(Грибовский С. В.) («Имущественные отношения в Российской Федерации», 2012, N 2)
О ПРИНЦИПАХ И ПРОБЛЕМАХ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ
С. В. ГРИБОВСКИЙ
Сергей Викторович Грибовский, заместитель генерального директора государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУП «ГУИОН»), профессор, доктор экономических наук (г. Санкт-Петербург).
В статье рассматриваются проблемы организации оценочной деятельности в области кадастровой оценки недвижимости в целях ее налогообложения в Российской Федерации, в частности принципы, которые целесообразно заложить в систему налогообложения недвижимости. Исходя из критического анализа принятых на федеральном уровне решений по вопросам налогообложения недвижимости, а также методологического анализа стандарта кадастровой оценки сформулированы предложения по решению проблем, возникающих при переходе к налогообложению жилой и нежилой недвижимости по рыночной стоимости.
Ключевые слова: недвижимость, налогообложение, кадастровая оценка, рыночная стоимость, государственная оценка.
On the principles and problems of real estate appraisal for tax S. V. Gribovsky
The paper considers the problem of organizing evaluation activities in the field of cadastral valuation of real estate with a view to taxation in the Russian Federation, in particular the principles that it is advisable to put in a system of property taxation. Based on a critical analysis made at the federal level, decisions on matters of property taxation, as well as methodological analysis of the standard inventory estimate formulated proposals for the solution of problems arising in the transition to the taxation of residential and nonresidential real estate at market value.
Key words: real estate, taxation, cadastral valuation, the market value, the state estimate.
Каждый налогоплательщик должен знать, как оценивается его имущество.
С. Ю. Витте
Введение
Переход к налогообложению жилой и нежилой недвижимости по рыночной стоимости следует отнести к проектам высокого уровня сложности и ответственности, так как это затрагивает не только интересы бизнеса, но и интересы всех живущих в России людей. Цена ошибок при реализации этого проекта может быть очень высокой для всех заинтересованных сторон — простых людей, бизнеса и власти. Попробуем разобраться, какие принципы целесообразно заложить в систему налогообложения недвижимости Российской Федерации. В статье [1] сформулирован ряд этих принципов: 1) налог на недвижимость должен основываться на ее рыночной стоимости. Наиболее приемлемым форматом должна быть рыночная стоимость в предположении о текущем использовании объекта недвижимости как наиболее эффективном; 2) выбор в качестве объекта налогообложения участка земли и расположенных на нем строений следует рассматривать как временную меру, так как, определяя в качестве объекта налогообложения строения, мы, по сути, устанавливаем налог на капитал, затрудняя приток инвестиций в недвижимость; 3) расчет налогооблагаемой стоимости должны осуществлять «государственные оценщики» <1>; ——————————— <1> Под государственным оценщиком здесь понимается государственное учреждение, государственное унитарное предприятие или хозяйственное общество со 100-процентным государственным участием в капитале, специалисты которого имеют соответствующее оценочное образование и входят в состав саморегулируемых организаций.
4) предметом оспаривания со стороны налогоплательщиков должна быть величина оцениваемой стоимости. При этом в качестве консультантов при оспаривании налогооблагаемой базы должны выступать независимые от государства (частные) оценщики; 5) новая система налогообложения должна быть проста и наглядна. Модели должны быть адекватны местному рынку и имеющейся информации; 6) новая налоговая система должна гарантировать достоверность и справедливость налоговой базы и ее максимальную приближенность к ценам местного рынка недвижимости; 7) система налогообложения России должна быть децентрализована: — оценка стоимости недвижимости для целей налогообложения должна осуществляться за счет бюджетов местных органов власти; — налоговый сбор целесообразно регулировать за счет налоговых ставок, наделив в этом отношении максимальными полномочиями местные органы власти. Прокомментируем некоторые положения сформулированных принципов.
Объект налогообложения: свободная или застроенная земля?
В разных странах система налогообложения недвижимости построена по-разному. Если ориентироваться на страны, в которых принята адвалорная <2> система налогообложения, то системы различаются по тому, что выбрано в качестве объекта налогообложения: свободный или застроенный земельный участок. ——————————— <2> Адвалорное — основанное на рыночной стоимости.
