Герасимов Александр, главный юрист ОАО «Компания «Главмосстрой».
Объекты недвижимости отличаются от других вещей тем, что качество их выполнения нельзя определить сразу, на начальной стадии владения. На самом деле при въезде в квартиру не представляется возможным узнать, отапливается она или нет, есть ли продувание через наружные стены, протекает ли кровля и о других недостатках. Недостатки построенного объекта вскрываются по мере его эксплуатации. Вот почему законодатель установил продолжительный срок для обнаружения дефектов и недостатков во вновь возведенных объектах капитального строительства. В отличие от обычных предметов движимого имущества этот срок составляет пять лет. В течение этого периода лицо, эксплуатирующее объект недвижимости, вправе предъявить застройщику или строителям требование по исправлению обнаруженных недостатков в строительных работах, препятствующих нормальной эксплуатации объекта.
Во вновь построенном многоквартирном жилом доме собственники отдельных его помещений образуют товарищество собственников жилья которое призвано управлять комплексом недвижимого имущества, обеспечивать эксплуатацию этого комплекса и защищать интересы собственников помещений, входящих в этот жилой комплекс. Во исполнение возложенных на товарищества собственников жилья (ТСЖ) функций они предъявляют претензии по качеству выполненных строительных работ, возмещению убытков, причиненных собственникам при устранении недостатков в строительстве.
Уже при первом ознакомлении с решениями арбитражных судов по рассматриваемой тематике можно сделать вывод, что суды принимают к рассмотрению требования ТСЖ к строителям или застройщикам по устранению обнаруженных в ходе эксплуатации дома дефектов (так называемых строительных дефектов и недоделок) и при доказанности заявленных исков удовлетворяют их. Но чтобы иски были удовлетворены, их заявителям надо доказать момент возникновения обнаруженных недоделок и причины их проявления. Рассмотрим несколько судебных дел.
ТСЖ «Домовой» обратилось в защиту интересов отдельных собственников жилых помещений в арбитражный суд к Тюменскому аккумуляторному заводу, являющемуся застройщиком построенного жилого дома, об обязании устранить недостатки работ по строительству дома, ссылаясь на нарушения строительных норм при возведении объекта. Факты допущенных во время строительства дома нарушений установлены проводимой строительно-технической экспертизой. Принимая решение по иску, суд руководствовался законодательством о подряде, регулируемом главой 37 ГК РФ, и, основываясь на схеме договорных отношений по строительству дома, указал, что между застройщиком и ТСЖ, представляющим интересы отдельных собственников помещений, нет заключенных договоров и нормы закона, регулирующие отношения заказчика и подрядчика, к отношениям между застройщиком и ТСЖ, в том числе касающиеся ответственности за качество работ, применить нельзя. Формально суды правы, если исходить из норм строительного подряда. Ведь действительно ТСЖ не являлось заказчиком по строительству дома, а завод не выступал в роли подрядчика и не принимал перед ТСЖ обязательства по выполнению строительных работ и сдаче объекта в эксплуатацию. Решение было поддержано двумя последующими инстанциями арбитражного суда. Однако, не согласившись с такими выводами судов, ТСЖ обратилось с заявлением о пересмотре дела в Высший Арбитражный Суд РФ, который по-другому расценил отношения между истцом и застройщиком. Собственники отдельных жилых помещений приобрели квартиры в доме на основании заключенного с заводом договора долевого участия. Но поскольку эти договоры заключались и квартиры передавались жильцам до введения в действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», высшая судебная инстанция указала, что отношения между истцом и ответчиком следует регулировать Законом «О защите прав потребителей». По требованию статьи 4 данного Закона продавец должен передать потребителю товар, качество которого должно соответствовать договору. В то же время статьей 18 Закона установлено право потребителя требовать безвозмездного устранения недостатков полученного товара. По данному делу строительно-техническая экспертиза выявила недостатки, допущенные при строительстве дома и препятствующие его нормальной эксплуатации. Высокий суд упрекнул предыдущие судебные инстанции в том, что они не защитили нарушенные права членов товарищества собственников жилья и принятые ими судебные акты противоречат задачам судопроизводства в арбитражных судах. Оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании применения арбитражными судами норм права и потому подлежат отмене (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 5441/10).
