По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ)). При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику этого имущества. Следовательно, арендодателем может быть любая организация, в собственности которой находится соответствующее имущество.
В данной статье мы поговорим об особенностях уплаты НДС арендодателем.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) операции по реализации товаров, работ, услуг на территории Российской Федерации признаются объектом налогообложения.
Налоговая база при реализации услуг по договору аренды (лизинга) и при реализации арендатору (лизингополучателю) предмета аренды (лизинга) по истечении срока договора аренды (лизинга) определяется в соответствии с п. 1 ст. 154 НК РФ. В соответствии с п. 5 ст. 155 НК РФ при передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав налоговая база также определяется в порядке, предусмотренном ст. 154 НК РФ.
По имуществу (основным средствам), предназначенному для сдачи в аренду по договору лизинга, вычеты налога на добавленную стоимость (далее — НДС) должны осуществляться после отражения их стоимости на указанном счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности». При этом решение о подтверждении обоснованности применения налоговых вычетов, в т. ч. при осуществлении лизинговых операций, принимается налоговыми органами исходя из фактических обстоятельств и документов, подтверждающих правомерность принятия к вычету сумм налога, предъявленных поставщиком имущества (основных средств) лизингодателю или лизингодателем лизингополучателю. Такая точка зрения приведена в письмах Минфина России от 24 февраля 2010 г. N 03-05-05-01/03, от 1 октября 2008 г. N 03-07-11/323, от 19 марта 2007 г. N 03-07-03/34.
Солидарны с финансовым ведомством и суды: Постановления ФАС Московского округа от 13 апреля 2009 г. N КА-А40/1690-08 по делу N А40-35435/08-126-96, ФАС Московского округа от 29 января 2009 г. N КА-А40/13278-08 по делу N А40-30342/08-143-83, ФАС Московского округа от 12 февраля 2008 г. N КА-А40/259-08 по делу N А41-К2-25767/06, А41-К2-6576/07.
Момент определения налоговой базы по НДС установлен ст. 167 НК РФ.
Согласно п. 1 ст. 167 НК РФ в целях гл. 21 «Налог на добавленную стоимость» моментом определения налоговой базы, если иное не предусмотрено п. п. 3, 7 — 11, 13 — 15 ст. 167 НК РФ, является наиболее ранняя из следующих дат:
1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;
2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.
Следовательно, моментом определения налоговой базы по НДС при оказании услуг по сдаче в аренду имущества является наиболее ранняя из дат: день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего оказания услуг либо последний день налогового периода, в котором оказываются услуги, независимо от последующих сроков поступления арендной платы по периодам, установленным договором аренды.
В силу п. 3 ст. 168 НК РФ арендодатель обязан выставить арендатору счет-фактуру в срок не позднее пяти календарных дней, считая со дня оказания услуги.
Если арендная плата перечислена арендатором заранее, то в течение пяти календарных дней с момента получения аванса арендодатель выставляет арендатору «авансовый» счет-фактуру. Такая обязанность по выставлению «авансовых» счетов-фактур арендаторам появилась у арендодателей лишь с 1 января 2009 г. Ранее при получении арендной платы авансом арендодатель выписывал счет-фактуру на аванс в одном экземпляре, т. к. арендатор не вправе был получить вычет по сумме НДС, перечисленного в составе аванса арендодателю.
С 1 января 2009 г., после вступления в силу Федерального закона от 26 ноября 2008 г. N 224-ФЗ «О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», порядок исчисления НДС при авансовых платежах претерпел существенные изменения. Теперь покупатели товаров (работ, услуг), приобретающие их на условиях предварительной оплаты, в т. ч. и арендаторы, имеют право воспользоваться налоговым вычетом по сумме НДС, уплаченной поставщику в составе авансового платежа.
Так как обычно договором предусматривается помесячное оказание услуг, то при сдаче имущества в аренду счет-фактура выставляется арендодателем не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем предоставления имущества в аренду. Выставление счета-фактуры при сдаче имущества в аренду ранее указанного срока неправомерно, такого же мнения придерживается и Минфин России в своем письме от 8 февраля 2005 г. N 03-04-11/21. Аналогичную точку зрения разделяют и суды, о чем свидетельствует Постановление ФАС Центрального округа от 14 августа 2008 г. по делу N А48-85/08-8.
Если в нарушение этого порядка арендодатель выставит счет-фактуру за квартал (сейчас исключительно все налогоплательщики уплачивают НДС поквартально), то не исключено, что у арендатора возникнут проблемы с вычетами. Ведь в силу ст. 169 НК РФ основанием для применения налогового вычета по НДС являются счета-фактуры, оформленные и выставленные в надлежащем порядке.
