Александр Кайль, кандидат юридических наук, г. Саратов.
Нередко жизненные обстоятельства вынуждают собственника продать заложенную недвижимость. На первый взгляд это кажется невозможным. Однако и такой актив может быть реализован при определенных условиях.
Варианты сотрудничества сторон договора
По действующему законодательству продать заложенную недвижимость возможно только с согласия залогодержателя. В этой связи желательно уже на стадии заключения кредитного договора и договора о залоге имущества постараться включить в указанные договоры условия, позволяющие досрочно погасить кредит и продать закладываемую недвижимость.
Кредитор наверняка будет сопротивляться, поэтому в качестве компромисса можно договориться прописать хотя бы механизм продажи предмета залога и возможность предоставления банку взамен другого обеспечения. Это вполне реально.
Стоит отметить, что при заключении кредитного договора и договора об ипотеке стратегически более важно получить право на безвозмездное досрочное погашение кредита, нежели право на продажу недвижимого имущества. Получение указанного права целесообразно даже в тех случаях, когда погашение задолженности осуществляется аннуитетными платежами, то есть равными по сумме ежемесячными платежами, которые включают в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга.
Так, суд установил, что спустя 7 месяцев после выдачи кредит был погашен заемщиком досрочно. Истец представил расчет, из которого вытекало, что проценты, уплаченные им в составе аннуитетных платежей, охватывают в том числе и тот период, в течение которого реальное пользование заемными денежными средствами не осуществлялось по причине досрочного погашения кредита. Суд удовлетворил исковое требование предпринимателя (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 147).
Таким образом, необходимо различать комиссию за досрочное погашение кредита, взимание которой является правомерным, и проценты за время, когда пользование кредитом не осуществлялось, получение которых незаконно.
Рассмотрим более подробно схемы, по которым может быть реализовано заложенное недвижимое имущество.
От перемены мест слагаемых сумма не меняется
Первый способ — банк дает согласие на снятие обременения и продажу недвижимости.
Это согласие может быть как включено в текст договора об ипотеке, так и получено отдельно, если договор об ипотеке такого согласия не содержит. Снятие обременения с продаваемого помещения и последующая его продажа компенсируются предоставлением банку в качестве обеспечения иного помещения (иного имущества) или предоставлением другого способа обеспечения по кредитному договору (поручительства, банковской гарантии и т. п.).
Второй способ — смена должника по кредиту перед банком.
В данном случае покупатель недвижимости занимает место продавца в кредитном договоре, ему переходят обязанности по погашению кредита, а продаваемое недвижимое имущество выступает обеспечением по кредиту покупателя. Покупатель по договору купли-продажи платит только то, что причитается продавцу (когда стоимость недвижимости больше задолженности по кредитному договору), а долг банку продолжает выплачивать покупатель в виде ипотеки. Данная схема потребует определенного времени и может вызвать возражения у банка, так как связана с оценкой нового должника по кредитному договору.
Механизм сделки таков:
1. Получается согласие банка на перемену должника в кредитном договоре.
2. Заключается договор уступки прав и перевода обязанностей по кредитному договору между покупателем и продавцом банком.
3. Заключается договор купли-продажи помещения.
4. Заключается договор ипотеки с новым собственником.
Третий способ — деньги покупателя идут частично продавцу, частично банку для погашения оставшейся части кредита: покупатель погашает задолженность продавца по кредиту перед банком, а оставшуюся часть стоимости квартиры передает продавцу.
Возможность погашения кредита не заемщиком, а другим лицом базируется на положениях ст. 313 ГК РФ, в соответствии с которой исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.
Так, судами было установлено, что общество перечислило банку по платежному поручению денежные средства в размере 834900 руб., указав в качестве назначения платежа погашение задолженности предприятия по кредитному договору. Ссылаясь на отсутствие договорных отношений с банком и ошибочность перечисления указанной денежной суммы, общество обратилось с иском о взыскании неосновательного обогащения в суд. Суды установили, что отношения между обществом (покупателем) и предприятием (продавцом) урегулированы договором купли-продажи, п. 5.3 которого установлено, что датой оплаты товара по договору признается дата поступления денежных средств на расчетный счет Красноуфимского отделения Сбербанка России N 1774 в счет погашения задолженности по кредитному договору от 27.10.2004 N 486 (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 146).
Механизм данной сделки следующий:
1. Заключается предварительный договор купли-продажи помещения между покупателем и продавцом.
2. Заключается трехстороннее соглашение между продавцом, покупателем и банком, по которому покупатель погашает задолженность продавца перед банком, а продавец получает право требования на эту сумму к покупателю.
