ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО СПОРАМ, СВЯЗАННЫМ С ДОГОВОРОМ АРЕНДЫ
Е. И. НИКИФОРОВА
В судебной практике немалое количество споров касается такой обязанности сторон, как регистрация договора аренды.
В Гражданском кодексе четко и ясно прописано: договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, при условии, конечно же, что он составлен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (статья 651 ГК РФ). Исходя из норм названной статьи, прослеживается очевидная связь с таким элементом договора, как срок. Если он до года пусть даже немного недотягивает, тогда регистрация не требуется. И этим, надо сказать, активно пользуются участники гражданских правоотношений, заключая договор, скажем, на 11 месяцев с условием, что по их истечении соглашение продлевается на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит об обратном. Впрочем, указывать в договоре какую-то конкретную дату не обязательно. Если срок сторонами не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок, как гласят общие правила об аренде (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца, если иной порядок не установлен законом или самим договором. Здесь вроде бы все понятно и не должно вызвать трудностей даже у человека, может быть, не слишком грамотного в юриспруденции, но вполне способного прочитать и осмыслить пару статей Гражданского кодекса. Вместе с тем есть и некоторые нюансы, например: требуется ли государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на неопределенный срок? Вроде бы период времени, в течение которого будет действовать договор, не назван, однако фактически он может составить и 5 месяцев, и 5 либо 15 лет. Неужели в данном случае не требуется внесение соответствующих записей в реестр? Как показывает сложившаяся практика, нет, не требуется. Приведем конкретный пример. Между образовательным учреждением (техникумом) и индивидуальным предпринимателем был заключен договор аренды нежилых помещений, причем никакого указания на срок он в себе не содержал. Через год с иском к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов области и индивидуальному предпринимателю в интересах учебного заведения обратился прокурор. Он просил признать недействительным заключенный договор и применить последствия недействительности сделки в виде возврата техникуму нежилых помещений. Заявленные требования прокурор обосновывал статьями 167, 651 ГК РФ, статьей 13 ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации» с указанием на тот факт, что оспариваемая сделка государственную регистрацию не прошла, да еще и была совершена без предварительного получения заключения об оценке последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей. Суд первой инстанции, оценив доводы прокурора, оснований для удовлетворения иска не нашел. Заключенный на неопределенный срок договор государственной регистрации не требует. Что касается экспертного заключения, которое по смыслу должно препятствовать нарушению прав несовершеннолетних, то в материалах дела содержится согласованная с Департаментом образования области и подписанная комиссией из пяти человек экспертная оценка последствий заключения договора аренды. Из ее содержания следует, что предоставление спорного имущества в аренду не нарушает прав несовершеннолетних, и каких-либо доказательств о несоответствии изложенных выводов действительности или требованиям закона суду прокурором представлено не было, а ссылка на необходимость составления заключения учредителем образовательного учреждения здесь не имеет принципиального значения. ФАС Волго-Вятского округа (Постановление от 11.10.2007 по делу N А43-6326/2007-13-147) признал вынесенное решение абсолютно законным <*>. ——————————— <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Как верно отмечает автор, к договору аренды, заключенному на неопределенный срок, требование об обязательной регистрации не применяется. Следует согласиться с автором, что данное положение закреплено судебной практикой, в том числе и документами ВАС РФ. Так, согласно п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года».
Еще одним камнем преткновения для спорящих сторон традиционно становятся финансовые вопросы, в данном случае касающиеся выплаты арендной платы. На какие только ухищрения не идут контрагенты, лишь бы не расставаться со своими кровно заработанными! Все это вопреки базовым нормам, обязывающим арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ) во исполнение взятых обязательств надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, да еще и при отсутствии возможности одностороннего отказа, за исключением случаев, предусмотренных законодательством (статьи 309, 310 ГК РФ). Например, одно ООО в Читинской области взяло у муниципального образования в аренду на 11 месяцев земельный участок для использования в коммерческих целях. По условиям договора раз в квартал арендатор должен был вносить плату за землю, однако свою обязанность он не выполнил. Управление имущественных и земельных отношений и архитектуры муниципального района обратилось в суд с иском о взыскании задолженности. Ответчик в процессе рассмотрения дела признал факт неоплаты, но выдвинул целый ряд причин, которые, по его мнению, делают такое поведение вполне допустимым. Он указал, что объект аренды в договоре с достаточной точностью не определен, выкопировка земельного участка не является частью договора, кроме того, подписана в одностороннем порядке, следовательно, договор считается незаключенным ввиду отсутствия согласования существенных условий. Также сторонами не оформлялся какой бы то ни было акт приема-передачи, а право собственности арендатора на земельный участок вообще не подтверждено документально. Ответчик не согласился еще с некоторыми условиями договора, относящими земельный участок к землям транспорта, что повлекло за собой необоснованное применение базовой ставки арендной платы повышающих коэффициентов «10» и «4». Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным судом, в удовлетворении иска было отказано. ФАС Восточно-Сибирского округа (Постановление от 06.11.2007 N А78-6273/06-С1-18/214-Ф02-8249/07) высказал точно такую же точку зрения. У судов на каждое заявленное истцом возражение нашлась норма права, опровергающая правильность приведенных доводов. Начнем по порядку. Как следовало из материалов дела, заключенный договор аренды с достаточной точностью, исключающей относительную неопределенность, указывал земельный участок, передаваемый арендатору, и выкопировка в виде приложения к договору (являющаяся его неотъемлемой частью) сыграла здесь не последнюю роль. Кроме того, во время пользования участком у ответчика не возникло никаких вопросов или претензий к арендодателю в связи с названной «недоработкой» договора, его все устраивало. Доводы об отсутствии акта приема-передачи также являются необоснованными, ведь в одном из пунктов договора прямо сказано, что он же (договор) одновременно выступает и в качестве передаточного документа и никакого оформления отдельного акта не требуется. Опять же фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчик непосредственно пользовался земельным участком, поскольку на нем находится принадлежащий ему на праве собственности подъездной путь <*>. ——————————— <*> Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н. Следует отметить, что арбитражная практика при решении вопросов об аренде земельных участков существенно корректирует перечень юридических документов, оформляемых при заключении договора в соответствии с действующим законодательством. При определении факта передачи имущества необязательно составлять соответствующий акт, а достаточно сформулированной нормы в тексте договора, которая удостоверяет данное обстоятельство. Следует отметить, что подобная практика навряд ли применима для аренды объектов недвижимости, так как передаточный акт не только удостоверяет фактическое обладание имуществом со стороны арендатора, но и содержит оценку технических и эксплуатационных характеристик соответствующих объектов на предмет возможности их использования по функциональному предназначению.
