Гриб В. В., заместитель председателя правления Ассоциации юристов России, главный редактор издательской группы «Юрист», член Общественной палаты РФ, кандидат юридических наук.
Тоцкий Н. Н., нотариус г. Москвы, главный редактор журнала «Нотариус», кандидат юридических наук.
Ловинюков А. С., нотариус г. Москвы, доктор юридических наук, профессор.
Жилищный вопрос относится к числу тех вопросов социальной действительности, которые неизменно вызывают пристальный интерес не только профессионалов-юристов, но и простых обывателей. В связи с произошедшим переходом от ситуации, когда государство было основным собственником жилья, к рыночной экономике, к свободным отношениям товарного обмена роль отношений собственности и иных имущественных отношений в жилищной сфере значительно повысилась. Согласно данным Всероссийской переписи населения 2002 г. в России было 34463400 отдельных квартир в многоквартирных домах, а также около полумиллиона коммунальных квартир в многоквартирных домах, что составляет более 73% от всех жилых помещений (а в городских населенных пунктах — более 86%).
К глубокому сожалению, несмотря на высокую востребованность теоретического исследования правовой конструкции многоквартирных домов, в настоящее время данной тематике посвящены только отдельные научные статьи либо же она лишь отчасти затрагивается в работах, посвященных жилищно-правовой проблематике или правовому режиму недвижимого имущества. При этом отсутствуют (или же остаются неизвестными для специалистов) какие-либо монографические изыскания на данную тему.
В этой связи отрадным фактом является выход в свет монографического исследования С. Г. Певницкого и Е. А. Чефрановой «Многоквартирные дома: проблемы и решения», в котором впервые в отечественной юридической доктрине получили отражение современные представления о месте и роли гражданско-правового регулирования имущественных прав в жилищной сфере. Данную книгу отличает высокий творческий уровень в рассмотрении сложных вопросов темы, имеющих не только юридическую, но значительную социальную значимость, что обусловливает комплексный и многоаспектный характер самого исследования; научная обоснованность и аргументированность суждений и выводов.
Несколько необычным, но, безусловно, оправданным предметом исследования является подход авторов к определению структуры: так, авторы сначала рассматривают различные виды вещных и обязательственных прав, а затем уже специфику объектов таких прав и их субъектов.
Так, в первой главе «Права на имущество в многоквартирных домах» рассматривается проблема собственности в системе гражданских прав, особое внимание при этом уделяется праву общей долевой собственности, в том числе опосредующей принадлежность собственникам помещений общего имущества многоквартирных домов. Также в первой главе впервые в специальной литературе комплексно анализируются вещные и обязательственные права на жилые и нежилые помещения. Авторы дают несколько «провокационное» название параграфу 3 первой главы «Многоквартирный дом как объект гражданских прав», учитывая то, что ими обосновывается позиция, что многоквартирные дома как особые имущественные комплексы в целом являются едиными объектами не гражданских прав, а публичного (градостроительного и технического) регулирования, на основе такого подхода анализируется общее имущество в многоквартирном доме, особое внимание уделяется земельному участку, на котором находится многоквартирный дом как неотъемлемая часть его общего имущества. Безупречность классификационных критериев, грамотная научная аргументация дали возможность авторам, по сути, выстроить систему гражданских прав на различные виды имущества в многоквартирных домах.
Вторая глава книги посвящена проблемам возникновения, осуществления, прекращения и защиты права собственности и других прав на имущество в многоквартирных домах. На наш взгляд, особую теоретическую и практическую ценность имеют те разделы рассматриваемой главы, где авторами, по сути, впервые в доктрине предложена система защиты прав на имущество в многоквартирных домах. Общепризнанная как в отечественном, так и в зарубежных правопорядках социальная значимость жилищных отношений требует особого внимания законодателя при решении вопроса о принудительном прекращении прав на помещения, поэтому следует приветствовать критическое внимание авторов, обращенное ими на существующие в современном позитивном регулировании проблемы прекращения прав на помещения в связи с нарушением порядка пользования и владения ими, а также в связи с изъятием земельного участка для публичных нужд.
