(Паненкова М. А.) («Бюллетень нотариальной практики», 2009, N 5)
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛОК С УЧАСТИЕМ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ
М. А. ПАНЕНКОВА
Паненкова М. А., юрист по работе с недвижимостью.
Государственная регистрация сделок с участием несовершеннолетних требует большого внимания со стороны регистрирующих органов. При регистрации таких сделок необходимо опираться на Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Инструкцию о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним от 20 июля 2004 г. N 126 <1>. ——————————— <1> См.: Приказ Минюста РФ от 20 июля 2004 г. N 126 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями).
В этих Законах закреплены важнейшие требования при совершении сделок с участием несовершеннолетних. Основное правило, закрепленное в п. 3 ст. 37 ГК РФ, говорит о том, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечными и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками, т. е. сделки законных представителей с подопечными могут быть совершены только к выгоде подопечных <2>. ——————————— <2> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). Часть 1 от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ.
С учетом ст. 28 ГК РФ, а также ст. 60 СК РФ названное требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей <3>. ——————————— <3> См.: Зайцева Т. И. Нотариальная практика: ответы на вопросы / Федеральная нотариальная палата. М.: Волтерс Клувер, 2007.
Гражданским законодательством установлены два случая, когда несовершеннолетние дети приобретают полную дееспособность до достижения ими совершеннолетия. В соответствии со ст. 21 ГК РФ в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший 18-летнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения 18 лет. Если же брак между лицами, не достигшими совершеннолетия, признается недействительным, то в этом случае наступают другие последствия: суд может принять решение об утрате несовершеннолетним супругом дееспособности и определить момент этой утраты <4>. ——————————— <4> См.: Там же.
При принятии документов на государственную регистрацию сделок с участием несовершеннолетних органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны проверить полномочия представителей несовершеннолетних. Родители предоставляют свидетельство о рождении, выданное органами записи актов гражданского состояния, а усыновители — свидетельство об усыновлении <5>. ——————————— <5> См.: Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. М.: Юрайт-Издат, 2004.
От имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет документы представляют их законные представители (родители, опекуны, попечители). При этом нужно иметь в виду, что дети от 14 лет до 18 лет действуют самостоятельно, хотя и с согласия законных представителей. Также при приеме документов необходимо для несовершеннолетних, не достигших 14-летнего возраста, разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом несовершеннолетнего. Для несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет другая ситуация — здесь требуется письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки, причем нотариально удостоверенное от обоих родителей, а также разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетнему на распоряжение имуществом. Если несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет приобрел дееспособность в полном объеме, то требуется решение органа опеки и попечительства или решение суда о признании несовершеннолетнего, достигшего возраста 16 лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним. Если ребенок находится на полном государственном попечении в воспитательном учреждении, лечебном учреждении, учреждении социальной защиты населения или другом аналогичном учреждении, то выполнение обязанностей опекунов (попечителей) такого ребенка возлагается на администрацию этого учреждения. Временное помещение ребенка опекуном (попечителем) в такое учреждение не прекращает прав и обязанностей опекуна (попечителя) в отношении этого ребенка. При проведении правовой экспертизы документов и проверки законности сделки органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должны установить, требуется ли в соответствии с законодательством Российской Федерации предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства. Такое разрешение требуется в нескольких случаях: 1) отчуждения законными представителями имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до 14 лет, или дачи согласия законными представителями на отчуждение такого имущества несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 Кодекса, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса); 2) сдачи внаем (в аренду), предоставления в безвозмездное пользование, передачи в залог имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до 14 лет, законными представителями или дачи согласия законными представителями на совершение таких сделок несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 Кодекса, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса); 3) дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет на совершение преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество или отказа законных представителей несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет от указанного права (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 Кодекса, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса); 4) дачи законными представителями согласия несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет на выдел долей, раздел имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, или осуществления указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 Кодекса, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса); 5) дачи законными представителями согласия несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет на совершение сделки, влекущей уменьшение имущества несовершеннолетнего, в том числе уменьшение доли в праве общей долевой собственности, или осуществления указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 Кодекса, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса) <6>. ——————————— <6> См.: Приказ Минюста РФ от 20 июля 2004 г. N 126 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп.).
Таким образом, при принятии документов на государственную регистрацию сделок с участием несовершеннолетних регистратор должен быть предельно внимателен и осмотрителен, выявить все необходимые для регистрации документы, проверить их и установить, соответствуют ли они требованиям законодательства. Также необходимо отметить, что регистратор должен обладать достаточными знаниями в области прав несовершеннолетних, чтобы их юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред.
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). Часть 1 от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ. 2. Приказ Минюста РФ от 20 июля 2004 г. N 126 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп.). 3. Зайцева Т. И. Нотариальная практика: ответы на вопросы / Федеральная нотариальная палата. М.: Волтерс Клувер, 2007. 4. Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. М.: Юрайт-Издат, 2004.