3. Банк снимает обременение с помещения.
4. Заключается основной договор купли-продажи помещения, оплата по которому осуществляется в том числе и путем зачета требования покупателя к продавцу.
Отдельно стоит указать, что в случае погашения кредита при посредничестве третьих лиц (другого банка, платежной системы) риски, связанные с задержкой зачисления на корреспондентский счет банка платежей заемщика по возврату кредита, лежат на заемщике (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 146).
Разные условия для граждан и предпринимателей
Четвертый способ — продавец сам погашает задолженность перед банком и сам продает недвижимость без обременения.
С одной стороны, это возможно только в тех случаях, если кредитный договор позволяет гасить кредит досрочно, с другой — для потребительских кредитов установление в договоре запрета на досрочное погашение кредита признается недействительным и нарушающим права указанных потребителей. Потребителями в данном случае признаются лица, указанные в Законе РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».
По одному из дел суды, исходя из ст. 32 Закона N 2300-1, предусматривающей возможность в любое время отказаться от исполнения договора, сделали вывод о том, что является нарушением прав потребителей включение в кредитный договор моратория на досрочное его погашение, в течение которого заемщику запрещено производить платежи в счет досрочного исполнения обязательств по кредитному договору. Как указал суд, в соответствии с п. 1 ст. 408 ГК РФ обязательство может быть прекращено в том числе надлежащим исполнением, что для кредитного договора означает возвращение заимодавцу всей суммы займа. Таким образом, суд указал, что запрет на досрочный возврат полученных в кредит денежных средств свидетельствует для заемщика о невозможности отказаться от исполнения договора (Постановление ФАС ПО от 27.02.2010 по делу N А65-22550/2009; Определением ВАС РФ от 27.04.2010 N ВАС-4436/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).
Если для потребительских кредитов включение в договор условия, запрещающего досрочное погашение кредита, признается ущемляющим права и интересы потребителей, то для договоров, заключенных предпринимателями, в данном случае могут быть применены положения ст. 428 ГК РФ, посвященные договорам присоединения. Так, по одному из дел индивидуальный предприниматель обратился с иском к банку об изменении кредитного договора путем исключения из него положения, устанавливающего право банка в одностороннем порядке по своему усмотрению и без объяснения заемщику причин отказать в выдаче кредита либо выдать кредит в меньшем размере, по своему усмотрению и без объяснения причин увеличивать размер процентов за пользование кредитом, а также сокращать срок возврата кредита.
При вынесении решения суд указал, что по смыслу п. 1 ст. 428 ГК РФ путем присоединения может быть заключен любой гражданско-правовой договор вне зависимости от состава сторон договора и целей, преследуемых при его заключении. В материалах дела имелись доказательства того, что при заключении кредитного договора предприниматель предлагал банку изложить часть оспариваемых пунктов в иной редакции, чем та, которая была предложена ему банком для подписания. Однако предпринимателю в этом было отказано со ссылкой на внутренние правила, не допускающие внесения в проект кредитного договора изменений по сравнению с разработанной и утвержденной формой договора. Суд признал, что положения кредитного договора, об исключении которых просил истец, содержат явно обременительные условия для присоединившейся стороны, которые она, исходя из своих разумно понимаемых интересов, не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 147; Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений ГК РФ о кредитном договоре).
В данном варианте реализации заложенного имущества деньги для досрочного погашения кредита могут быть получены у будущего покупателя заложенной недвижимости по договору срочного беспроцентного займа.
Можно предложить следующий механизм сделки:
1. Заключается предварительный договор купли-продажи. При этом (для соблюдения прав покупателя) можно будет прописать в договоре возможность автоматического зачета суммы займа в счет покупной цены помещения.
2. Заключается беспроцентный срочный договор займа между покупателем (заимодавцем) и продавцом (заемщиком) на сумму, необходимую для погашения кредита.
3. Покупатель погашает кредит перед банком.
4. Банк снимает обременение с помещения.
5. После погашения кредита и снятия обременения с помещения заключается основной договор купли-продажи, оплата по которому уже была частично или полностью произведена заемными денежными средствами.
В заключение отметим, что продажа заложенного помещения — это достаточно долгий, рискованный и затратный процесс. Продавая заложенное помещение, необходимо учитывать, что выиграть на такой сделке можно только в тех случаях, когда цены на недвижимость не изменялись или росли. Помимо этого, узнав, что помещение заложено, покупатель может рассудить это как форс-мажор и потребовать дополнительной скидки.
