По договору инвестирования строительства многоквартирного жилого дома я выплатил в 2006 г. застройщику полную стоимость квартиры. Срок передачи квартиры — III квартал 2007 г. Однако до сих пор квартира мне не передана в эксплуатацию из-за приостановления отделочных работ во всем доме. За просрочку в три года я взыскал с застройщика через суд неустойку, убытки, моральный вред. В настоящее время я потерял интерес к этой квартире и намерен расторгнуть договор инвестирования с требованием возврата стоимости квартиры исходя из ее текущей рыночной цены. На какие нормы закона опираться в исковом заявлении? Войдет ли в зачет истребуемых за квартиру денег сумма, которую я взыскал за нарушение срока передачи?
С. Серов, г. Ярославль
Из Вашего вопроса неясно, заключен ли договор в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон) или в рамках Федерального закона от 25.02.99 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон N 39-ФЗ).
Если договор заключен в соответствии с требованиями Закона и прошел государственную регистрацию, то Вы в силу п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца. В этом случае застройщик в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, за период со дня внесения участником долевого строительства денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
Засчитывать ранее взысканную неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства не следует, поскольку это составляет отдельный вид ответственности застройщика.
Если же ваши отношения с застройщиком основаны на Законе N 39-ФЗ, то вам следует опираться на общие правила расторжения договора, установленные п. 2 ст. 450 ГК РФ. Тогда полученные вами по решению суда убытки и неустойка не должны засчитываться при взыскании с застройщика ранее вложенных денежных средств за квартиру. Также Вы можете потребовать уплаты неустойки в порядке, предусмотренном ст. 395 ГК РФ, но только с момента истечения срока ответа застройщика на претензию с предложением о расторжении договора и возврате ранее уплаченной суммы.
В любом случае потребовать с застройщика возврата стоимости квартиры исходя из ее текущей рыночной цены Вы не вправе, поскольку действующее законодательство РФ не предусматривает такой возможности. Однако по текущей рыночной стоимости Вы можете уступить права требования новому участнику долевого строительства.
