(Дуксин П. А.) («Законодательство и экономика», 2009, N 6)
ПРОБЛЕМЫ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК У СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛОГО ДОМА
П. А. ДУКСИН
Дуксин П. А., аспирант кафедры конституционного и муниципального права Саратовского государственного университета им. Н. Г. Чернышевского, ведущий юрист ООО «Юридическая служба».
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» <1> в существующей застройке поселений земельный участок, где расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса РФ и поставленный на государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. ——————————— <1> СЗ РФ. 2005. N 1. Ч. I. Ст. 15.
Согласно пункту 5 указанной статьи с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Между тем достаточно четко на первый взгляд сформулированная правовая норма вызывает множество вопросов на практике. Сложность и неоднозначность ситуации с возникновением права общедолевой собственности на землю у собственников помещений многоквартирного жилого дома продиктована главным образом тем, что, по сути, подвергается коррозии сложившийся десятилетиями уклад хозяйствования землей, осуществляемого органами государственной власти и органами местного самоуправления. Необходимо приложить колоссальные усилия, чтобы обязать властные структуры в кратчайшие сроки совершить, например, перенаем по договорам аренды земельных участков, уступив права требования арендной платы собственникам помещений, решить проблемы с публичными сервитутами, прочими обременениями земельных участков. К тому же много вопросов вызывает сам механизм осуществления собственниками коллективных полномочий в части финансово-хозяйственной деятельности, например с порядком приема арендных платежей. Итак, согласно буквальному толкованию норм Жилищного кодекса РФ и Закона о введении его в действие моментом возникновения права общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений многоквартирного жилого дома считается: — если земельный участок был сформирован и прошел государственный кадастровый учет до принятия Жилищного кодекса РФ, — 1 марта 2005 г., т. е. момент вступления в силу Жилищного кодекса РФ; — если земельный участок был сформирован и прошел государственный кадастровый учет после принятия Жилищного кодекса РФ, — момент его формирования и постановки на государственный кадастровый учет. Тем не менее зачастую органы государственной власти и органы местного самоуправления изо всех сил стараются саботировать процесс реализации данных правовых норм. Это вызвано несколькими причинами. Например, федеральное законодательство не дает объяснений тому, что подразумевается под процессом «формирования земельного участка, занимаемого многоквартирным жилым домом». Так, согласно части 1 ст. 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию. В соответствии с пунктом 1 ч. 4 ст. 30 проведение работ по формированию включает в себя: — выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка; — определение разрешенного использования земельного участка; — определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за это (далее — плата за подключение); — принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); — публикацию сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Если следовать логике Земельного кодекса РФ, то процедура формирования земельного участка, помимо прочего, уже включает в себя постановку такого участка на государственный кадастровый учет. К слову, положения пункта 4 ч. 5 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ, раскрывая понятие «проект межевания территории», указывают на возможность формирования земельного участка исключительно в контексте предоставления его для строительства. Между тем зачастую возникают ситуации, когда многоквартирный жилой дом был построен до принятия Жилищного кодекса РФ, однако земельный участок сформирован не был. Более того, в отношении данного земельного участка может быть беспрепятственно проведен государственный кадастровый учет. Иными словами, многоквартирный дом существует, участок прошел кадастровый учет, но документ, подтверждающий факт его формирования, отсутствует и никогда не издавался. В данном случае процедура формирования земельного участка в смысле статьи 30 Земельного кодекса РФ (т. е. для строительства) абсолютно неприемлема. Таким образом, процедуры формирования земельных участков, обозначенные в статье 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ и статье 30 Земельного кодекса РФ (а также ст. 43 Градостроительного кодекса РФ), представляют собой две совершенно разные процедуры с отличными друг от друга основаниями и правовыми последствиями. Именно поэтому законодательство субъектов Федерации и муниципальных образований идет по пути восполнения возникшего пробела в праве. Так, в Мензелинском муниципальном районе Республики Татарстан действует Административный регламент по формированию земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, занимаемых многоквартирными домами и иными входящими в состав таких домов объектами недвижимости <2>; в Красноармейском районе Чувашской Республики — Порядок формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома <3>. Похожие документы приняты также в Республиках Бурятия, Коми, Хакасия и ряде других регионов России <4>. ——————————— <2> См.: решение Совета Мензелинского муниципального района Республики Татарстан от 8 августа 2008 г. N 6 // Мензеля. 2008. 5 сент. <3> См.: решение Собрания депутатов Красноармейского района Чувашской Республики от 24 ноября 2008 г. N С-26/4. <4> См., например: Постановление администрации г. Улан-Удэ от 19 августа 2008 г. N 407; Постановление главы администрации МО городского округа «Усинск» Республики Коми от 4 июня 2008 г. N 767; Постановление администрации г. Черногорска Республики Хакасия от 11 апреля 2008 г. N 884.
