«Заморочки» приватизации выморочной квартиры

(Божко М.) («ЭЖ-Юрист», 2011, N 27)

«ЗАМОРОЧКИ» ПРИВАТИЗАЦИИ ВЫМОРОЧНОЙ КВАРТИРЫ

М. БОЖКО

Максим Божко, кандидат юридических наук, адвокат, г. Москва.

Длительный срок, в течение которого гражданам предоставлена возможность приобрести в собственность муниципальную или государственную квартиру, как оказывается, не является гарантией решенности и однозначной правовой определенности этой процедуры. Каковы особенности приватизации квартир, утративших статус частных в связи с отсутствием наследников?

Иск о выселении

С 15 декабря 2007 года выморочные жилые помещения переходят в собственность муниципального образования, на территории которого они находятся, либо в собственность города федерального значения: Москвы либо Санкт-Петербурга <1>. В том числе в случаях, если жилое помещение приобрело статус выморочного до указанной даты, но свидетельство о праве на наследство на указанную дату еще не было выдано. ——————————— <1> В случае расположения жилого помещения не в г. Москве и не в г. Санкт-Петербурге оно переходит в собственность соответствующего муниципального образования.

Данный правовой режим установлен Федеральным законом от 29.11.2007 N 281-ФЗ «О внесении изменений в часть третью Гражданского кодекса Российской Федерации». До вступления в силу указанного Закона все выморочное имущество, включая жилые помещения, переходило в федеральную собственность. На практике возникли сложности с квартирами, приобретшими статус выморочного имущества в 2002 — 2006 годах, свидетельство о праве на наследство в отношении которых были выданы на имя Российской Федерации до 15.12.2007 и на которые в настоящее время зарегистрировано право собственности Российской Федерации. Эти квартиры по актам приема-передачи были переданы инспекциями федеральной налоговой службы в ведение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. При этом право собственности города на них не было оформлено в связи с рассогласованностью нормативного регулирования компетенции органов государственной власти, уполномоченных распоряжаться выморочным федеральным имуществом. (На сегодняшний день существуют нормативные акты, предоставляющие это право и налоговым органам, и территориальным управлениям ФАУГИ.) Независимо от неопределенного правового статуса данных квартир, большинство из них были переданы по договорам социального найма гражданам на основании соответствующих распоряжений префектур административных округов г. Москвы. Возникла правовая ситуация, в которой граждане, занимающие данные квартиры на основании договоров социального найма, лишены правовой возможности приватизировать такую квартиру (согласно Росреестру на них зарегистрировано право собственности РФ). Более того, территориальное управление Росимущества по г. Москве обратилось с иском в суд о признании недействительным распоряжения префектуры о предоставлении жилого помещения, договора социального найма, заключенного с гражданином, и выселении гражданина и членов его семьи из занимаемого жилого помещения. Юридическим основанием исковых требований указываются ст. ст. 167, 168, 301 ГК РФ.

О применимости реституции…

Основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований ЖК РФ решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении (ч. ч. 3 и 4 ст. 57; ст. 63 ЖК РФ). Как отмечено в Постановлении Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14, ЖК РФ не предусматривает оснований, порядка и последствий признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным. В связи с этим в указанном Постановлении делается вывод о том, что нарушение требований ЖК РФ при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма с учетом положений п. 2 ч. 3 ст. 11 и ч. 4 ст. 57 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц. Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным ст. 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Какие основания недействительности могут быть приведены в рассматриваемом случае к распоряжению префектуры о предоставлении жилого помещения по договору социального найма? Очевидное основание — квартира принадлежит на праве собственности РФ, в связи с чем префектура (орган местной власти) не вправе была распоряжаться данной квартирой. Приобретение имущества от «неуполномоченного отчуждателя» есть приобретение по ничтожной сделке. А раз префектура не была уполномочена распоряжаться квартирой, то делается вывод о ничтожности данного решения о предоставлении квартиры и ничтожности договора социального найма, заключенного на его основании. Вместе с тем важным является ответ на вопрос о том, является ли префектура округа и Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в рассматриваемом случае неуполномоченным отчуждателем? Обладали ли данные органы власти полномочиями по предоставлению квартиры по договору социального найма? Согласно Приказу Минфина России от 09.08.2005 N 101н инспекции Федеральной налоговой службы по району, району в городе, городу без районного деления и инспекции Федеральной налоговой службы межрайонного уровня не наделены полномочиями собственника федерального имущества. Такими полномочиями наделены только территориальные управления Росимущества по соответствующему субъекту Федерации. Такова позиция ФАУГИ. Судебная практика не отличается единообразием по данному вопросу. ФАС МО в Постановлении от 11.03.2009 N КГ-А40/1361-09 указал, что данные действия относятся к компетенции ФАУГИ. ФАС ВВО в Постановлениях от 24.04.2006 N А17-4735/5/2005, от 30.03.2006 N А17-4736/5/2005 указал, что данные действия относятся к компетенции территориальных органов ФНС России. Представляется, что спор о том, вправе ли инспекция ФНС России принимать выморочное имущество и распоряжаться им либо данные действия относятся к компетенции ФАУГИ, представляет интерес с теоретических позиций, однако не может быть разрешен до момента унификации правового регулирования. С практической позиции более важным представляется ответ на вопрос о том, какие правовые последствия влечет за собой распоряжение ИФНС России ранее принятым жилым помещением. Является ли передаточный акт от ИНФС России к Департаменту жилищной политики недействительной сделкой, порождает ли он у Департамента права в отношении спорного жилого помещения? Статья 168 ГК РФ устанавливает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Можно ли сделать вывод о ничтожности сделки по распоряжению жилым помещением в рассматриваемом случае? Нормативно-правовой акт, сохраняющий свою обязательную силу, предоставляет такие полномочия территориальной инспекции ФНС России. В такой ситуации представляется, что сделка не может быть признана ничтожной, так как имело место распоряжение имуществом уполномоченным органом. Таким образом, сделка по передаче жилого помещения из федеральной собственности в собственность субъекта Федерации, в которой передающей стороной является территориальная инспекция ФНС России, является действительной. Соответственно, действительным является и договор социального найма, заключенный с гражданином в отношении данной квартиры.