В этом деле мы столкнулись с Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», принятым 30.12.2004. Не вдаваясь в подробности содержания данного Закона (это может быть темой отдельной статьи), скажем лишь, что нормативный акт закрепил фактически сложившиеся отношения по соинвестированию строительства жилья и других объектов недвижимости между физическими и юридическими лицами, с одной стороны, и застройщиками (заказчиками, инвесторами) — с другой. Согласно Закону застройщик, собирающий деньги на строительство жилого дома, заключает договор об участии в долевом строительстве с физическими и юридическими лицами и после получения разрешения на эксплуатацию построенного объекта передает его части дольщикам в соответствии с внесенной ими денежной суммой. Застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. И если построенный объект не отвечает перечисленным требованиям и обнаруженные недостатки ухудшают качество такого объекта, участник долевого строительства может потребовать от застройщика:
— безвозмездного устранения недостатков;
— соразмерного уменьшения цены договора;
— возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Гарантийный срок для предъявления требований к застройщику и в течение которого застройщик должен безвозмездно устранить недостатки в строительстве, должен составлять не менее пяти лет со дня передачи объекта строительства дольщику, т. е. с момента подписания акта приема-передачи недвижимости. Гарантийный срок на инженерное оборудование дома не может составлять три года. Застройщик освобождается от обязанностей устранить недостатки в построенном объекте, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа дома, нарушения требований технических регламентов к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проводимого потребителями или третьими лицами. Кстати, этот Закон делает ссылку при защите дольщиками своих прав и на Закон «О защите прав потребителей». Иными словами, лица, чьи отношения с застройщиками подпадают под действие рассматриваемого Закона, могут защитить свои права и как потребителя. За невыполнение обязательств данный Закон предусматривает обязанность застройщика возместить потерпевшему убытки и уплатить неустойку.
Похоже на первое и следующее арбитражное дело по иску ТСЖ с очень лиричным названием «Сердце Гражданки» к застройщику жилого дома «Стройкорпорация «Эллис» с требованиями обязать ответчика безвозмездно устранить обнаруженные при эксплуатации дома недостатки в строительных работах. Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области иск удовлетворил, а апелляционная инстанция в целом поддержала решение суда, немного дополнив его резолютивную часть ссылкой на смету, определяющую стоимость работ.
Первые две судебные инстанции, как и в первом случае, удовлетворяя иск, сослались на нормы гражданского законодательства, регулирующие отношения строительного подряда, и Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Имея практику рассмотрения подобных исков, кассационный суд исправил решения двух предыдущих судов. ФАС Северо-Западного округа, отменяя судебные акты двух инстанций, указал в мотивировочной части своего Постановления по данному делу, что товарищество собственников жилья имеет право выступить в суде в защиту интересов собственников жилых помещений, но, поскольку дом был сдан в эксплуатацию еще до вступления в силу указанного Закона о долевом участии в строительстве, отношения между собственниками жилых помещений, интересы которых представляет ТСЖ, и застройщиком дома подлежат регулированию Законом «О защите прав потребителей». Вывод кассационной инстанции сделан со ссылкой на рассмотренное нами Постановление ВАС РФ (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.05.2011 по делу N А56-79518/2009).
А вот еще одно дело, в котором те же суды Северо-Западного округа, рассматривая иск ТСЖ к застройщику, квалифицируют их отношения как строительный подряд и принимают решение исходя из норм главы 37 ГК РФ «Подряд».
ТСЖ «Новая звезда» потребовало через арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от застройщика устранить строительные дефекты в вентилируемом фасаде жилого дома. ТСЖ было создано застройщиком дома и поэтому никакого договора подряда между ними быть не могло. Однако объект был передан застройщиком ТСЖ по акту приема-передачи. В мотивировочной части своих постановлений по данному делу арбитражные суды сослались на статьи 724, 756 ГК РФ, определяющие сроки для предъявления претензий по качеству построенного объекта. Но опять же эти статьи относятся к главе «Подряд» и регулируют отношения подрядчика и заказчика. ТСЖ не является заказчиком по строительству этого дома, и поэтому применить к этим лицам отношения строительного подряда было бы неправильно. В этом мы уже убедились, рассматривая первое дело. И все же арбитражный суд при рассмотрении иска ТСЖ по качеству переданного ему в эксплуатацию дома ссылается на нормы строительного подряда. Правда, в нашем примере в иске ТСЖ было отказано, поскольку истец не доказал вину застройщика в допущенных дефектах. По делу была назначена строительная экспертиза, но она не доказала вину строителей (а значит, и застройщика) в обнаруженных недостатках фасада здания. Товариществу надо было доказать, что промерзание стен в квартирах дома явилось следствием нарушения строителями строительных норм и правил, т. е. что эти недостатки в монтаже фасада возникли еще до сдачи дома в эксплуатацию, по вине строителей. Однако это доказано не было, и суды трех инстанций отказали истцу в удовлетворении иска (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.01.2011 по делу N А56-28746/2008).
