К ВОПРОСУ О ПРИОБРЕТЕНИИ ГРАЖДАНАМИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ПОД ВНОВЬ ВОЗВОДИМЫМИ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
П. МАКЕЕВ
Макеев Павел, кандидат юридических наук, член Общероссийской общественной организации «Ассоциация юристов России».
Одной из форм участия в строительстве многоквартирных домов является договор участия в долевом строительстве, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее — Федеральный закон N 214-ФЗ) <1>. ——————————— <1> СЗ РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 40.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в частности, только после государственной регистрации своего права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка. Для выполнения указанного требования в соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ <2> предварительно проводится работа по формированию земельного участка, включающая его постановку на государственный кадастровый учет. ——————————— <2> СЗ РФ. 29.10.2001. N 44. Ст. 4147.
Таким образом, после окончания строительства и введения многоквартирного дома в эксплуатацию определены размер и границы земельного участка, осуществлена постановка его на государственный кадастровый учет, что в силу части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» <3> является основанием для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме. ——————————— <3> СЗ РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 15.
Однако на практике встречаются случаи, когда для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме требуется соблюдение дополнительных требований. Так, например, 26 июля 2011 года предметом рассмотрения в Высшем Арбитражном Суде Российской Федерации стал спор о порядке возникновения права общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме <4>. ——————————— <4> Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2011 N ВАС-9209/11 по делу N А56-39901/2010; Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.03.2011 по делу N А56-39901/2010; Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2010 по делу N А56-39901/2010 // СПС «КонсультантПлюс: Решения высших судов».
Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи земельного участка от 15.03.2005 N 3126-ЗУ в процессе приватизации за обществом с ограниченной ответственностью «Петербургская недвижимость» (далее — Общество) 26 июля 2006 года зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 3 799,0 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, ул. Графтио, д. 5, лит. Б (свидетельство о государственной регистрации права серии 78-АВ N 000266). На указанном земельном участке осуществлено строительство многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями; дом введен в эксплуатацию. В мае 2010 года Общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на данный земельный участок в связи с отказом от права. Уведомлением от 22.06.2010 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее — Управление Росреестра) сообщило о приостановлении государственной регистрации прекращения права собственности, а уведомлением от 07.09.2010 — об отказе в государственной регистрации на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации) по следующим причинам: согласно пункту 3 статьи 18 Земельного кодекса Российской Федерации в случае отказа от права собственности на земельный участок этот участок переходит в собственность Санкт-Петербурга, что противоречит положениям жилищного законодательства о возникновении у собственников помещений в доме права общей долевой собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, а право общей долевой собственности возникает после государственной регистрации права собственности на все помещения в доме. Вместе с тем Высший Арбитражный Суд Российской Федерации отметил следующее. Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации. Согласно абзацам 4, 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав. В соответствии со статьей 44 Земельного кодекса Российской Федерации право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок установлены статьей 53 названного Кодекса, согласно пункту 2 которой отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права. Порядок государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него установлен статьей 30.2 Закона о государственной регистрации. Отказ от права собственности на земельный участок относится к общим основаниям прекращения права собственности на имущество, предусмотренным статьями 235, 236 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно части 2 статьи 236 упомянутого Кодекса отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом. Исходя из пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме. Подходы к применению положений законодательства о правах на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельные участки под многоквартирными домами, определены в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, а также в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 N 13147/09, от 02.03.2010 N 13391/09. С учетом данных подходов право общей долевой собственности на общее имущество жилого дома возникает с момента появления в одном доме нескольких собственников помещений, в общую долевую собственность которых земельный участок переходит с момента формирования и проведения в отношении его государственного кадастрового учета. В силу пункта 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации, согласно которому государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, отдельной регистрации доли в праве собственности на земельный участок не требуется. Как разъяснено в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Как установлено, на спорном земельном участке, индивидуализированном кадастровым номером, расположен многоквартирный дом; право собственности на квартиры и нежилые помещения в этом доме зарегистрировано за различными лицами; общество не имеет в собственности каких-либо помещений в данном доме, и это обстоятельство регистрирующим органом не опровергнуто. В таком случае общество, не являющееся собственником каких-либо помещений в доме, не может быть и участником общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе земельный