Что касается отсутствия у арендодателя права собственности на земельный участок и, следовательно, возможности им распоряжаться, суд учел положения статьи 2 ФЗ от 17.07.2001 N 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю», согласно которому право собственности на земельные участки в результате разграничения государственной собственности у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности в соответствии с законодательством Российской Федерации; пункта 10 статьи 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предусматривающего компетенцию по распоряжению землями, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю за органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Суд принял во внимание непредставление истцом доказательств разграничения права собственности на спорный земельный участок, но подчеркнул, что для распоряжения землей отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием. Следовательно, полномочия на сдачу в аренду недвижимого имущества муниципальным образованием могли быть осуществлены. А если точнее, то даже не самим муниципальным образованием, а управлением имущественных и земельных отношений и архитектуры муниципального района, являющимся юридическим лицом, которое вправе выступать арендодателем объектов муниципальной собственности, а также правопреемником по ранее заключенным договорам аренды (Положение об Управлении имущественных и земельных отношений и архитектуры муниципального района «Читинский район» от 10.08.2005). В процессе рассмотрения дела стала очевидной также необоснованность доводов о неправомерном применении к арендатору базовой ставки арендной платы повышающих коэффициентов «10» и «4». Истец представил справку-расчет, подтверждающую, что размер арендной платы определялся в соответствии с Законом РФ «О плате за землю» (действовавшим в спорный период) и ежегодной индексацией ставок земельного налога. Применение же повышающих коэффициентов «10» (по виду деятельности) и «4» (по месторасположению или экономической зоне расположения участка), установленных в соответствии с Постановлением главы муниципального образования «Читинский район» от 11.04.2001, было согласовано сторонами в самом договоре, который ответчик подписал без замечаний и возражений. Таким образом, все контраргументы ответчика были признаны судом безосновательными <*>. ——————————— <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Хотелось бы отметить, что если бы «контраргументы ответчика не были признаны судом безосновательными», то арендодатель мог бы предъявить требование о возврате неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ устанавливает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (денежные средства на оплату аренды) за счет другого лица (арендодателя), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)). Указанное правило применяется независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Стоит отметить, что сама по себе аренда имущества, находящегося в муниципальной собственности, порождает для арендатора некоторые, если можно так сказать, дополнительные обязанности, например возложение бремени содержания этого имущества, что опять же так или иначе затрагивает финансовые вопросы, материальную сторону отношений, ведь услуги по содержанию, выполняемые специализированными организациями, стоят денег. А платить их не всегда хочется. И если стороны не смогут урегулировать между собой конфликтную ситуацию, закономерным итогом чаще всего является обращение в суд с просьбой взыскать долг. По такому же пути пошла и обслуживающая муниципальный жилищный фонд организация в форме ООО по делу N Ф04-7274/2007(39986-А27-39), отчаявшаяся в добровольном порядке получить от арендатора встроенных нежилых помещений в одном из жилых домов оплату услуг по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового инженерного оборудования. В исковом заявлении ООО просило взыскать не только непосредственно сумму долга, накопившегося почти за годовое неисполнение ответчиком условий заключенного договора, но и проценты за пользование чужими денежными средствами. Арендатор иск не признал, сославшись на то, что обязательства по оплате у него не могли возникнуть без подписания акта приемки оказанных услуг, который за все время ни разу не был оформлен. В судебном заседании было установлено, что ООО является специализированной организацией, осуществляющей работы по содержанию общего имущества жилых домов, техническому обслуживанию общих в пределах границ ответственности коммуникаций, технических устройств, приборов учета, технических помещений жилых домов, по содержанию придомовой территории, а также по текущему ремонту общего имущества жилого дома, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, объектов придомовой территории. Ответчик, стоматологическая клиника, заняв встроенные нежилые помещения в жилом доме на основании договора аренды с комитетом по управлению муниципальным имуществом, также подписал с ООО необходимое соглашение на техническое обслуживание и ремонт внутридомового инженерного оборудования, строительных конструкций и санитарное содержание мест общего пользования и придомовой территории домовладения. В соответствии с ним устанавливалась фиксированная стоимость обслуживания, исходя из расчета на 1 кв. м занимаемой площади, и на ответчика возлагалась обязанность оплаты предоставленных услуг на основании выставляемого счета. Счета выставлялись, но ни одна оплата так и не была произведена. Истец же не имел возможности прекратить в связи с этим оказание услуг, так как помещения, занимаемые ответчиком, находятся в жилом доме, и это привело бы к ущемлению интересов других лиц. Суд первой инстанции, вынося решение, сослался на часть 2 статьи 616 ГК РФ, статьи 36 — 39 Жилищного кодекса РФ и содержание договора аренды, предусматривающие обязанность ответчика нести расходы по содержанию и эксплуатации арендуемого имущества, главу 39 ГК РФ в качестве правил возмездного оказания услуг, а также статьи 309, 310 ГК РФ как нормы об исполнении обязательств. Факты оказания истцом ответчику услуг и наличие у него задолженности по их оплате были достоверно установлены, вместе с тем договором составление акта приемки не предусмотрено, глава 39 ГК РФ также не указывает на эту обязанность. Приемка выполненных работ в гражданских правоотношениях имеет место, но существует, прежде всего, в подряде и к рассматривавшемуся судом спору не является применимой в обязательном порядке, ведь оказываемые услуги можно назвать текущими, не направленными на достижение определенного результата. С этой позицией согласился суд как апелляционной, так и кассационной инстанции (ФАС Западно-Сибирского округа, Постановление от 08.11.2007 N Ф04-7274/2007(39986-А27-39)), оставившие вынесенное решение без изменения. В целом же, если говорить о сдаче в аренду муниципального имущества, то оно имеет некоторые особенности, которые находят свое отражение в правовых актах именно на уровне местного самоуправления. Ниже будет приведена очень яркая иллюстрация сказанного. В 2003 году в г. Южно-Сахалинске решением городского собрания было утверждено Положение об аренде муниципального имущества муниципального образования города Южно-Сахалинска от 25.06.2003 N 429/57-03-2. Его пункты 2.1 — 2.5 предусматривали необходимость размещения в средствах массовой информации информационного сообщения о предлагаемых в аренду объектах, находящихся в муниципальной собственности. Прокурор, обратившийся в суд с иском к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью и ООО, ссылался как раз на данные нормы. Он просил признать недействительным договор аренды недвижимого муниципального имущества (встроенных нежилых помещений в жилом доме сроком на 10 лет), заключенный между указанными субъектами, и применить последствия недействительности сделки путем возврата арендатором помещений, так как сведения о сдаче их в аренду были размещены Департаментом на своем официальном интернет-сайте, который средством массовой информации не является, что следует из правил Закона РФ «О средствах массовой информации». Кроме того, прокурор посчитал, что при заключении договора были нарушены положения статей 5 и 8 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», так как оценка передаваемого в аренду имущества и самого права аренды сторонами не производилась. Суд первой инстанции вынес решение об отказе в удовлетворении заявленных требований и назвал договор аренды полностью соответствующим действующему законодательству. Апелляция оставила вынесенный судебный акт без изменения, а позже и ФАС Дальневосточного округа (Постановление от 07.11.2007 N Ф03-А59/07-1/4536) пришел к такому же выводу. В судебных заседаниях было выяснено, что, во-первых, требование Закона N 135-ФЗ об обязательном проведении оценки объекта (в противном случае влекущее недействительность договора) применительно к оспариваемому соглашению не является императивным, а Положение не предусматривает обязательное определение рыночной величины стоимости права аренды. Кроме того, при решении этого вопроса стоит учитывать нормы его пункта 4.2, в соответствии с которым размер арендной платы определялся сторонами на основании Методики расчета арендной платы по базовой ставке, утвержденной решением городского собрания от 06.04.2004 N 637/81вн-04-2. Во-вторых, суд подчеркнул, что размещение на официальном интернет-сайте Департамента, учрежденном распоряжением Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска от 20.09.2002 N 267-р, информации о сдаче в аренду нежилых помещений в жилом доме ни в коем случае не противоречит положениям Закона РФ «О средствах массовой информации». Как следует из материалов дела, такое оповещение всех заинтересованных лиц имело целью повышение информационной открытости деятельности органов местного самоуправления для населения и предприятий инфраструктуры города, в том числе для доведения предлагаемых услуг до потенциальных потребителей. Закон