(Кириченко О. В.) («Современное право», 2012, N 7)
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРОВ КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
О. В. КИРИЧЕНКО
Кириченко О. В., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И. Н. Ульянова.
Жилое помещение в силу своих физических характеристик относится к недвижимому имуществу. При этом закон не предусматривает обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения. Такая ситуация является значительным пробелом в его правовом регулировании и может привести к нарушению прав и законных интересов как нанимателей, так и наймодателей.
Ключевые слова: жилое помещение, недвижимое имущество, государственная регистрация, долгосрочный договор коммерческого найма.
State registration of contracts commercial tenancy O. Kirichenko
The premises owing to the physical characteristics concern real estate. Thus the law does not provide obligatory state registration of the contract of commercial hiring of premises. Such situation is a considerable blank in its legal regulation and can lead to infringement of the rights and legitimate interests as employers, and hiringers.
Key words: premises, real estate, the state registration, the long-term contract of commercial hiring.
Закон не предусматривает обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения. Столь демократическое требование к его оформлению, по мнению некоторых авторов, обусловлено стремлением законодателя обеспечить максимальную защиту интересов сторон договора, в частности нанимателя, и недопущение аннулирования договора по формальным признакам <1>. ——————————— <1> См.: Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. N 6. С. 65; Алексеев В. А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2001. С. 32 — 33.
На наш взгляд, это не совсем верно. При заключении сделки с недвижимостью затрагиваются интересы всех ее участников, и поэтому особенно важным является проведение сделки таким образом, чтобы права сторон не были нарушены и не возникли неблагоприятные последствия. Неслучайно закон предъявляет достаточно жесткие требования к сделкам с недвижимым имуществом, которые заключаются в простой письменной форме или нотариальной форме (статьи 550, 584, 609, 651, 674 ГК РФ). Для отдельных сделок с недвижимостью закон устанавливает также дополнительное требование, заключающееся в обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) <1> является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Права на недвижимость и сделки с ней подлежат обязательному занесению в Единый государственный реестр прав. Закон N 122-ФЗ также указывает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. ——————————— <1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
Жилое помещение в силу своих физических характеристик относится к недвижимому имуществу. В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, которые предусмотрены ст. 131 ГК РФ и Законом N 122-ФЗ. Ни ст. 131 ГК РФ, ни п. 1 ст. 4 Закона N 122-ФЗ не содержат требования об обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма (и вообще договоров найма жилого помещения). Отсутствие обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения, по мнению многих авторов, является значительным пробелом в его правовом регулировании <1>. При этом возникает закономерный вопрос: почему законодатель, предусмотрев государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 26 Закона N 122-ФЗ), обошел вниманием договор коммерческого найма жилого помещения? Ведь потребность в государственной регистрации рассматриваемого договора вызвана не только частными, но и публичными интересами, а именно необходимостью четкого и эффективного правового регулирования отношений возмездного пользования чужими жилыми помещениями со стороны государства, а также производством учета заключения подобных договоров, в частности в целях налогообложения <2>. ——————————— <1> См.: Свердлык Г. А. Договор коммерческого найма жилого помещения // Жилищное право. 2007. N 7. С. 33 — 34. <2> Так, граждане, признаваемые в соответствии со ст. 207 НК РФ налогоплательщиками налога на доходы физических лиц, должны уплачивать согласно ч. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ налог с доходов, полученных от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации. В соответствии с п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение и т. д.), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.
Отсутствие требования о государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения позволяет наймодателям, систематически получая доход, уходить от налогов. В судебной практике дела по искам Федеральной налоговой службы к гражданам, сдающим жилье на условиях договора коммерческого найма, с требованиями об уплате налога на доходы заканчиваются отказом судом в иске. Суды справедливо указывают на возникновение обязанности платить налог лишь в том случае, если установлено, что договор, заключенный ответчиком, предполагает получение дохода. В данных случаях ответчики-наймодатели легко опровергают заявленные требования тем, что жилье было передано в безвозмездное пользование. При отсутствии государственной регистрации договора коммерческого найма истец не может предъявить суду достаточных доказательств заключения такого договора, на основании чего ответчик получает вознаграждение. Свидетельские показания, письма граждан, в которых сообщается информация о проживании посторонних лиц в жилых помещениях, не принадлежащих таким лицам, по мнению суда, являются недостаточными для правовой квалификации возникших договорных отношений <1>. ——————————— <1> См.: Астахов П. А. Жилье: спорные моменты. М., 2008. С. 123 — 124, 147 — 149.