Например, пункт 3.1 Методических рекомендаций по формированию земельных участков под многоквартирными домами на территории Нижегородской области прямо устанавливает, что «проведение работ по формированию земельного участка включает в себя подготовку проекта межевания территории, градостроительного плана. Если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний» <5>. ——————————— <5> См.: Постановление правительства Нижегородской области от 18 июля 2008 г. N 289.
В некоторых регионах Российской Федерации приняты планы-графики проведения мероприятий по формированию земельных участков, занимаемых многоквартирными жилыми домами, за счет бюджетных средств (Республика Мордовия <6>, Костромская <7>, Курская <8>, Саратовская области <9>). ——————————— <6> См.: Постановление главы администрации г. Саранска от 30 января 2009 г. N 198. <7> См.: Постановление главы г. Костромы от 29 декабря 2008 г. N 2489 // Костромские ведомости. 2009. 20 янв. <8> См.: распоряжение главы г. Курчатова Курской области от 14 июля 2008 г. N 377-р. <9> См., например: Закон Саратовской области от 26 декабря 2005 г. N 140-ЗСО «Об утверждении Программы социально-экономического развития Саратовской области на среднесрочную перспективу (2006 — 2008 годы)» // Саратовская областная газета. 2005. 30 дек.; Закон Саратовской области от 29 декабря 2006 г. N 152-ЗСО «Об областных целевых программах» // Саратовская областная газета. 2007. 17 янв.; Постановление главы администрации г. Саратова от 7 апреля 2008 г. N 400; Постановление главы администрации г. Саратова от 27 мая 2008 г. N 612.
В настоящее время формированием земельных участков для передачи в общую долевую собственность собственникам помещений многоквартирных жилых домов, например, в Саратовской области занимается Комитет по управлению имуществом. Между тем указаний на такие полномочия не содержится ни в региональном Законе «О земле» <10>, ни в Законе «О порядке управления и распоряжения государственной собственностью Саратовской области» <11>, ни в нормативных правовых актах, непосредственно содержащих описание полномочий данного Комитета <12>. ——————————— <10> См.: Закон Саратовской области от 21 мая 2004 г. N 23-ЗСО «О земле» (с последующими изменениями и дополнениями) // Саратов-СП. 2004. N 98. <11> См.: Закон Саратовской области от 12 марта 1997 г. N 13-ЗСО «О порядке управления и распоряжения государственной собственностью Саратовской области» (с последующими изменениями и дополнениями) // Саратовские вести — понедельник. 1997. 24 марта. <12> См.: Постановление Правительства Саратовской области от 19 сентября 2006 г. N 284-П «Об утверждении Правил предоставления гражданам и юридическим лицам прав на земельные участки, расположенные на территории административного центра Саратовской области — города Саратова, государственная собственность на которые не разграничена» // Саратовская областная газета. 2006. 22 сент.; Постановление Правительства Саратовской области от 3 мая 2005 г. N 137-П «Вопросы Комитета по управлению имуществом Саратовской области» // Неделя области. 2005. 12 мая.