С экономической точки зрения, налог на недвижимость необходим для того, чтобы у государства были средства, которые оно могло бы использовать как минимум на поддержание и развитие инфраструктуры поселений. Эти средства можно получить, облагая налогом только землю или землю и то, что на ней находится, — здания, строения и сооружения (объекты капитального строительства; далее — ОКС). Никто не оспаривает целесообразность обложения налогом земельного участка как основы основ недвижимости. А вот целесообразность обложения ОКС неочевидна и зависит от политики государства. Дело в том, что с точки зрения экономики налог на ОКС есть не что иное, как налог на капитал (строения есть суть материализованное воплощение капитала). Если государство считает нецелесообразным развитие капитальной застройки поселений, то нужно вводить налог на ОКС. Такой налог демографически оправдан для стран с очень высокой плотностью населения. Говорить о том, что Россия относится к странам с очень высокой плотностью населения и, следовательно, высокой степенью застройки, наверное, не приходится. Плотность населения России составляет 8,2 человека на один квадратный километр. Для сравнения: в Монако плотность населения составляет 16500 человек на один квадратный километр, в Сингапуре — 7300, в Голландии — 400. Это значит, что для России в качестве объекта налогообложения целесообразно определить только земельный участок, сделав исключение, может быть, для городов с высокой плотностью населения, например для таких мегаполисов, как Москва и Санкт-Петербург (1500 человек на один квадратный километр), в которых по-прежнему оставить в качестве объектов налогообложения землю и ОКС. Выбрав в качестве объекта налогообложения только земельный участок, за счет изменения налоговых ставок можно сделать так, чтобы налоговый сбор не уменьшился. Если стоимость земли в среднем составляет 10 процентов от стоимости объекта недвижимости, то, определив участок земли в качестве единственного объекта налогообложения, нужно просто пропорционально увеличить налоговую ставку. Очевидно, что при этом произойдет перераспределение налоговой нагрузки. Но эту проблему можно решить за счет дифференцирования налоговых ставок, например, по видам и типам использования объектов недвижимости. Заметим, что выбор в качестве налогообложения только земли подходит для России еще и потому, что в нашей стране система налогообложения земли уже создана, а до введения полноценного налога на ОКС, судя по всему, еще далеко. Получилось так, что сегодня в России в качестве объектов налогообложения выбраны отдельно земля и ОКС. Порассуждаем о том, что целесообразно сделать, чтобы в рамках выбранной системы адвалорного налогообложения создать приемлемую систему кадастровой оценки недвижимости.
Рыночная стоимость или рыночная стоимость при текущем использовании?
В федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)» [2] «под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности». В этом стандарте в качестве налоговой базы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методом массовой или индивидуальной оценки. Если с индивидуальной оценкой рыночной стоимости объекта недвижимости все более-менее понятно (есть соответствующие стандарты), то с массовой оценкой рыночной стоимости объектов недвижимости далеко не все ясно. В статье 7 ФСО N 4 не представлен механизм массовой оценки рыночной стоимости, указана лишь последовательность мероприятий, но не говорится, например, о том, как определять эту стоимость в части, касающейся анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Заметим, что это понятие является основополагающим атрибутом оценки рыночной стоимости <3> и игнорировать его, если в качестве базы налогообложения в стандарте определена рыночная стоимость, нельзя. ——————————— <3> «Понятие наиболее эффективного использования является основополагающим, также оно является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости» (см. Международные стандарты оценки. Восьмое издание. 2007. Пункт 6.7 раздела «Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки»).
