Представить жизнь современного человека без торговли невозможно, поскольку каждый из нас ежедневно участвует в отношениях по купле-продаже товаров. Причем не всегда продавец является собственником торговой площади, так как это по силам далеко не всякому субъекту хозяйственной деятельности, чаще всего продавцы арендуют торговые места у их владельцев.
Сдача торговых мест в аренду представляет собой вид бизнеса, подпадающий под действие специального налогового режима в виде единого налога на вмененный доход (далее — ЕНВД). О порядке применения системы в виде ЕНВД при аренде торговых мест мы и поговорим далее более подробно.
Система налогообложения в виде ЕНВД устанавливается гл. 26.3 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) и вводится в действие нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных районов, городских округов, законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.
Причем особенностью данного специального налогового режима является обязательность его применения для видов предпринимательской деятельности, перечень которых указан в п. 2 ст. 346.26 НК РФ. Подпунктом 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ определено, что оказание услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей, подпадает под действие единого налога на вмененный доход. Напомним, что с точки зрения ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) предоставление торговых мест за плату во временное владение и пользование или во временное пользование представляет собой не что иное, как аренду торговых мест.
Таким образом, аренда торговых мест как вид предпринимательской деятельности может переводиться на «вмененку», если в месте нахождения арендодателя (собственника торгового места) данная система налогообложения введена местными законодателями.
Обратите внимание!
На основании ст. 615 ГК РФ под действие ЕНВД подпадает и сдача торговых мест в субаренду. Это подтверждают и финансисты в своем письме от 28 августа 2008 г. N 03-11-04/3/405.
Кроме того, под уплату ЕНВД в соответствии с нормативным актом муниципального образования могут подпадать услуги по передаче во временное владение и (или) пользование земельных участков для размещения (пп. 14 п. 2 ст. 346.26 НК РФ):
— объектов стационарной и нестационарной торговой сети;
— объектов организации общественного питания.
Таким образом, под налогообложение ЕНВД в рамках данной темы подпадают два вида предпринимательской деятельности: сдача в аренду торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, а также передача в аренду земельных участков для размещения объектов стационарной и нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания.
Согласно положениям ст. 346.27 НК РФ под торговым местом понимается место, используемое для совершения сделок розничной купли-продажи.
К торговым местам, расположенным в объектах стационарной торговой сети, которые не имеют торговых залов, относятся торговые точки, находящиеся на крытых рынках, в торговых центрах (комплексах), киосках и в других подобных объектах (абз. 15, 30 ст. 346.27 НК РФ). Так, это могут быть прилавки, столы, лотки, палатки, ларьки, киоски, боксы, контейнеры и другие торговые точки, а также просто части зданий (строений, сооружений), земельные участки, которые используются для заключения сделок розничной купли-продажи (письма Минфина России от 28 сентября 2010 г. N 03-11-11/253, от 6 сентября 2010 г. N 03-11-06/3/122).
Далее выделим основные признаки торгового места в соответствии с определением, указанным в НК РФ:
1. Представляет собой часть здания, строения, сооружения или земельный участок.
Другими словами, под торговым местом понимается часть недвижимого имущества. Так, в соответствии с письмом Минфина России от 21 декабря 2007 г. N 03-11-04/3/506 торговыми местами могут быть признаны отдельные участки асфальтированной площадки на розничном автомобильном рынке.
2. Используется для совершения сделок розничной купли-продажи или предоставления услуг общественного питания. Следует заметить, что объекты организации розничной торговли и общественного питания признаются торговым местом, если они не имеют торговых залов или залов для обслуживания посетителей.
Имейте в виду, что основанием для применения ЕНВД в отношении указанного вида деятельности должно являться подтверждение назначения торгового места. В соответствии с действующим налоговым законодательством такими доказательствами могут являться правоустанавливающие и инвентаризационные документы (например, договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) или его часть (части) и другие документы), из которых следует, что данное торговое место предназначено для розничной торговли или услуг общественного питания.