Если оплата услуг по сдаче в аренду имущества согласно условиям договора предусмотрена в иностранной валюте, то при определении налоговой базы по НДС следует руководствоваться нормами п. 3 ст. 153 НК РФ, согласно которому выручка налогоплательщика в иностранной валюте пересчитывается в рубли по курсу Центрального банка Российской Федерации соответственно на дату, соответствующую моменту определения налоговой базы. Налоговую базу следует определять исходя из курса иностранной валюты, действующего на день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего оказания услуг либо на последний день налогового периода, в котором оказываются услуги. Аналогичные разъяснения даны в письме Минфина России от 4 апреля 2007 г. N 03-07-15/47.
В соответствии со ст. 623 ГК РФ в случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. При передаче арендодателю неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных собственными силами или с привлечением подрядных организаций, арендатор обязан предъявить к оплате арендодателю соответствующую сумму НДС. При этом суммы НДС, предъявленные при приобретении товаров (работ, услуг), используемых при проведении капитального ремонта, подлежат вычету у арендатора в порядке и на условиях, установленных ст. ст. 171 и 172 НК РФ.
Так как счета-фактуры выставляются при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав, при получении сумм возмещения стоимости произведенного арендатором текущего ремонта у арендодателя отсутствуют основания для выставления счетов-фактур с указанием соответствующей суммы НДС (письмо ФНС России от 11 августа 2006 г. N 03-4-03/1555@ «О налоге на добавленную стоимость»).
В ст. 149 НК РФ приведен перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемые от налогообложения).
В соответствии с п. 1 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) предоставление арендодателем в аренду на территории Российской Федерации помещений иностранным гражданам или организациям, аккредитованным в Российской Федерации.
Следует отметить, что данная льгота введена в гл. 21 НК РФ в соответствии с международной практикой применения НДС. Как видно из текста НК РФ, законодатель вводит для данной льготы дополнительное условие: соблюдение Российской Федерации и иностранным государством принципа взаимности. Иначе говоря, иностранным гражданам и организациям, выступающим арендаторами в Российской Федерации, предоставляется льгота в таком же объеме, какой установлен законодательством иностранного государства в отношении российских граждан и организаций. Если иностранное законодательство содержит какие-либо ограничения, например по видам арендуемых помещений, по категориям арендаторов или арендодателей, либо вообще не предусматривает данную льготу, то в отношении иностранных граждан и организаций, выступающих арендаторами в Российской Федерации, льгота будет действовать с такими же ограничениями или не будет действовать вообще.
Перечень иностранных государств, в отношении граждан и (или) организаций которых применяются нормы п. 1 ст. 149 НК РФ, определяется федеральным органом исполнительной власти в сфере международных отношений совместно с Минфином России.
В настоящее время действует Перечень, утвержденный Приказом МИД России N 6498 и Минфина России N 40н от 8 мая 2007 г. «Об утверждении Перечня иностранных государств, в отношении граждан и (или) организаций которых, аккредитованных в Российской Федерации, применяется освобождение от налогообложения налогом на добавленную стоимость при предоставлении им в аренду помещений на территории Российской Федерации» (далее — Перечень).
Подпунктом 7 п. 1 ст. 164 НК РФ определено, что реализация услуг для официального пользования иностранными дипломатическими и приравненными к ним представительствами или для личного пользования дипломатического или административно-технического персонала этих представительств, включая проживающих вместе с ними членов их семей, подлежит налогообложению по ставке 0%.
К примеру, арендодателем жилого помещения выступает российская организация, а арендатором — дипломатическое представительство. Договором предусмотрено, что если в установленный договором срок арендатор не осуществляет текущий ремонт арендованного помещения, то арендатор возмещает арендодателю стоимость текущего ремонта. Возмещение арендатором — дипломатическим представительством стоимости текущего ремонта не признается реализацией товаров (работ, услуг), и, значит, при получении этих сумм объекта налогообложения по НДС у арендодателя — российской организации не возникает.
Отметим, что реализация товаров (выполнение работ, оказание услуг), указанных в пп. 7 п. 1 ст. 164 НК РФ, подлежит налогообложению по ставке 0% в случаях, если законодательством соответствующего иностранного государства установлен аналогичный порядок в отношении дипломатических и приравненных к ним представительств Российской Федерации, дипломатического и административно-технического персонала этих представительств (включая проживающих вместе с ними членов их семей), либо если такая норма предусмотрена в международном договоре Российской Федерации. Перечень иностранных государств, в отношении представительств которых применяются нормы указанного подпункта, определяется федеральным органом исполнительной власти в сфере международных отношений совместно с Минфином России.