Аналогичный примером можно считать и иск ТСЖ «Благодать» к застройщику и подрядчику о безвозмездном ремонте фасада дома. Суды отказали истцу в удовлетворении иска, поскольку проводимая по делу строительная экспертиза не подтвердила факта того, что выявленные в ходе эксплуатации дома недостатки фасада были допущены при производстве строительных работ (Определение ВАС от 24.02.2011 N ВАС-17997/10).
Если не доказана вина строителей, остается сетовать только на эксплуатирующую организацию.
Бывают случаи, когда ТСЖ обращаются к застройщикам с требованием не только устранить недоделки при строительстве дома, но и возместить убытки в виде оплаты работ по устранению этих недоделок. В принципе, если исходить из норм гражданского законодательства и Закона «О защите прав потребителей», то такие требования следует признать правомерными. Во всяком случае, это право потребителей — требовать устранения обнаруженных дефектов или, затратив денежные средства на их исправление, возврата этих сумм виновником брака. И то и другое предусматривает законодатель. Но когда взыскиваются убытки, их сумма подлежит доказыванию. По смыслу норм статей 15 и 393 ГК РФ, предъявляя иск о возмещении убытков, лицо, требующее такого возмещения, должно доказать факт причинения убытков и их размер, причинную связь между убытками и действиями лица, их причинившего, а также вину последнего. Недоказанность хотя бы одного из перечисленных условий является основанием для отказа в удовлетворении требований. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Применительно к теме статьи под этими расходами понимаются денежные средства, которые затратили владельцы своих помещений для устранения дефектов, препятствующих нормальной их эксплуатации. И суды не всегда соглашаются с истцами с необходимостью несения этих затрат. Давайте рассмотрим еще одно судебное дело.
ТСЖ обратилось с иском к инвестору, финансирующему строительство жилого дома, с требованием возместить убытки в виде уплаты денежной суммы подрядчикам по договору, устранившим якобы дефекты строителей по гидроизоляции подвала дома. Суды первой и апелляционной инстанций в иске отказали, сославшись на то, что истец не доказал вину ответчика в причиненных убытках, размер самих убытков и причинно-следственную связь между действиями ответчика и наступившими последствиями. В части размера убытков истец не представил суду акты выполненных подрядчиком работ по гидроизоляции подвала, не предоставил оплату подрядчику требуемой в иске суммы. Интересен другой мотив отказа судами в исковых требованиях. Они посчитали, что ответчик всего лишь финансировал строительство объекта и функций застройщика не выполнял, как квалифицировало ответчика само ТСЖ. Таким образом, ответчик не несет обязательств застройщика дома. С таким выводом судов, анализируя всю последующую и предыдущую правоприменительную практику, согласиться трудно. Ведь в данном примере инвестор (ответчик) заключал договоры строительного подряда по строительству дома, осуществлял продажу жилых помещений физическим и юридическим лицам, и какое имеет значение, как назывался ответчик. Главное — он имеет все признаки лица, обязанного передать покупателям качественное жилье, и потому должен нести ответственность за допущенные при строительстве недостатки. В судебных актах по данному делу мы можем найти подтверждение еще одного ранее сделанного нами вывода, что, поскольку истца и ответчика спора не связывают какие-либо договорные отношения, применять правила строительного подряда как основание исковых требований неправомерно (Постановление ФАС Московского округа от 08.09.2011 по делу N А41-39338/10).