Помимо правоустанавливающих и инвентаризационных документов подтверждение назначения использования торгового места может быть установлено по факту, т. е. на сдаваемой в аренду площади должна фактически вестись торговля. Аналогичную позицию изложил Минфин России в своем письме от 11 июня 2009 г. N 03-11-06/3/162.
Если в пределах торгового места не ведется розничная торговля и не организовано общественное питание, а осуществляются иные виды деятельности, подпадающие под налогообложение ЕНВД, то применение ЕНВД арендодателем не допускается.
Как уже было отмечено, сдача в аренду торговых мест с последующей сдачей арендатором торгового места в аренду (субаренду) также подпадает под налогообложение ЕНВД. Указанной позиции придерживается и Минфин России в письме от 18 февраля 2008 г. N 03-11-04/3/78.
3. Торговое место не должно иметь торговых залов или залов для обслуживания посетителей (для общественного питания).
Иначе говоря, если сдаваемый в аренду объект располагает торговыми залами или залами для обслуживания посетителей, то такая деятельность не подлежит налогообложению ЕНВД. Деятельность по сдаче в аренду указанных объектов торговли будет облагаться в соответствии с иными режимами налогообложения: либо в соответствии с общим режимом налогообложения, либо в соответствии с упрощенной системой налогообложения (письма Минфина России от 5 августа 2010 г. N 03-11-06/3/117, от 3 августа 2010 г. N 03-11-06/3/115, от 29 июля 2010 г. N 03-11-06/3/113, от 28 июня 2010 г. N 03-11-06/3/91).
4. Торговое место должно располагаться в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов.
В соответствии с положениями НК РФ под стационарной торговой сетью, не имеющей торговых залов, следует понимать торговую сеть, расположенную в предназначенных для ведения торговли зданиях, строениях и сооружениях (их частях). Указанные в положениях статьи объекты не имеют обособленных и специально оснащенных для целей торговли помещений и могут использоваться для заключения договоров розничной купли-продажи, а также для проведения торгов. К данной категории торговых объектов относятся крытые рынки (ярмарки), торговые комплексы, киоски, торговые автоматы и другие аналогичные объекты.
Под «другими аналогичными объектами» Минфин России понимает обособленные объекты организации розничной торговли, которые размещены на земельных участках и не подлежат перемещению в течение всего периода времени, предусмотренного договорами на их аренду (письмо Минфина России от 12 октября 2007 г. N 03-11-05/247), размещение; автовокзалы; административные и учебные здания; поликлиники; культурные и (или) выставочные центры на время проведения в них выставок, ярмарок и других мероприятий; палатки; автозаправочные и автогазозаправочные станции (письмо Минфина России от 4 мая 2008 г. N 03-11-04/3/226) и другие объекты, имеющие стационарные торговые места.
Таким образом, если предоставляемые налогоплательщиком в аренду торговые места расположены в вышеуказанных объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, то такая деятельность должна облагаться ЕНВД.
5. Торговое место, сдаваемое в аренду, может быть как стационарным, так и передвижным, разборным.
Это вытекает из определения торгового места в соответствии со ст. 346.27 НК РФ.
Таким образом, деятельность по оказанию услуг по передаче во временное владение и пользование или временное пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, подпадает под налогообложение ЕНВД при соблюдении всех пяти вышеперечисленных условий.
Напомним, что помимо сдачи в аренду торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, под обложение ЕНВД подпадает оказание услуг по передаче во временное владение и (или) пользование земельных участков для размещения объектов стационарной и нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания.
Требования, предъявляемые к земельному участку, сдаваемому в аренду, должны соответствовать земельному, гражданскому и налоговому законодательству Российской Федерации.
Как и в случае передачи в аренду торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющей торговых залов, при передаче земельного участка в аренду необходимо обосновать его целевое использование. Другими словами, правоустанавливающими или инвентаризационными документами либо фактически необходимо подтвердить назначение передаваемого земельного участка в аренду (розничная торговля либо общественное питание).
