ОТ УПЛАТЫ НАЛОГОВ ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛОК С КВАРТИРАМИ
А. ДЕГТЯРЕВА
Александра Дегтярева, старший юрист «Адвокат ФРЕММ».
Борьба с уходом от уплаты налогов при купле-продаже жилых помещений. При продаже квартиры по заниженной цене покупателю придется доплачивать налог на доходы физических лиц.
ФНС РФ в рамках разработки Основных направлений налоговой политики на 2015 — 2017 гг. внесло в «открытое правительство» предложение по борьбе с уходом от уплаты налогов при купле-продаже жилых помещений. В соответствии с данным предложением, предполагается, что в случае продажи квартиры по заниженной цене покупателю придется доплачивать налог на доходы физических лиц, поскольку, по мнению чиновников, в такой ситуации у него образуется доход.
Указанное предложение направлено на борьбу со схемами продажи, при которых продавец, владеющий имуществом менее трех лет и обязанный уплатить налог, не указывает в договоре полную стоимость квартиры, а предусматривает лишь сумму, достаточную для получения покупателем налогового вычета (как правило, один миллион рублей). Оставшаяся сумма передается покупателем вне договора.
Если соответствующее предложение будет принято, то налог с разницы между договорной и реальной стоимостью квартиры будет платить покупатель, несмотря на то, что реальный доход будет возникать у продавца.
Такой подход, спорный с точки зрения налогового и гражданского права, объясняется тем, что доказать наличие дохода на стороне продавца практически невозможно. А вот покупатель сам принесет документы в налоговый орган, желая получить налоговый вычет.
По мнению разработчиков проекта, соответствующие нормы будут стимулировать покупателей предусматривать в договорах реальные цены, чтобы не платить за продавца его налоги.
Следует отметить, что на практике в таких ситуациях разница между указанной в договоре и реально уплаченной суммой закрывается распиской продавца. В случае предъявления соответствующих требований налоговых органов данная расписка должна считаться доказательством понесенных расходов покупателя. Неизвестно однако, будет ли такой документ приниматься налоговыми органами, которые все же будут вынуждены доказывать наличие налогооблагаемого дохода у продавца.
Кроме того, следует отметить, что в качестве объективной оценки недвижимости принимается ее кадастровая стоимость, которая далеко не во всех случаях отражает реальную стоимость объекта с учетом его местоположения, технического состояния, прав иных лиц на квартиру и т. д. Также вышеизложенный подход нельзя будет применять к ситуациям, когда квартира действительно по тем или иным причинам продается по заниженной стоимости (например, когда продавец вынужден снижать цену из-за желания быстро заключить сделку или когда дисконт предоставляется из-за плохого технического состояния квартиры и необходимости делать дорогостоящий ремонт).
Представляется, что в целом такие инициативы, направленные на борьбу с «серыми» схемами и уклонением от уплаты налогов, следует поддерживать, однако данное предложение ФНС РФ требует доработки. Предложенный формальный подход не дает возможности предусмотреть все особенности рынка купли-продажи квартир и может повлечь для некоторых его участников необоснованные расходы.
