ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРАВА ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ
Н. А. КОЛОСКОВА
Колоскова Н. А., старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин (Рязанский филиал Московского института экономики, менеджмента и права).
В соответствии со ст. 129 ГК РФ и ст. 130 Гражданского кодекса РФ к объектам гражданских прав относятся земельные участки. Особенность их заключается в отнесении их к недвижимым вещам, и отсюда особый правовой режим сделок с землей — необходимость государственной регистрации сделок. Кроме этого, ст. 129 ГК РФ содержит особую оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому помимо обычного порядка, установленного для других объектов гражданских прав, и иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле.
Актуальным вопросом на сегодняшний день является вопрос земельной собственности, и прежде всего собственности частной. Введение ее потребовало усилий частноправового регулирования земельного оборота на основе свободного распоряжения земельными участками. В юридической литературе отмечается, что понятие права частной собственности на землю сформулировано не так давно. Ранее действовавшее законодательство не допускало такого права граждан, существовало лишь понятие государственной собственности на землю. Впервые об этом праве граждан и юридических лиц упомянуто в Законе РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 года. В соответствии со ст. 6 названного Закона «земельные участки могут находиться в частной, государственной собственности и собственности общественных объединений (организаций)». Сегодня же понятие частной собственности на землю прочно вошло в российское законодательство, и ведущая роль в этом принадлежит Гражданскому кодексу РФ.
Среди остро стоящих перед обществом проблем на сегодняшний день является проблема обеспечения стабилизации земельных отношений. Эту проблему можно успешно решить, имея совершенное законодательство. Однако состояние российского законодательства о земле оставляет желать лучшего.
Центральным нормативным актом, регулирующим отношения, возникающие в сфере собственности на землю, является Земельный кодекс Российской Федерации.
Глава третья ЗК РФ полностью посвящена праву собственности на землю. Согласно ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица могут иметь в частной собственности земельные участки, приобретенные по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Земля и другие природные объекты являются особыми объектами гражданского оборота, поэтому на эти объекты распространяется гражданское законодательство, правда, в той мере, в какой вопросы их оборота не урегулированы законодательством о земле и других природных ресурсах.
Нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что одним из распространенных видов прав на землю наряду с правом временного пользования земельным участком является право постоянного (бессрочного) пользования. В недалеком прошлом эти виды были практически единственными видами прав на землю и существовали наряду с правом государственной собственности на землю. Земельный кодекс РФ лишил граждан и юридических лиц возможности приобретать земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование. Однако, если граждане и юридические лица обладают земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, они могут приобрести их в собственность.
Современное законодательство о земле, насчитывающее многочисленные нормативно-правовые акты, исходит из разрешительного типа регулирования отношений в сфере земельной собственности (в отличие от ранее применявшегося общедозволительного типа правового регулирования). Переход от общедозволительного типа правового регулирования земельных отношений к разрешительному типу виден в ст. 129 и ст. 209 ГК РФ, особенно это заметно в отношении правомочия распоряжения. Так, согласно ч. 3 ст. 209 ГК РФ: «Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц».
Несмотря на появление положительных течений в нашем законодательстве, есть и некоторые отрицательные моменты. Так, М. С. Пашова отметила основные направления «бурного» развития земельного законодательства в России и резюмировала, что за последние пять лет в нем проявилась негативная тенденция, так как принимается и рассматривается «лавина» законов и законопроектов, что делает невозможным разобраться в них даже специалистам. По мнению Пашовой М. С., неупорядоченность и нестабильность земельных отношений ослабляет и разрушает суверенитет России как государства.
Большое значение в сфере правового регулирования земельных отношений имеют договоры, и прежде всего это договоры купли-продажи земельных участков как правовые формы, опосредующие рыночный оборот земель.
Как и в отношении других объектов гражданских прав, в отношении земли собственнику принадлежит три правомочия: правомочие владения, правомочие пользования и правомочие распоряжения.
В отношении правомочия распоряжения необходимо отметить, что применительно к гражданам и юридическим лицам оно несколько ограничено. Ограничения прежде всего касаются земель, ограниченных в обороте, или земель, изъятых из оборота. Вместе с тем не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков для строительства, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц (п. 4 ст. 28 ЗК РФ).
Кроме этих ограничений существуют ограничения по целевому использованию отдельных категорий земель. В соответствии со ст. 260 ГК РФ использование по целевому назначению устанавливается для земель сельскохозяйственного назначения и земель особо охраняемых природных территорий.
Ограничения правомочия распоряжения земельным участком могут быть предусмотрены и другими нормативными правовыми актами. В соответствии с ч. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Имеющими отношение к сфере земельного права согласно приведенной выше статье являются положения Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно положения ст. ст. 129, 131, 209 ГК РФ. Особенно актуальным в последнее время становится институт приобретательской давности как основания возникновения права собственности на землю. Особенность его применения обусловлена спецификой земельного участка как объекта правоотношений.
На сегодняшний день основными проблемами в сфере регулирования земельных отношений являются осуществление земельной реформы, определение ее направлений и механизмов, правовая проблема земельного контроля, ответственность за нарушение земельного законодательства, а также проблемы, связанные с использованием земельных долей. На этом сложном пути придется многое сделать и ученым, и юристам-практикам, которые проделывают действительно сложную работу, в том числе и по разработке действенного законодательства. Без сотрудничества в этой сфере обойтись нельзя. Большую роль играют в этом плане научные и научно-практические конференции, посвященные различным земельным вопросам. Так, основные проблемы земельной реформы, практика применения земельного законодательства были освещены на научно-практической конференции «Земельное законодательство и практика его применения на современном этапе», организованной Институтом законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации и Государственным университетом по землеустройству осенью 2004 года. Что касается земельной реформы, то на всем ее протяжении предпринимались попытки внесения изменений в действующее законодательство и обеспечения правоприменения во имя поддержания правопорядка.
Реформирование земельного права необходимо в той связи, что земельные споры являются наиболее распространенной категорией споров. Появляются их новые разновидности. В связи с развернувшимся строительством жилых и нежилых помещений, активизацией деятельности многочисленных строительных компаний резко возросло количество споров по поводу прав на земельные участки под отчуждаемыми строениями, зданиями, сооружениями. Председателем судебного состава Арбитражного суда г. Москвы Зверевой Е. А. высказывалось мнение о том, что договоры по передаче зданий, сооружений, строений должны признаваться незаключенными, если в них не предусматриваются границы земельных участков, права на которые переходят к приобретателю недвижимого имущества.
Таким образом, земельное законодательство России о собственности на землю пробельно и противоречиво, во многом не может отвечать вопросам современной практической деятельности, в связи с чем в данной области предстоит сделать еще очень многое.