Довольно часто земельные участки для размещения объектов торговли и общепита предоставляют органы местного самоуправления. Так, например, они могут сдавать земельные участки в аренду юридическим лицам для организации и обустройства розничных рынков. При этом возникает вопрос: будет ли такая деятельность подлежать переводу на ЕНВД?
Чиновники указывают, что земельные участки, которые не закреплены за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну (п. 3 ст. 215 ГК РФ). При передаче таких участков во временное владение и (или) пользование ЕНВД не применяется (письмо Минфина России от 25 января 2008 г. N 03-11-04/3/25).
В свою очередь организации, получившие в аренду земельный участок, могут сдавать его частями в субаренду другим организациям или индивидуальным предпринимателям для размещения объектов торговли и общепита. По мнению автора, в этом случае субарендодатель имеет право применять ЕНВД на основании пп. 14 п. 2 ст. 346.26 НК РФ.
Отметим, что специальное правило установлено применительно к организации на земельном участке розничного рынка в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2006 г. N 271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации». В таком случае плательщиком ЕНВД в отношении услуг по передаче земельных участков во временное владение и (или) пользование признается только управляющая рынком организация (п. 4 ст. 346.28 НК РФ, письмо Минфина России от 9 февраля 2009 г. N 03-11-06/3/25).
Обратим внимание читателя на то, что сдача в аренду земельных участков для организации на них торговых мест, по мнению Минфина России, не подразумевает под собой строительство магазинов, комплексов, ярмарок. В случае строительства деятельность по сдаче указанных земельных участков в аренду (субаренду) облагается в соответствии с общим режимом налогообложения. Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 28 января 2008 г. N 03-11-04/3/27.
Однако НК РФ прямо прописывает то, что земельные участки должны предоставляться для организации торговых мест, не указывая, что строительство объектов на территории этих земельных участков не допускается. Данный вопрос остается спорным, поскольку НК РФ не разъясняет понятия организации торгового места.
Таким образом, под обложение ЕНВД подпадает сдача в аренду (субаренду) торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющей торгового зала или зала для обслуживания посетителей, а также сдача в аренду (субаренду) земельных участков для организации на них торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющей торгового зала. Аналогичный вывод сделан финансовым ведомством в письмах от 10 сентября 2010 г. N 03-11-11/237, от 22 мая 2009 г. N 03-11-11/89 (п. 2).
В соответствии со ст. 346.28 НК РФ налогоплательщиками ЕНВД признаются организации и индивидуальные предприниматели, зарегистрированные в установленном законодательством порядке.
Налогооблагаемой базой в отношении ЕНВД признается вмененный доход налогоплательщика, под которым понимается потенциально возможный доход плательщика единого налога, рассчитываемый с учетом совокупности условий, непосредственно влияющих на получение указанного дохода, и используемый для расчета величины единого налога по установленной ставке.
Величина вмененного дохода рассчитывается путем умножения базовой доходности, установленной для данного конкретного вида деятельности, и величины физического показателя, относящегося к указанному виду предпринимательской деятельности.
Величины базовой доходности указаны в п. 3 ст. 346.29 НК РФ. В отношении оказания услуг по сдаче в аренду торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющей торговых залов или залов для обслуживания посетителей, величина базовой доходности зависит от площади предоставляемого в аренду торгового места.
Если площадь торгового места составляет менее 5 кв. м, то Налоговым кодексом РФ базовая доходность устанавливается на уровне 6000 руб., если площадь торгового места превышает 5 кв. м, то базовая доходность устанавливается на уровне 1200 руб. Причем в случае аренды торговых мест площадью менее 5 кв. м каждое физический показатель устанавливается как количество сдаваемых в аренду торговых мест, а если площадь сдаваемых в аренду торговых мест превышает 5 кв. м, то физическим показателем считается площадь торговых мест, переданных в аренду.