Для того чтобы устранить этот недостаток, в разъяснении Министерства экономического развития Российской Федерации [4] отмечено буквально следующее: «Положениями ФСО N 4, а также положениями других нормативно-правовых актов РФ в сфере оценочной деятельности обязанность оценщика в части определения наиболее эффективного использования объектов оценки при определении кадастровой стоимости не установлена». Это разъяснение, по существу, свидетельствует о том, что для целей налогообложения при определении рыночной стоимости оценщик не должен выполнять анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Однако далее в этом же письме читаем: «Вместе с тем, в соответствии с п. 2.7.1 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года N 39, определено, что расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется для каждого из видов разрешенного использования. По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельного участка, для которого указанное значение наибольшее». Иными словами, вместо анализа наиболее эффективного использования рекомендуется в качестве кадастровой стоимости брать наибольшее из полученных значений. В нашей стране попытка решить проблему анализа наиболее эффективного использования в рамках массовой оценки впервые была предпринята в городе Санкт-Петербурге при создании методики расчета арендной платы [5] за объекты нежилого фонда, принадлежащие городу и сдаваемые представителям малого бизнеса. В соответствии с этой методикой арендная плата для каждого объекта нежилого фонда (как правило, встроенные помещения) рассчитывалась по трем математическим моделям (по торговому, офисному и промышленно-складскому использованию), а в качестве итогового результата выбиралась максимальная из трех арендных ставок. При этом учитывались все ограничения по использованию объекта недвижимости. Назвать этот расчет полномасштабным анализом наиболее эффективного использования, конечно, нельзя, так как приходилось делать много допущений. Но главное, что позволяло выполнить эти расчеты, не нарушая принципы рыночного ценообразования, это то, что расчет арендных ставок в городе на Неве относился к так называемой дискретной массовой оценке. В такой оценке объектом является лишь часть недвижимости, расположенная в разных местах города. И, предлагая имущество в аренду, город понимал, что всегда найдется арендатор, готовый эффективно использовать это имущество и вносить за него соответствующую арендную плату. Кадастровая оценка недвижимости для целей налогообложения принципиально отличается от такой оценки. Кадастровая оценка относится к так называемым сплошным массовым оценкам, когда объектом оценки является абсолютно вся недвижимость, находящаяся в районе оценки. Задачу анализа наиболее эффективного использования при такой оценке можно отнести к классу некорректно поставленных математических задач, которые, как известно, без особых допущений не имеют решения. Основная проблема, которая возникает при решении этой задачи, — эффект взаимного влияния функций использования соседних объектов недвижимости, при котором изменение назначения одного объекта недвижимости может повлечь за собой изменение назначения соседних с ним объектов недвижимости. Иными словами, анализ наиболее эффективного использования любого объекта недвижимости в оцениваемой сплошной совокупности превращается в замкнутый круг, выхода из которого нет. Задача анализа наиболее эффективного использования отдельного объекта недвижимости в рамках кадастровой оценки может быть решена только путем анализа наиболее эффективного использования всех объектов недвижимости в рамках всей оцениваемой совокупности объектов при условии заранее заданного баланса функций на территории оценки [6]. В этом случае задача кадастровой оценки объектов недвижимости превращается в задачу градостроительного планирования, которая находится вне рамок оценочных технологий. Альтернативой такому подходу является подход, при котором в качестве базы для налогообложения используется рыночная стоимость при текущем (фактическом) использовании объекта недвижимости, которую можно определить следующим образом. Рыночная стоимость объекта при текущем использовании — это денежная сумма, которую, как считает оценщик на дату выполнения оценки, можно обоснованно получить в обмен на объект оценки в коммерческой сделке между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом, но при условии сохранения функционального назначения объекта недвижимости и объемно-планировочных решений его конструкции. Алгоритм расчета этой стоимости почти не отличается от алгоритма расчета рыночной стоимости, за одним исключением — при ее расчете не выполняется анализ наиболее эффективного использования, и оценка делается при условии, что объект недвижимости неограниченное время будет использоваться в соответствии с текущим использованием. Это допущение делает задачу оценки рыночной стоимости методом массовой оценки математически корректной и, следовательно, решаемой. Более того, использование в качестве налоговой базы рыночной стоимости при текущем использовании имеет не только математическое, но и экономическое и юридическое