(Свит Ю. П.) («Законы России: опыт, анализ, практика», 2011, N 6)
ОСОБЕННОСТИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И НЕЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
Ю. П. СВИТ
Свит Юлия Павловна, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского и семейного права Московской государственной юридической академии им. О. Е. Кутафина.
Статья посвящена рассмотрению теоретических и практических проблем приобретения и осуществления права собственности в отношении общего имущества многоквартирного дома и нежилого здания.
Ключевые слова: имущественный комплекс; общее имущество многоквартирного дома; общее имущество здания, право общей собственности.
Proprietorship concerning common property in housing dwellings and non-resident buildings: its peculiarities Yu. P. Svit
Svit Yulia Pavlovna, candidate of laws, associate professor, associate professor of Civil law and family law department of Moscow state academy of law n. a. O. E. Kutafin.
The article is dedicated to theoretical and practical problems on acquisition and enjoyment of proprietorship concerning common property in housing dwelling and non-resident building.
Key words: assets; common property in housing dwelling; common property in building; common proprietorship.
В последние годы широко распространена ситуация, когда здания как жилого, так и нежилого назначения утрачивают статус самостоятельного единого объекта гражданских прав. Связано это с передачей в собственность разных лиц жилых и нежилых помещений в зданиях. В результате здание как единый объект недвижимости «распадается» на отдельные помещения — самостоятельные объекты гражданских прав и объекты общего пользования (общее имущество собственников помещений здания). В связи с этим возникает необходимость установления особого режима объектов общего пользования. Эти объекты предназначены для использования более чем одним собственником и обеспечивают возможность эксплуатации отдельных помещений здания, поэтому их нельзя физически разделить между собственниками помещений. В теории совокупность объектов общего пользования в многоквартирном доме (здании), иначе — общее имущество многоквартирного дома (здания), рассматривается как единый имущественный комплекс. Вместе с тем в российском законодательстве на данный момент нет единого понятия «имущественный комплекс» и единого регулирования правового режима имущественных комплексов. Законодатель до последнего времени шел по пути установления режима имущественного комплекса в отношении отдельных видов объектов, в частности предприятий (ст. 132 ГК РФ), розничных рынков (ст. 3 ФЗ от 30 декабря 2006 г. N 271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации» <1>), инвестиционных фондов (ст. 1 ФЗ от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» <2>) и др. ——————————— <1> СЗ РФ. 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 34. <2> СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4562.
Сегодня необходимость законодательного закрепления понятия «имущественный комплекс» и его отличительных особенностей очевидна. В теории уже давно отмечалось, что связь этого понятия в ГК РФ исключительно с предприятиями — недочет законодателя <3>. Потребность во введении в законодательство единого понятия «имущественный комплекс» подтверждается и судебной практикой, которая в отсутствие единого правового регулирования режима имущественных комплексов вынуждена прибегать к аналогии закона. Так, положения ст. 132 ГК РФ были применены по аналогии при решении вопроса о возможности признания спортивного стадиона самостоятельным объектом недвижимости <4>. Однако применить положения о предприятии по аналогии при регулировании режима ряда имущественных комплексов невозможно. Эти положения, в частности, абсолютно неприменимы к общему имуществу многоквартирного дома (здания). ——————————— <3> См.: Лапач В. А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб., 2002. С. 367. <4> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12 октября 2009 г. по делу N А13-12423/2008 // СПС «КонсультантПлюс».
Для того чтобы выяснить, является ли общее имущество многоквартирного дома (здания) имущественным комплексом, необходимо оценить данный объект с точки зрения соответствия признакам имущественного комплекса, выделяемым в теоретических исследованиях. В теории выделяют общие (характерные для всех имущественных комплексов) и специальные (предопределяющие специфику правового режима имущественных комплексов в той или иной сфере) признаки имущественных комплексов. Общие признаки имущественных комплексов: 1. Сложносоставной характер имущественного комплекса, предопределяемый потребностью подчинить единому правовому режиму разнородные объекты. 2. Необходимость обособления имущественного комплекса как совокупности объектов. 3. Наличие специальных правил оборотоспособности имущественного комплекса <5>. ——————————— <5> См.: Гордеева Н. Г. Проблемы доверительного управления имущественными комплексами в сфере энергетики // Юридический мир. 2009. N 11. С. 17 — 21.