При определении площади торгового места следует руководствоваться инвентаризационными и правоустанавливающими документами. При отсутствии сведений о площади торгового места в инвентаризационных документах указанные сведения могут быть получены из правоустанавливающих документов (письмо Минфина России от 13 мая 2010 г. N 03-11-06/3/73). К таким документам, в частности, относятся договоры аренды или акты приемки-передачи имущества в аренду и другие. Поэтому будет не лишним при заключении договора аренды указывать площадь передаваемого объекта.
Сложность определения площади торгового места объясняется тем, что Налоговым кодексом РФ прямо не установлено, что следует к ней относить. Понятие площади в целях налогообложения ЕНВД установлено только в отношении площади торгового зала. В соответствии с ним из площади торгового зала исключаются площади, предназначенные для приемки и хранения товара. В отношении площади торгового места такое требование налоговым законодательством не предусмотрено. Поэтому в данном вопросе следует руководствоваться письмами Минфина России. Так, письмом Минфина России от 24 октября 2007 г. N 03-11-04/3/417 определено, что площадь торгового места следует определять исходя из общей площади, которая указана в инвентаризационных и правоустанавливающих документах, даже если часть торгового места используется для приемки и хранения товара.
Более того, даже если согласно правоустанавливающим документам налогоплательщики сдают площади, например, склада отдельно под хранение товара, а отдельно — под организацию торговли, но одному и тому же лицу, то согласно разъяснениям Минфина России площадь торгового места все равно нужно считать в целом по всему зданию склада (письмо от 22 января 2008 г. N 03-11-04/3/9).
В отношении передачи в аренду земельных участков, предназначенных для организации на них торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющей торговых залов или залов обслуживания посетителей, предусмотрены также два физических показателя. Выбор физического показателя зависит от площади сдаваемых в аренду земельных участков.
Если площадь сдаваемого в аренду земельного участка не превышает 10 кв. м, то базовая доходность устанавливается в размере 5000 руб.; если площадь сдаваемого в аренду земельного участка превышает указанную величину, то величина базовой доходности равняется 1000 руб. Обратим внимание читателя на то, что базовая доходность и в первом, и во втором случаях устанавливается в размере на единицу физического показателя в месяц.
Главой 26.3 НК РФ также не регламентирован порядок определения площади земельного участка, сдаваемого в аренду. Поэтому при ее определении целесообразно руководствоваться инвентаризационными и правоустанавливающими документами. Следует подчеркнуть, что законодатель не связывает площадь организованного торгового места на земельном участке с уплатой ЕНВД. Другими словами, если по договору аренды налогоплательщик передает земельный участок одной площади, а площадь торгового места, которое будет организовано на этом участке, не совпадет с площадью земельного участка, то ЕНВД будет уплачиваться на основании площади земельного участка, которая была обозначена в договоре аренды.
В соответствии со ст. 346.30 НК РФ налоговым периодом в отношении ЕНВД признается квартал. Если в течение налогового периода деятельность по сдаче в аренду торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющей торговых залов, приостанавливалась на срок, не превышающий налогового периода, то исчисление и уплата ЕНВД производятся в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. То есть налог заплатить все же придется, однако налогооблагаемую базу можно будет скорректировать с учетом корректирующего коэффициента базовой доходности К2. Если деятельность по сдаче в аренду (субаренду) торговых мест приостановилась на срок, превышающий налоговый период, то уплата ЕНВД не производится.
Согласно положениям ст. 346.31 НК РФ налоговая ставка ЕНВД устанавливается на уровне 15% величины вмененного дохода налогоплательщика.
Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, определяется произведением ставки налогообложения на величину вмененного дохода налогоплательщика. Величина вмененного дохода налогоплательщика рассчитывается как произведение базовой доходности на корректирующие коэффициенты К1, К2 и физического показателя, определяемого для каждого конкретного вида предпринимательской деятельности.