же указывает, что под средствами массовой информации наряду с периодическим печатным изданием, радио-, теле-, видеопрограммой, кинохроникальной программой понимается и иная форма периодического распространения массовой информации. Вот эта «иная» электронная форма Департаментом и была соблюдена, следовательно, никаких оснований для признания оспариваемого договора недействительным не имеется. Раз уж выше был затронут вопрос об определении в договоре с достаточной точностью передаваемого земельного участка, также хочется отметить, что отсутствие указания на кадастровый номер участка не может являться основанием для признания договора незаключенным. Многочисленные судебные решения подтверждают это. Вот одно из них. Администрация города обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю с такими первоначальными требованиями: о возврате арендованного земельного участка площадью 10 кв. м, истребовании из чужого незаконного владения земельного участка площадью 10,38 кв. м и о взыскании неосновательного обогащения. Позднее в порядке статьи 49 АПК РФ они были изменены, истец счел необходимым просить суд лишь о возврате земельного участка площадью 10 кв. м, от остальных требований он отказался, учитывая их добровольное удовлетворение ответчиком. Впрочем, вынесенное судебное решение оказалось опять же не пользу последнего, на него возложили обязанность вернуть участок, предварительно освобожденный за свой счет от временного объекта — торгового киоска. Апелляционная инстанция с принятым решением не согласилась, что послужило поводом для отмены. Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды земельного участка в целях размещения на нем арендатором торгового киоска. Договор содержал в себе в качестве неотъемлемой части схему земельного участка с установлением границ и местонахождения передаваемого объекта. По истечении срока действия договора (а он определялся в один год) предусматривался возврат участка арендодателю в состоянии не хуже первоначального, со сносом киоска за свой счет. Фактическая передача была произведена без оформления акта приема-передачи на основе самого договора. В процессе использования земельного участка истец допустил увеличение его границ без надлежащего разрешения со стороны арендодателя, что выявилось в результате обследования объекта недвижимости. Истец не намеревался сдавать участок в аренду на новый срок, поэтому потребовал от ответчика привести границы в соответствие с условиями договора. Поскольку это требование не было выполнено, а срок действия договора истек, истец теперь уже настаивал на возврате самого участка, незаконно занимаемой площади в 0,38 кв. м и суммы неосновательного обогащения. Первая судебная инстанция учла все эти обстоятельства, подтвержденные соответствующими доказательствами, оценила возможность конкретизировать, исходя из условий договора, спорный земельный участок, который фактически был передан ответчику, приняла от истца уточнение заявленных требований, правда, не прекратив при этом производство по делу в этой части. В результате на основе статей 619, 622 ГК РФ было принято решение об удовлетворении исковых требований. Апелляция же отметила допущенное нарушение нормы процессуального права, ведь при фактическом принятии судом частичного отказа от иска в резолютивной части решения отсутствовало указание на прекращение производства по делу в этой части, а также пришла к выводу, что договор аренды сторонами не был заключен, так как в нем не содержались данные о внесении участка в государственный земельный кадастр, о присвоении ему соответствующего кадастрового номера, отсутствовал кадастровый план участка, что исключает его из числа объектов земельных отношений. Таким образом, вторая инстанция сделала вывод, что истцом в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не было доказано право распоряжения земельным участком, сданным в аренду ответчику, следовательно, вынесенный судебный акт подлежит отмене. ФАС Западно-Сибирского округа (Постановление от 29.11.2007 N Ф04-8047/2007(40301-А75-17)) расставил все точки над «i» в данном деле. Он признал правильность выводов суда первой инстанции и подчеркнул, что сдача в аренду земельного участка, не прошедшего кадастровый учет, не является основанием для признания договора незаключенным, что вытекает из содержания как гражданского, так и земельного законодательства. Договор содержал достаточные данные, позволяющие конкретизировать фактически переданный участок, выделить его из числа других земель, а у истца имелось право распоряжения спорным объектом недвижимости. Вынесенным судебным актом отменялось постановление апелляционной инстанции в части отказа в иске и взыскании с истца судебных расходов, но было оставлено в силе в этой части решение суда первой инстанции. Представляется, что отсутствие только кадастрового номера нельзя рассматривать как основание для установления факта «неопределенности» предмета договора, при условии закрепления в самом договоре иных идентифицирующих земельный участок характеристик (адрес, площадь и пр.). Однако судебная практика по вопросам аренды земельных участков может быть достаточно противоречивой. Так, согласно Постановлению ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.10.2008 N А69-44/08-12-Ф02-5103/08 по делу N 69-44/08-12 в удовлетворении иска о взыскании арендной платы, пени и штрафа отказано, поскольку договор о предоставлении земельного участка в аренду в силу норм ГК РФ не может быть признан заключенным, так как в нем отсутствует кадастровый номер земельного участка, передаваемого в аренду, то есть предмет договора не определен. Другой пример, в котором также затрагиваются вопросы неосновательного обогащения и незаключенности договора аренды, но решение в данном случае было вынесено уже в пользу истца. Им явилось унитарное предприятие, обратившееся с исковым заявлением к сельскохозяйственному производственному кооперативу, о взыскании на основании статей 613, 621, 623, 1102, 1105 ГК РФ суммы неосновательного обогащения. Его возникновение, по мнению заявителя, было обусловлено следующими обстоятельствами. Унитарное предприятие выступало в качестве арендатора по договору, заключенному с владельцами земельных паев товарищества «Прогресс» в лице его председателя. В соответствии с его условиями земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 2619,8 га, расположенный на землях в границах колхоза «Прогресс», передавался в аренду сроком на 11 месяцев. Позже стороны подписали дополнительные соглашения об условиях внесения арендной платы за пользование земельными долями. Фактическое использование земли заключалось в проведении арендатором осенью-весной предпосевных работ, стоимость которых составила более 818 тыс. руб. Однако непосредственно до посева дело не дошло, так как арендодатели, не расторгнув уже заключенный договор аренды с унитарным предприятием, передали земли в пользование сельскохозяйственному производственному кооперативу, который подготовленную площадь и засеял. Первоначальный арендатор посчитал, что понесенные им расходы можно рассматривать как произведенные улучшения участка, за счет которых неосновательно обогатился кооператив (статья 1102 ГК РФ), следовательно, суд удовлетворит заявленные требования. Однако вынесенное решение для унитарного предприятия никак нельзя было назвать положительным, а апелляционное и кассационное обжалование не принесли ожидаемого результата и не смогли повлиять на сделанные выводы (последней инстанцией, рассматривавшей дело, был ФАС Уральского округа, Постановление от 10.12.2007 N Ф09-10145/07-С6). Суд дал ссылку на пункт 1 статьи 432 ГК РФ, в соответствии с которым договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям, и на пункт 3 статьи 607 ГК РФ, называющий в числе последних данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Объектом аренды выступал земельный участок, который в силу части 2 статьи 6 Земельного кодекса РФ, статьи 1 ФЗ «О государственном земельном кадастре» в земельных отношениях выступает как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой) с описанием и удостоверением его границ в установленном порядке. Следовательно, именно эти данные должны быть упомянуты в договоре. Однако фактически их там не содержалось, что означает несогласование сторонами условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, и о незаключенности всего договора в целом. Кроме того, исходя из общих правил доказывания, истец должен был доказать те обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований (пункт 1 статьи 65 АПК РФ), в частности, это факт неосновательного обогащения ответчика в виде приобретения или сбережения имущества за счет истца, а также само существование договорных отношений пайщиков и кооператива. Надлежащим образом унитарное предприятие справиться с названной обязанностью не смогло, и факты остались недоказанными, что позволило суду отказать в удовлетворении требования о возврате неосновательного обогащения, а также признать кооператив ненадлежащим ответчиком, раз увеличение его собственного имущества как таковое не происходило. По этой же причине представленные истцом в обоснование размера понесенных расходов учетные листы тракториста-машиниста, акт о затратах на ремонт сельскохозяйственной техники, расчеты амортизации и комплексной цены дизельного топлива для работы трактористов, прочие нормы выработки, сведения о единых тарифных ставках рабочих, положение по оплате труда, технологические и лимитно-заборные карты, выписки из пособий и методических рекомендаций по учету амортизации, составлению бизнес-планов суд назвал доказательствами, не отвечающими признакам относимости и допустимости в силу статей 67, 68 АПК РФ. Вообще, неосновательное обогащение в гражданском праве да и в сложившейся на его основе судебной практике — вопрос довольно сложный, спорный, поэтому охватить все характеризующие его особенности в процессе рассмотрения наиболее типичных