С практической точки зрения несомненный интерес у читателя должна вызвать третья глава, в которой авторы подробно описывают порядок и условия осуществления права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Авторы рассматривают наделение собственников помещений правом долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме как особый правовой механизм реализации их управленческих правомочий. Особое внимание уделяется возникновению права долевой собственности собственников помещений на земельный участок многоквартирного дома. Отдельно в работе рассматриваются проблемы управления общим имуществом многоквартирного дома как непосредственно самими сособственниками, так и путем создания специализированных юридических лиц, а также вопросы несения расходов на содержание многоквартирного дома и помещений в нем.
Вместе с тем, несмотря на масштабность и новизну проведенного исследования, в нем остались незатронутыми некоторые немаловажные вопросы: так, авторы лишь обозначают безусловно интересную тему правового режима многоквартирного дома, принадлежащего единому собственнику (публично-правовому образованию или застройщику), лишь упоминая о том, что «в нем сохраняются те же внутренняя структура и связи, что и при множественности собственников», а также отмечая, что в таком доме существуют некие «латентные отношения» (с. 78).
Следует заметить, что актуальность темы, широта и глубина освещенных проблем, степень новизны структуры и содержания работы, уровень отражения отечественного политико-правового учения, аргументированность многочисленных дефиниций, четкость и общедоступность изложения сложнейшего материала позволяют заключить, что авторы не просто выпустили первую масштабную монографию по данной теме, но и создали новую методологию ее исследования и использования не только в жилищном праве, но и собственно в частном праве. Представляется, что все последующие научные исследования по данной проблематике будут в той или иной мере учитывать выводы, содержащиеся в данной работе.
Авторами подробно проанализированы многочисленные нормативные правовые акты, регулирующие вещные отношения в многоквартирных домах, практика их применения, а также судебная практика по разрешению споров.
К числу несомненных достоинств представленной работы относится то, что авторы не ограничились исследованием сугубо теоретических проблем, проделанным, несомненно, на высоком уровне, но и показали наглядно их взаимосвязь с состоянием норм действующего законодательства. В связи с этим обоснованным видится то, что авторы снабдили книгу приложениями, отражающими изменения в подзаконном регулировании жилищных отношений, вызванные принятием ЖК РФ.
Особо следует отметить предложенный авторами анализ имущественных комплексов как новых для доктрины российского гражданского права правовых конструкций. Примечательно, что, разработав принципиально новую модель многоквартирного дома как имущественного комплекса, не являющегося единым объектом гражданского права, авторы именно с позиции своего единого концептуального подхода подходят к анализу различных видов недвижимого имущества в многоквартирных домах (жилых и нежилых помещений и др.).
Заслуживает поддержки предложение авторов о внесении в гражданское и жилищное законодательство изменений, устраняющих правовую неопределенность и конфликт компетенций между двумя важнейшими для регулирования имущественных отношений в многоквартирных домах актами.
В связи с актуальностью и востребованностью темы исследования, а также с учетом того, что нормативное регулирование имущественных отношений в многоквартирных домах характеризуется постоянной изменчивостью, рецензенты полагают необходимым для авторов уже сейчас задуматься над новым переизданием работы.
Особая научная ценность данной книги состоит в исследовании и получении обоснованных теоретических выводов по концептуальным проблемам регулирования вещных отношений в многоквартирных домах через обоснованную взаимосвязь прав лица на помещение в многоквартирном доме и общее имущество такого дома.
Мы надеемся, что сформулированные авторами теоретические положения и выводы, а также практические рекомендации будут использованы федеральными законодательными органами в целях совершенствования норм гражданского законодательства. Безусловно полезной данная книга представляется для работников судебной системы, системы государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним, нотариусов, адвокатов, а также органов и организаций, осуществляющих свою деятельность в сфере строительства, риелторской деятельности и эксплуатации многоквартирных домов.