В практической деятельности не раз приходилось сталкиваться с необоснованными отказами в формировании земельных участков гражданам-собственникам <13>. При этом мотивы для отказа самые разнообразные: от обременения земельного участка арендатором до наличия на участке самовольных построек и некачественного представления комплекта документов (не прошит, не пронумерован). ——————————— <13> См.: распоряжение Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 августа 2008 г. N Т-5968-р (в ред. распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 24 октября 2008 г. N Т-7132-р) // Архив Комитета по управлению имуществом Саратовской области.
Приходилось обжаловать один из таких отказов в судебном порядке <14>. Сложность заключалась именно в том, что сам представитель Комитета по управлению имуществом не мог обосновать полномочия своего ведомства по формированию земельных участков, занимаемых многоквартирными жилыми домами. ——————————— <14> Определение Волжского районного суда г. Саратова от 5 ноября 2008 г. по гражданскому делу N 2-1038/07 // Архив Волжского районного суда г. Саратова.
В Саратовской области до сих пор не принят нормативный правовой акт, регламентирующий, во-первых, категориальный аппарат процедуры формирования земельных участков под многоквартирным жилым домом, а во-вторых, — полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления в данной сфере. Это, безусловно, пробел современного российского права и регионального нормотворчества. В частности, отсутствие в законодательстве четко регламентированных оснований для отказа в формировании земельного участка — благодатная почва для бюрократического произвола и массового нарушения прав и законных интересов собственников помещений многоквартирного жилого дома. Указанный пробел вынужденно восполняется судебной практикой. В целом за четыре года, прошедшие со дня вступления в силу Жилищного кодекса РФ, суды занимали и занимают диаметрально противоположные позиции по рассматриваемому вопросу. Приведем эти позиции, опираясь на судебные акты арбитражных судов за 2008 — 2009 гг. Так, ФАС Западно-Сибирского и Уральского округов придерживаются концепции, согласно которой для перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома в порядке статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ требуется издание отдельного акта уполномоченным органом государственной власти (органом местного самоуправления). Иными словами, указанные окружные федеральные арбитражные суды отстаивают так называемый заявительный порядок перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений <15>. ——————————— <15> Данная позиция отражена, в частности, в Постановлениях ФАС Западно-Сибирского округа от 16 октября 2008 г. N Ф04-6324/2008(13652-А67-28), от 21 августа 2008 г. N Ф04-4551/2008(10115-А67-9), Уральского округа от 23 сентября 2008 г. N Ф09-6794/08-С6 // Официальный интернет-сайт Высшего Арбитражного Суда РФ — www. arbitr. ru.
Кардинально по-другому ситуация представлена в ряде Постановлений ФАС Московского, Северо-Кавказского, Волго-Вятского, Центрального и Поволжского округов. Указанные федеральные арбитражные суды справедливо полагают: моментом возникновения права общей долевой собственности у собственников помещений многоквартирного жилого дома является либо вступление в силу Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 г.), либо проведение процедуры формирования земельного участка и постановка его на государственный кадастровый учет. Никаких дополнительных решений административных органов не требуется. Более того, отсутствие в свидетельстве о праве собственности на квартиру записи о доле в общем имуществе собственников помещений многоквартирного жилого дома не является подтверждением того, что такая доля у лица отсутствует <16>. ——————————— <16> См., например: Постановления ФАС Центрального округа от 28 апреля 2008 г. N А35-1679/07-С13, Волго-Вятского округа от 18 сентября 2008 г. N А43-28836/2007-2-737, Московского округа от 27 августа 2008 г. N КГ-А40/7808-08-П, Северо-Кавказского округа от 1 сентября 2008 г. N Ф08-4903/2008 // Официальный интернет-сайт Высшего Арбитражного Суда РФ — www. arbitr. ru.
