Я являюсь собственником квартиры, которая была куплена через участие в долевом строительстве и на момент приобретения была новой. Система отопления в доме такова: поквартирная разводка труб отопления — горизонтальная, трубы медные, проходят под черновым полом, к радиаторам подводятся снизу, на стояке имеется запорное устройство. Квартира сдавалась в черновой отделке. Фанерный пол (черновой) входил в стоимость квартиры и был смонтирован в процессе строительства. Произошел разрыв трубы отопления, проходящей под черновым полом. Является ли труба отопления моим личным имуществом и можно ли рассматривать систему отопления как неделимую вещь (ст. 133 ГК РФ), несмотря на наличие отключающего устройства?
Ю. Фурников, г. Саратов
Необходимо разграничить понятия «имущество, которое непосредственно связано с квартирой, находящейся в вашей собственности» и «общее имущество многоквартирного дома, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности». В первом случае имущество, предназначенное для использования только вашей квартиры, является вашей собственностью и повторяет судьбу жилого помещения — в случае продажи квартиры новому собственнику переходит и право собственности на такое имущество. Например, если в квартире установлена индивидуальная автономная система отопления (газовый котел). В отношении общего имущества в многоквартирном доме ситуация несколько иная.
Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Кроме того, крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме).
Из приведенной нормы видно, что, если оборудование обслуживает более одного помещения, оно относится к общему имуществу многоквартирного дома. Как следует из вашего вопроса, система отопления в вашей квартире была смонтирована в соответствии с проектом жилого дома и она является составной частью общей системы отопления помещений жилого дома. Что это означает для вас как для собственника жилого помещения многоквартирного дома?
В силу п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ст. 39 ЖК РФ). На практике обязанности по содержанию и обслуживанию общего имущества дома собственниками поручаются на основании договора управляющей компании.
Для определения лица, виновного в причинении ущерба в результате прорыва трубы отопления, проходящей в вашей квартире, и привлечения его к ответственности необходимо установить причину, по которой произошел такой прорыв. Для этого проводят соответствующую техническую экспертизу, которая помогает установить, в результате каких действий или недостатков стал возможен прорыв трубы.
Определив это, можно требовать возмещения причиненных убытков с виновной стороны. Если виновная сторона отказывается в добровольном порядке возместить ущерб — смело обращайтесь в суд. Многочисленные примеры судебной практики показывают, что, несмотря на желание управляющей компании переложить всю ответственность на собственников квартир, в большинстве случаев отвечает именно та организация, которая не выполнила должным образом свои обязательства.
Так, ФАС СЗО в Постановлении от 03.11.2004 N А05-4540/04-3, рассматривая иск о возмещении ущерба, причиненного заливом квартиры, указал, что разрыв трубы отопительной системы произошел вследствие ненадлежащего исполнения МУП «ЖКК» своих обязательств по содержанию имущества. Согласно п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в названном Кодексе. Ненадлежащее исполнение обязательств по договору, заключенному с одним лицом, может служить основанием возникновения обязательств вследствие причинения вреда другому лицу.
В другом деле ФАС СЗО в Постановлении от 02.07.2009 N А26-1848/2008 указал, что с управляющей компании взысканы убытки, причиненные истцу в результате длительного затопления арендуемого им помещения, поскольку ответственность за причиненный вред должна нести управляющая компания, принявшая на себя обязательства по обеспечению нормальной работы внутридомовых систем отопления и водоснабжения.