Особенности целевого назначения комплекса предопределяют и особенности правового режима отдельных видов имущественных комплексов. К примеру, неотчуждаемость общего имущества многоквартирного дома. В проекте изменений в Гражданский кодекс РФ предполагается дополнить ст. 130 ГК РФ положениями о едином имущественном комплексе как особом виде объектов недвижимости. Единый имущественный комплекс рассматривается как совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных аналогичных объектов, неразрывно связанных физически и технологически (в том числе линейных объектов — железные дороги, линии электропередачи, трубопровод и др.) либо расположенных на едином земельном участке, если объединение указанных объектов в одну недвижимую вещь отражено в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Данное понятие позволяет выделить следующие критерии признания объекта единым имущественным комплексом. Наличие совокупности объектов, включающей в себя объекты недвижимости, имеющие связь с земельным участком. Единое назначение этих объектов. Неразрывная физическая и технологическая связь самих объектов, составляющих имущественный комплекс, либо их взаимосвязь в силу расположения на едином земельном участке. Формальный критерий — закрепление указанного комплекса в качестве единого объекта в Государственном реестре прав на недвижимое имущество <6>. ——————————— <6> Вряд ли можно считать удачным включение в понятие «имущественный комплекс» формального критерия: получается, что объект не может признаваться имущественным комплексом, пока он не зарегистрирован в качестве такового в Государственном реестре недвижимости. Представляется, что регистрация должна иметь определяющее значение для возникновения, изменения, прекращения гражданских прав в отношении имущественного комплекса, но не входить в число его сущностных признаков.
Специфика режима имущественного комплекса в том, что, несмотря на наличие в его составе самостоятельных объектов, он рассматривается как неделимая вещь (ст. 133 ГК РФ), т. е. вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения. Ведь каждый элемент комплекса хотя, как правило, и способен к самостоятельному существованию, но неспособен к выполнению функций всего комплекса. Поэтому если имущественный комплекс становится объектом права собственности нескольких лиц, возникает режим общей долевой собственности в отношении данного комплекса как объекта неделимого. Общее имущество многоквартирного дома (здания) как разновидность имущественных комплексов обладает всеми перечисленными выше признаками, но имеет ряд существенных особенностей: объекты, входящие в него, взаимосвязаны не только функционально, но и физически. Выделение имущественных комплексов как единых объектов обычно связывается с тем, что субъекту важно одномоментно передать или приобрести комплекс, предназначенный для определенной деятельности, а не отчуждать или, напротив, приобретать каждый объект по отдельности <7>. Рассматриваемые имущественные комплексы не считаются самостоятельными объектами гражданского оборота и не могут отчуждаться отдельно от помещений многоквартирного дома (здания). ——————————— <7> См.: Лаптева А. М. Имущественный комплекс как объект гражданских прав // Предпринимательское право. 2010. N 2. С. 15 — 18.
Поскольку жилые и нежилые помещения не только функционально, но и физически связаны с домом (зданием), частью которого они являются, возникновение и прекращение права собственности на жилое или нежилое помещение предполагают одновременно приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество дома (здания). Итак, приобретение доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома (здания) происходит автоматически при приобретении права собственности на помещение, независимо от воли субъекта. К особенностям права собственности на общее имущество многоквартирного дома (здания) можно отнести невозможность изменения режима обладания соответствующим имущественным комплексом — он не подлежит разделу между сособственниками. Предпосылкой возникновения режима общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома (здания) является наличие множества собственников помещений многоквартирного дома (здания). В соответствии со ст. 24 ФЗ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» <8> если собственник здания принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре. Право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома (здания) возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в доме (здании), в собственность иного лица. ——————————— <8> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
Если собственником всех помещений становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения, а если было несколько сособственников, прекратится также право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома (здания). Возникает вопрос о возможности возникновения права общей долевой собственности на общее имущество здания или многоквартирного дома в случае, когда несколько лиц приобретают в собственность здание в целом. Представляется, что в данном случае права общей собственности не возникнет, так как без выделения каждому в собственность определенных помещений проблема режима общего имущества не возникает, так как здание выступает в качестве единого объекта и каждому из сособственников будет принадлежать доля в праве собственности на здание в целом. Однако если сособственники решат произвести раздел здания в натуре или выдел в натуре доли хотя бы одного из участников, объектом прав станут помещения в здании, а в отношении имущества общего пользования возникнет право общей долевой собственности. Отношения собственников помещений в многоквартирном доме по поводу общего имущества регулируются ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ. Отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы ст. ст. 1 и 16 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» <9>. ——————————— <9> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.