Как отмечено в решении Арбитражного суда Волгоградской области от 30 июня 2008 г. по делу N А12-10221/07-С67, оставленном без изменения Двенадцатым апелляционным судом 18 сентября 2008 г., а также ФАС Поволжского округа 13 января 2009 г., «согласно части 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Из буквального толкования изложенной нормы и статьи 16 Закона N 189-ФЗ следует, что названным Федеральным законом предусмотрен иной момент возникновения права собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, — с даты введения в действие Жилищного кодекса РФ (если на эту дату земельный участок был сформирован) или с момента проведения государственного кадастрового учета земельного участка. С учетом статьи 36 Жилищного кодекса РФ с момента приобретения помещений в многоквартирном доме их собственники владеют, пользуются земельным участком в силу закона». Между тем на практике приходится каждый раз доказывать суду, что каких-либо дополнительных распорядительных документов органов власти для передачи земельного участка от государства собственникам помещений многоквартирного жилого дома не требуется. Так, решением Арбитражного суда Саратовской области от 16 января 2009 г. истцу, представителем которого выступал автор этих строк, было отказано в признании права собственности на самовольную постройку по причине того, что документы, подтверждающие землеотвод, якобы отсутствуют. Мы представили кадастровый паспорт земельного участка, подтверждающий, что он был сформирован и прошел кадастровый учет до принятия Жилищного кодекса РФ, а также свидетельство истца о праве собственности на жилое помещение. Законодательство не предусматривает каких-либо иных документов, подтверждающих право собственника помещений в многоквартирном жилом доме на долю в общем долевом имуществе. Однако суд не принял во внимание эти документы, что и послужило причиной апелляционного обжалования указанного решения, происходящего в настоящее время <17>. ——————————— <17> См.: решение Арбитражного суда Саратовской области от 16 января 2009 г. по делу N А57-19877/2008-270 // Официальный интернет-сайт Высшего Арбитражного Суда РФ — www. arbitr. ru.
К тому же законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит однозначные положения о том, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах ОДНОВРЕМЕННО является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество <18>. Более того, как следует из пункта 16 Инструкции, утвержденной Приказом Минюста России от 14 февраля 2007 г., «свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме НЕ ВЫДАЕТСЯ (Выделено мной. — П. Д.)» <19>. ——————————— <18> См. ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с последующими изменениями и дополнениями) // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594. <19> Российская газета. 2007. 22 марта.
Думается, своеобразную точку в данном вопросе в конце концов поставил Высший Арбитражный Суд РФ. В Определении от 26 ноября 2008 г. ВАС РФ исчерпывающе излагает свою позицию: «Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который до введения в действие Жилищного кодекса РФ учтен в Едином государственном реестре земель, предусмотренном Законом о земельном кадастре, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме С ДАТЫ ВВЕДЕНИЯ В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, Т. Е. С 1 МАРТА 2005 Г. (Выделено мной. — П. Д.)» <20>. ——————————— <20> См.: Определение ВАС РФ об отказе в передаче дела в Президиум ВАС РФ от 26 ноября 2008 г. N 14992/08 по делу N А40-20035/07-16-187 // Официальный интернет-сайт Высшего Арбитражного Суда РФ — www. arbitr. ru.
На мой взгляд, данная позиция является логичной и правомерной, полностью отражает идею «ответственного собственника», заложенную законодателем в новый Жилищный кодекс РФ <21>. ——————————— <21> Еще в 2007 г. ВАС РФ занимал несколько иную позицию. См., например, Определение ВАС РФ от 19 октября 2007 г. N 10248/07 по делу N А28-8421/06-394 // Официальный интернет-сайт Высшего Арбитражного Суда РФ — www. arbitr. ru.
