Аренда торговой площади — обычное явление для торговых фирм. Одни компании вообще не имеют собственной торговой площади, другие испытывают потребность в ее расширении, но ограничены финансовыми возможностями. И в том и в другом случае «выручить» торговую организацию может договор аренды торговой площади (нежилого помещения), заключаемый с собственником недвижимого имущества, в соответствии с которым она использует «чужую» площадь на правах арендатора. Об аренде торговых площадей и пойдет речь в настоящем материале.
Гражданско-правовые основы договора аренды регулируются нормами гл. 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Как сказано в ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Заметим, что гл. 34 ГК РФ имеет следующую структуру: общим нормам договора аренды посвящен параграф 1 гл. 34 ГК РФ, а остальные пять регулируют специальные виды аренды — прокат, аренду транспорта, зданий и сооружений, предприятий и лизинг. На основании норм ст. 625 ГК РФ к отдельным договорам аренды и договорам аренды отдельных видов имущества применяются общие нормы арендных отношений, если отсутствуют специальные нормы, установленные ГК РФ в отношении перечисленных арендных договоров.
Таким образом, к договору аренды торговой площади будут применяться и общие положения об аренде (ст. ст. 606 — 625 ГК РФ), и положения, регулирующие аренду зданий и сооружений, ведь арендуемая торговая площадь, как правило, находится в здании или сооружении, неразрывно с ними связана, поэтому судебная практика относит такие виды договоров (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений») к договорам аренды недвижимости со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Итак, в соответствии со ст. 606 ГК РФ сторонами по договору аренды торговой площади выступают арендодатель и арендатор. На основании ст. 608 ГК РФ в качестве арендодателя по договору аренды торговой площади может выступать либо ее собственник, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать торговую площадь в аренду, например, доверительный управляющий, компания — собственник розничного рынка и т. д.
Как следует из ст. 607 ГК РФ, предметом договора аренды могут выступать любые непотребляемые вещи, в т. ч. земельные участки, здания, сооружения, нежилые помещения, их части и т. д.
Обратите внимание! При заключении арендного договора стороны должны согласовать предмет аренды, иначе впоследствии договор может быть признан незаключенным. На это указывает и правоприменительная практика, в частности, такой вывод содержится в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 10 сентября 2009 г. по делу N А28-5165/2009-108/21. Вместе с тем если расхождение характеристик объекта, указанных в договоре, с характеристиками переданного объекта произошло в результате технической ошибки, то арбитры признают арендные отношения заключенными в надлежащем порядке. На это указывает, например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27 июля 2010 г. по делу N А33-13610/2009.
Учитывая это, при заключении договора аренды торговой площади арендодатель и арендатор должны как можно точнее указать все характеристики сдаваемой торговой площади. Нелишне будет к договору аренды приложить поэтажные планы здания или сооружения, где отмечены сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади, помимо этого можно указать на наличие или отсутствие торговых залов, что может пригодиться плательщикам единого налога на вмененный доход.
В отличие от общих норм, для договора аренды здания или сооружения письменная форма договора является обязательной в силу прямого указания ст. 651 ГК РФ. Письменная форма договора может быть соблюдена посредством составления документа, подписанного арендатором и арендодателем. Несоблюдение письменной формы договора аренды торговой площади в составе объекта недвижимости влечет за собой его недействительность.
Обратите внимание! Отсутствие акта приема-передачи по договору аренды торговой площади нельзя рассматривать как несоблюдение письменной формы договора аренды, на это указывают и арбитры. В частности, такой вывод сделан судом в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 6 мая 2006 г. по делу N А21-1407/04-С2.
Статьей 610 ГК РФ определено, что срок, на который стороны заключают договор аренды торговой площади, определяется договором. Если же арендатор и арендодатель не указали срок, на который заключается договор аренды, то договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Так считают и суды, на что, в частности, указывает Постановление ФАС Центрального округа от 1 марта 2010 г. по делу N А08-2894/2009-8. В этом случае любая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону о своих намерениях не менее чем за три месяца до расторжения соглашения.
Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее регистрации. Данное требование распространяется и на договора аренды нежилых помещений, являющихся либо самостоятельными зданиями или сооружениями, либо их частью. Это следует из Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в соответствии с нормами Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ). Пунктом 2 ст. 4 указанного Закона N 122-ФЗ определено, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после вступления в действие Закона N 122-ФЗ.
Обращаем ваше внимание на то, что учесть расходы на содержание арендованных площадей, включая арендную плату, при обязательности регистрации организация торговли сможет лишь после государственной регистрации договора аренды. Именно такой точки зрения придерживается Минфин России, о чем свидетельствует его Письмо от 12 июля 2006 г. N 03-03-04/2/172. Солидарны с финансистами и налоговики столицы, на что указывает Письмо УФНС России по г. Москве от 23 ноября 2009 г. N 16-15/122370. Тем не менее, по мнению автора, с такой позицией проверяющих можно и поспорить, ведь налоговое законодательство не «привязывает» государственную регистрацию договора аренды к обоснованности расходов в виде арендной платы. На это указывают и арбитры в Постановлении ФАС Московского округа от 26 августа 2010 г. N КА-А41/9668-10.
