Мы сдавали в аренду помещения. С арендатором заключили договор аренды, все существенные условия в нем прописаны. Также был подписан акт приема-передачи помещений. Недавно здание сгорело по вине одного из работников арендатора. Мы подали в суд на возмещение ущерба, но эта фирма пытается признать договор аренды недействительным (он был заключен на 11 месяцев). При пожаре сгорел акт приема-передачи помещения, а договор аренды частично сохранен (видны подписи, печати, реквизиты). Есть документы об оплате арендной платы из банка. Можно ли в этом случае признать договор аренды недействительным?
О. Торгашова, г. Саратов
По договору аренды арендатору предоставляется имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК РФ).
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Такой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды влечет его недействительность.
Как следует из п. 1 ст. 655 ГК РФ, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче имущества или от принятия имущества.
Статья 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу.
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о порядке передачи в аренду нежилых помещений, к договорам аренды нежилых помещений могут применяться правила ст. 655 ГК РФ, устанавливающей порядок и момент исполнения арендодателем обязанности по передаче объекта недвижимости арендатору, а арендатором — по возврату арендованного имущества при прекращении договора аренды.
Таким образом, в данном случае законом определено доказательство, которым должен быть подтвержден факт передачи и возврата арендованного имущества.
Пунктом 1 ст. 166 ГК РФ установлено, что сделка является недействительной по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
Пунктом 2 ст. 167 ГК РФ предусмотрены последствия недействительности сделки:
— каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке;
— в случае невозможности возвратить полученное в натуре (полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) — возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
По нашему мнению, отсутствие акта приема-передачи помещения не может свидетельствовать ни о недействительности договора аренды, ни о незаключенности договора аренды.
Суды по-разному подходят к вопросу о недействительности договора аренды в случае отсутствия акта приема-передачи.
Если нет акта приема-передачи и иных доказательств, суды отказывают во взыскании задолженности по арендной плате.
Так, ФАС МО отметил, что в силу положений ст. 655 ГК РФ доказательством нахождения ответчика в спорный период в нежилом помещении может являться только передаточный акт или иной документ, подтверждающий передачу помещения (Постановление от 26.08.2011 N КГ-А40/9344-11). По другому делу этот же суд решил, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При этом наряду с выполнением общих правил о передаче вещи, предусмотренных п. 1 ст. 224 ГК РФ, при передаче здания или сооружения арендодателем требуется соблюдение особой процедуры — составления и подписания передаточного акта.
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о процедуре передачи в аренду нежилых помещений, к таким договорам аренды могут применяться правила ст. 655 ГК РФ. Поскольку арендодателем не был представлен акта приема-передачи помещений, последнему было отказано во взыскании задолженности по договору аренды (Постановление ФАС МО от 10.03.2010 N КГ-А40/1308-10).
ФАС СЗО указал, что обязательство арендодателя по передаче здания не считается исполненным до предоставления его арендатору во владение и пользование и подписания сторонами соответствующего акта. То обстоятельство, что ответчик частично вносил арендные платежи по договору, на что ссылается податель жалобы, не подтверждает фактическое использование здания ответчиком (Постановление от 27.02.2010 N А56-43639/2009). Аналогичная позиция наблюдается и у других судов.
Если акт приема-передачи отсутствует, но имеются иные доказательства, что арендатор в спорный период занимал арендуемые помещения, суды удовлетворяют требования о взыскании задолженности по арендной плате.
Так, ФАС МО решил, что довод заявителя, что арендодатель не исполнил свои обязательства по предоставлению спорного помещения в соответствии с условиями договора, подлежит отклонению, поскольку арендатор, внося арендные платежи в спорный период, фактически своими конклюдентными действиями признал факт пользования арендуемым помещением. При этом довод арендатора не подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами (Постановление от 28.09.2007 N КГ-А40/9730-07). В решении по другому делу суд отметил, что поскольку арендатор фактически уже занимает нежилое помещение, то акта приема-передачи, по сути, не требуется. Непригодность же его использования для целей аренды документально не подтверждена (Постановление от 04.05.2006 N КГ-А40/3643-06).
ФАС ПО в Постановлении от 07.06.2011 N А55-4727/2010 указал, что согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В договорах аренды указан объект аренды, его индивидуализирующие признаки, адрес и площадь, то есть предмет аренды сторонами согласован. Факт пользования ответчиком имуществом, указанным в договорах аренды, в спорный период подтвержден частичной оплатой арендных платежей и письмами арендатора.
Отсутствие акта приема-передачи имущества и договора аренды не свидетельствует о неисполнении обязанности арендодателя по передаче имущества в аренду, поскольку ответчик, внося арендные платежи, фактически своими конклюдентными действиями признал факт пользования арендуемым имуществом.
Как следует из вопроса, между вами и арендатором был заключен договор аренды, помещения переданы по акту приема-передачи, который утрачен вследствие пожара. У вас имеются документы об оплате арендатором арендных платежей за арендованное имущество.
Учитывая обстоятельства дела, считаем, что отсутствие акта приема-передачи не повлечет за собою признание договора аренды недействительным при условии соблюдения в договоре аренды существенных условий (подробного описания передаваемого помещения, размера арендной платы). По этим же основаниям такой договор нельзя признать незаключенным.
В вашем случае факт использования арендованного помещения подтверждается конклюдентными действиями арендатора, выраженными в оплате арендных платежей. В качестве доказательства, что спорные помещения были заняты арендатором, вам можно представить справку из правоохранительных органов о причине пожара, в которой будет указано, кому это помещение принадлежит и кем оно было занято в момент пожара. Кроме того, в этом документе указываются виновные в возникновении пожара лица (при установлении таковых).
