Вадим Шерстобитов, юрист, г. Чайковский Пермского края.
Зачастую недобросовестные участники гражданского оборота, пользуясь тем, что процедура совершения, исполнения и регистрации сделок с недвижимостью недостаточно законодательно урегулирована, создают сложности участникам добросовестным. В частности, проблемным является вопрос о правовом положении сторон договора купли-продажи объекта недвижимости в период с момента заключения договора и до момента приобретения покупателем права собственности.
Из практики
Рассмотрим два сходных дела.
Стороны договора купли-продажи после его заключения и исполнения длительное время не обращались в регистрационный орган. В какой-то момент финансовое положение продавца ухудшилось, и на все его имущество был наложен арест. Покупатель решил защищать свои права в соответствии с п. 2 ст. 442 ГПК РФ и предъявил продавцу и его кредиторам иск об освобождении имущества от ареста. Суд отказал в иске на том основании, что у покупателя право собственности на приобретенный объект недвижимости не возникло и у него нет права защищать свои права избранным способом (ст. ст. 130, 131 и 551 ГК РФ).
Между продавцом и покупателем был подписан и исполнен договор купли-продажи здания с передачей покупателю арендных прав на землю под зданием (ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ). Земля находилась в муниципальной собственности. Переход права собственности на здание и арендных прав на землю был зарегистрирован в регистрационном органе. После этого покупатель и орган местного самоуправления заключили договор купли-продажи этого земельного участка в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ и обратились в регистрационный орган. Однако продавец здания заявил в суд иск к муниципалитету о признании за ним права собственности на самовольно возведенное строение, которое расположено на части переданного покупателю участка.
Суд до рассмотрения дела наложил запрет регистрационному органу регистрировать право собственности покупателя на приобретенный им участок. Покупатель обратился с встречным иском о сносе самовольно возведенного строения. Продавец возразил, что у ответчика в силу ст. 209 ГК РФ и по аналогии со ст. ст. 301, 304 ГК РФ отсутствует право на предъявление встречного иска, так как он не является собственником участка.
Эти два дела свидетельствуют — налицо вопросы, не разрешенные действующим законодательством, о правовом положении как продавца объекта недвижимости, так и покупателя в период с момента заключения договора до момента приобретения покупателем права собственности. Для решения возникших вопросов попробуем изучить этапы заключения и исполнения сделок купли-продажи объекта недвижимости и соответствующие нормы права. Рассмотрим пример, когда между сторонами заключается и исполняется договор купли-продажи нежилого помещения.
Этапы сделки
Зачастую сложности возникают с определением момента заключения договора купли-продажи, который зависит от момента его регистрации (ст. 433 и п. 2 ст. 558 ГК РФ). Такой договор до момента регистрации еще не заключен, но, как правило, уже исполнен сторонами. К указанным отношениям можно применить лишь положения о неосновательном обогащении (глава 60 ГК РФ), поскольку исполнение вне договора становится только таким. С момента регистрации договора неосновательное обогащение заменяется на исполнение по заключенному договору. Представляется, что единственным способом избежать столь нелогичной трактовки исполнения по подписанному, но не заключенному договору является исключение процедуры регистрации договоров с жилыми помещениями.
Рассмотрим этапы заключения и исполнения сделок купли-продажи недвижимости, а также последствия совершения сторонами каждого из этапов.
1. Заключение договора. На этом этапе возникают обязательства у сторон договора (ст. ст. 420, 433, 434 ГК РФ). При заключении договора продавец недвижимости еще не распорядился объектом, а только взял на себя такое обязательство. Поскольку сделка заключена, но еще не исполнена, то у покупателя пока нет прав на имущество, которое он намеревается приобрести. Покупатель проводит предварительные процедуры, связанные с оценкой и принятием решений о приобретении. Поэтому после заключения договора заинтересованность у покупателя в исполнении и сохранности объекта присутствует. Несмотря на то что стороны в договоре купли-продажи сами способны определить последствия утраты объекта недвижимости до исполнения и последствия, вполне возможно включение в закон диспозитивной нормы, которая регулировала бы данные правоотношения.
Период с момента заключения договора до его исполнения может иметь различную продолжительность. Поэтому, как представляется, ГК РФ необходимо дополнить диспозитивной нормой о том, что продавец в период с момента заключения договора и до момента перехода права собственности не вправе без согласия покупателя заключать какие-либо договоры в отношении проданного имущества, влекущие дополнительное обременение после того момента, когда объект недвижимости должен быть передан покупателю.