Режим объектов общего пользования в нежилых зданиях законодательством отдельно не регулируется. Поэтому долгое время вопрос о характере прав собственников нежилых помещений в отношении имущества общего пользования здания не находил однозначного ответа. В теории и практике высказывались различные мнения по поводу возможности распространения по аналогии на общее имущество здания положений о режиме общего имущества многоквартирного дома. Изначально Высший Арбитражный Суд РФ исходил из недопустимости применения по аналогии положений ст. ст. 289, 290 ГК РФ и иных норм, регулирующих право общей собственности в многоквартирных домах, к отношениям по поводу общего имущества нежилого здания. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 10 сентября 2002 г. N 3673/02 разъяснялось, что нормы ст. 290 ГК РФ регулируют отношения только между собственниками квартир в жилом доме. По мнению Суда, поскольку отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения <10>. ——————————— <10> Вестник ВАС РФ. 2002. N 12.
Впоследствии Высший Арбитражный Суд РФ занял противоположную позицию. Согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» <11>, поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ. ——————————— <11> Вестник ВАС РФ. 2009. N 9.
Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Как отмечалось выше, право на долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома (здания) неразрывно связано с правом собственности на жилое или нежилое помещение в доме (здании). Поэтому возникновение доли в праве собственности на общее имущество связывается с моментом приобретения права собственности на жилое или нежилое помещение, т. е., как правило, с моментом государственной регистрации данного права. В соответствии со ст. 23 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <12> государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. ——————————— <12> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
Как разъяснено в письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 7 мая 2010 г. N 14-20-1143-1/10 <13>, право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона одновременно с государственной регистрацией права на помещение в таком доме и не требует обязательной государственной регистрации. То есть регистрация в данном случае имеет не правопорождающее, а правоподтверждающее значение. ——————————— <13> Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2010. N 10 (ч. II).
В силу общих положений российского законодательства (в частности, п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Закона о регистрации, ст. 219 ГК РФ) государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости, входящий в состав общего имущества в многоквартирном доме, обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте); при возведении на земельном участке нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности. В соответствии с п. 74 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 <14>, сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, включаются в выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме свидетельство о государственной регистрации права посредством дополнительного описания в нем названных объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на это имущество. ——————————— <14> СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963.
Однако не всегда возникновение права собственности на недвижимую вещь, в том числе и на помещение, «привязано» к моменту государственной регистрации, в частности иной момент возникновения права собственности предусмотрен в случае наследования, приобретения имущества в результате полной выплаты пая членом потребительского кооператива (п. 4 ст. 1152, п. 4 ст. 218 ГК РФ). Таким образом, в указанных случаях момент приобретения доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома будет определяться моментом открытия наследства в отношении жилого либо нежилого помещения или моментом полной выплаты паевого взноса за соответствующее жилое или нежилое помещение. Поскольку общее имущество многоквартирного дома (здания) представляет собой определенную совокупность объектов, в каждом конкретном случае должен быть определен его состав. Общие положения о составе общего имущества многоквартирного дома содержатся в п. 1 ст. 36 ЖК РФ. По аналогии эти положения применяются и к нежилым зданиям. К общему имуществу относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (здании), а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Кроме того, в общее имущество включается земельный участок под многоквартирным домом (зданием) с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома (здания) объекты, расположенные на указанном земельном участке. Итак, можно выделить четыре группы объектов общей долевой собственности: помещения общего пользования; несущие и ненесущие конструкции здания и различное оборудование, которые обслуживают более одного помещения в доме (здании); земельный участок, необходимый для эксплуатации дома (здания); объекты, расположенные на указанном земельном участке. Перечисленные категории объектов, хотя и составляют единый имущественный комплекс, имеют различное значение для эксплуатации здания и в связи с этим определенные особенности правового режима. Некоторые объекты общего имущества не могут быть обособлены и предоставлены каким-либо лицам в пользование хотя бы на временной основе (крыши, конструктивные элементы здания <15>). Обособление и передача в пользование других объектов допустимы, например некоторые помещения, находящиеся в общей долевой собственности, строения, сооружения, расположенные на общем земельном участке. ——————————— <15> Есть возможность использования этих объектов без обособления и передачи во владение иным лицам, например для размещения рекламы.