обоснования. С юридической точки зрения, объектом кадастровой оценки являются объекты недвижимости, находящиеся на правах собственности. В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации «собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц». Это значит, что, имея в собственности объект недвижимости, его владелец может использовать его как угодно в рамках разрешенных градостроительными документами видов использования и выбранный им вид использования будет законным. Как следствие этого, напрашивается вывод о том, что налог он должен платить исходя из того вида использования, которое он для себя определил как собственник объекта недвижимости. Заметим, что иная картина складывалась в Санкт-Петербурге при расчете арендных платежей за объекты нежилого фонда. В том случае собственником объектов недвижимости был город, и он имел полное право устанавливать арендный платеж по наиболее эффективному использованию его собственности. С точки зрения экономики, ориентация на фактическое использование имеет свое рыночное обоснование. Оно базируется на том, что собственник объекта недвижимости, приобретя его за свои деньги, заинтересован как можно быстрее окупить затраты на приобретение объекта недвижимости. Это значит, что, анализируя рынок, он найдет такой вид использования, который принесет ему максимальный доход. Иными словами, в большинстве случаев собственник сам решает проблему наиболее эффективного использования! Допущение о том, что он решит сэкономить на налоге в ущерб доходам, которые мог бы принести его объект недвижимости при наиболее эффективном использовании, нереалистично. Приведем еще один аргумент в пользу налогообложения по фактическому использованию. Для этого вспомним одну из функций налога вообще — регуляторное воздействие на негативные явления рынка. В части, касающейся налогообложения недвижимости, это воздействие можно осуществлять путем установления разных налоговых ставок для разных функций использования объектов недвижимости, подавляя нежелательные для государства функции использования объектов недвижимости в конкретном месте и в конкретное время и поддерживая желательные. Если же установить в качестве базы налогообложения стоимость при максимальном использовании, то возможность государственного регулирования функциями использования недвижимости через налогообложение сводится к нулю, так как варьировать нечем. Наконец, взимание налога на имущество исходя из предполагаемого, а не фактического использования было бы аналогично конструкции обложения не фактически полученных, а предполагаемых доходов (прибыли) налогом на доходы (прибыль). Итак, для целей налогообложения необходимо ориентироваться на фактическое использование объекта недвижимости при расчете его стоимости методом массовой оценки. Заметим, что следствием этого допущения является и то, что предметом индивидуальной оценки при оспаривании результатов кадастровой оценки также должна быть рыночная стоимость при текущем использовании. Конечная цель оценки для налогообложения — определение кадастровой стоимости объекта на базе его рыночной стоимости. Это означает, что при отсутствии погрешности измерения последней кадастровая стоимость могла бы быть приравнена к рыночной стоимости. На практике рыночная стоимость может быть определена методами массовой оценки с конечной точностью — всегда существует вероятность ошибки ее измерения. При этом последствия ошибок в сторону уменьшения и в сторону увеличения стоимости оказываются различными. При недооценке рыночной стоимости занижается налоговая база, при переоценке будут недовольны налогоплательщики со всеми вытекающими отсюда последствиями: апелляции, суды и т. д. С учетом необходимости прямых бюджетных затрат на сопровождение таких апелляций (рецензирование отчетов об оценке рыночной стоимости независимых оценщиков, оплата услуг юристов, судебные издержки) риски их возникновения должны быть минимальными. Эти риски можно существенно снизить, если сделать кадастровую стоимость меньше рыночной путем умножения первой на некий понижающий налоговый коэффициент, рассчитываемый, например, исходя из точности оценки. В этом случае вероятность того, что рыночная стоимость, полученная методом индивидуальной оценки, будет выше, чем кадастровая стоимость, достаточно велика. Это позволит существенным образом уменьшить число обращений об оспаривании кадастровой стоимости. А недобор по налогу можно компенсировать изменением налоговой ставки. Сегодня законодательство пошло по другому пути. В документе, который называется «Типовые требования к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» [8], сказано, что «в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, которая отличается не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости». Это значит, что налогоплательщику дается законное право снизить налоговую базу, а следовательно и налог, на 30 процентов. Полагаю, что соблазн воспользоваться этим правом появится у многих налогоплательщиков, особенно у владельцев крупнейших объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых составляет миллиарды рублей.
Единый или не единый налог на недвижимость?