2. Исполнение сделки (передача объекта по акту). С этим моментом закон связывает переход риска случайной гибели имущества от продавца к покупателю (ст. ст. 211, 459, 556 ГК РФ). С указанного момента права покупателя на объект недвижимости могут быть нарушены как со стороны продавца, так и со стороны кредиторов продавца. Например:
— продавец, будучи все еще собственником, может осуществлять действия, которые способны обременить проданное имущество, — сдать в аренду, заложить и т. п. Покупатель вынужден будет оспаривать совершенные продавцом сделки, признавая их недействительными;
— кредиторы продавца в качестве обеспечения могут инициировать обеспечение, которое не позволит покупателю стать собственником купленного имущества. При этом покупатель должен будет заявлять иск либо о признании права собственности, либо о регистрации перехода права собственности. Помимо этого возможен иск об освобождении имущества от ареста.
Покупатель с указанного момента еще не является собственником объекта недвижимости. Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в п. 3 ст. 13 устанавливает 30-дневный срок для проведения процедуры госрегистрации. Получив объект по акту, покупатель не может его использовать (например, не вправе сдать в аренду) или каким-либо иным способом извлекать прибыль. Таким образом, в силу продолжительности государственной регистрации возникает период, который должен быть подробно урегулирован законом.
Пленум ВАС РФ кратко разъяснил в своем Постановлении от 25.02.1998 N 8 правовое положение сторон договора в рассматриваемый период: «При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом… после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем…
В случае наложения ареста в порядке обеспечения иска… собственник имущества (законный владелец) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста… Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те организации или лица, в интересах которых наложен арест на имущество».
Арбитражные суды на уровне округов неоднозначно подходят к вопросу о возможности покупателя как законного владельца обращаться с иском об освобождении имущества от ареста. Так, в Постановлении ФАС УО от 18.02.2003 N Ф09-216/03ГК иск покупателя объекта недвижимости об освобождении имущества от ареста, наложенного по иску кредитора продавца, удовлетворен со ссылкой на вышеуказанные нормы Постановления Пленума ВАС РФ. А в Постановлении ФАС УО от 13.01.2003 N Ф09-1544/02ГК сделан вывод о невозможности исключения имущества из описи ареста в связи с тем, что имущество до регистрации перехода права остается в собственности продавца.
Примечательным является Постановление ФАС УО от 18.06.2008 N Ф09-4295/08-С6, в котором аргумент стороны о том, что лицо, которое не является собственником земельного участка, не может быть признано надлежащим истцом по иску о сносе самовольных построек (со ссылкой на ст. 209 ГК РФ), судом не принят. По мнению суда, такой иск может быть подан любым законным владельцем (а значит, и покупателем, права которого еще не зарегистрированы), чьи права нарушены самовольной постройкой.
3. Сдача документов с соответствующими заявлениями в регистрационный орган. С этим моментом законодательство не связывает каких-либо изменений в правоотношениях между покупателем и продавцом, а также третьими лицами. Закон о регистрации в ст. 13 говорит про прием документов лишь в контексте порядка проведения государственной регистрации.
4. Внесение записи в ЕГРП о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. С ним закон связывает момент перехода права собственности. С этого момента пограничное состояние перестает существовать, и дальнейшие правоотношения (например, залог в силу закона п. 5 ст. 488 ГК РФ) достаточно подробно урегулированы законом.
Представляется, что в ГК РФ и Закон о регистрации необходимо внести изменения, а именно:
— исключить процедуру регистрации договоров купли-продажи жилых помещений — это лишь дублирование функции по регистрации перехода права собственности на квартиры;
— установить ограничение прав продавца в период с момента заключения договора купли-продажи и до его исполнения в виде запрета для продавца в указанный период заключать договоры в отношении этого имущества без согласия покупателя;
— запретить продавцу с момента составления передаточного акта и до внесения записи в ЕГРП совершать сделки с объектом недвижимости и предоставить покупателю ограниченные права пользования имуществом при отсутствии возражения на это от продавца;
— установить в Законе о регистрации обязанность регистрационного органа информировать о поступивших для регистрации сделок документах в отношении объекта недвижимости, относительно которого запрошены сведения.