Несмотря на наличие в жилищном законодательстве критериев отнесения объектов к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, применение положений ст. 36 ЖК РФ по аналогии к определению состава общего имущества нежилого здания не всегда возможно без оговорок. Показательным является следующий пример из судебной практики. ЗАО «Магазин «Березка» обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО «Смоленскотель» и ООО «Эстет» о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания гостиницы и обеспечении доступа к этому имуществу. Судами первой и апелляционной инстанций заявленные требования были удовлетворены. При рассмотрении кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Центрального округа в Постановлении от 3 августа 2010 г. по делу N А62-7926/2009 указал, что в данном случае буквальное применение положений о праве общей долевой собственности на все объекты, которые могут быть отнесены к общему имуществу собственников помещений здания, невозможно. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости. Из технического паспорта на здание, схемы первого этажа здания гостиницы следовало, что недвижимое имущество истца расположено на первом этаже здания. В то же время, как видно из материалов дела, лестничные площадки, лестницы, холлы со второго по пятый этаж используются ОАО «Смоленскотель» в целях предоставления гостиничных услуг. В соответствии с Правилами предоставления гостиничных услуг, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 25 апреля 1997 г. N 490 <16>, эксплуатация ОАО «Смоленскотель» принадлежащих ему помещений предполагает введение ограниченного режима посещения в части доступа к гостиничным номерам лиц, не проживающих в гостинице. ——————————— <16> СЗ РФ. 1997. N 18. Ст. 2153.
Учитывая, что ЗАО «Магазин «Березка» необходим свободный доступ лишь к ограниченному перечню помещений, признание права общей долевой собственности ЗАО «Магазин «Березка» на все общее имущество здания гостиницы в целом может нарушать право ОАО «Смоленскотель». Таким образом, применительно к нежилым зданиям отнесение объектов к общей долевой собственности должно осуществляться с учетом целевого назначения нежилых помещений, реальных потребностей собственников помещений в использовании объектов, которые формально могут быть отнесены к общему имуществу. При этом также должно учитываться, что в некоторых случаях нежилые помещения и отдельные объекты, которые обычно относятся к общему имуществу собственников здания, составляют самостоятельный имущественный комплекс и не могут быть выделены в общую долевую собственность. В частности, гостиница в соответствии с п. 2 Правил оказания гостиничных услуг является имущественным комплексом, включающим в себя здание, часть здания, оборудование и иное имущество, предназначенное для предоставления услуг <17>. ——————————— <17> СПС «КонсультантПлюс».
При определении состава общего имущества надо учитывать, что конкретный перечень объектов, входящих в общее имущество, согласно Постановлению Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 <18> устанавливается по решению собственников помещений многоквартирного дома (здания). ——————————— <18> СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.
К особенностям режима общего имущества нежилого здания можно отнести некоторые различия в правовом регулировании вопроса о судьбе земельного участка под многоквартирным домом и нежилым зданием. Для многоквартирного дома предполагается приобретение земельного участка в общую собственность и включение его в общее имущество (п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ <19>). Для нежилых зданий ситуация несколько иная — в соответствии с п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом долей в праве собственности на здание. ——————————— <19> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15.