Сегодняшняя практика создания системы налогообложения недвижимости в нашей стране выявила еще одну достаточно сложную проблему, связанную с информационным обеспечением процесса кадастровой оценки. По стандартам оценки заказчик должен обеспечить оценщика информацией об объекте оценки. Понятно, что структура и объем этой информации зависят от того, что надо оценивать. Если мы говорим о едином налоге на недвижимость, то объектом оценки должен быть объект недвижимости в классическом понимании этого словосочетания, то есть участок земли и все, что на нем неотделимо расположено. Это значит, что для целей оценки заказчик должен представить информацию о земельном участке и его улучшениях. Под улучшениями, для простоты, будем понимать все неразрывно связанные с земельным участком объекты капитального строительства. К сожалению, в России сформировалась информационная база, в которой отсутствует необходимое количество сведений для идентификации технических характеристик объектов недвижимости. Кроме того, из-за разной системы учета земли и зданий, сооружений и помещений государственный кадастр недвижимости России не содержит информацию одновременно о земле и зданиях, которые на ней находятся, то есть отсутствует информация о едином объекте недвижимости. Это значит, что единый объект недвижимости (земля + ОКС) пока не может быть объектом оценки. В связи с этим на федеральном уровне (см. Протокол совещания у министра экономического развития Российской Федерации [10], где отмечается, что «до введения понятия единого объекта недвижимости в гражданском законодательстве земельные участки и объекты капитального строительства целесообразно определять в качестве самостоятельных объектов налогообложения налогом на недвижимость») принято решение о том, что для целей кадастровой оценки отдельно будут оцениваться земля и здания, строения, сооружения — объекты капитального строительства. Рассмотрим преимущества и недостатки такого решения. Если объектом оценки является единый объект недвижимости, то для оценки может быть использован весь арсенал оценочной технологии, включая наиболее достоверный метод — метод аналогов, и при этом степень приближения к рыночной стоимости может быть весьма высокой, так как в полной мере может быть учтена рыночная информация об объектах недвижимости. Если объектами оценки являются земля и ОКС по отдельности, то задача кадастровой оценки недвижимости распадается на две: оценка земли и оценка ОКС. Если с оценкой земли все более-менее понятно — ее можно не проводить, так как можно использовать ранее полученные откорректированные на время результаты, то кадастровую оценку ОКС проводить нужно. Проблема оценки рыночной стоимости объекта капитального строительства заключается в том, что он является не полноценным объектом недвижимости, а лишь частью его. ОКС не покупаются и не продаются, а следовательно, не являются рыночным товаром. В связи с этим ОКС не может быть полноценным объектом рыночной оценки, так как не имеет аналогов на рынке недвижимости. Таким образом, для его оценки может быть использован крайне узкий арсенал методов: затратный метод расчета стоимости ОКС и, может быть, метод выделения. Метод выделения основан на определении стоимости улучшений путем вычитания из общей рыночной стоимости объекта недвижимости рыночной стоимости земли. Проблема использования этого метода осложняется тем, что база ОКС не содержит информацию о земле, но даже при ее наличии при использовании метода остатка необходимо выполнять анализ наиболее эффективного использования застроенного и незастроенного земельных участков, что, как было отмечено, в рамках массовой оценки для существующей версии стандарта кадастровой оценки является неразрешимой задачей. Следовательно, для кадастровой оценки ОКС наиболее приемлемым вариантом остается оценка ОКС с использованием затратного подхода. В этом случае мы оцениваем участок земли и добавляем к получаемой стоимости остаточную стоимость ОКС. Это значит, что кадастровая оценка недвижимости будет основана на единственном из известных подходов к оценке стоимости — затратном подходе. Проанализируем преимущества и недостатки такого подхода. Главным преимуществом такого подхода является то, что нет необходимости заново выстраивать систему кадастровой оценки земли, так как эта система, плохо или хорошо, но уже выстроена. Во всяком случае, информация о кадастровой стоимости земли у нас есть. Вторым преимуществом этой системы является то, что ОКС как отдельный объект оценки не является объектом недвижимости и, следовательно, не требует анализа наиболее эффективного использования. Третьим преимуществом этого подхода является то, что в России есть все необходимые условия для корректной оценки остаточной стоимости ОКС. Многие десятилетия в нашей стране в органах технической инвентаризации в отношении практически всех объектов недвижимости рассчитывалась инвентаризационная стоимость. Известно, что сегодня величина этой