Порядок применения пп. 7 п. 1 ст. 164 НК РФ устанавливается Правительством Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2000 г. N 1033 утверждены Правила применения нулевой ставки по налогу на добавленную стоимость при реализации товаров (работ, услуг) для официального использования иностранными дипломатическими и приравненными к ним представительствами или для личного использования дипломатическим или административно-техническим персоналом этих представительств, включая проживающих с ними членов их семей (далее — Правила применения нулевой ставки по налогу).
Обращаем внимание читателей, что с 1 октября 2009 г. Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 июня 2009 г. N 498 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2000 г. N 1033» внесены изменения в Правила применения нулевой ставки налога.
В соответствии с указанными Правилами арендодатели теперь не обязаны выставлять счета-фактуры на аренду с указанием нулевой ставки налога, услуги аренды, указанные в счете-фактуре, облагаются налогом по ставке 18%.
Использование ставки налога 0% по услугам аренды должно подтверждать само представительство или его сотрудники. Возмещение сумм налога, уплаченного дипломатами (или членами их семей) производит тот налоговый орган, в котором зарегистрировано дипломатическое представительство. Для этого налоговикам нужно подать заявление на возмещение сумм налога и соответствующий пакет документов, состав которых определен обновленными Правилами применения нулевой ставки налога.
Обращаем внимание на то, что возместить сумму налога по аренде дипломатическое представительство может в течение трех лет с наиболее поздней из следующих дат:
— даты выставления счета-фактуры;
— даты фактической оплаты услуг аренды.
В соответствии с пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) реализация услуг, оказываемых уполномоченными на то органами, за которые взимается государственная пошлина, все виды лицензионных, регистрационных и патентных пошлин и сборов, таможенных сборов за хранение, а также пошлины и сборы, взимаемые государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами при предоставлении организациям и физическим лицам определенных прав (в т. ч. платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами).
При использовании льготы по данному основанию следует помнить, что именно данное положение законодательства выводит из-под налогообложения аренду земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, плату за пользование водными объектами, лесными ресурсами и т. д.
На это специалисты Минфина России указали в своем письме от 30 октября 2006 г. N 03-04-15/198, аналогичного мнения придерживаются и налоговики, о чем свидетельствует письмо ФНС Российской Федерации от 30 ноября 2006 г. N ШТ-6-03/1157@ «О налогообложении налогом на добавленную стоимость с 1 января 2006 года арендной платы за пользование земельными участками».
Такой же точки зрения придерживаются и суды, на что, в частности, указывают Постановления ФАС Московского округа от 2 мая 2007 г. N КА-А41/3222-07 по делу N А41-К2-16399/06, ФАС Дальневосточного округа от 14 сентября 2005 г. N Ф03-А51/05-2/2560.
Обращаем внимание читателей на то, что при аренде государственного или муниципального имущества, в т. ч. и земли, арендатор является налоговым агентом по НДС. В настоящее время налоговое законодательство обязывает указанную категорию налоговых агентов выставлять счета-фактуры при аренде государственного (муниципального) имущества. Действующие сегодня Правила ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2000 г. N 914, содержат в том числе и особенности выписки счетов-фактур налоговыми агентами.
Несмотря на то что аренда земли, находящейся в государственной (муниципальной) собственности, и освобождается от налогообложения, арендатор земельного участка должен выставить соответствующий счет-фактуру. Причем в данном случае счет-фактура выставляется им без выделения соответствующей суммы налога, а на документе делается соответствующая надпись или ставится штамп «Без налога (НДС)». Такие требования установлены п. 5 ст. 168 НК РФ. Затем счет-фактура по аренде земельного участка регистрируется арендатором в общем порядке в книге продаж и подшивается в журнал учета выставленных счетов-фактур.
Согласно пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ не признаются объектом налогообложения НДС операции по реализации земельных участков. При этом услуги по аренде и передаче земельных участков по договору безвозмездного пользования данной нормой не предусмотрены. Следовательно, услуги по аренде и передаче земельных участков по договору безвозмездного пользования облагаются НДС в общеустановленном порядке. Аналогичная позиция изложена в письме Минфина России от 12 декабря 2006 г. N 03-04-11/239.