В состав общего имущества многоквартирного дома (здания) включается земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Следует отметить, что условия предоставления и использования земельных участков под многоквартирными домами и иными зданиями, помещения которых находятся в собственности нескольких лиц, имеют существенные различия. Во-первых, отношения по приобретению земельного участка под нежилым зданием регулируются Гражданским и Земельным кодексами, а не жилищным законодательством. Во-вторых, для собственников нежилых зданий не предусмотрено механизма автоматического безвозмездного приобретения права собственности после формирования соответствующего земельного участка, как это предусмотрено ст. 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ. В-третьих, собственники помещений в нежилых зданиях могут приобрести земельный участок под зданием не только в общую долевую собственность, но и получить право пользования соответствующим участком на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 3 ст. 36 ЗК РФ). Таким образом, земельный участок может не входить в общее имущество собственников помещений нежилого здания. Механизм приобретения права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом зависит от момента осуществления застройки — если речь идет о существующей застройке, права собственников помещений на земельный участок под многоквартирным домом приобретаются по правилам п. 2 ст. 36 ЗК РФ, а также ст. 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ. При этом также важно, был ли сформирован земельный участок к моменту вступления в силу ЖК РФ, т. е. к 1 марта 2005 г. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. N 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е. Ю. Дугенец, В. П. Минина и Е. А. Плеханова» <20> собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. ——————————— <20> СЗ РФ. 2010. N 24. Ст. 3069.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Необходимость четкого определения границ земельного участка и его кадастрового учета объясняется не только потребностью в индивидуализации земельного участка как объекта гражданских прав, но и фискальными соображениями: установление границ земельного участка требуется для осуществления налогообложения. Ведь возникновение права собственности на земельный участок влечет за собой появление у собственников обязанности по уплате земельного налога. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Перечень документов, необходимых для приобретения права собственности на земельный участок под многоквартирным домом (зданием), определен в Приказе Минэкономразвития РФ от 30 октября 2007 г. N 370 «Об утверждении Перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения» <21>. ——————————— <21> БНА. 2007. N 50.
В настоящее время многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Для договоров об участии в долевом строительстве наличие у застройщика права собственности или заключения договора аренды — обязательное условие привлечения средств участников долевого строительства (п. 1 ст. 3 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» <22>). ——————————— <22> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.
Приобретение права собственности на земельный участок под многоквартирным домом собственниками данного дома влечет за собой прекращение ранее заключенных государством или муниципальными образованиями в лице уполномоченных органов договоров аренды соответствующих земельных участков с собственниками нежилых помещений. По одному из споров, связанных с арендой земельного участка под многоквартирным домом, ФАС Волго-Вятского округа указал, что с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета спорного земельного участка он перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме, в с вязи с чем договор аренды земельного участка, заключенный управлением по делам муниципальной собственности в качестве арендодателя, прекратил действие <23>. ——————————— <23> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 4 октября 2010 г. по делу N А28-20176/2009 // СПС «КонсультантПлюс».
Право любого собственника на обращение с требованием о формировании земельного участка в индивидуальном порядке не означает возможности приобретения права собственности на часть земельного участка. Так, ООО «Магазин N 2 «Журавушка» обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального района о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка. Иск обосновывался ссылками на п. 1 ст. 36 ЗК РФ и п. 3 ст. 28 ФЗ от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» <24>. ——————————— <24> СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251.
Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд указал на невозможность приобретения обществом земельного участка в собственность, поскольку ему принадлежит не здание в целом, а лишь нежилое помещение в здании, имеющем множество собственников — граждан — владельцев квартир многоэтажного жилого дома, к которому пристроен магазин, в связи с чем передача земельного участка возможна только в общую долевую собственность всех собственников недвижимости, причем одновременно <25>. ——————————— <25> Постановление ФАС Московского округа от 16 сентября 2010 г. N КГ-А41/10713-10 // СПС «КонсультантПлюс».