Тем же, кто не готов спорить с контролерами, рекомендуем арендовать торговые площади по договорам аренды без указания срока действия договора. Ведь государственная регистрация таких договоров ГК РФ не предусмотрена, в силу чего торговая организация может свести к минимуму риски, связанные с учетом арендных платежей. С тем, что такие договоры аренды не подлежат государственной регистрации, согласны и сами контролирующие органы, на что указывает, например, Письмо ФНС России от 24 мая 2010 г. N ШС-37-3/2340@.
Кроме того, можно заключить договор аренды торговой площади на срок менее 1 года, например, на 11 месяцев, что позволит также обойтись без регистрации договора. Даже если стороны в дальнейшем захотят продлить договор на тот же срок и на тех же условиях, то такие действия нельзя квалифицировать как изменение срока договора, который составляет более года. Именно на это указано в п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Однако в этой ситуации риски все же имеются, так как, по мнению Минфина России, изложенному в Письме от 18 сентября 2009 г. N 03-03-06/2/174, пролонгированные договоры аренды с общим сроком более года нуждаются в государственной регистрации. Кстати, на необходимость государственной регистрации пролонгированных договоров аренды указывают и налоговики в Письме ФНС России от 24 мая 2010 г. N ШС-37-3/2340@.
В силу ст. 652 ГК РФ при аренде торговой площади к арендатору переходят права пользования земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится объект недвижимости, в котором сдается в аренду торговая площадь, то арендатору предоставляется право аренды (иное право) на соответствующую часть земельного участка. Так как право пользования земельным участком переходит к арендатору в силу закона, то нет необходимости заключать отдельный договор аренды земли. Это подтверждают и суды, например, такой вывод содержится в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 27 февраля 2010 г. по делу N А29-2683/2009. Обычно это закрепляется в договоре аренды здания или сооружения.
Если же договором это не определено, то к арендатору переходит на время аренды торговой площади право пользования той частью земельного участка, на котором расположена арендуемая торговая площадь.
Если арендодатель торговой площади не является собственником земли, то в этом случае к арендатору торговой площади переходит на срок действия договора аренды право пользования частью земельного участка.
В отношении того, кто выступает плательщиком земельного налога, следует помнить, что в соответствии с п. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) в общем случае налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.
Поэтому плательщиком земельного налога будет являться в любом случае арендодатель (независимо от того, является ли он собственником земельного участка или пользуется им на праве аренды). При этом договором аренды торговой площади может быть предусмотрено, что в состав арендной платы, уплачиваемой арендатором, включена земельная составляющая, отдельно уплачивать земельный налог минуя доходы арендодателя арендатору торговой организации категорически запрещено.
В отличие от общих норм об аренде, согласованный сторонами размер арендной платы признается существенным условием договора аренды зданий или сооружений, поэтому если в договоре аренды торговой площади не определен размер арендной платы, то договор считается незаключенным. В силу прямого указания п. 1 ст. 654 ГК РФ правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, в данном случае не применяются.
При этом следует иметь в виду, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, на это указано в п. 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», это приводит к очень печальным последствиям и для арендатора и для арендодателя.
Передача арендатору торговой площади в аренду осуществляется на основании передаточного акта или иного документа, подписанного сторонами. Такая норма вытекает из п. 1 ст. 655 ГК РФ. Обязательство арендодателя считается исполненным с момента передачи площади в пользование и подписания передаточного акта.
Если какая-либо из сторон уклоняется от подписания документа о передаче, то это рассматривается как отказ стороны от исполнения условий договора.
При прекращении договора аренды торговая площадь возвращается арендодателю также с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ.
Порядок пользования арендованной площадью арендатором, обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, улучшения арендованного имущества, а также прекращение договора аренды торговой площади урегулированы общими нормами арендных отношений.
При заключении договора аренды торговой площади организация торговли обязательно столкнется с вопросами оплаты коммунальных услуг, ведь договором аренды может быть предусмотрено, что коммунальные услуги оплачиваются как арендатором, так и арендодателем.
При оплате коммунальных услуг следует помнить, что на основании ст. 548 ГК РФ к отношениям с коммунальщиками применяются правила параграфа 6 «Энергоснабжение» гл. 30 «Купля-продажа» ГК РФ.
Статьей 539 ГК РФ «Договор энергоснабжения» определено, что он заключается между энергоснабжающей организацией и абонентом (потребителем). В соответствии с указанным договором энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту через присоединенную сеть энергию, а последний обязан ее оплачивать, соблюдать предусмотренный договором режим потребления энергии и обеспечивать безопасную эксплуатацию находящихся в его ведении сетей. Так как потребителем по договору аренды торговой площади выступает арендатор, то именно он и должен заключать договор с энергоснабжающей организацией. Вместе с тем такой договор энергоснабжающая организация заключает только с абонентом при наличии у него «отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии».