И еще одно дело, по нашему мнению, должно вызвать интерес заинтересованных лиц, поэтому мы не можем о нем не упомянуть. ТСЖ обратилось с иском к застройщику о возмещении предстоящих расходов на устранение выявленных недостатков строительства многоквартирного дома, рассчитанных в соответствии с техническим заключением и локальной сметой. Третьим лицом по делу привлечен подрядчик. По делу проводилась строительно-техническая экспертиза, в заключение которой установлено наличие строительных дефектов, которые возникли как в процессе строительства дома, так и при его эксплуатации. Разграничить стоимость работ по устранению строительных недостатков и тех, которые возникли не по вине строителей, эксперт по объективным причинам не смог. На этом основании суды двух инстанций (первой и апелляционной) отказали истцу в иске. Кассационная инстанция отменила все предыдущие судебные акты и направила дело на новое рассмотрение, указав в своем Постановлении, что при подтверждении самого факта наличия строительных дефектов суду следовало бы принять дополнительные меры для определения стоимости их устранения, тем более что ТСЖ просило назначить по делу дополнительную экспертизу. Для уточнения заключения суд также мог вызвать эксперта в судебное заседание (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.02.2011 по делу N А26-4991/2008).
По этому делу небезынтересно будет отметить еще один процессуальный казус. Истец после подачи иска просил суд изменить исковые требования и вместо взыскания убытков обязать ответчика устранить недостатки в строительных работах. Суд отказал истцу в этом ходатайстве, объяснив это тем, что истец одновременно меняет и предмет иска, и основание его, что не предусмотрено арбитражным процессуальным законодательством. Кассационный суд поправил эту ошибку суда первой инстанции, объяснив, что изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования, а изменение основания — изменение обстоятельств, на которые ссылается истец в обоснование своих требований. В данном случае, как разъяснил кассационный суд, обстоятельствами являются выявленные недостатки завершенного строительством дома. Т. е. при первоначальном и измененном требовании истца обстоятельства остались неизменными. Поэтому истец изменил только предмет иска, что соответствует правилам статьи 49 АПК РФ.
Если обобщить все сказанное в стиле детектива Пуаро, известного своими публичными разоблачениями в присутствии самих злоумышленников, можно сказать следующее. Итак, когда мы рассмотрели различные варианты судебных актов, вспомнили содержание отдельных норм права, регулирующих порядок предъявления претензий по качеству переданного имущества, можно заключить:
1. Товарищества собственников жилья, образованные застройщиками, выполняя предусмотренные Жилищным кодексом РФ обязательства и действуя в интересах отдельных собственников помещений, вправе обратиться в арбитражный суд к застройщику дома с требованиями устранить обнаруженные при эксплуатации дома скрытые недостатки.
2. Предъявляя требования об устранении недостатков, товарищества собственников жилья должны доказать, что обнаруженные недоделки возникли еще при строительстве дома, т. е. по вине строителей, и имели место до передачи объекта в эксплуатацию. Подтвердить это обстоятельство должна строительно-техническая экспертиза выполненных работ.
3. Помимо требований устранить недостатки в строительных работах товарищества собственников жилья вправе сделать это своими средствами, наняв специализированную организацию, способную выполнить определенный вид работ, и заплатив ей договорную стоимость этих работ. Уплаченная денежная сумма и будет являться убытками, которые ТСЖ вправе взыскать с застройщика или лица, осуществляющего реализацию помещений. При этом сумма требований и вина застройщика в допущенном браке должны быть доказаны.
4. Предъявляемые к застройщику требования основаны либо на Законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», либо на Законе «О защите прав потребителей», либо на соответствующих статьях Гражданского кодекса, регулирующих убытки.
Комментирует Татьяна Бекренева, юрист
Автор статьи правомерно подчеркнул, что до принятия Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (до 01.04.2005) застройщики использовали в правоотношениях с участниками долевого строительства различные юридические конструкции, имея в виду, наверное, такие договоры, как договор подряда, договор долевого участия в строительстве, договор купли-продажи, договор простого товарищества, договор соинвестирования, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с привлечением трудового участия гражданина-дольщика, и др. Судебная практика в тот период также признавала, что данные правоотношения относятся к правоотношениям, сложившимся по исполнению договора подряда (см. «Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» от 19.09.2002), и ответственность за недостатки работ несет, соответственно, подрядчик (исполнитель).