В соответствии со ст. 346.32 уплата ЕНВД производится не позднее 25-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом. Сумма уплаченного налога может быть уменьшена на сумму страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством, обязательное медицинское страхование, обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, уплаченных (в пределах исчисленных сумм) за этот же период времени в соответствии с законодательством Российской Федерации при выплате налогоплательщиками вознаграждений работникам, занятым в тех сферах деятельности налогоплательщика, по которым уплачивается налог, а также на сумму страховых взносов в виде фиксированных платежей, уплаченных индивидуальными предпринимателями за свое страхование, и на сумму выплаченных работникам пособий по временной нетрудоспособности. Согласно положениям ст. 346.32 НК РФ сумма уплачиваемого налога не может быть уменьшена более чем на 50%.
Представление налоговой декларации по окончании налогового периода производится в налоговые органы по месту регистрации налогоплательщика не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом.
——————————————————————
Вопрос: Застройщик не зарегистрировал право собственности на объект недвижимости, однако сдал его в аренду. Арендатор использовал объект в течение нескольких месяцев, а затем потребовал от арендодателя возврата арендной платы, обосновав это ничтожностью договора аренды. Правомерны ли требования истца?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011)
Подготовлен для системы КонсультантПлюс
Вопрос: Застройщик не зарегистрировал право собственности на объект недвижимости, однако сдал его в аренду. Арендатор использовал объект в течение нескольких месяцев, а затем потребовал от арендодателя возврата арендной платы, обосновав это ничтожностью договора аренды. Правомерны ли требования истца?
Ответ: Требования арендатора неправомерны.
Обоснование: В соответствии со ст. 608 ГК РФ сдавать имущество в аренду имеет право его собственник.
По общему правилу право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 218 ГК РФ). Но если оно создало здание, сооружение и другое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, то право собственности возникает у данного лица с момента регистрации. Об этом говорится в ст. 219 ГК РФ.
Как установлено п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Таким образом, лицо, построившее объект, не вправе им распоряжаться до государственной регистрации права собственности (в том числе сдавать это имущество в аренду). Данный вывод подтверждается Постановлениями ФАС Волго-Вятского округа от 24.02.2010 по делу N А29-6054/2008, ФАС Северо-Западного округа от 28.12.2010 по делу N А56-22668/2010, от 11.03.2009 по делу N А56-12329/2008.
В то же время и до государственной регистрации лицо, создавшее недвижимое имущество, так же является его собственником, хотя не может им распоряжаться по своему усмотрению.
В данном случае, несмотря на то что право собственности на переданный арендатору объект не было зарегистрировано, между сторонами по оспариваемому договору возникли фактические отношения по возмездному пользованию имуществом, которые не противоречат нормам гражданского права.
Следовательно, тот факт, что на момент заключения договора о предоставлении имущества в пользование право собственности на объект недвижимости не было зарегистрировано, сам по себе не является основанием для признания сделки недействительной.
Кроме того, право требовать признания ничтожной сделки недействительной предоставлено не любому, а только заинтересованному лицу (см. п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 01.07.1996 N 6, Пленума ВАС РФ N 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Поскольку в данном случае застройщик имел право на регистрацию права собственности на объект и другие лица на этот объект не претендовали, права арендатора (истца) не были нарушены.
Кроме того, из вопроса следует, что истец фактически пользовался объектом, предоставленным ему застройщиком. А денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, считаются необоснованно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения. Такое разъяснение содержится в п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении».
Таким образом, если сумма денежных средств, перечисленных истцом застройщику, не превышает установленного сторонами размера арендной платы, неосновательное обогащение у ответчика отсутствует.
Указанная позиция отражена в Постановлении ФАС Центрального округа от 20.02.2009 по делу N А08-2798/2008-10, оставленном в силе Определением ВАС РФ от 01.04.2009 N 3614/09, а также в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2010 N 15АП-2108/2010 (оставлено без изменения Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 16.09.2010 по делу N А32-21729/2009).