В настоящее время проблема государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения является очень сложной, так как введение такой регистрации имеет как существенные плюсы, так и минусы. Государственная регистрация служит не только подтверждением возникновения обязательств из договора коммерческого найма, но и выступает гарантией их надлежащего исполнения и, следовательно, защиты прав как нанимателя, так и наймодателя, прежде всего по долгосрочным договорам коммерческого найма. В свою очередь отсутствие государственной регистрации указанных выше договоров позволяет говорить о недостаточной правовой защищенности их сторон в отличие, например, от сторон договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Государственная регистрация договоров найма жилых помещений широко практикуется во многих европейских странах, где сдача жилья внаем приравнивается к осуществлению предпринимательской деятельности, причем наймодатели дешевого жилья в ряде случаев освобождаются от налогов на доходы либо пользуются налоговыми льготами. В Республике Беларусь все договоры найма жилых помещений в домах частного жилищного фонда подлежат обязательной учетной регистрации в районном, городском, поселковом, сельском исполнительном и распорядительном органе и граждане, сдающие жилье, обязаны уплачивать налог с полученного дохода. Несоблюдение процедуры учетной регистрации договора найма жилого помещения влечет его недействительность. Согласно требованиям Жилищного кодекса Украины 1983 года <1> рассматриваемые договоры должны регистрироваться в исполкоме местного совета (в настоящее время учетная регистрация осуществляется в органах ЖЭК или ДЕЗ и налоговых органах) <2>. ——————————— <1> Действует в части, не противоречащей действующему украинскому законодательству. <2> Информация представлена на сайте С. Горбунова, председателя одесского областного Союза юристов // URL: http://www. gorbunov. od. ua; URL: http://www. nb. by/content/view.
В нашей стране учетная регистрация договоров коммерческого найма действует на региональном уровне. Так, с 1 февраля 2009 г. вступило в силу распоряжение Правительства г. Москвы от 25.11.2008 N 2774-РП «Об учетной регистрации договоров (соглашений) найма, поднайма жилых помещений в г. Москве». При этом хотелось бы остановиться на следующих положительных моментах такой учетной регистрации. Учетная регистрация позволяет контролировать использование жилищных фондов города, легализовав рынок коммерческого найма жилья (чтобы получить по месту жительства в Москве временную регистрацию, гражданам в обязательном порядке необходимо представлять в Федеральную миграционную службу документы, подтверждающие факт наличия заключенного и зарегистрированного договора коммерческого найма жилья в столице). Процедура учетной регистрации предельно проста. Так, чтобы зарегистрировать заключенный договор коммерческого найма жилого помещения, наниматель, наймодатель либо их представители должны обратиться в Московский городской центр арендного жилья, где на основании заявления заинтересованного лица будет произведена учетная регистрация данного договора с занесением соответствующей информации в специальный реестр. Заявителю выдается выписка из реестра учетной регистрации, заверенная подписью и печатью уполномоченных сотрудников центра, которая не только удостоверяет заключение договора коммерческого найма жилого помещения, но и содержит исчерпывающую информацию о том, кто, кому, какое жилое помещение, на какой срок и за какую плату предоставил по данному договору. Учетная регистрация осуществляется в день обращения заявителя, и сама процедура занимает не больше четверти часа при наличии у заявителя всех необходимых документов. Таким образом, рассмотренный порядок проведения учетной регистрации свидетельствует о возможности избежания бюрократической волокиты при ее проведении. На наш взгляд, также ничто не мешает сделать процедуру государственной регистрации долгосрочных договоров коммерческого найма жилого помещения такой же эффективной, экономичной, быстрой и удобной для сторон. Следует отметить, что налоговый компонент обязательной государственной регистрации договоров коммерческого найма также немаловажен, так как федеральные и региональные власти заинтересованы в поступлении в соответствующий бюджет налогов с доходов, полученных от коммерческого использования жилья как юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, так и гражданами. По данным РИА Новости со ссылкой на ГУП «Мосжилсервис», а также информационно-аналитического портала о недвижимости www. rway. ru, ежегодный объем доходов от коммерческого найма жилья в Москве оценивается примерно в 4 млрд. долларов США, при этом доля недекларируемых договоров коммерческого найма составляет около 80%. Важно отметить, что собственники дорогого элитного жилья регистрируют договоры коммерческого найма в 50% случаев, а сдающие дешевое жилье любыми способами стремятся уйти от уплаты налогов. Таким образом, введение обязательной государственной регистрации наталкивается на проблему легализации рынка коммерческого найма жилья. На наш взгляд, цель введения обязательной государственной регистрации долгосрочных договоров коммерческого найма должна состоять прежде всего в обеспечении правовой защиты сторон таких договоров, а не в решении налоговых проблем федеральными и региональными властями. В связи с этим одновременно с введением государственной регистрации Правительство РФ должно разработать комплекс мер, направленных на упорядочение налоговых отношений в данной сфере, например, предоставить определенные налоговые льготы собственникам, сдающим недорогое жилье. Резюмируя изложенное, считаем, что государственная регистрация долгосрочных договоров коммерческого найма по аналогии закона со ссылкой на п. 2 ст. 651 ГК РФ необходима и целесообразна. При этом ст. 674 ГК РФ должна быть дополнена следующим положением: «договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». С заявлением о государственной регистрации договора коммерческого найма вправе обратиться одна из сторон. Данное положение позволяет учесть