и интересных решений по спорам, связанным с договором аренды, не представляется возможным. Какие-то практические моменты уже были затронуты выше, сейчас же приведем еще один пример, в котором применяется аналогия закона по отношению к изучаемой проблеме. Индивидуальный предприниматель подал в суд исковое заявление к администрации Нижегородской области о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений, произведенных им в отношении арендованного у муниципалитета нежилого помещения. Первая инстанция в удовлетворении иска отказала, и апелляционный суд позже согласился с ее выводами. Последние были основаны на положениях статей 6 и 623 ГК РФ. Так как сложившиеся между сторонами отношения не нашли прямого регулирования в действующем законодательстве или соглашении сторон при отсутствии применимого к ним обычая делового оборота, суд допустил их регламентацию нормами права, регулирующими сходные отношения (аналогия закона), а именно правилами статьи 623 ГК РФ. Сторонами был подписан договор аренды нежилого помещения сроком на три года, к которому прилагался акт приема-передачи с отметкой, что объект аренды находится в технически исправном состоянии, пригодном для эксплуатации. Государств енную регистрацию он не прошел, что фактически влекло за собой отсутствие каких-либо договорных отношений между арендодателем и арендатором. Вопреки этому истец приступил к использованию помещения в качестве пекарни и магазина, через определенное время осуществив его реконструкцию. Отношения между сторонами прекратились через шесть лет с момента заключения договора, когда истец вернул объект в пользование администрации вместе с неотделимыми улучшениями. Именно их наличие послужило основанием для обращения в суд с требованием взыскать неосновательное обогащение. Но было ли оно в данном случае? ФАС Волго-Вятского округа (Постановление от 13.11.2007 по делу N А43-36809/2006-2-734) посчитал, что не было. Он, конечно, дал ссылку на часть 1 статьи 1102 ГК РФ, предусматривающую, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ, но также подтвердил правильность применения статей 6 и 623 ГК РФ. Последняя дает арендатору, производившему за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Но! В случаях, когда согласие арендодателя не было получено, стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Суд надзорной инстанции сделал вывод, что материалы дела указывают на факт отсутствия согласования с арендодателем видов, объемов и стоимости работ. Следовательно, стоимость неотделимых улучшений, проведение которых, кстати, не было технически необходимым, не является неосновательным обогащением. Интересными с практической точки зрения представляются случаи, когда факт незаключенности договора становится известным его сторонам спустя длительное время после того, как фактические отношения возникли, то есть тогда, когда имущество уже было передано в аренду (а подчас и сдано обратно), арендатор определенное время пользовался им в своих целях, вносил арендную плату и т. д. Кстати, мог и не вносить, потому что суды, рассматривая дела о взыскании задолженности по оплате, отказывают в удовлетворении заявленных требований в связи с отсутствием оснований — договор-то не заключен. Так произошло с одним оренбургским ООО, обратившимся с иском к федеральному государственному учреждению «Управление Федеральной службы исполнения наказаний РФ». Между сторонами был заключен договор аренды торгового павильона общей площадью 12 кв. м с фиксированной помесячной арендной платой, исходя из расчета за 1 кв. м, вносимой в форме предоплаты не позднее 10 числа текущего месяца на основании выставленного арендодателем счета. Кроме того, арендатор также обязывался вносить плату за использование электроэнергии на основании выставляемых счетов-фактур не позднее 5 числа текущего месяца за предыдущий период. После подписания акта приема-передачи о возврате торгового павильона арендодатель выявил задолженность арендатора по оплате, причем не только за пользование помещением, но и за потребленную электроэнергию. В добровольном порядке урегулировать финансовые вопросы сторонам не удалось, и арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании. Однако суд выявил, что договор аренды торгового павильона в соответствии со статьей 432 ГК РФ является незаключенным в связи с отсутствием в нем условий, позволяющих определенно установить, индивидуализировать имущество, переданное арендатору в качестве объекта аренды, как того требует пункт 3 статьи 607 ГК РФ. Из этого последовал вполне закономерный вывод, что основания для взыскания задолженности у истца отсутствуют. Такую же точку зрения принял и ФАС Уральского округа (Постановление от 06.12.2007 N Ф09-10040/07-С5), оставивший без изменения решение суда первой и постановление апелляционной инстанции. Из всех вышеприведенных примеров вполне очевидно проступает, что сдаваемое в аренду имущество, конкретизируемое в условиях договора, у арендодателя должно находиться в собственности. Если собственность единоличная, то возможность ею распоряжаться волеизъявлением других лиц никак не ограничена. А если общая? Пункт 1 статьи 246 ГК РФ предусматривает, что распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В отношении совместной собственности устанавливается, в принципе, аналогичное правило (пункт 2 статьи 253 ГК РФ). Если сособственники достигли согласия по вопросам сдачи объекта в аренду, как правило, ими оформляются полномочия на совершение сделки одним лицом от имени всех остальных. Однако это не единственно возможный вариант, встречающийся в реальных взаимоотношениях хозяйствующих субъектов. Судебная практика знает случаи, когда сторонами договора аренды являлись помимо арендодателя и все сособственники, ставившие под документом свои подписи. Является ли такая ситуация допустимой с юридической точки зрения, станет ясно из содержания конкретного примера. Между ООО (арендатором) и тремя физическими лицами, имеющими нежилое помещение в общей долевой собственности, была достигнута договоренность о сдаче указанного объекта недвижимости в аренду сроком на три года. Однако в договоре со стороны арендодателя указывался лишь один сособственник. Этот факт и вызвал трудности при регистрации сделки. Управление Федеральной регистрационной службы сначала приостановило регистрационные действия в связи с необходимостью представления надлежаще оформленных полномочий арендодателя на сдачу имущества в аренду от имени других сособственников, а впоследствии ввиду отсутствия таких документов отказало в государственной регистрации спорного договора аренды на основании пункта 2 статьи 19, абзацев 6, 10 пункта 1 статьи 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». ООО обратилось в суд с требованием признать отказ незаконным и произвести регистрацию договора. В судебном заседании было установлено, что договор содержит в себе условия, указывающие на то, что сособственники имущества управомочили арендодателя (как того требует статья 608 ГК РФ) сдать помещение в аренду. Аналогичное упоминание делается и в акте приема-передачи нежилого помещения, который, так же как и договор, был подписан всеми сособственниками. Суд первой инстанции обратил внимание спорящих сторон на статью 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В ней исчерпывающим образом перечислены все возможные основания для отказа в государственной регистрации. В частности, ими являются отсутствие полномочий у лица, выдавшего правоустанавливающий документ, распоряжаться правом на данный объект недвижимости и непредставление документов, необходимых для государственной регистрации прав. Также суд сослался на содержание уже упомянутой статьи 608 ГК РФ, дающей право сдачи имущества в аренду собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду. Условия договора позволили суду сделать вывод, что арендодатель как раз и является таким управомоченным сособственниками лицом и никакого дополнительного оформления полномочий в виде доверенности в данном случае не требуется. Суд признал незаконным отказ в государственной регистрации договора. Подача апелляционной и кассационной жалобы никак не смогла повлиять на вынесенное решение (в последней инстанции дело рассматривалось ФАС Северо-Западного округа, Постановление от 20.12.2007 по делу N А05-5630/2007). Как показывает практика, отказ как таковой может иметь место не только при государственной регистрации договора, но еще на стадии его заключения, например со стороны арендодателя, который по тем или иным причинам передумал сдавать имущество в аренду. Соответственно, арендатор, рассчитывающий на данный объект, а иногда и понесший определенные расходы, являвшиеся необходимыми для оформления сделки, остается у разбитого корыта. Может ли он принудить другую сторону к заключению договора в судебном порядке в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если такое заключение по правилам ГК РФ или иного закона для нее является обязательным? Если давать ответ на этот вопрос в самых общих чертах, то да, может, в частности, когда речь идет об отказе арендодателя оформить арендные отношения со второй стороной, надлежащим образом исполнявшей свои обязанности и имеющей преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях (пункт 1 статьи 621 ГК РФ). Однако если рассматривать проблему более широко, то учитываться должны самые разнообразные, но столь важные нюансы. Приведем такой случай <*>. ——————————— <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. В РФ была предпринята попытка упрочить преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок путем внесения предложения исключить в абзаце первом пункта первого статьи 621 ГК РФ слова «или договором аренды» (паспорт проекта Федерального закона N 494393-4); т. е. ч. 1 ст. 621 ГК РФ была бы сформулирована следующим образом: «Если иное не предусмотрено законом, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора». Однако законопроект был отклонен.