Можно с уверенностью утверждать: как Верховному Суду РФ, так и Высшему Арбитражному Суду РФ было бы целесообразно принять соответствующие разъяснения по вопросам судебной практики, чтобы дать судам нижестоящих инстанций пример единообразного правоприменения. Кроме того, крайне актуальным является восполнение федеральным законодателем пробела, связанного с процедурой формирования земельного участка, занимаемого многоквартирным жилым домом, для последующей передачи в общую долевую собственность собственникам помещений. Особенно важно на уровне субъектов Федерации легитимировать процедуру формирования таких участков путем определения полномочий соответствующих ведомств, принятия административных регламентов, установления ответственности должностных лиц. В конце концов региональные власти и органы местного самоуправления должны осознавать, что формирование земельного участка для передачи в общую долевую собственность собственниками помещений многоквартирного жилого дома не представляет собой какой-то акт по распоряжению землей, зависящий от их воли, и не требует дополнительных творческих бюрократических усилий. Это — обязанность данных органов. Вопрос о моменте возникновения права собственности на указанные земельные участки четко обозначен в статье 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ.
——————————————————————
Интервью: Земля и доля («ЭЖ-Юрист», 2009, N 24)
ЗЕМЛЯ И ДОЛЯ
А. В. ХАРЛАНОВ
Огромное количество сельскохозяйственных земель в настоящее время находится в общей долевой собственности. Процедура выделения земельных паев настолько сложна, что дольщики часто попадают в затруднительные ситуации. В редакцию «ЭЖ-Юрист» поступает много вопросов от таких землевладельцев. Обобщив эти вопросы, мы задали их судье Верховного Суда РФ Александру Васильевичу Харланову.
Александр Васильевич, какие проблемы возникают у судов при разрешении споров, связанных с применением земельного законодательства? — Вопросов у судей много: по подведомственности, по срокам исчисления исковой и приобретательной давности, при разрешении споров о разделе земельных участков и определении порядка пользования ими. Проблемы возникают и при рассмотрении дел, связанных с арендой, ипотекой, другими способами распоряжения участками.
Какие регионы лидируют по количеству и сложности земельных дел? — Конечно же южные (там земля плодородная и дорогая) и, естественно, Московская область.
Наверное, предстоящая Олимпиада еще больше все усложнила? — Не сказал бы. Земельный вопрос, как и квартирный, всегда был у нас очень острым.
Многие юристы отмечают в южных регионах увеличение споров, связанных с изъятием участков для государственных и муниципальных нужд. Возможно, в этом случае причина в Олимпиаде? — Эта проблема актуальна по всей стране, суды нередко сталкиваются с незаконным изъятием земли под предлогом «государственных и муниципальных нужд». Но когда видишь, что на самом деле какая-то частная фирма строит коммерческий объект, становится понятно, что интересы тут не всегда государства, а чаще конкретных предпринимателей.
От наших читателей поступило много вопросов, связанных с выделением земельных долей. Для судов это также сложная тема? — Да. У судей часто возникают вопросы по таким делам.
Постановление Конституционного Суда РФ от 30.01.2009 N 1-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 2, 3 и 4 статьи 13 и абзаца второго пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на них не ответило? — В своем Постановлении Конституционный Суд РФ решил только одну проблему: каким образом должно приниматься решение на общем собрании земельных дольщиков. Попутно КС РФ лишь обозначил некоторые направления и намекнул на решение ряда других вопросов, возникающих при выделе земельных долей. Например, Суд указал на то, что общее собрание может использоваться как согласительная процедура между дольщиками. Поскольку перед Конституционным Судом РФ был поставлен вопрос о законности установленной в Законе процедуры принятия решений на общем собрании, он на этот вопрос и дал ответ, не выходя за рамки своей компетенции. К сожалению, сложностей в этой области осталось еще немало.
Почему вопросов, проблем и расхождений в судебной практике по земельным делам так много? — Без расхождений, видимо, трудно обойтись. В наше земельное законодательство постоянно вносятся изменения. С одной стороны, законодатели стремятся защитить землевладельцев, фермеров, создать для их деятельности наиболее благоприятные условия. В этом плюс. Но с другой стороны, граждане и правоприменители нередко не успевают за этими изменениями. Возникают сложности и у судов. У них уже накопилась определенная практика по земельным делам, но пока она, к сожалению, не всегда единообразная: сказывается неурегулированность по многим вопросам, нечеткость изложения отдельных норм земельного законодательства. Вопросов у судов много, но однозначных ответов на многие из них пока нет.