В соответствии с пп. 21 п. 2 ст. 149 НК РФ услуги по сдаче в аренду помещений, предназначенных для производства фильмов, получивших удостоверение национального фильма, оказываемые организациями кинематографии, освобождаются от налогообложения НДС. Такая точка зрения изложена в письме Минфина России от 30 января 2008 г. N 03-07-07/07. При этом автор рекомендует налогоплательщикам руководствоваться данным письмом очень осторожно, т. к. налоговые органы путают работы (услуги) по производству кинопродукции, выполняемые (оказываемые) организациями кинематографии, и права на использование (включая прокат и показ) кинопродукции, получившей удостоверение национального фильма.
Согласно п. 1 ст. 169 НК РФ счет-фактура является документом, служащим основанием для принятия покупателем предъявленных продавцом товаров (работ, услуг), имущественных прав (включая комиссионера, агента, которые осуществляют реализацию товаров (работ, услуг), имущественных прав от своего имени) сумм налога к вычету в порядке, предусмотренном гл. 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ.
Счет-фактура может быть составлен и выставлен на бумажном носителе и (или) в электронном виде. Счета-фактуры составляются в электронном виде по взаимному согласию сторон сделки и при наличии у указанных сторон совместимых технических средств и возможностей для приема и обработки этих счетов-фактур в соответствии с установленными форматами и Порядком.
По коммунальным услугам, услугам связи, а также услугам по охране и уборке арендуемых помещений в рамках договоров аренды счета-фактуры арендодателями арендаторам не выставляются, поскольку реализация данных услуг арендодателем не производится. Соответственно, при получении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате указанных услуг, объекта налогообложения НДС не возникает.
Обратите внимание, что согласно п. 1 ст. 169 НК РФ документом, служащим основанием для принятия НДС к вычету, является счет-фактура. Поэтому в связи с отсутствием соответствующих счетов-фактур суммы налога по указанным услугам к вычету у арендатора не принимаются (письма Минфина России от 10 февраля 2011 г. N 03-03-06/1/86, от 24 марта 2007 г. N 03-07-15/39, письма ФНС России от 4 февраля 2010 г. N ШС-22-3/86@, от 23 апреля 2007 г. N ШТ-6-03/340@).
Аналогичные выводы делают и арбитры (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 21 июля 2009 г. по делу N А56-48203/2007, от 12 сентября 2006 г. по делу N А52-353/2006/2, ФАС Поволжского округа от 4 марта 2008 г. по делу N А65-8421/2007-СА1-37).
В соответствии с п. 1 ст. 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.
В Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 декабря 1998 г. N 5905/98 указано, что абонентом в данном случае является лицо, на балансе которого числится объект, потребляющий энергию.
Кроме того, согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 апреля 2000 г. N 7349/99 арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у энергоснабжающей организации.
Следовательно, счета-фактуры по электроэнергии, потребленной арендатором, арендодателем не выставляются.
На основании норм ст. 170 НК РФ суммы НДС, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг) в случае их использования для осуществления операций, не облагаемых НДС, к вычету не принимаются, а учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг). В связи с этим по договорам, согласно которым в стоимость услуг по аренде помещения оплата электроэнергии не включается, у арендодателя не подлежат вычету суммы НДС по электроэнергии, предъявленные ему энергоснабжающей организацией, в части электроэнергии, потребленной арендатором.
Учитывая, что арендатор компенсирует расходы арендодателя на оплату электроэнергии и поэтому не имеет счета-фактуры по потребленной им электроэнергии, права на вычет НДС, перечисленного арендатором арендодателю в составе суммы компенсации, у арендатора не возникает (письмо УФНС России по Московской области от 28 февраля 2007 г. N 23-26/0288).
В такой ситуации автор рекомендует присвоить операции по перепредъявлению коммунальных платежей и закрепить либо в договоре аренды, либо в отдельном договоре квалификацию, в соответствии с которой арендодатель становится агентом, действующим от своего имени в интересах арендатора, принципала, который и поручает закупить в его интересах коммунальные услуги.
Отметим, что в соответствии со ст. 150 НК РФ и ст. 26.1 Федерального закона от 5 августа 2000 г. N 118-ФЗ «О введении в действие части второй Налогового кодекса Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации о налогах» с 1 января 2007 г. до 1 января 2012 г. не подлежит налогообложению НДС ввоз на таможенную территорию Российской Федерации племенного крупного рогатого скота, племенных свиней, овец и коз, семени и эмбрионов этих животных, племенных лошадей и племенного яйца, осуществляемый сельхозпроизводителями, отвечающими критериям, предусмотренным п. 2 ст. 346.2 НК РФ, и российскими организациями, занимающимися лизинговой деятельностью с последующей их поставкой этим сельхозпроизводителям, по Перечню кодов товаров в соответствии с Товарной номенклатурой внешнеэкономической деятельности Российской Федерации, определенному Правительством Российской Федерации.