Предприниматели г. Туапсе, увидев объявление в местной новостной газете, направили заявление главе муниципального образования с просьбой предоставить им в аренду земельный участок ориентировочной площадью 760 кв. м для строительства магазина-пекарни. На его основе было вынесено постановление главы г. Туапсе о предварительном согласовании места размещения магазина, в соответствии с которым стороны достигли предварительной договоренности о сдаче в аренду сроком на год места размещения пекарни в пределах участка и утвердили акт его выбора. Позже был заключен договор аренды земельного участка для использования в целях предварительного согласования места размещения магазина-пекарни (проведение проектно-изыскательских работ). Однако через два месяца глава муниципального образования принял еще одно постановление о приостановлении действия предыдущего на неопределенный срок в связи с необходимостью формирования земельного участка для налоговой инспекции. Еще четыре месяца — опять новый акт главы города, на этот раз уже об отмене действия первоначального постановления, в силу которого оно и договор аренды признавались утратившими силу. Вместе с тем предприниматели уже произвели и оплатили работы по проектированию магазина-пекарни, выполнили топографическую съемку земельного участка. Им не оставалось ничего иного, как обратиться в суд. Вынесенным решением глава г. Туапсе обязывался в течение десяти дней направить истцам для подписания договор аренды, учитывая, что никаких доказательств, обосновывающих отказ в предоставлении земельного участка, администрация не представила. Предприниматели направили ответчику заявление с просьбой пролонгировать договор на основании статьи 621 ГК РФ и пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ для проведения проектно-изыскательских работ, указав, что принятые местным главой решения были признаны судом недействительными. Ответ администрации гласил, что вынесенный судебный акт пока не вступил в законную силу и был обжалован ею в апелляционном порядке, следовательно, ни о какой пролонгации речь идти не может. Вторая инстанция решение отменила, отказав истцам в удовлетворении заявленных требований. Сделанные выводы были надлежащим образом мотивированы. Суд подчеркнул, что отказ арендатору в заключении договора на новый срок будет считаться неправомерным, если в течение года со дня истечения срока действия договора с ним арендодатель оформил новую сделку, но уже с другим лицом. В данном случае правом первоначального арендатора по своему выбору является либо требование перевода на себя всех прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить договорные отношения, либо требование только возмещения таких убытков. Однако, как следовало из материалов дела, спорный земельный участок после отказа предпринимателям третьим лицам в аренду не сдавался, следовательно, применение норм пункта 1 статьи 621 ГК РФ и пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ о преимущественном праве на заключение договора аренды земли на новый срок недопустимо (пункт 35 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Кроме того, суд учел еще ряд обстоятельств. Арендованный земельный участок не был сформирован и не прошел кадастровый учет, да и само его предоставление обусловливалось необходимостью проведения дополнительных работ по формированию. Однако, как гласит пункт 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В противном случае условие об объекте считается несогласованным, а договор — незаключенным. Вместе с тем стоит учесть и нормы пункта 5 статьи 30, статьи 32 Земельного кодекса РФ, согласно которым предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется после проведения работ по его формированию и проведению государственного кадастрового учета при наличии решения о предварительном согласовании места размещения объекта и проекта границ земельного участка. Поэтому само по себе наличие решения о предварительном согласовании без соблюдения иных условий не является основанием для предоставления земельного участка для целей строительства, то есть не порождает у арендодателя обязанности по заключению договора аренды. Кроме того, отказ администрации касался как раз пролонгации договора для проведения проектно-изыскательских работ, а не предоставления участка для строительства магазина-пекарни. Все вышесказанное позволяет сделать вывод о том, что права заявителей отказом не были нарушены и оснований для удовлетворения их требований нет. Этот вывод в порядке кассационной инстанции поддержал и ФАС Северо-Кавказского округа (Постановление от 10.10.2007 N Ф08-6644/2007), оставив судебный апелляционный акт без изменения. Учитывая реалии современного мира, где в торговых отношениях столь существенную роль играет реклама, нельзя обойти вниманием и такой вопрос: а будет ли являться договором аренды соглашение о размещении на крыше здания рекламного щита и возможно ли применение в данном случае правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок? Ответ проиллюстрируем конкретным примером. Две стороны — собственник здания и акционерное общество — заключили договор, на основании которого последнее получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. Срок действия договора ограничивался двумя годами, по истечении которого собственник подыскал себе нового контрагента, а акционерному обществу отказал в заключении договора на новый срок. Общество, всегда добросовестно выполнявшее свои обязательства по внесению платежей, обратилось в арбитражный суд с требованием перевести на себя все права и обязанности по второму договору, сославшись на нормы статьи 621 ГК РФ, которые вполне это допускают. Суд данный факт подтвердил, однако подчеркнул, что названные правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок применяются в соответствии с данной статьей только по отношению к договору аренды, а заключенное между обществом и собственником здания соглашение таковым не является. Причина тому — объект сделки. Пункт 1 статьи 607 ГК РФ прямо не называет крышу здания в качестве объекта аренды. Но если еще можно предположить временное отчуждение собственником права ее использования в качестве непотребляемой вещи, то совсем уж недопустимым является обозначение крыши как самостоятельного объекта недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Это всего лишь его конструктивный элемент. И это не объект аренды. Следовательно, нормы ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок в данном случае не действуют. Суд определил имевшие место отношения сторон спора как основанные на предоставлении истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания и подчеркнул, что они регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора. Стоит отметить, что «почетное» место в спорах, возникающих из договора аренды, занимают правовые конфликты, связанные с недостатками сданного в аренду имущества. Как гласит пункт 1 статьи 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. В случае их обнаружения арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества. Однако арендодатель не будет нести никакой ответственности за недостатки, если они были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Предположим, что все-таки наличие недостатков получило документальное закрепление (в договоре, в акте приема-передачи, в специальном акте обследования и др.), однако их существование не устраивает арендатора как субъекта, непосредственно использующего помещение. Конечно же, он может устранить их за свой счет, иногда тем самым произведя капитальный ремонт, который по общему правилу является обязанностью арендодателя (статья 616 ГК РФ). С последним стоит по мере возможности достичь договоренности о предоставлении определенных «льгот» по оплате арендованного имущества, то есть согласовать уменьшение арендной платы, исходя из стоимости работ, необходимых для проведения капитального ремонта. Причем такое согласование должно быть детально продумано и не менее детально сформулировано при внесении его в условия договора посредством подписания дополнительного акта. В противном случае… Что бывает в противном случае, давайте рассмотрим на конкретном примере. Между Департаментом имущественных отношений администрации (арендодатель), муниципальным учреждением «Жилищная служба» (балансодержатель) и индивидуальным предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений сроком на пять лет. Еще до этого момента стороны подписали акт обследования помещений, в соответствии с которым был выявлен целый ряд недостатков: деревянные полы в помещениях поражены гнилью; плиточные полы имеют выбоины и трещины, 30% плитки отсутствует; штукатурка на стенах отслоилась (30%); глазурованная плитка в санузле на стенах частично отслоилась, частично отсутствует; штукатурка в швах между плитками выпала; подпольный канал трубопроводов отсутствует; оконные блоки поражены гнилью; дверные блоки повреждены в местах врезки замков и имеют неплотный притвор; отмостка и бетонное крыльцо в разрушенном состоянии; железобетонная плита (козырек над входом) разрушена в части верхнего слоя. Для устранения этих недостатков, как следовало из акта, необходимо проведение целого комплекса работ, относимых к капитальному ремонту: замена дощатых и плиточных полов, устройство подвесных потолков, в кабинетах облицовка стен гипсокартонными листами, в коридорах ремонт штукатурки стен, в санузле облицовка стен глазурованной плиткой на высоте 1,7 м, устройство подпольного канала из кирпича, смена оконных и дверных блоков, устройство бетонного