Как Верховный Суд планирует решать эту проблему? — Решать мы ее будем не одни: во второй половине этого года мы вместе с Высшим Арбитражным Судом приступаем к изучению судебной практики по земельным делам, а в дальнейшем — к составлению проекта совместного постановления наших пленумов по практике применения земельного законодательства.
Когда ожидается принятие постановления? — Скорее всего в первой половине 2010 года. Это будет определяться Планом работ ВС РФ и ВАС РФ.
Зачем нужно совместное постановление? Ведь ВС РФ и ВАС РФ рассматривают разные дела, никак не пересекающиеся? — Хотел бы напомнить, что длительное время Верховный и Высший Арбитражный Суды принимали совместные постановления, ведь мы применяем практически одно и то же законодательство. Но с исчезновением практики совместных постановлений у двух высших судебных инстанций стали появляться разночтения и свои толкования одной и той же нормы закона. Например, как мы знаем, в соответствии со ст. 23 Земельного кодекса РФ могут устанавливаться публичный и частный сервитуты (право ограниченного пользования земельным участком). Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом, например органа местного самоуправления. Возникает вопрос: в какой суд следует обжаловать этот нормативный акт — общей юрисдикции или арбитражный? Представляется, что обращаться в этом случае следует в суды общей юрисдикции, поскольку есть общее правило, согласно которому все дела, связанные с нормоконтролем, подведомственны именно таким судам, за исключением случаев, прямо указанных в законе. Рассматриваемый нами случай прямо не указан в законе как подведомственный арбитражным судам. Однако в настоящее время имеется Постановление Пленума ВАС РФ, в котором указывается, что акты органов местного самоуправления, устанавливающие публичный сервитут, следует обжаловать в арбитражные суды, что, на мой взгляд, из содержания закона не следует. Вот так возникают вопросы и проблемы. Ведь судам общей юрисдикции следует учитывать постановления Конституционного Суда и Пленума Верховного Суда. Что касается постановлений Пленума ВАС РФ, то суд общей юрисдикции может согласиться с позицией, отраженной в постановлении Пленума ВАС РФ, если только сочтет ее правильной, но ссылаться на него в судебном решении будет не вполне корректно.
Александр Васильевич, давайте приступим к вопросам, поступившим для Вас от наших читателей. Обязательно ли при рассмотрении дел о выделении земельных участков в счет доли в праве общей собственности на участок из земель сельскохозяйственного назначения привлекать к участию в деле всех собственников земельных долей на участок? — Нет, привлекаться будут далеко не все. Как мы помним, местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности. Если общее собрание дольщиков не утвердило местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, то претендент обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в СМИ с указанием предполагаемого местоположения выделяемого участка. Если в течение 30 дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности от них не поступят возражения относительно местоположения выделяемого участка, предложение о его местоположении считается согласованным. В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого участка рассматриваются в суде. В обязательном порядке судом должны привлекаться участники долевой собственности, заявившие свои возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка. Лица, заявившие возражения в суде за пределами срока, установленного в п. 3 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», также подлежат привлечению к участию в деле. Что касается остальных участников долевой собственности, от которых возражений не поступало, то их привлечение к участию в деле необязательно.
Заявление органа местного самоуправления о признании за ним права собственности на земельный участок, образованный за счет невостребованных земельных долей, подлежит рассмотрению в порядке искового или особого производства? — До недавнего времени судьи испытывали затруднения при ответе на данный вопрос. Поэтому ВС РФ дал по этому поводу соответствующее разъяснение. Поскольку требование органа местного самоуправления о признании за ним права собственности на земельный участок затрагивает имущественные права собственников невостребованных земельных долей, оно может быть заявлено путем предъявления иска к собственникам невостребованных земельных долей в суд по месту нахождения участка и подлежит рассмотрению судом в порядке искового производства.