стоимости далеко не равноценна остаточной стоимости ОКС. В Санкт-Петербурге, например, стоимость некоторых типов объектов недвижимости на порядок ниже их реальной остаточной стоимости. Однако важно, что в формулу расчета этой стоимости входят практически все данные, необходимые для расчета актуальной остаточной стоимости ОКС, которые давно используются в органах технической инвентаризации для расчета инвентаризационной стоимости. Следовательно, для корректного расчета остаточной стоимости ОКС необходимо изменить структуру модели расчета инвентаризационной стоимости, приблизив ее к структуре расчета остаточной стоимости как затрат на восстановление или замещение за вычетом накопленного износа. Четвертым преимуществом этого подхода является то, что получаемая стоимость полностью согласуется с методологией оценочного затратного подхода. Предварительные расчеты показывают, что при таком подходе к расчету стоимости ОКС финансовые затраты на оценку могут быть на порядки меньше затрат, которые необходимы для кадастровой оценки при использовании метода аналогов, который применяют сегодня оценщики в пилотных регионах, при том что точность этой оценки будет гораздо выше, чем стоимость при использовании метода аналогов. Важным обстоятельством является также то, что эта стоимость более понятна для налогоплательщиков и судей, что позволит уменьшить риск апелляций со стороны налогоплательщиков со всеми вытекающими отсюда последствиями. Недостатком затратного подхода является то, что при его использовании в рамках массовой оценки в полный рост встает проблема оценки накопленного износа ОКС, который состоит из физического, функционального и экономического видов устаревания. Если первый (физический) худо-бедно можно посчитать, от второго можно отказаться, то экономический износ измерять надо, так как для многих регионов России характерен рынок недвижимости покупателя, при котором цены покупки недвижимости значительно ниже затрат на ее создание. Для оценки этого износа в рамках технологии массовой оценки необходимо исследование местного рынка недвижимости. Этот анализ позволит выявить характерные для местного рынка зависимости между экономическим износом и экономикой региона оценки. Одним из таких параметров может быть, например, уровень доходов населения. Итак, рассчитав остаточную стоимость ОКС и добавив к ней стоимость земельного участка, определив его площадь, например, по обрезу фундамента, можно получить стоимость единого объекта недвижимости. Таким образом, для оценки ОКС предлагается использовать формулу для расчета инвентаризационной стоимости, предварительно откорректировав ее так, чтобы при применении этой формулы можно было получить реальную строительную стоимость. Логика подсказывает, что такой подход позволит получить кадастровую стоимость недвижимости России, точность и достоверность которой будут не ниже точности и достоверности выполняемых сегодня оценок кадастровой стоимости недвижимости.
Государственные или частные оценщики?
Вопрос о том, кто должен выполнять оценку кадастровой стоимости, относится к системным вопросам кадастровой оценки. В том, что эти делом должны заниматься профессионалы, сомнений нет. Речь идет о том, какой правовой статус должны иметь эти оценщики — частный или государственный. Мне кажется, что в России государственную кадастровую оценку должны выполнять государственные кадастровые оценщики. Кто-то может возразить, ссылаясь на то, что результаты этой оценки имели много нареканий. Это действительно так. Но мне представляется, что плоха не сама идея государственной оценки, а реализация этой идеи. Во-первых, государственная оценка всей земли в нашей стране была выполнена на основе централизованной системы кадастровой оценки земли. Был нарушен главный принцип — оценивать должен тот, кому непосредственно нужны результаты этой оценки. Результаты оценки нужны субъектам Российской Федерации и муниципалитетам, а оценку выполняло федеральное учреждение. Во-вторых, методология оспаривания результатов кадастровой оценки была неверной. Оспаривать можно было не результат, а входные данные в модель оценки. Это значит, что исполнитель не нес никакой ответственности за результат оценки, а налогоплательщик не мог его оспорить. Сейчас ситуация на законодательном уровне изменилась в пользу децентрализации процесса кадастровой оценки. С 2013 года в России будет действовать децентрализованная система налогообложения, при которой заказчиком будут местные органы власти. А в качестве предмета оспаривания будут не только исходные данные, но и итоговый результат оценки кадастровой стоимости. Кадастровая оценка относится к высокотехнологичным видам деятельности, предусматривающим непрерывный и, главное, длительный технологический процесс мониторинга рыночных цен, преемственность, актуализацию и постоянное совершенствование моделей кадастровой оценки. Сейчас оценщик для оценки кадастровой стоимости недвижимости выбирается по конкурсу на