Правомочия владения, пользования и в допустимых рамках — распоряжения объектами общего имущества многоквартирного дома (здания) осуществляются собственниками помещений также в соответствии со специальными правилами, установленными жилищным законодательством, и лишь при их отсутствии — положениями ГК РФ о праве общей долевой собственности, если это не противоречит существу возникающих правоотношений. В данном случае не требуется единогласного принятия решений об осуществлении того или иного правомочия собственника — достаточно наличия простого или квалифицированного (в зависимости от решаемого вопроса) большинства голосов, причем количество голосов определяется пропорционально доле в праве общей собственности (ст. ст. 37, 46 ЖК РФ). Из данного правила есть одно исключение — уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Необходимость наличия решения собственников касается и защиты права общей долевой собственности. У собственника нет полномочий по умолчанию действовать от имени всех собственников помещений многоквартирного дома (здания). Данный вывод подтверждается судебной практикой. В частности, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 8 апреля 2010 г. N 18АП-2243/2010 указал, что отсутствие необходимости согласия иных сособственников на возникновение в силу закона общей долевой собственности на общее имущество здания не означает возможности защиты данных прав без согласия правообладателя, иное противоречило бы п. 1 ст. 9 ГК РФ, в силу которого граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению <26>. Действия, которые должны производиться по решению общего собрания, не могут быть осуществлены одним из сособственников по собственной инициативе. Сделки, совершенные без решения общего собрания одним из сособственников, касающиеся осуществления правомочий собственников в отношении общего имущества, в том числе и выбор способа управления, привлечение определенной управляющей организации, недействительны. К примеру, рассматривая спор о действительности договора управления многоквартирным домом, суд указал, что такой договор может быть заключен только на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и только на определенных таким решением условиях <27>. ——————————— <26> СПС «КонсультантПлюс». <27> См.: Определение ВАС РФ от 18 октября 2010 г. N ВАС-11030/10 // СПС «КонсультантПлюс».
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества многоквартирного дома (здания). Вопрос о пределах распоряжения отдельными объектами, входящими в общее имущество многоквартирного дома (здания), относится к числу дискуссионных. Прежде всего это касается таких объектов общего имущества, как подвалы, чердаки и другие технические помещения, которые на практике часто обособляются в качестве самостоятельных объектов недвижимости и передаются в пользование, как правило, по договорам аренды. Есть мнение, что даже при возможности переоборудования чердаков и подвалов в нежилые помещения они все равно не должны рассматриваться как самостоятельные объекты недвижимости. Они в любом случае — помещения технические и должны быть всегда доступны для эксплуатирующих служб. Так, ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 18 июня 2010 г. по делу N А46-15316/2009 признал договор купли-продажи находящихся в подвале нежилого здания помещений недействительным по ст. 168 ГК РФ и пояснил, что подвал как составная часть здания самостоятельным объектом недвижимости не является и отчуждению не подлежит <28>. ——————————— <28> СПС «КонсультантПлюс».
Вторая позиция основана на разграничении помещений, включаемых в общее имущество, на имеющие исключительно техническое назначение и обладающие иными, помимо технических, полезными свойствами. Этот подход нашел широкое распространение в судебной практике. Отражен он также в письме Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга от 13 января 2010 г. N 01-3703/09-0-1. Согласно данным жилищной инспекцией разъяснениям в арендуемых подвальных помещениях могут быть расположены трубы отопления, холодного и горячего водоснабжения и канализации, однако они не оснащены запорной и регулирующей арматурой, в них не находится механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения. Такие помещения имеют самостоятельный кадастровый номер и входят в состав нежилого фонда, т. е. сформированы как самостоятельные объекты недвижимости, обладают самостоятельными полезными свойствами и правомерно являются объектами гражданско-правовых сделок. Помещения подвала жилого дома функционально являются техническим этажом жилого дома и предназначены для обеспечения эксплуатационных возможностей, иное использование этих помещений строительными нормами и правилами не предусмотрено <29>. ——————————— <29> Согласно приложению Б к СНиП 31-01-2003 технический этаж — это этаж для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, который может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами.