Порождает ли право инвалида на первоочередное предоставление ему земельного участка для жилищного строительства обязанность органа местного самоуправления заключить с ним договор купли-продажи земельного участка без торгов? — Да, торгов в этом случае не будет. В соответствии с Земельным кодексом РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. Аукцион представляет собой продажу с публичных торгов, при которой продаваемое имущество приобретается лицом, предло жившим наивысшую цену, тогда как право на первоочередное получение чего-либо предполагает безусловное предоставление при отсутствии торгов. Действующим законодательством не предусмотрены какие-либо льготы для лиц, участвующих в аукционе. Таким образом, в рамках аукциона, проведение которого предполагает соблюдение определенных условий (внесение задатка, шаг аукциона и т. д.), а также обязательное участие нескольких лиц, невозможна реализация принципа первоочередности предоставления гражданам земельных участков. Поэтому при предоставлении инвалиду земельного участка для жилищного строительства в соответствии со ст. 17 Федерального закона «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» по договору купли-продажи торги не проводятся.
Участница Великой Отечественной войны просила в совете ветеранов по месту жительства выделить ей участок для сада-огорода. Совет ветеранов предложил ей Тверскую область. Она категорически отказалась, так как, во-первых, в силу возраста такое расстояние ей не осилить, а во-вторых, она полжизни прожила в Московской области и ей хочется в преклонном возрасте летом пожить на малой родине. Куда можно обратиться, чтобы ей в виде исключения как участнице ВОВ пошли навстречу? — Для начала отметим, что совет ветеранов не занимается предоставлением земельных участков. Вопрос о выделении и предоставлении участка решается органами местного самоуправления. Совет ветеранов, может быть, выступает от имени этих людей, как их представитель в органах местного самоуправления, но не более того. Проблема заключается в том, что у Московской области почти не осталось свободных земель: практически все участки в собственности либо граждан, либо юридических лиц. Скорее всего, чтобы иметь возможность предоставить участки всем имеющим на это право, Москва заключает соглашения с близлежащими регионами о предоставлении земель нуждающимся москвичам. Но поскольку в данном случае мы говорим об участнике ВОВ, то можно попробовать обратиться непосредственно в администрацию области: если свободной земли нет в муниципальной собственности, то, возможно, она есть в собственности субъекта Федерации. Вероятно, если свободная земля есть, администрация пойдет навстречу участнику ВОВ.
Можно ли выделить в счет одной земельной доли, принадлежащей гражданину, несколько земельных участков, сумма площадей которых будет соответствовать величине, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю? — Запрета на такой порядок выделения закон не содержит. Но, во-первых, нужно произвести выделение участка по всем правилам: с проведением общего собрания, принятием решения по этому вопросу и т. д. Во-вторых, подобное выделение не должно нарушать прав других дольщиков, иначе общее собрание заблокирует данную инициативу и будет иметь на это полное право. То есть если человек действительно собирается заниматься разными видами деятельности и ему для этого нужны разные земельные участки, допустим, сенокос и пашня, то, возможно, возражений от других дольщиков не последует. Но если таким образом гражданин планирует захватить самые лучшие земли «кусочками», другие дольщики, скорее всего, его быстро «раскусят».
До Верховного Суда не доходили дела с вопросом о том, можно ли в процессе выдела одной доли выделить несколько земельных участков? — Пока нет: вопрос относительно новый и интересный. Думаю, мы возьмемся за его решение, и нельзя исключать, что ответ на этот вопрос будет отражен в совместном с ВАС РФ постановлении Пленумов, если обобщение судебной практики покажет, что такие споры возникают и суды при их рассмотрении испытывают затруднения.
