В гражданском обороте нередки случаи, когда продавец не передает покупателю в согласованный срок оплаченную квартиру. Если на период просрочки покупателю негде жить и он вынужден снимать жилье, то возникает вопрос: вправе ли покупатель предъявить продавцу требование о возмещении убытков, связанных с расходами по найму жилого помещения?
В защиту покупателя
Одним из оснований приобретения права собственности на квартиру в современном гражданском обороте является ее покупка по гражданско-правовой сделке. В возмездных договорах, таких как купля-продажа, мена или участие в долевом строительстве, стороны, как правило, всегда оговаривают конкретный срок, в который квартира передается новому владельцу. С этого момента он вправе вселиться в приобретенную квартиру и проживать в ней.
На практике согласованные в договорах сроки передачи квартиры со стороны продавца зачастую нарушаются и свою квартиру покупатель получает с существенной просрочкой. В такой ситуации, помимо применения к продавцу предусмотренных договором мер ответственности, покупатель вправе предъявить ему требование о возмещении причиненных убытков, связанных с оплатой вынужденного найма другого жилого помещения для проживания.
Покупатели считают, что, раз оплаченная ими квартира в согласованный договором срок продавцом не передана, последний обязан возместить причиненные им убытки, связанные с оплатой найма другой квартиры, расходов на оплату услуг риелтора, который подыскал соответствующий вариант, иных связанных с поиском и наймом жилья расходов (коммунальные платежи, обеспечительный платеж). Так на что покупатель вправе рассчитывать и при каких условиях его требования к продавцу подлежат защите?
Для удовлетворения иска о возмещении убытков необходимо наличие совокупности обстоятельств, которые должен доказать истец в соответствии со ст. 56 ГПК РФ: факт и размер убытков, вина ответчика в их возникновении, неблагоприятные последствия для истца и прямая (непосредственная) причинно-следственная связь между противоправным поведением ответчика и причиненными истцу убытками. Отсутствие хотя бы одного из указанных обстоятельств исключает возможность возложения на ответчика ответственности за убытки.
Истец должен доказать, что убытки у него возникли исключительно по вине ответчика и отсутствуют иные обстоятельства, результатом которых стало причинение убытков.
Применительно к рассматриваемой ситуации это означает, что покупатель квартиры вправе претендовать на возмещение убытков, связанных с вынужденным наймом другого жилого помещения для временного проживания, если такая необходимость обусловлена нарушением продавцом срока передачи квартиры.
При удовлетворении иска о взыскании рассматриваемых убытков суды руководствуются положениями ст. 15 ГК РФ и ч. 2 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», в силу которых, если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пеней), установленной законом или договором.
Действующее законодательство РФ не исключает возможности отнесения расходов покупателя по найму жилого помещения в состав убытков в случае нарушения продавцом срока передачи квартиры по заключенному с ним договору. Исполнив свое денежное обязательство перед продавцом, покупатель вправе рассчитывать на своевременное получение квартиры (Апелляционные определения Ярославского областного суда от 01.07.2013 по делу N 33-3782/2013, Волгоградского областного суда от 25.10.2013 по делу N 33-10001/2013, Тюменского областного суда от 14.08.2013 по делу N 33-3955/2013, Кассационное определение Тюменского областного суда от 07.02.2011 по делу N 33-497/2011).
На практике может сложиться ситуация, когда покупатель снимает жилье, оплачивает полностью месяц проживания, а продавец спустя, например, две недели передает ему жилье. В таком случае плата за пользование жилым помещением за весь месяц также подлежит взысканию с продавца в составе убытков, если заключенный покупателем договор найма жилого помещения предусматривает удержание собственником жилого помещения платы на случай одностороннего отказа покупателя от договора (Апелляционное определение Ярославского областного суда от 22.10.2012 по делу N 33-5722/2012).
Кроме того, в состав убытков, предъявляемых к продавцу, покупатель вправе также включить, помимо платы за пользование помещением, плату за коммунальные ресурсы и даже свои затраты на выплату вознаграждения риелтору за подбор вариантов съемного жилья (Апелляционное определение Ярославского областного суда от 19.03.2012 по делу N 33-1251/2012), поскольку он понес их в связи с допущенным продавцом нарушением срока передачи квартиры.
Убытки надо доказать
При разрешении рассматриваемых дел суды принимают во внимание наличие у истца жилых помещений на праве собственности или ином праве, поскольку в предмет доказывания по делу входит установление обоснованности и необходимости расходов, понесенных истцом для восстановления своего нарушенного права.