Как правило, таких устройств и оборудования у арендатора торговой площади нет, поэтому стороны договора специально предусматривают положение о том, как будет производиться оплата коммунальных услуг — либо за счет арендодателя, либо за счет арендатора.
Если оплату за свой счет осуществляет арендодатель, то договором аренды предусматривается размер арендной платы, включающей в себя расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором. В этом случае арендная плата, полученная арендодателем, включается в его выручку. Если основным видом деятельности собственника торговых площадей является предоставление имущества в аренду, то такие доходы будут являться для него доходами от обычных видов деятельности. Соответственно, оплата коммунальных услуг, в т. ч. и в части услуг, потребленных арендатором, признается расходом арендодателя. Если предоставление площадей в аренду — не основной вид деятельности, то суммы полученной арендной платы будут отражаться в составе прочих доходов, а оплата «коммуналки» — в составе прочих расходов.
В налоговом учете действует аналогичное правило. Если предоставление в аренду торговых площадей не является основным видом деятельности, то арендная плата будет учитываться в составе внереализационных доходов (ст. 250 НК РФ), а оплата коммунальных услуг будет признаваться внереализационным расходом (ст. 265 НК РФ).
Если арендатор оплачивает коммунальные услуги за свой счет, то договором предусматривается, что оплату производит арендодатель, а арендатор компенсирует ему сумму коммунальных расходов, потребленных непосредственно им. Чтобы избежать негативных последствий в части вычетов по НДС (причем как у арендодателя, так и у арендатора), следует закрепить положение о том, что в части оплаты коммунальных услуг действуют элементы посреднического договора, например, агентирования, при этом вознаграждение агента входит в сумму арендной платы. В противном случае проблемы могут возникнуть у каждой из сторон. У арендодателя коммунальные услуги, потребленные арендатором, не могут быть признаны его расходом, т. к. не соответствуют критериям ст. 252 НК РФ, а арендатор не сможет учесть данные расходы, т. к. первичные документы выписываются на имя арендодателя, поэтому у арендатора фактически не будет документального основания данных расходов.
Пример. Предположим, что организация «А» (арендодатель, основной вид деятельности — сдача торговых площадей в аренду) передала в аренду организации «В» (арендатор) 100 кв. м торговой площади в нежилом помещении общей площадью 350 кв. м. Договором предусмотрено, что размер арендной платы в месяц составляет 47 200 руб., в т. ч. НДС — 7200 руб. Согласно договору оплату коммунальных услуг производит арендатор за свой счет. Расчеты ведутся следующим образом: оплату коммунальных услуг производит арендодатель, а арендатор после предоставления ему необходимых документов (расчета в части услуг, потребленных арендатором и документов, подтверждающих, что коммунальные услуги оплачены) возмещает арендодателю свою часть. Оплата общих коммунальных услуг за месяц составила 10 384 руб. (в т. ч. НДС — 1584 руб.), в части услуг, потребленных арендатором, — 2966,86 руб. (в т. ч. НДС — 452,57 руб.).
В бухгалтерском учете организации «А» (арендодатель) данные операции отражены следующим образом:
Дебет 62 Кредит 90-1 — 47 200 руб. — отражена выручка от сдачи площадей в аренду;
Дебет 90-3 Кредит 68 — 7200 руб. — начислен НДС;
Дебет 20 Кредит 60 — 6285,71 руб. — отражены собственные затраты на коммунальные услуги;
Дебет 19 Кредит 60 — 1131,43 руб. — учтен НДС по собственным коммунальным услугам;
Дебет 68 Кредит 19 — 1131,43 руб. — принят НДС в части собственных потребленных коммунальных услуг;
Дебет 60 Кредит 51 — 10 384 руб. — перечислена оплата за коммунальные услуги;
Дебет 76 Кредит 60 — 2966,86 руб. — отражена задолженность арендатора по коммунальным услугам;
Дебет 51 Кредит 62 — 47 200 руб. — получена сумма арендной платы за месяц;
Дебет 44 Кредит 76 — 2514,29 руб. — отражена задолженность перед арендодателем по коммунальным услугам;
Дебет 19 Кредит 76 — 452,57 руб. — отражен НДС по коммунальным услугам;
Дебет 68 Кредит 19 — 452,57 руб. — принят к вычету НДС по коммунальным услугам;
Дебет 76 Кредит 51 — 2966,86 руб. — перечислена сумма задолженности арендодателю за коммунальные услуги.
Окончание примера.
Точка зрения о том, что арендатор имеет право учитывать коммунальные платежи в составе своих внереализационных расходов, изложена в Письмах УМНС России по г. Москве от 21 августа 2002 г. N 26-12/38756, от 23 сентября 2003 г. N 26-12/52001 и др. Напоминаем, что все расходы у арендатора должны быть документально подтверждены. Коммунальные расходы арендатора должны подтверждаться актами оказанных услуг с расчетами коммунальных платежей и услуг связи, составленными арендодателем на основании счетов организаций, оказавших данные услуги. Такие разъяснения на этот счет приведены в Письме УФНС России по г. Москве от 30 июня 2008 г. N 20-12/061162.