Согласно свидетельству о праве собственности на земельную долю гражданину принадлежит доля общей площадью 2 га, в том числе 1,5 га пашни, 0,5 га пастбища, сенокосов. Он хочет выделить земельный участок в размере 1,5 га в пашнях в счет доли. Останутся ли пастбища и сенокосы, можно ли будет их выделить в земельный участок в будущем, или право общей долевой собственности полностью прекратится вместе с первым выделом земельного участка? — Закон не дает четкого ответа на вопрос о том, можно ли выделить часть доли, а потом еще часть и т. д. ГК РФ говорит, что с выделением доли право общей долевой собственности прекращается. Мне кажется, что тут имеется в виду доля полностью, она как бы должна быть исчерпана. Случаи такой разбивки доли мне лично неизвестны, и с подобной категорией дел Верховному Суду пока сталкиваться не приходилось, на практике они, видимо, очень редки. Как правило, люди выделяют сразу всю долю, которая им принадлежит.
Собственник доли подал объявление в СМИ о выделении земельного участка меньшей площадью, чем та, которая ему положена, но после межевания и постановки на кадастровый учет решил выделить еще один участок, чтобы площадь обоих участков была равна той, на которую он имеет право. Возможно ли это, и если да, то каков будет механизм выделения? — Если процедура выделения еще не завершена, а дольщик передумал, то, видимо, придется начинать всю процедуру заново, тем более если речь идет о землях разного назначения (пашня, сенокос и т. д.). Предварительно необходимо заявить о признании первого объявления недействительным. В случае если процесс выделения первого участка уже завершился, то со вторым участком можно попробовать пройти всю процедуру заново. Наверняка сказать, что решит собрание, затруднительно. Необходимо, чтобы все требования закона по выделению земельного участка были соблюдены и права дольщиков не нарушены.
Решением общего собрания в соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» утверждается местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке участков в счет земельных долей. Возможно ли данным решением (например, вторым пунктом решения) закрепить конкретные участки, выделяемые в счет долей, за конкретными гражданами или такое закрепление возможно только при проведении последующего общего собрания? — Думаю, подобное закрепление допустимо. Возможно, это будет даже намного удобнее, чем проводить второе собрание, ведь тяжело собрать в одном месте и в одно время тысячу человек. К сожалению, на данный вопрос Закон не дает четкого ответа. Я думаю, что все нормы, касающиеся процедуры выделения земельных долей, нужно прописать более определенно — так, чтобы они с первого прочтения были понятны абсолютно всем. Кстати, многие наши суды уже сейчас идут дольщикам навстречу и считают, что решения первого общего собрания вполне достаточно, второго проводить не нужно. Запрета на вариант, о котором пишет читатель, в Законе нет. Но естественно, второй пункт может появиться в решении общего собрания, только если конкретный дольщик об этом попросит. По своей инициативе общее собрание не может принять решение о закреплении конкретных земельных участков.
Как участник долевой собственности может зафиксировать свое решение о выделении конкретного земельного участка в счет земельной доли: на общем собрании, путем публикации сообщения в СМИ с указанием предполагаемого местоположения участка или путем принятия самостоятельного решения о выделе участка в счет своей земельной доли? — Конечно же не стоит толковать норму п. 2 ст. 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения буквально, то есть самостоятельно выделять земельный участок в любом понравившемся месте, вбивать там колышки и обносить место колючей проволокой: это незаконно. Необходимо соблюсти всю прописанную в Законе процедуру: общее собрание дольщиков должно принять решение о выделении земельного массива, после чего другие дольщики уведомляются о намерении гражданина выделиться, он ждет их возражений и далее все, как прописано в Законе.
При проведении межевания границы земельного участка не были согласованы с правообладателями смежных участков. Результаты межевания были признаны недействительными. Влечет ли данное решение недействительность свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок, ведь его площадь была указана на основании землеустроительного дела? — Все зависит от конкретных обстоятельств. Если при межевании земельного участка процедура была нарушена (например, межевание проводилось в отсутствие соседей), то нужно просто по всем правилам провести повторное межевание. Если оно подтвердит границы земельного участка, то вопрос о недействительности результатов межевания отпадет сам собой. Если же результаты межевания признаны недействительными на основании решения суда, то свидетельство может быть признано недействительным в части, касающейся размеров земельного участка.
Интервью провела Наталья Шиняева, газета «ЭЖ-Юрист»