Так, суды отказывают в удовлетворении иска о возмещении убытков, связанных с вынужденным наймом жилого помещения, установив следующие обстоятельства:
— истец имеет на праве собственности или ином законном основании другое жилое помещение, в котором он постоянно или временно зарегистрирован (Апелляционное определение Новгородского областного суда от 16.07.2013 по делу N 33-6246/2013);
— отсутствуют доказательства непригодности данного жилого помещения для проживания, например признание жилья аварийным (Апелляционное определение Тюменского областного суда от 09.01.2013 по делу N 33-5896/2012, 33-39/2013);
— отсутствуют доказательства фактической невозможности проживания истца в жилом помещении (Кассационное определение Ярославского областного суда от 20.02.2012 по делу N 33-843/12).
В подтверждение фактической невозможности проживания истца в жилом помещении могут быть представлены доказательства, свидетельствующие о превышении допустимых норм жилой площади на человека, постановке проживающих граждан в таком жилом помещении на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий; чинении препятствий во вселении и проживании истцу со стороны других граждан, проживающих в таком жилом помещении, и др.
При отсутствии надлежащих, допустимых и достоверных доказательств невозможности истца проживать в уже имеющихся у него жилых помещениях он не вправе предъявлять свои расходы по найму жилого помещения продавцу как убытки, поскольку в этом случае наем не может быть признан вынужденным и действительно необходимым для восстановления нарушенных прав истца.
Согласно ст. ст. 2 и 3 Федерального закона от 25.06.2013 N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» под местом жительства понимается жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает. В РФ ведется регистрационный учет граждан по месту жительства и месту пребывания и граждане обязаны регистрироваться.
При таких обстоятельствах, если истец обладает правом на другое жилое помещение, в котором он зарегистрирован, нет оснований считать, что действительно была необходимость в найме жилого помещения с последующим отнесением соответствующих расходов в качестве убытков на ответчика. Такие расходы не обусловлены нарушением ответчиком срока передачи квартиры и не находятся с нарушением в причинно-следственной связи, поскольку истец обеспечен жилой площадью, имеет постоянную регистрацию и не лишен возможности проживания в таком помещении (Апелляционное определение Верховного суда Удмуртской Республики от 01.07.2013 по делу N 33-1898/2013).
Нуждаемость в жилье
Рассмотрим ситуацию, когда жилое помещение у истца располагается не в том регионе, где он приобрел у ответчика квартиру. К примеру, истец приехал из г. Самары в г. Москву, устроился на работу и, взяв ипотечный кредит, приобрел квартиру, рассчитывая ее получить к определенному сроку, который согласован в договоре с продавцом. Нарушение срока передачи квартиры со стороны последнего влечет необходимость для истца снять жилое помещение для проживания.
Причем не важно, заключает договор найма жилого помещения истец после того, как ему станет известно о нарушении срока передачи квартиры, либо такой договор у него уже был заключен. В качестве убытков он вправе предъявить продавцу расходы по найму в той части, которая возникла после нарушения срока передачи, когда истец вынужден продолжать снимать жилье.
Тот факт, что у истца имеется жилое помещение и он в нем зарегистрирован, не исключает возможности отнести расходы по найму другого жилого помещения в состав убытков, если съемное жилое помещение располагается в месте его постоянного проживания, где он осуществляет трудовую деятельность, и там же находится приобретаемая квартира. Граждане обязаны регистрироваться по месту жительства или пребывания, однако закон не запрещает им фактически проживать в ином месте, а не по адресу регистрации.
Также следует иметь в виду, что далеко не каждый собственник сдаваемого в наем жилого помещения согласится оформить регистрацию по данному месту жительства и закон не предусматривает права нанимателя требовать проведения такой регистрации.
В связи с этим нельзя согласиться с позицией Санкт-Петербургского городского суда, который в одном деле указал, что истец, избрав место работы в г. Санкт-Петербурге, где была расположена приобретенная им по договору долевого участия квартира, до момента сдачи дома в эксплуатацию и до момента ее получения во владение и пользование действовал по своей воле и в своем интересе, добровольно принял на себя риск несения расходов по найму жилья, поэтому такие затраты не относятся к убыткам по смыслу ст. 15 ГК РФ (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13.05.2013 N 33-6172).
Эта позиция справедлива в отношении той части расходов, которая возникла у истца до момента наступления срока передачи ему квартиры продавцом по условиям заключенного между ними договора. Между тем с наступлением указанного срока истец добросовестно рассчитывает получить свое жилье, заселиться в него и проживать. Допущенная продавцом просрочка лишает его такой возможности и вынуждает нести дополнительные издержки по найму жилого помещения, что позволяет их рассматривать в качестве убытков и взыскивать с виновного продавца.