Однако в Определении Конституционного Суда РФ от 19 мая 2009 г. N 489-О-О <30> указывается на необоснованность применения на практике критерия наличия «иных полезных свойств» при решении вопроса о возможности выделения объекта из общего имущества многоквартирного дома в качестве самостоятельного нежилого помещения. Как разъясняется в указанном Определении, из ч. 1 ст. 36 ЖК РФ не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер <31>. ——————————— <30> Вестник Конституционного Суда РФ. 2009. N 6. <31> Подробнее о проблеме выделения отдельных объектов из общего имущества см.: Литовкин В. Н. Находятся ли проживающие в многоквартирных домах под защитой российского закона? // Законы России: опыт, анализ, практика. 2010. N 10.
Таким образом, в отношении возможности выделения отдельных объектов общего имущества многоквартирного дома (здания) и установления пределов их использования в гражданском обороте ни в законодательстве, ни в практике судов не сформировался единый подход. Вместе с тем необходимость проведения градации объектов общего имущества с возможным установлением особенностей режима относительно автономных объектов не вызывает сомнения. Ведь Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, в пп. «а» п. 2 включают в состав общего имущества многоквартирного дома построенные за счет средств собственников помещений объекты недвижимости (встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки). Введение запрета на оборот указанных объектов вряд ли можно считать обоснованным <32>. ——————————— <32> См.: Певницкий С. Г. Управление многоквартирными домами при помощи специализированных юридических лиц // Закон. 2007. N 6.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. По решению собственников помещений может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду. Особенности имеет порядок определения долей в праве общей собственности в отношении общего имущества многоквартирного дома (здания) — они зависят от размера общей площади жилого или нежилого помещения (п. 1 ст. 37 ЖК РФ). Следует отметить, что данное правило сформулировано как императивное. Исключение установлено в ст. 15 ФЗ о введении в действие Жилищного кодекса РФ: доля в праве общей собственности определяется в соответствии с п. 1 ст. 37 ЖК РФ, если принятым до вступления в силу данного ФЗ решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное. Таким образом, если собственниками были выбраны иные варианты определения этих долей, то их решения не утрачивают свою силу и после введения в действие Жилищного кодекса РФ. Введение указанного исключения связано с тем, что ранее регулировавший соответствующие отношения ФЗ от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» <33>, предусматривая в качестве диспозитивного правила определение доли в зависимости от площади жилых помещений в кондоминиуме, допускал возможность установления решением общего собрания собственников или соглашением между собственниками иного порядка определения долей. ——————————— <33> СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963.
В отношении доли в праве собственности на общее имущество здания по аналогии применяется тот же принцип. Однако в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ N 64 указывается на возможность определения судом «иного размера доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании». Вряд ли подобное регулирование эффективно, поскольку предоставляет довольно широкие возможности для судебного усмотрения — «существенное отличие объема помещения» — понятие оценочное, никаких критериев для этого не установлено, равно как и отсутствует законодательное основание для отступления от применяемой по аналогии императивной нормы (п. 1 ст. 37 ЖК РФ). Как указывалось выше, проблема может быть связана не столько с площадью отдельных помещений, сколько с единым назначением отдельных помещений и части общего имущества. При этом для нежилых зданий, равно как и для многоквартирных домов, исключается возможность изменения размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений. Анализ действующего российского законодательства и судебной практики свидетельствует о том, что правовое регулирование режима общего имущества многоквартирного дома, несмотря на его значительное сходство с режимом общего имущества многоквартирного дома, должно осуществляться специальными нормами. Применение по аналогии жилищного законодательства не всегда позволяет обеспечить интересы собственников помещений здания. Учитывая различное назначение отдельных частей нежилых зданий, для них должны быть установлены более гибкие правила, касающиеся определения состава общего имущества и возможностей пользования этим имуществом отдельными собственниками.
Библиографический список
1. Гордеева Н. Г. Проблемы доверительного управления имущественными комплексами в сфере энергетики // Юридический мир. 2009. N 11. 2. Лапач В. А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб., 2002. 3. Лаптева А. М. Имущественный комплекс как объект гражданских прав // Предпринимательское право. 2010. N 2. 4. Литовкин В. Н. Находятся ли проживающие в многоквартирных домах под защитой российского закона? // Законы России: опыт, анализ, практика. 2010. N 10. 5. Певницкий С. Г. Управление многоквартирными домами при помощи специализированных юридических лиц // Закон. 2007. N 6.