крыльца с облицовкой керамическими плитками, ремонт асфальтовой отмостки, козырька над входом, смена системы электроснабжения, магистрального трубопровода и стояков канализации, унитаза и умывальника с подводкой горячей и холодной воды. Еще до регистрации в договор были внесены изменения, в соответствии с которыми на полугодовой период проведения капитального ремонта и реконструкции арендатору предоставляется льгота по арендной плате путем применения коэффициента состояния 0,700 в расчете арендной платы за помещение, исчисленной в соответствии с условиями договора. Позже он дополнился еще одним пунктом, устанавливающим скидку арендатору по арендной плате в размере 99%, а период ремонтных работ определялся чуть больше полутора лет. Фактически общая скидка составила около 709 тыс. руб., а по расчету индивидуального предпринимателя им были выполнены работы по капитальному ремонту на общую сумму более 1 млн. 196 тыс. руб. Такие цифры арендатора не устроили, и он, полагая, что в силу статей 612, 616 ГК РФ арендодатель обязан нести затраты на капитальный ремонт, сначала попытался в добровольном порядке истребовать разницу в суммах с Департамента, но, не получив ответа, обратился в суд. Первая инстанция, изучив представленные документы, в том числе подтверждающие проведение капитального ремонта, а также его стоимость, посчитала, что обязанность по возмещению произведенных арендатором затрат у ответчика возникнуть не может, ведь все работы производились еще до регистрации договора. Однако суд апелляционной инстанции назвал данный вывод неправильным, так как условиями договора предусмотрено, что объект считается переданным арендатору с момента подписания сторонами акта приема-передачи. То есть стороны фактически установили, что все пункты заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, что вполне допускается действующим законодательством (пункт 2 статьи 425 ГК РФ). Вместе с тем сделанный вывод никак не способствовал принятию положительного для истца решения. Индивидуальный предприниматель заранее знал об имеющихся недостатках передаваемого в аренду имущества, об этом свидетельствует как содержание акта обследования помещения, так и акта приема-передачи. Кроме того, договором обязанность по проведению капитального ремонта возлагалась не на арендодателя, а на балансосодержателя. Уже названных причин суду было вполне достаточно, что отказать в удовлетворении заявленных требований. Однако он также подчеркнул, что условия договора не предусматривали безусловную компенсацию расходов предпринимателя, речь шла лишь о скидке, льготе по арендной плате, посредством которой арендодатель возмещал арендатору определенную стоимость работ, не связанных с хозяйственной деятельностью последнего и предварительно согласованных сторонами. Кстати, доказательств того, что работы по капитальному ремонту не были связаны с деятельностью арендатора в качестве хозяйствующего субъекта, им так и не были представлены, хотя данные обстоятельства наряду с другими составляют основу заявленных требований. Таким образом, суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, апелляционный суд, несколько «подкорректировав» вынесенное решение, итоговых выводов не изменил, и с ним согласилась кассация — ФАС Уральского округа (Постановление от 05.12.2007 N Ф09-10081/07-С6) <*>. ——————————— <*> Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н. Следует отметить, что в крупных городах и мегаполисах спрос на арендуемые нежилые помещения значительно выше, чем предложение. Это обстоятельство обусловливает, с одной стороны, высокую арендную плату, а с другой — «диктат» условий со стороны арендодателя при заключении договора, одной из форм давления на потенциального арендатора является обременение последнего дополнительными расходами по содержанию имущества, в том числе связанными с ремонтом помещений и содержанием обслуживающей его инфраструктуры. Арендаторы вынуждены соглашаться на невыгодные условия из-за отсутствия альтернативных вариантов и необходимых денежных средств. Считаю, что в ряде случаев в исковых заявлениях необходимо ставить вопрос о признании сделки недействительной в силу пункта 1 статьи 179 ГК РФ как заключенной вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем воспользовалась другая сторона (кабальная сделка).
Судебная практика знает также случаи, в которых сталкивались интересы арендатора и собственника, но не переданных помещений, а соседствующих с ними. Закон защищает от всяких нарушений (пусть они даже не были связаны с лишением владения) права как одного, так и другого субъекта, о чем прямо сказано в статьях 304, 305 ГК РФ. Однако в правовом споре удовлетворить интересы обоих сторон не представляется возможным, поэтому суды исходят из обстоятельств каждого конкретного дела, чтобы принять решение в пользу того или иного лица. Рассмотрим такой пример. ЗАО арендовало у ОАО нежилое помещение теплового пункта общей площадью 9,8 кв. м на первом этаже здания для использования в целях обеспечения эксплуатации, функционирования и ремонта коммуникаций данного этажа. Чуть позже Сбербанком для размещения отделения были приобретены в собственность квадратные метры, через которые арендатор осуществлял вход в свое изолированное помещение, причем это был единственный вариант доступа. Сбербанк такое положение вещей не устроило, являясь кредитной организацией и совершая операции с ценностями, он обязан был выполнять ведомственные Требования к помещениям кредитных организаций (приложение N 1 к Положению Банка России от 09.10.2002 N 199-П «О порядке ведения кассовых операций в кредитных организациях на территории РФ») и Инструкцию по технической укрепленности и оборудованию сигнализацией, системами контроля доступа и видеоконтроля подразделений Сбербанка России (утвержденную 18.07.2003 президентом, председателем правления Сбербанка России и согласованную 27.03.2003 с заместителем Министра внутренних дел РФ). Фактическая реализация названных положений проявилась, в частности, в установке металлической двери на входе, ведущем в тепловой пункт, то есть по периметру границы, разделяющей нежилые помещения, принадлежащие Сбербанку России и арендодателю, а также в неоднократных просьбах к арендатору, как в устной, так и письменной форме, либо оборудовать за счет банка отдельный вход в помещение теплового пункта, либо же согласовать список конкретных лиц, которым банк гарантировал бы предоставление доступа на арендованную площадь через помещение банка в любое время. Эти меры позволили бы кредитной организации укрепить свои помещения с целью сохранности денежной наличности и ценностей, а также защиты жизни персонала. Однако арендатор длительное время уклонялся от обсуждения предложенных вариантов, никак не выразил свою позицию по поставленным вопросам, и Сбербанк стал чинить ему препятствия в пользовании арендованным помещением, в частности не выдал новые комплекты ключей от входных металлических дверей на первый этаж и в тепловой пункт. Арендатор обратился в суд. Первая, апелляционная и кассационная инстанции (Постановление ФАС Центрального округа от 05.10.2007 по делу N А62-4914/2006) пришли к одному и тому же выводу: отказать в удовлетворении заявленных требований о запрете чинить препятствия в пользовании арендованным помещением и выдать ключи, учитывая, что сам истец уклонялся от урегулирования конфликтной ситуации, а банк своими действиями выполнял требования инструкций и принимал меры для разрешения спора. Стоит отметить, что трудности могут возникать и во взаимоотношениях двух арендаторов, бывшего и настоящего, если речь идет о перенайме. В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ под ним подразумевается передача арендатором с согласия арендодателя всех своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, если ограничение этого права не установлено иными нормами ГК РФ, другим законом или правовыми актами. Получение согласия арендодателя в данном случае очень важный момент, от которого зависит юридическая сила сделки в целом. Однако не менее значимым является определение лица, которое от имени арендатора может осуществить перенаем. В нижеприведенном примере таковым субъектом стал директор некоммерческой организации, подписавший соответствующие документы. Но, конечно же, перенайму предшествовал сам договор аренды, сторонами которого являлись жилищно-коммунальное управление объединения «Рязаньстрой» (арендодатель) и Дворец культуры (арендатор). В качестве объекта аренды выступало нежилое помещение общей площадью 1867 кв. м, и в связи с тем что на основании постановления главы администрации области оно было передано в муниципальную собственность г. Рязани, в договор специальным соглашением были внесены изменения: в качестве арендодателя теперь выступал Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Рязани, а срок действия договора устанавливался до 2042 года. Впрочем, изменения коснулись и Дворца культуры: он был реорганизован в форме преобразования в автономную некоммерческую организацию «Рязанский Дворец культуры строителей» и зарегистрирован в качестве юридического лица. Именно в данном статусе арендатор в лице директора получил согласие арендодателя на передачу всех своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу — государственному учреждению культуры «Рязанский областной музыкальный театр». Управление муниципальным имуществом (арендодатель) и театр (новый арендатор) внесли в договор аренды соответствующие изменения путем подписания дополнительного соглашения. Однако позже Дворец культуры