…виндикации…

ФАУГИ по данной категории дел заявляет об истребовании квартиры из незаконного владения гражданина, занимающего ее в силу договора социального найма. А также в обоснование данных требований указывает на недействительность распоряжения префектуры округа о предоставлении квартиры гражданину (так как имело место распоряжение федеральным имуществом), а также недействительность договора социального найма. Последний недействителен, как указывалось выше, в силу недействительности ненормативного правового акта, лежащего в его основе — распоряжения префектуры. ТУ Росимущества также указывает на выбытие квартиры из федеральной собственности помимо воли, в связи с чем просит о виндикации квартиры. Позиция истца — ТУ Росимущества — в рассматриваем споре представляется неверной по следующим основаниям. Согласно ст. ст. 301, 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. В связи с тем что последний приобретатель (гражданин-наниматель по договору социального найма) приобрел квартиру безвозмездно, вопрос о наличии воли на выбытие квартиры из федеральной собственности юридического значения не имеет. Так как при установлении факта, что ответчик приобрел квартиру от лица, не имеющего права ее отчуждать, следовало бы удовлетворить требования о виндикации. Справедливости ради необходимо отметить, что в рассматриваемом случае имело место распоряжение федеральной собственностью уполномоченным органом — территориальной инспекцией ИФНС России. Значит, следует сделать вывод о том, что квартира выбыла из федеральной собственности по воле собственника. Кроме того, префектура округа и Департамент жилищной политики имели право на распоряжение спорной квартирой, в связи с чем владение ответчика является законным и требования о виндикации не подлежат удовлетворению. Так, выше была изложена позиция автора о том, что сделка по передаче квартиры из федеральной собственности в собственность субъекта Федерации, в которой передающей стороной является территориальная инспекция ИФНС России, является действительной, так как совершена во исполнение неотмененного нормативно-правового акта. По указанным основаниям в требованиях о виндикации квартиры должно быть отказано.

…и норм Жилищного кодекса РФ

Согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила ст. ст. 674, 675, 678, 680, п. п. 1 — 3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Пункт 2 ст. 5 ЖК РФ относит с жилищному законодательству помимо ЖК РФ принятые в соответствии с данным Кодексом законы, а также подзаконные нормативные акты. Таким образом, к отношениям выселения из жилого помещения, занимаемого на основании договора социального найма, подлежат применению нормы жилищного законодательства. А нормы гражданского законодательства — по остаточному принципу и только в части, не противоречащей жилищному законодательству. В соответствии с п. 2 ст. 14 ЖК РФ в субъектах РФ — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — перечни отнесенных ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления вопросов, которые решают органы местного самоуправления на территориях каждого из этих городов, определяются законами данных субъектов РФ. Иные вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления и не включенные в указанные перечни, решают органы государственной власти данных субъектов РФ. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма относится к компетенции органов местного самоуправления (подп. 5 п. 1 ст. 14 ЖК РФ). Статья 12 ЖК РФ не относит предоставление жилых помещений к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений. По смыслу указанных норм права на основании решений органов местного самоуправления предоставляются в том числе жилые помещения из жилищного фонда РФ. Итак, право пользования жилым помещением на основании договора социального найма возникает именно из решения органа местного самоуправления. Применительно к рассматриваемому спору на территории г. Москвы — из соответствующего распоряжения префекта. Кроме того, в рассматриваемом споре отсутствуют правовые основания для выселения нанимателя и членов его семьи из занимаемого по договору социального найма жилого помещения, предусмотренные ст. 91 ЖК РФ. Так, указанной статьей предусмотрено два случая, когда наниматель подлежит выселению из жилого помещения без предоставления иного жилого помещения: 1. Бесхозяйное содержание жилого помещения и использование его не по назначению; 2. Лишение родительских прав, если совместное проживание родителей с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. Указанных оснований для выселения нанимателя и членов его семьи из жилого помещения в рассматриваемом споре не имеется, в связи с чем выселение будет незаконным.

——————————————————————