особенности краткосрочных (до 1 года) и долгосрочных (от 1 года до 5 лет) договоров коммерческого найма жилого помещения (ст. 683 ГК РФ). Кроме того, предлагаемое изменение не вступит в противоречие с п. 1 ст. 131 ГК РФ, в соответствии с которым государственной регистрации подлежат иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Пункт 2 ст. 651 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию договора аренды здания или сооружения, если он заключен на срок не менее 1 года. При этом возникает вопрос: если договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее 1 года (а в нашем случае договор коммерческого найма сроком до одного года) и, соответственно, не подлежащий государственной регистрации, продлевается его сторонами также на срок менее 1 года, но в итоге общий срок аренды (найма) при этом превышает 1 год, то не становится ли этот договор в силу ст. 165 ГК РФ недействительным с момента подписания соглашения о его продлении? ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в п. 10 разъясняет: при подобном продлении договора аренды (либо когда договор возобновляется на такой же срок) считается, что фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, заключенный на срок менее 1 года и, следовательно, государственной регистрации этот договор не подлежит. Таким образом, возобновление, продление краткосрочного договора коммерческого найма жилого помещения сторонами на срок менее 1 года приводят к заключению между ними нового краткосрочного договора коммерческого найма, соответственно, не подлежащего государственной регистрации и вступающего в силу с момента подписания соглашения о его возобновлении, продлении. Указанная позиция ВАС РФ, по мнению некоторых авторов, в частности, Е. Б. Козловой, может повлечь за собой злоупотребления, заключающиеся в подписании договоров аренды фактически долгосрочных, но формально представляющих собой краткосрочные договоры, продлеваемые до бесконечности <1>. ——————————— <1> См.: Козлова Е. Б. Краткосрочная аренда // Право и экономика. 2001. N 11. С. 38 — 40.
В свою очередь возникает закономерный вопрос: приведет ли это к злоупотреблению правом сторон краткосрочных договоров коммерческого найма, выражающемуся в постоянном возобновлении, продлении таких договоров с целью уклонения от прохождения государственной регистрации? На наш взгляд, нельзя считать, что возобновление, продление краткосрочных договоров коммерческого найма на срок менее 1 года имеет целью злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ). Заключение краткосрочного договора коммерческого найма, не требующего государственной регистрации, а затем его возобновление, продление на срок менее 1 года прежде всего отвечают потребностям участников гражданского оборота в краткосрочном характере соответствующих отношений и вызваны необходимостью проживания в жилом помещении в течение небольшого периода времени (помесячный, посуточный, почасовой наем жилья). Таким образом, позиция ВАС РФ представляется справедливой, так как обязывание сторон договора аренды, заключенного на срок менее 1 года, а в нашем случае краткосрочного договора коммерческого найма, проходить государственную регистрацию соответствующего договора в случае его возобновления, продления на срок менее 1 года не является целесообразным, не отвечает потребностям участников гражданского оборота и может привести к нарушению их прав. Продолжая разговор о необходимости государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения, необходимо также остановиться на последствиях несоблюдения данного требования. Для конкретной сделки с недвижимым имуществом (в частности, того или иного договора) государственная регистрация играет большую роль, поскольку сам факт государственной регистрации в одних случаях является признаком действительности договора, а в других — необходимым условием признания договора заключенным. При этом необходимость четкого разграничения недействительных и незаключенных сделок имеет важное практическое значение и обосновывается наступающими последствиями: в первом случае применяются специальные правила о последствиях, установленных ГК РФ для отдельных видов недействительных сделок, а во втором — возникают обязательства из неосновательного обогащения. Недействительная сделка является недействительной с момента ее совершения, что применительно к договорам означает — с момента заключения договора. Незаключенный договор не может быть недействительным. В соответствии со ст. 674 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее 1 года и не прошедший государственную регистрацию, признается незаключенным (а не недействительным). Данное положение является очень важным, так как не позволяет признать сделку ничтожной по формальным признакам (п. 1 ст. 165 ГК РФ) и ограждает стороны договора коммерческого найма от неблагоприятных последствий, связанных с устранением недействительности сделки. Таким образом, оно нацелено на защиту и сохранение жилищных правоотношений сторон рассматриваемого договора. Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее государственной регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Представляется, что требование о государственной регистрации такой сделки вправе заявить добросовестная сторона. Хотя законодатель в п. 3 ст. 165 ГК РФ не определил, что суд вправе по требованию стороны признать сделку заключенной (суд вправе вынести решение только о регистрации сделки), само судебное решение о регистрации сделки является важным способом защиты добросовестной стороны. При этом сторона, недобросовестно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации такой сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ). В заключение необходимо отметить, что акт государственной регистрации гражданско-правового договора, в том числе долгосрочного договора коммерческого найма жилого помещения, представляет собой дополнительный юридически значимый элемент, обязательное требование законодательства. Таким образом, право нанимателя на жилое помещение возникнет на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации договора (права).