обратился в суд с иском к управлению и театру о признании недействительными договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды, заключенного между Дворцом и театром, соглашения к договору аренды, заключенного между управлением и театром, и применении последствий недействительности сделок путем обязания театра освободить здание и передать его Дворцу культуры по акту приема-передачи. Заявленные требования истец обосновывал тем, что у директора Дворца отсутствовали полномочия на заключение договора о перенайме. Суд в вынесенном решении сослался на пункт 1 статьи 28 ФЗ «О некоммерческих организациях» от 12.01.1996 N 7-ФЗ, в соответствии с которым структура, компетенция, порядок формирования и срок полномочий органов управления некоммерческой организацией, порядок принятия ими решений и выступления от имени некоммерческой организации устанавливаются учредительными документами некоммерческой организации в соответствии с этим Федеральным законом и иными федеральными законами. Высшим органом управления некоммерческой организацией является коллегиальный высший орган управления (статья 29), основная функция которого — обеспечение соблюдения некоммерческой организацией целей, в интересах которых она была создана. Выполнению функций способствует компетенция высшего органа в виде решения следующих вопросов: изменение устава некоммерческой организации; определение приоритетных направлений деятельности некоммерческой организации, принципов формирования и использования ее имущества; образование исполнительных органов некоммерческой организации и досрочное прекращение их полномочий; утверждение годового отчета и годового бухгалтерского баланса; утверждение финансового плана некоммерческой организации и внесение в него изменений; создание филиалов и открытие представительств некоммерческой организации; участие в других организациях; реорганизация и ликвидация некоммерческой организации (за исключением ликвидации фонда). Как следовало из материалов дела, учредительным документом Дворца культуры являлся Устав, и он предусматривал ту же самую компетенцию, что была указана выше. Далее суд привел норму статьи 30 Закона, в соответствии с которой исполнительный орган некоммерческой организации может быть коллегиальным и (или) единоличным, но всегда осуществляющим текущее руководство деятельностью некоммерческой организации и подотчетным высшему органу управления некоммерческой организацией. Исполнительный орган также имеет свою компетенцию: решение всех вопросов, которые не составляют исключительную компетенцию других органов управления некоммерческой организацией, определенную Законом, иными федеральными законами и учредительными документами некоммерческой организации. Устав Дворца культуры возлагал текущее руководство деятельностью организации на единоличный исполнительный орган, директора, действующего от имени организации без доверенности и представляющего ее интересы во всех организациях. Директор вправе распоряжаться имуществом и денежными средствами в соответствии с порядком, установленным правлением организации, совершать сделки и осуществлять иные полномочия, не относящиеся к компетенции правления. Заключение договора о перенайме является не чем иным, как совершением сделки, следовательно, директор имел на нее полное право, он действовал в пределах своих полномочий. Положения ФЗ «О некоммерческих организациях», устава некоммерческой организации и фактические обстоятельства дела позволили суду первой инстанции отказать в удовлетворении заявленных требований, а суду апелляционной и кассационной инстанции (Постановление ФАС Центрального округа от 02.10.2007 по делу N А54-93/2007/С15) признать такой отказ вполне правомерным. В целом хотелось бы отметить, что передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь теми способами, которые перечислены в пункте 2 статьи 615 ГК РФ. И хотя перечень является исчерпывающим, на практике довольно часто встречаются случаи, когда спор возникает из уступки права аренды. Суды в удовлетворении таких исков отказывают. Например, акционерное общество обратилось в суд с требованием к Комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки уступки права аренды, заключенной истцом (цессионарием) с прежним арендатором. Заявитель ссылался на содержание статьи 382 ГК РФ, пункта 3 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при этом подчеркнул, что ему в порядке уступки перешло «чистое» право аренды, не обремененное никакими обязательствами, ведь прежний арендатор выплатил арендную плату за весь период аренды, а расходы по содержанию и текущему ремонту имущества договором возлагались на арендодателя. Ответчик представил отзыв на иск, в котором просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что при передаче права аренды сторонами были нарушены требования пункта 2 статьи 615 ГК РФ, следовательно, отказ в регистрации является абсолютно законным. Суд с точкой зрения ответчика согласился. Во-первых, он отметил, что право аренды как право пользования имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Они либо вытекают из закона, либо из договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды. Причем некоторые из этих обязанностей сохраняются и в том случае, если бремя осуществления текущего ремонта и несения расходов на содержание имущества было возложено на арендодателя (например, обязанность пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, поддерживать его в исправном состоянии). Следовательно, о передаче «чистого» права аренды речь вообще не идет. Кроме того, сама по себе в качестве основания она не названа в пункте 2 статьи 615 ГК РФ, поэтому неправомерна.
——————————————————————
Интервью: Как бы ни спорили политологи, изменения к лучшему есть («Жилищное право», 2010, N 12)
КАК БЫ НИ СПОРИЛИ ПОЛИТОЛОГИ, ИЗМЕНЕНИЯ К ЛУЧШЕМУ ЕСТЬ
В. МИТЬКО
Митько Василий, генеральный директор МИАН.
Кор.: Василий Григорьевич, Вы стали генеральным директором МИАН около полугода назад. Что больше всего удивило Вас в риелторском бизнесе? — Я долго занимался недвижимостью за границей, поэтому мое понимание риелторского дела довольно полное. Но от реалий российского рынка я был продолжительное время оторван и, честно говоря, думал, что те изменения, которые мы видим вокруг себя, должны были найти отражение и в риелторском бизнесе. Вы заметили, что за последние несколько лет люди стали добрее, вежливее и внимательнее друг к другу? Жизнь в России меняется, становится более качественной и европейской. Как бы ни спорили политологи, изменения к лучшему есть. Но при этом значительный процент риелторов живет по правилам начала девяностых: нулевое внимание к клиенту и его потребностям.
Кор.: Насколько я понимаю, Вы пришли в МИАН как антикризисный менеджер. Что изменилось в компании с Вашим приходом? — Я бы не назвал себя антикризисным менеджером. К началу моей работы кризиса в компании не было. Да, два года назад были сложности, но акционеры их эффективно преодолели. Основной моей задачей является повышение операционной эффективности МИАН. Мы заменили часть сотрудников в маркетинге, набрали новых людей из работающих на рынке риелторов и сформировали еще один отдел продаж. Не исключаю, что в следующем году мы откроем дополнительные офисы в Москве. Два года назад все наши офисы, кроме одного, центрального, были закрыты. Это позволило минимизировать затраты в тяжелые времена. Сейчас обстоятельства изменились.
Кор.: Кстати, когда кончится кризис? — Когда кончится кризис для каждой конкретной компании, зависит только от нее. Профессор Преображенский говаривал, что разруха не в клозетах, разруха в головах. Те проблемы, с которыми в последние два года столкнулись некоторые бизнесмены, не связаны с глобальным кризисом. Да, в России стало меньше денег, они стали дороже, но в абсолютных категориях это означает, что не сейчас стало плохо, а раньше многое было переоценено. Мы закрывали глаза на риски и вопросы эффективности — сегодня глаза пришлось открыть. В экономике домохозяйства было то же самое. Люди набирали потребительские кредиты, ввязывались в ипотеку, которая объективно была им не по карману. Кризис заставил всех трезвее взглянуть на баланс своих желаний и возможностей.
Кор.: Насколько переоценена недвижимость в Москве? — Недвижимость — это актив. На протяжении очень многих лет он приносил в основном спекулятивный доход за счет роста цены. А есть еще рентные платежи, доходы от аренды. Если вы хотите понять, насколько переоценен объект недвижимости, нужно сравнить ожидания ее владельца как продавца и как арендодателя. Предположим, я намереваюсь продать комнату за миллион долларов. Почему за миллион? Да потому, что я так хочу. Я владелец, у меня есть свидетельство о праве собственности на эти 15 метров, а миллион — красивое число. Но сдать эту комнату я могу не более чем за 1000 долларов в месяц. Выручка от аренды будет равняться 12 000 долларов в год. То есть за средний срок ипотеки, 20 лет, квартира принесет мне 240 тысяч долларов, из которых еще нужно вычесть эксплуатационные расходы и налоги. Разница между миллионом моей мечты и двадцатилетним доходом от сдачи комнаты в аренду и будет суммой переоценки объекта. Для Европы, кстати, до кризиса был характерен другой перекос. Покупать было дешевле, чем арендовать. Во Франции, Германии, Великобритании за полмиллиона евро можно было купить студию в хорошем месте, сдать ее и отбивать рентными платежами и выплаты по ипотеке, и налоги, и эксплуатационные расходы. Плюс еще что-то оставалось бы на хлеб с маслом. Сейчас этот перекос выровнялся.