После принятия Федерального закона N 214-ФЗ правоотношения застройщика и участника долевого строительства, связанные с вложением денежных средств в долевое строительство недвижимости, регулируются данным Законом. Закон определяет, каким требованиям по качеству должен соответствовать объект долевого строительства (статья 7 «Гарантии качества, предусмотренные договором»). Стороны договора участия в долевом строительстве вправе установить в договоре особые требования к качеству объекта долевого строительства, не предусмотренные законодательством. Это возможно за счет действия принципа свободы договора. Объект долевого строительства должен соответствовать требованиям технических регламентов. Понятие «технический регламент» как юридическая категория введено в действующее законодательство 01.07.2003 в связи с принятием Федерального закона от 27.12.2002 N 184-ФЗ «О техническом регулировании». В настоящее время в отношении строительства действуют два технических регламента:
— технический регламент о безопасности зданий и сооружений;
— технический регламент о требованиях пожарной безопасности.
Таким образом, передаваемый участнику долевого строительства объект долевого строительства должен соответствовать требованиям двух этих технических регламентов, а также соответствовать требованиям проектной документации.
Законом прямо не регулируется случай выявления строительных недостатков в общем имуществе многоквартирного дома после передачи застройщиком объектов долевого строительства участникам долевого строительства. Кто и в каком порядке вправе в этом случае предъявлять претензии к застройщику от имени участников долевого строительства? Должен ли это быть коллективный иск участников долевого строительства, иск от товарищества собственников жилья или достаточно иска от одного из собственников? Требуется ли в последнем случае согласие других участников долевого строительства на предъявление подобных претензий? Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в Постановлении от 17.01.2011 по делу N А56-57048/2008 подчеркнул следующее: «Поскольку в данном случае недостатки относятся к общему имуществу собственников помещений, то ТСЖ вправе выступать в защиту их интересов».
Иски в защиту подаются только в том случае, если нарушения требований к объекту долевого строительства привели к ухудшению его качества и это было юридически зафиксировано, поскольку факт ввода построенного объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке рассматривается судами как свидетельство в пользу соответствия построенного объекта долевого строительства всем предъявляемым к нему законом требованиям, пока не доказано иное. Вместе с тем в случае выявления в пределах гарантийного периода каких-либо строительных недостатков застройщик обязан доказать свою невиновность в таких недостатках. Законодатель устанавливает гарантийный срок объекта долевого строительства, а также порядок его исчисления. Под гарантийным сроком долевого строительства по смыслу действующего законодательства РФ следует понимать период времени, в течение которого в случае обнаружения в объекте долевого строительства недостатка застройщик обязан удовлетворить законные требования участника долевого строительства.
Гарантийный срок объекта долевого строительства составляет не менее чем пять лет. Начиная с 21.06.2010 этот гарантийный срок не распространяется на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав такого объекта, для которого установлен специальный гарантийный срок. Вместе с тем следует отметить, что в период с 01.04.2005 по 20.06.2010 этот гарантийный срок распространялся на такое оборудование.
Гарантийный срок на объект долевого строительства по общему правилу исчисляется от даты передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Однако эта норма является диспозитивной. Следовательно, стороны вправе предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве иную дату начала исчисления гарантийного срока. Например, дату ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию. Законодатель установил минимальный гарантийный срок — пять лет. Стороны договора участия в долевом строительстве вправе увеличить этот срок по своему усмотрению, но не вправе его уменьшить. Поскольку правила об ответственности застройщика за недостатки объекта долевого строительства являются императивными нормами, стороны обязаны формулировать условия договора участия в долевом строительстве с учетом ответственности застройщика, установленной законом. Положения договора участия в долевом строительстве, направленные на освобождение застройщика от ответственности, установленной законом, считаются ничтожными.
Что касается выводов, сделанных автором, то представляется, что в пункте 4 более правильно было бы указать следующее.
Предъявляемые к застройщику требования по правоотношениям, сложившимся между строительной компанией и владельцами квартир по договорам о долевом участии в строительстве, заключенным до вступления в силу Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», должны быть основаны на нормах Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».
А требования к застройщику по правоотношениям между строительной компанией и владельцами квартир по договорам о долевом участии в строительстве, заключенным после вступления в силу Федерального закона N 214-ФЗ, должны быть основаны на нормах указанного Федерального закона.