При ином подходе недобросовестный продавец освобождается от ответственности за нарушение принятых на себя обязательств, что не соответствует задачам института гражданско-правовой ответственности.
Знай меру
Истец по требованию о возмещении убытков, вызванных вынужденным наймом жилого помещения, кроме того, обязан предпринимать все зависящие от него разумные меры по уменьшению размера убытков, их предотвращению, минимизации негативных последствий. В ином случае суд вправе применительно к ст. 404 ГК РФ уменьшить размер ответственности ответчика или вообще отказать в иске, если придет к выводу, что в понесении истцом расходов отсутствует вина ответчика, поэтому они не могут быть отнесены к убыткам.
Так, суды отказывают истцу в требовании о компенсации расходов по найму жилого помещения в том случае, когда по условиям заключенного договора квартира должна быть передана без отделки и для проживания в ней требовалось проведение соответствующего ремонта, а он снял жилье на период просрочки в передаче квартиры в отличном состоянии, с отделкой, с мебелью, техникой и т. д. Эта позиция единообразно поддерживается всеми судами (Апелляционное определение Смоленского областного суда от 03.04.2012 по делу N 33-997, Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 31.01.2012 N 33-1267/2012, Определение Свердловского областного суда от 15.03.2011 по делу N 33-3368/2011 и др.).
Расходы истца по найму жилого помещения должны быть максимально экономны и соответствовать среднерыночным ценам, сложившимся в соответствующем регионе страны. Жилое помещение по своим характеристикам должно быть либо точно таким же, какое истец должен получить от ответчика, или же незначительно отклоняться от него (к примеру, разница в несколько квадратных метров).
В пользу истца при рассмотрении данного иска будет также свидетельствовать установившаяся практика в его взаимоотношениях с продавцом. К примеру, добровольное возмещение продавцом расходов истца по найму жилого помещения на период просрочки в передаче квартиры, переписка сторон и другие обстоятельства также подтверждают обоснованность требований истца, свидетельствуют о том, что продавец не оспаривает право истца на получение указанных убытков.
В такой ситуации при отказе продавца от компенсации части расходов (например, за отдельные месяцы найма) истцу следует в иске указать, что спор касается не права на платежи в счет возмещения убытков, а только фактической стороны дела: действительно ли образовалась задолженность и не была ли она погашена?
В состав убытков включаются только те понесенные истцом расходы, которые непосредственно связаны с пользованием жилым помещением (плата за помещение, за коммунальные ресурсы).
В качестве убытков истец не вправе взыскивать с ответчика сумму обеспечительного платежа, который уплачен им в пользу собственника помещения как гарантия надлежащего и своевременного исполнения обязательств по договору найма, поскольку данная сумма по окончании срока действия договора найма либо возвращается истцу, либо засчитывается в качестве платы за пользование жилым помещением за последний месяц. Если последний месяц относится ко времени, на которое пришелся период просрочки в передаче квартиры, то засчитываемая сумма обеспечительного платежа за этот месяц может быть взыскана как убытки на общих основаниях.
Истец не вправе требовать взыскания с ответчика убытков в виде неустойки, уплаченной в пользу собственника жилого помещения по условиям договора. Неустойка может быть установлена на случай просрочки внесения платы за пользование помещением, она касается исключительно взаимоотношений истца с его контрагентом (собственником жилого помещения). Необходимость ее уплаты может быть связана только с виновными действиями истца, который допустил просрочку, что исключает ответственность ответчика, поскольку отсутствует причинно-следственная связь между уплатой неустойки и просрочкой в передаче квартиры.
При рассмотрении иска о возмещении убытков в виде расходов по найму жилого помещения суд, кроме того, учитывает добросовестность самого истца (в частности, не является ли собственник сдаваемого жилого помещения близким родственником истца). Такая необходимость связана с тем, что истец не вправе, пользуясь случаем, создавать искусственные ситуации для увеличения размера своих убытков для последующего их взыскания с ответчика.
Установление судом при разрешении рассматриваемого иска факта злоупотребления правом со стороны истца при заключении договора найма жилого помещения не влечет недействительность данного договора, поскольку сам по себе такой договор закону не противоречит. Однако установление данного обстоятельства является основанием для отказа в иске, поскольку истец искусственно создал ситуацию для возмещения убытков за счет ответчика, и такое требование не подлежит судебной защите, так как никто не вправе извлекать какие-либо преимущества из своего незаконного поведения (п. 4 ст. 1, ст. 10 ГК РФ).