один год. Организации, выбранной по конкурсу на один год, на мой взгляд, сложно за отведенное время обеспечить высокое качество кадастровой оценки. Не менее важным является вопрос о проверке качества отчетов о кадастровой оценке. Сейчас эта работа возложена на саморегулируемые организации (далее — СРО) оценщиков, специалисты которых выполняют кадастровую оценку, и комиссии по оспариванию результатов кадастровой оценки. Думается, что это далеко не лучший вариант, так как СРО оценщиков обязаны осуществлять защиту прав и законных интересов их членов, их компенсационный фонд может пострадать, если отчет об оценке стоимости будет признан недостоверным. В связи с этим полагать, что СРО являются объективн ым и неаффилированным контролем качества отчетов, наверное, нельзя. В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [9] предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки недвижимости. Сейчас повсеместно на уровне субъектов Федерации создаются такие комиссии. Однако, по моему мнению, процедура работы этих комиссий проработана не до конца. Например, в соответствии с требованиями к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости [8] в состав комиссии должен входить представитель СРО оценщиков, которые выполнили кадастровую оценку, а также представитель Национального совета по оценочной деятельности, который тоже является оценщиком и представляет какую-то СРО оценщиков. Если оба этих представителя будут из одного СРО, то говорить об абсолютной независимости работы комиссии, наверное, достаточно сложно. Логика подсказывает, что наиболее действенной может быть реальная конкурентная система, в которой заказчик имеет своих оценщиков, а потребитель — своих, интересы которых не пересекаются. Это значит, что государственную кадастровую оценку должны выполнять государственные оценщики, а оспаривать их оценки — частные оценщики по заказу налогоплательщиков. Именно такая система (система с обратной связью), на мой взгляд, способна обеспечить высокое качество кадастровой оценки России.
Заключение
Для России в качестве объекта налогообложения в будущем целесообразно определить земельный участок, так как налог на объекты капитального строительства, находящиеся на земле, будут затруднять застройку поселений, что для нашей страны нельзя признать перспективным. Исследования показывают, что формат рыночной стоимости объекта недвижимости, учитывающий его наиболее эффективное использование для целей сплошной массовой оценки, для налогообложения неприемлем. Предметом оценки для налогообложения должна быть рыночная стоимость недвижимости при ее текущем использовании. Такая концепция налогообложения предусматривает, что в результате естественной конкуренции видов использования на каждом объекте недвижимости будет реализована наилучшая функция, дающая наивысшую стоимость объекту. Использование объекта капитального строительства в качестве объекта налогообложения имеет свои преимущества и недостатки. Наиболее приемлемым методом оценки в этом случае является затратный подход. При его использовании одной из основных проблем является проблема оценки экономического износа, для решения которой необходимо экономическое исследование местного рынка недвижимости. Оценку остаточной стоимости объектов капитального строительства можно выполнить путем использования модернизированной формулы расчета инвентаризационной стоимости. Опыт разработки и внедрения в Санкт-Петербурге методики массовой оценки арендной платы за государственную недвижимость показывает, что система организации оценки кадастровой стоимости недвижимости будет более эффективной, если ее выполнение возложить на государственных оценщиков, а процесс оспаривания ее результатов обеспечивать с помощью частных оценщиков. Конкуренция государственных и частных оценщиков позволит обеспечить высокое качество кадастровой оценки недвижимости для целей налогообложения.
Литература
1. Грибовский С. В. Предложения по созданию методики оценки недвижимости для целей налогообложения // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. N 4. 2. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)». 3. Международные стандарты оценки. Восьмое издание. М., 2008. 4. Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 26 мая 2011 года N Д06-2074. 5. Закон Санкт-Петербурга от 18 сентября 1997 года N 149-51 «Методика расчета арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург». 6. Грибовский С. В., Соколов Б. В. Задача наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости при массовой оценке // Вопросы оценки. 1999. N 1. 7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ. 8. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 февраля 2011 года N 69 «Типовые требования к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости». 9. Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). 10. Протокол совещания у министра экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2011 года N 25-ЭН.
