(Демехин А. И.) («Правовые вопросы строительства», 2010, N 2)
НОВЕЛЛЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
А. И. ДЕМЕХИН
Демехин А. И., адвокатское бюро «Юг», г. Краснодар, юрист.
Проблема доступности жилья для граждан напрямую связана с себестоимостью строительства, объемом ввода жилых домов, который, в свою очередь, зависит от объема инвестиций в жилищное строительство. Одним из основных источников финансирования строительства жилых многоквартирных домов на сегодня являются не заемные и собственные средства строительных и инвестиционных компаний, а средства граждан. В то же время, несмотря на достаточно жесткое правовое регулирование, защищенность вложений граждан в долевое строительство фактически остается крайне низкой. Федеральный закон от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» создает дополнительные механизмы защиты прав и имущественных интересов участников долевого строительства, условия для заключения застройщиками договоров долевого участия в строительстве. По нашему мнению, особого внимания заслуживают следующие новеллы.
Привлечение и расходование денежных средств для долевого строительства
Привлечение денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов допускается теперь исключительно на основании договора участия в долевом строительстве, путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами. Закон подчеркнул, что привлечение денежных средств граждан для строительства в ином порядке запрещается. Сделка по привлечению денежных средств, совершенная в нарушение указанных требований, может быть признана судом недействительной по иску гражданина, заключившего такую сделку. Не секрет, что большинство застройщиков сегодня обходят договор долевого участия (хотя требование о нем действует с 2004 г.), реализуя такие схемы, как купля-продажа векселя с возможностью погашения приобретением квартиры, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи, договор займа и т. п. Доля таких договоров в общем объеме сделок по долевому участию в строительстве в 2006 г. составила 84% <1>. При заключении таких договоров граждане лишаются гарантий получения жилья, предоставляемых вышеуказанным Законом. ——————————— <1> Пояснительная записка «К проекту Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства».
В этой связи поправками предусмотрено, что административным правонарушением теперь является не только привлечение денежных средств для долевого строительства лицом, не имеющим на это права, но и способом, не предусмотренным Законом о долевом строительстве. Максимальный размер штрафа за каждый случай такого правонарушения увеличен с 20 до 50 тыс. руб. для должностных лиц и с 500 тыс. до 1 млн. руб. для юридических лиц. Законом конкретизированы цели, для выполнения которых застройщик вправе использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства. К ним отнесены: строительство в соответствии с проектной документацией многоквартирных домов и систем для подключения к инженерным сетям, возмещение связанных с осуществлением строительства затрат (инженерные изыскания, проектирование, проведение экспертизы и пр.). Нарушение застройщиком целевого использования денежных средств влечет за собой право участника долевого строительства потребовать расторжения договора в судебном порядке.
Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве
Срок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, заключаемых после первого такого договора, сокращен с десяти до пяти дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для такой регистрации. Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона о долевом строительстве, погашается в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в части ипотеки строящегося многоквартирного дома. Регистрационная запись об ипотеке объекта строительства погашается на основании документа, подтверждающего передачу объекта участнику строительства, при этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома. Ранее погашение регистрационной записи об ипотеке затягивалось до момента регистрации права собственности последнего дольщика, несмотря на то что застройщик считается исполнившим свои обязательства с момента подписания акта приема-передачи жилого помещения. Данное обстоятельство существенно ограничивало хозяйственную деятельность застройщиков, работающих с договорами долевого участия.
Налогообложение деятельности застройщика
В настоящее время применение договоров участия в долевом строительстве в значительной степени сдерживается из-за необходимости уплаты застройщиком НДС, взимаемого по этим договорам. При этом если застройщик применяет обходную схему и привлекает средства граждан на стадии строительства не по договору долевого участия, то у него, как правило, не возникает обязанности по уплате НДС. С учетом того что НДС является косвенным налогом и включается в цену договора, создаются заведомо неравные экономические условия для граждан, приобретающих жилье на стадии строительства и на вторичном рынке. Значительная часть населения покупает жилье на стадии строительства, поскольку стоимость строящегося жилья ниже готового. Однако заключение договора участия в долевом строительстве влечет за собой удорожание строящегося объекта для конечного потребителя на сумму НДС. Для застройщика это приводит к нерациональному отвлечению финансовых средств от строительства. Закон устраняет экономические препятствия к заключению договоров долевого участия в строительстве, освобождая услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве от обложения НДС.
Перспективы применения
Вопросы обеспечения граждан доступным жильем, в том числе посредством участия в долевом строительстве, чрезвычайно актуальны. Полагаем, что предложенный Законом комплекс мер как стимулирующего, так и административного характера может обеспечить условия для заключения застройщиками договоров долевого участия в строительстве, создания благоприятных налоговых условий для цивилизованного развития первичного рынка жилья. Усиление административной ответственности позволит повысить мотивацию застройщиков привлекать денежные средства именно в рамках закона и снять причины для использования альтернативных договоров, заключение которых не приводит к уплате НДС. Застройщику будет экономически невыгодно применять «серые» схемы, поскольку штраф будет превышать возможную прибыль от сделки, особенно в регионах, где стоимость жилья ниже, чем в Москве или Санкт-Петербурге. Отметим также, что Закон в значительной степени направлен на поддержку строительной отрасли, а не только на защиту рядовых покупателей жилья. Налоговая льгота поможет удержаться на плаву рынку новостроек, который за время кризиса значительно просел.