Кор.: Что происходит на рынке сделок купли-продажи жилой недвижимости экономкласса? — Недвижимость экономкласса по-прежнему остается самым востребованным продуктом на рынке. Например, в октябре продолжился рост цен и на рынке новостроек, и на вторичном рынке. На первичном рынке стоимость квадратного метра за месяц увеличилась на 0,1%, достигнув показателя 115,9 тыс. руб. На рынке вторичного жилья в экономсегменте цены также выросли на 0,2%, средняя стоимость квадратного метра составила 163,9 тыс. руб. При этом в первичном сегменте сегодня остро чувствуется дефицит жилья экономкласса, его явно недостаточно для удовлетворения существующего спроса. Если в целом по рынку установился паритет между спросом и предложением, то в сегменте относительно доступного жилья в новостройках Москвы спрос превышает предложение как минимум на 30 — 40%. Дефицит доступного жилья на первичном рынке Москвы приводит к более активному освоению городов ближнего и среднего Подмосковья. Сейчас объем предложений нового жилья в Подмосковье почти в 2 раза выше, чем в Москве. Только за один месяц число квартир, выставленных на продажу партнерами МИАН за пределами МКАД, увеличилось на 19%, а количество сделок на первичном рынке — на 15%. Что касается спроса со стороны населения, то пока покупатели чувствуют себя увереннее на рынке вторичного жилья. В новостройках покупателям интересны только те объекты, которые находятся на завершающей стадии строительства или уже приняты Государственной комиссией по вводу в эксплуатацию. При этом количество обращений к риелторам МИАН с просьбой подобрать вторичную квартиру постоянно растет. Развитию этой тенденции способствует дефицит доступных квартир в сегменте нового жилья в столице.
Кор.: Как изменились цены с начала года? Достигли ли они докризисного уровня? — В настоящее время рынок вплотную приблизился к докризисным показателям, но пока еще не достиг их. По итогам третьего квартала рост цен в Москве составил 4,7% в сегменте новостроек и 7,2% — на вторичном рынке. Пока к докризисному уровню цен приблизился только рынок новостроек — разница в цене квадратного метра составляет всего минус 4%, на вторичном рынке — минус 12%. Полагаю, что до конца года на рынке вполне возможно ценовое «ралли», ориентированное на проверку платежеспособности покупателей. Однако, исходя из текущей рыночной конъюнктуры, это не стоит рассматривать как сигнал к очередному долгосрочному ценовому давлению. До конца 2010 года и в начале 2011 года мы не ожидаем каких-либо резких изменений на рынке жилой недвижимости. Тенденции, которые сформировались к моменту выхода рынка из кризиса, сохранятся. На рынке новостроек Москвы по-прежнему спрос будет превышать предложение. Учитывая, что роста предложений в новостройках Москвы в ближайшее время не предвидится, мы прогнозируем повышение интереса покупателей к жилью, расположенному за пределами МКАД, а также увеличение количества предложений на подмосковном рынке. На вторичном рынке жилья больше всего подорожают наиболее востребованные объекты экономкласса — 1 — 2-комнатные квартиры небольшой площади. В целом же за 2010 год рост цен не превысит 8 — 12%, как мы и прогнозировали в начале этого года.
Кор.: Какие квартиры сейчас наиболее востребованы и какие составляют костяк предложения? — Изменения, происходящие в структуре спроса, подтверждают прогнозы аналитиков МИАН о восстановлении платежеспособности населения и возвращении отложенного покупательского спроса. К нам все чаще обращаются представители среднего класса, желающие улучшить свои жилищные условия. Тем не менее пока в структуре продаж преобладают сделки на вторичном рынке: 70% против 30% в сегменте новостроек. В данной ситуации наиболее часто востребована ключевая компетенция МИАН: работа на вторичном рынке, альтернативные сделки. Уверен, что подобный клиентский сервис будет необходим рынку еще как минимум полтора-два года. Именно столько, по нашим оценкам, потребуется для полного восстановления первичного рынка. В структуре предложения также наблюдаются позитивные изменения. Например, если в кризисный период на рынке новостроек из-за остановки строительства большого количества объектов бизнес-класса в структуре предложения преобладали объекты экономкласса, то с постепенным восстановлением строительной отрасли и возобновлением работ на замороженных площадках появились предложения в сегменте высокобюджетного жилья. Так, если еще в I полугодии 2010 года на его долю приходилось менее 60% предложений в новых домах, то на сегодняшний день она уже составляет около 65 — 70%. Изменение структуры предложения, безусловно, сказывается и на средней стоимости, по которой квартиры выставляются на рынке. Независимо от динамики рынка средняя стоимость предложения ежемесячно увеличивается более чем на 1%, по итогам сентября средняя стоимость предложения по всей выборке квартир, находящихся в продаже в новых домах Москвы, составила уже более 15 млн. руб. При этом бюджет большинства покупок не превышает 10 млн. руб. В структуре предложений вторичной недвижимости наблюдается аналогичная тенденция: ежемесячно средняя цена предложения увеличивается в среднем на 1,5%, при этом среднерыночный рост составляет не более 0,5% в месяц. Основной фактор, влияющий на рост средней стоимости предложения на вторичном рынке, — вымывание с рынка наиболее ликвидных и доступных по цене квартир. Средняя стоимость предложения по всей выборке квартир, находящихся в продаже на вторичном рынке Москвы, по итогам октября также составила около 10 млн. руб.
Кор.: Какие характеристики приобретаемых квартир покупатели считают самыми значимыми? — Если говорить о сегменте экономкласса, то здесь на первом плане, безусловно, стоит цена объекта. Если речь идет о квартире в новостройке, то это еще и надежность застройщика. На все остальное потенциальный покупатель жилья такого уровня обращает внимание в последнюю очередь. В сегментах высокодоходного жилья ситуация иная: на первом месте находится расположение объекта, на втором — объемно-планировочные решения, на третьем — архитектурный стиль.
Кор.: Первичный и вторичный рынок — каково их соотношение сегодня? — Повторюсь, что сегодня в структуре продаж на рынке недвижимости преобладают сделки на вторичном рынке — 70% против 30% в сегменте новостроек. Сокращение ввода нового жилья в эксплуатацию — это последствия кризиса. Средний срок строительства дома — около двух лет. То есть тот самый кризисный период, когда значительная часть площадок в Москве была заморожена. Тем не менее резкого роста цен мы не наблюдаем, сказывается не до конца восстановившийся платежеспособный спрос. Так, в октябре средняя стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась на 0,43% (в сентябре рост был на уровне 0,1%) и составила порядка 162 тыс. руб. Если говорить о средних ценах на первичном рынке по классам жилья, то в сегменте экономкласса стоимость составляет 116 тыс. руб. за кв. м, в бизнес-классе — 170 тыс. руб. за кв. м, в элитном сегменте — около 510 тыс. руб. за кв. м. В Подмосковье средняя стоимость нового жилья увеличилась на 0,16% — до 76,7 тыс. руб. за кв. м. На вторичном рынке недвижимости Москвы после сентябрьского роста средняя стоимость квадратного метра снизилась на 0,1% — с 153,3 до 153,1 тыс. руб. Замедление темпов роста ценовых показателей характерно для рынка в целом. По отдельным сегментам даже наблюдается фиксация или снижение. Цены в сегменте экономкласса в октябре выросли лишь на 0,2% против 2% в сентябре, средняя стоимость квадратного метра составила 163,9 тыс. руб. Жилье бизнес-класса также незначительно подорожало — на 0,1%, до 210,5 тыс. рублей за кв. м. Цены на элитную недвижимость на вторичном рынке остановились на достигнутой в сентябре отметке 354,4 тыс. рублей за кв. м. На 0,3% снизилась стоимость типового жилья и составила 142,9 тыс. рублей за кв. м.
Кор.: Считаете ли Вы, что риелторская деятельность должна лицензироваться? Или риелторы должны быть объединены в СРО? — Да, работа риелторов должна лицензироваться. Риелторский бизнес связан с очень большим объемом денег, значительная часть которого сейчас находится за рамками правового регулирования. Если расчеты происходят через ячейку, наличными, если в договоре не указывается полная сумма сделки, то фактически это криминал. Официальной статистики не существует, но я предполагаю, что более половины связанных с недвижимостью сделок в Москве проходят «в черную». А как только деньги выводятся за рамки правового поля, сразу появляются возможности для злоупотреблений и мошеннических действий.
Кор.: Должно ли быть участие риелтора в сделке обязательным? — Не смогу однозначно ответить на этот вопрос. В конце концов у каждого есть право на выбор. Но покупка или продажа недвижимости для очень многих людей является самой крупной сделкой за всю их жизнь. Потеря даже части денег может стать трагедией. Поэтому экономить на услугах риелторов неразумно.