участок. Заявление общества об отказе от права собственности на земельный участок фактически направлено на прекращение в соответствии со статьей 238 Гражданского кодекса Российской Федерации его права собственности на имущество, которое не может ему принадлежать. С учетом изложенного Высший Арбитражный Суд Российской Федерации признал незаконным отказ Управления Росреестра в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок под многоквартирным домом в связи с отказом от права. Из анализа данного судебного решения следует, что право общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме возникает с момента государственной регистрации права собственности на помещения в таком доме. При этом необходим отказ застройщика от права собственности на земельный участок, который в силу закона не может ему принадлежать. В приведенном примере из судебной практики земельный участок принадлежал застройщику на праве собственности. Однако наиболее распространены случаи, когда застройщик владеет и пользуется земельным участком по договору аренды. Требуется ли в таком случае расторжение договора аренды и отказ государственного или муниципального собственника от права собственности на земельный участок? В этой связи интересным представляется следующий пример из судебной практики. 24 января 2011 года предметом рассмотрения в Высшем Арбитражном Суде Российской Федерации стали требования администрации муниципального образования города Краснодара (далее — администрация) к закрытому акционерному обществу «Строй-Интернейшнл» (далее — общество) о взыскании основного долга, образовавшегося в рамках договора аренды земельного участка, и неустойки <5>. ——————————— <5> Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2011 N ВАС-18570/10 по делу N А32-47834/2009-69/803; Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.09.2010 по делу N А32-47834/2009-69/803; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2010 по делу N А32-47834/2009-69/803 // СПС «КонсультантПлюс: Решения высших судов».
Как следует из материалов дела, 21.03.2005 между администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка N 4300013374, в соответствии с которым администрация передала обществу за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 7332 кв. м, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по проспекту Чекистов (кадастровый номер 23:43:020618:0001). Земельный участок предоставлялся под строительство многоэтажного жилого дома литер «Д» со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянкой. Договор заключен сроком на 5 лет — с 04.03.2005 по 04.03.2010. Договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрационной службы (л. д. 6 — 8). Факт передачи земельного участка подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 21.03.2005 (л. д. 12). Земельный участок площадью 7332 кв. м, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по проспекту Чекистов, с кадастровым номером 23:43:020618:0001, сформирован в 2005 году (кадастровый план земельного участка от 15.03.2005 (л. д. 10 — 11)). 26 октября 2006 года департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования города Краснодара выдал обществу разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома со встроенными нежилыми помещениями на первом этаже, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, пр. Чекистов, д. 22, на земельном участке площадью 7332 кв. м, с кадастровым номером 23:43:020618:0001 (л. д. 18 — 19). 25 декабря 2006 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю зарегистрировано право собственности за Еленой Александровной Нестеренко на квартиру площадью 67,08 кв. м, расположенную по адресу: г. Краснодар, Западный округ, пр. Чекистов, д. 22, кв. 290 (л. д. 53). Отказывая в удовлетворении требований администрации к обществу о взыскании основного долга, образовавшегося в рамках договора аренды земельного участка, и неустойки, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации отметил следующее. Как следует из Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона). Согласно статье 1 Вводного закона Жилищный кодекс Российской Федерации введен в действие с 01.03.2005. Как следует из материалов дела, земельный участок поставлен на кадастровый учет после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Право собственности за Е. А. Нестеренко на жилое помещение — квартиру площадью 67,08 кв. м, расположенную по адресу: г. Краснодар, Западный округ, пр. Чекистов, д. 22, кв. 290, — зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 25.12.2006, о чем сделана соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельство о государственной регистрации права (л. д. 53)). Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, а также земельный участок, на котором расположен дом, и иное общее имущество многоквартирного дома. В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Следовательно, в силу закона земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома и право публичной собственности на земельный участок прекратилось после регистрации права собственности на жилое помещение, то есть с 25.12.2006. Соответственно, с этого момента у администрации прекратилось право на взыскание арендной платы за пользование земельным участком с организации-застройщика (пункт 2 статьи 209, статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации). Как следует из анализа данного судебного решения, право общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме возникает с момента государственной регистрации права собственности на жилые помещения в таком доме. При этом не требуется ни расторжения договора аренды, ни отказа государственного или муниципального собственника от права собственности на земельный участок. Таким образом, в настоящее время начала складываться положительная судебная практика по вопросу о приобретении гражданами права собственности на земельные участки под вновь возводимыми многоквартирными домами. Очевидно, что в отсутствие детального законодательного регулирования данной сферы общественных отношений только судебная практика способна решить вопрос о юридической судьбе земельного участка после окончания строительства и введения многоквартирного дома в эксплуатацию.
