздела I нового Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. определяются виды объектов жилищных прав, понятие жилого помещения, его назначение и пределы использования, общие правила государственной регистрации прав на жилые помещения, дается понятие жилищного фонда, закреплены принципы государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям <6>. ——————————— <6> См.: Тихомиров М. Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права (по новому Жилищному кодексу Российской Федерации). М.: Изд. Тихомирова М. Ю., 2005.
Государственная регистрация прав на жилые помещения на всей территории Российской Федерации проводится по установленной в Федеральном законе о регистрации системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 <7> утверждены и Правила ведения такого реестра. ——————————— <7> Собрание законодательства РФ. 1998. N 8. Ст. 963.
Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования (право безвозмездного срочного пользования), аренда, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом. При этом ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Законом. Итак, законодательство именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на жилое помещение, т. е. государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на жилье, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые, приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы — право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т. д. Наряду со ст. 131 ГК РФ содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество: ст. 164 «Государственная регистрация сделок», ст. 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору», ст. 433 «Момент заключения договора», а также другие нормы, содержащиеся как в первой, так и во второй части Кодекса <8>. ——————————— <8> См.: Крашенинников П. В., Гонгало Б. М. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под общ. ред. П. В. Крашенинникова.
Для правильного применения норм ст. 18 ЖК необходимо учитывать, что в настоящее время государственную регистрацию права собственности (иных вещных прав) на жилые помещения и сделок с ними осуществляют Федеральная регистрационная служба и ее подразделения в субъектах РФ. При этом Федеральная регистрационная служба должна осуществлять государственную регистрацию в соответствии с: 1) Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (утв. Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233 с последующими изменениями); 2) Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Приказом Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. N 343 с последующими изменениями); 3) Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов (утв. Приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. N 183 с последующими изменениями); 4) Инструкцией о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах (утв. Приказом Минюста РФ от 27 июня 2003 г. N 152 с последующими изменениями); 5) Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах (утв. Приказом Минюста РФ от 18 сентября 2003 г. N 226 с последующими изменениями); 6) Инструкцией о порядке выдачи правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме (утв. Приказом Минюста РФ от 25 мая 2004 г. N 107 с последующими изменениями) <9>. ——————————— <9> См.: Гуев А. Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Дело, 2005.
Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (в редакции от 24 декабря 2004 г.) является важнейшим документом, который регулирует порядок государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения. Как верно подчеркивают П. В. Крашенинников и Б. М. Гонгало, важность данной Инструкции трудно переоценить, поскольку основная часть сделок с недвижимостью — это именно сделки с жилыми помещениями и, конечно же, упорядоченность проведения государственной регистрации договора и перехода права собственности на жилье, формирование единой практики государственной регистрации послужат установлению единого цивилизованного рынка недвижимости, позволят более полно охранять и защищать права и законные интересы граждан и иных лиц. Названная Инструкция, устанавливая перечень документов, необходимых для государственной регистрации, разделяет его на документы, представляемые на государственную регистрацию договора продажи, и документы, представляемые на государственную регистрацию перехода права <10>. ——————————— <10> См.: Крашенинников П. В., Гонгало Б. М. Указ. соч.
Договор продажи подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 558 Кодекса). Согласно п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 Кодекса право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено федеральным законом. В соответствии с п. 1 ст. 551 Кодекса переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст. 2, п. 7 ст. 16 Закона). Договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации (ст. 251 Кодекса). Помимо государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ним Жилищным кодексом предусмотрено, что решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 32 Жилищного кодекса). В соответствии с ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Следует согласиться с мнением Е. А. Конюха, который считает, что в соответствии с подп. 3 п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится (ст. 239 ГК РФ). Пунктом 1 ст. 239 ГК РФ предусматривается, что в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством. Причем требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество <11>. ——————————— <11> См.: Конюх Е. А. Обеспечение жилищных и земельных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд // Журнал российского права. 2006. N 1.
Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения. Таким образом, новый ЖК РФ предусматривает, что: а) жилое помещение может быть изъято на основании закона при наличии соответствующей необходимости; б) изымаемое жилое помещение должно принадлежать участнику жилищных отношений на праве собственности (в отличие от ранее действовавших положений закон не называет исключительно граждан в качестве собственников жилых помещений, а значит, видимо, законодатель имеет в виду под собственником жилого помещения всех возможных участников жилищных отношений, перечисленных в ч. 2 ст. 4 ЖК РФ); в) в законодательстве предусматриваются гарантии обеспечения жилищных прав собственника изымаемого жилого помещения <12>. ——————————— <12> См.: Конюх Е. А. Указ. соч.
Таким образом, за прошедшие годы сделаны определенные шаги по формированию нормативной базы, способствующей осуществлению преобразований в жилищной сфере. Принято большое число законодательных актов, связанных с реализацией права граждан на жилище, которые существенно меняют содержание жилищных отношений <13>. ——————————— <13> См.: Шешко Г. Ф. Указ. соч. С. 143.
Сказанное выше дает основание утверждать, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере — субинститут института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
