О ЗАЩИТЕ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ И ИНТЕРЕСОВ ТРЕТЬИХ ЛИЦ ПРИ ОКАЗАНИИ РИЕЛТОРСКИХ УСЛУГ: ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ
А. Н. РУДЯКОВ
Рудяков Александр Николаевич, юрист (Санкт-Петербургское адвокатское бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры», Московский филиал).
Статья посвящена вопросу возможности защиты гражданских прав и интересов лиц, которые не состоят в риелторских правоотношениях, но на которых деятельность риелторов оказывает непосредственное влияние (лица, для поиска которых привлекаются риелторы). В статье автор рассматривает опыт зарубежных стран в сфере защиты гражданских прав и интересов данных лиц от противоправных действий риелторов.
Ключевые слова: риелтор, агент недвижимости, защита третьих лиц, деликты риелторов, риелторская деятельность.
On protection of civil rights and interests of third persons when rendering realtor’s services: foreign experience A. N. Rudyakov
The article is devoted to the issue of possibility of protection of civil rights and interests of persons who have no realtors’ relations, but on whom the activities of realtors make a direct impact (persons for search of whom the realtors are being brought). The author of the article considers experience of foreign countries in the sphere of protection of civil rights and interests from illegal actions of realtors.
Key words: realtor, real estate agent, protection of third persons, delicts of realtors, realtor’s activities.
Риелторские услуги <1> в России становятся все более популярными. В современных условиях уже сложно представить себе, что та или иная сделка с недвижимостью совершается без участия риелтора. Тем не менее не всегда обе стороны сделки привлекают риелторов. Встречаются ситуации, когда риелтор привлечен только одной из сторон либо оба риелтора действуют в интересах одной стороны (как правило, продавца/арендодателя). Именно для этих случаев вопрос, которому посвящена настоящая статья, является наиболее актуальным. ——————————— <1> Термин «услуги» используется в настоящей статье только в экономическом значении. С юридической точки зрения риелторская деятельность представляет собой разновидность посреднической деятельности.
Подлежат ли защите за счет риелтора гражданские права и интересы третьих лиц, которые не состоят с риелтором в гражданско-правовых отношениях, но являются контрагентами клиентов риелторов? Третьи лица — это те субъекты, с которыми взаимодействуют риелторы в интересах своих клиентов, для поиска этих субъектов и привлекаются риелторы. Проблема заключается именно в отсутствии гражданско-правовых отношений между третьим лицом и риелтором, а следовательно, в отсутствии каких-либо гражданско-правовых обязанностей последнего. Есть ли вообще смысл в подобной защите третьих лиц? Ведь при наличии недостатков недвижимости или убытков, возникших у третьего лица в связи с совершенной сделкой, третье лицо вправе обратиться с иском к своему непосредственному контрагенту по сделке, реализовав, таким образом, защиту своих нарушенных гражданских прав и интересов. Зачем же тогда третье лицо станет предъявлять иск к риелтору? Смысл в такой защите определенно есть. И дело здесь не столько в возможности осуществления защиты нарушенных гражданских прав и интересов третьего лица, сколько в ее реализации. Речь идет о ситуациях, когда судебный акт, допустим, о взыскании убытков, вынесенный в пользу третьего лица, фактически не будет приведен в исполнение в связи с отсутствием имущества у ответчика (контрагента по сделке). В таком случае формально третьему лицу будет предоставлена защита его нарушенных гражданских прав и интересов, но фактически она не будет реализована. Зато при определенных условиях защита может быть реализована за счет риелтора. В основу данной статьи положен зарубежный опыт в сфере риелторской деятельности, и в первую очередь — опыт США, как наиболее развитого правопорядка в данной сфере. В отличие от защиты гражданских прав и интересов клиента, основания для применения защиты гражданских прав и интересов третьего лица достаточно ограниченны, поскольку она не может быть применена вследствие нарушения риелтором договора и (или) несоблюдения им агентских (в том числе фидуциарных) обязанностей, ввиду того, что агентские обязанности риелтора распространяются только на его клиента <2>, а в договорных отношениях с третьим лицом риелтор не состоит <3>. ——————————— <2> В странах общего права риелтор является разновидностью агента, вследствие чего у него возникают агентские обязанности, в том числе фидуциарная обязанность действовать преданно (duty of loyalty). <3> Archibald J. K., Vollstedt M. Real Estate Agent Liability for Defects in Residential Property // Barrister. 1987. Vol. 14; Zeit R. M. Real Estate-Broker Liability to Purchasers // Temple Law Review. 1990. Vol. 63; Dallon C. W. Theories of Real Estate Broker Liability and the Effect of «As Is» Clause // Florida Law Review. 2002. Vol. 54; Smith R. E. Estate Agency: Casein Point, 2004; Burke Jr. D. B. Law of Real Estate Brokers, 3rd ed., 2007.
Единственным основанием для применения защиты гражданских прав и интересов третьего лица является совершение риелтором деликта. Изначально защита предоставлялась третьему лицу <4> только в случае совершения риелтором единственного деликта: умышленного введения в заблуждение <5> (intentional misrepresentation), иначе именуемого мошенничеством (fraud) <6>. Основания к ограничению защиты нарушенных гражданских прав и интересов третьих лиц за счет риелтора только этим деликтом лежали в доктрине бдительности покупателя (caveat emptor) <7>. ——————————— <4> Нужно отметить, что третьим лицом, как правило, являлся покупатель. Вследствие классической теории агентирования (в частности, аспекта оплаты агентских услуг) на практике продавец был представлен двумя риелторами, а покупатель не был представлен вообще. Поэтому продавец являлся клиентом обоих риелторов одновременно, а покупатель являлся для риелторов третьим лицом. <5> Умышленным введением в заблуждение является ситуация, когда риелтор умышленно сообщает (в некоторых случаях умалчивает) третьему лицу ложную информацию о существенных фактах, касающихся сделки. При этом риелтор знает о ложности информации, а третье лицо, не зная об этом, совершает сделку с клиентом риелтора, опираясь на эту информацию. <6> Imposing Tort Liability on Real Estate Brokers Selling Defective Housing // Harvard Law Review. 1986. Vol. 99; Dallon C. W. Op. cit. <7> Zeit R. M. Op. cit.
Доктрина бдительности покупателя была имплементирована странами общего права из римского права. Суть ее состоит в том, что риск дефектов приобретаемого имущества лежит на покупателе, а это означает, что покупатель должен быть бдительным при приобретении имущества, иными словами — проверять его. Причем под такими дефектами понимались не только качественные, но и титульные дефекты. И хотя римляне впоследствии отвергли эту доктрину, ее восприняли правопорядки Англии и США <8>. ——————————— <8> Dallon C. W. Op. cit.
Данная доктрина применялась в США к сделкам купли-продажи недвижимости достаточно долго, и только после окончания Второй мировой войны она начала ослабевать. Причиной этого послужил массовый бум строительства недвижимости, который изменил не только рынок недвижимости, но и отношения внутри него, усилив защиту покупателей и существенно ослабив доктрину бдительности покупателя. В настоящее время в разных штатах США в отношении сделок с недвижимостью эта доктрина: а) продолжает применяться (особенно в сделках с коммерческой недвижимостью); б) не применяется; в) применяется частично. Последний вариант актуален для большинства штатов США <9>. ——————————— <9> Ibid.
Доктрина бдительности покупателя изначально распространялась на отношения между покупателем и продавцом, защищая последнего. Однако впоследствии она стала защищать не только продавца, но и его риелтора <10>. Благодаря этой доктрине защита гражданских прав и интересов третьего лица не могла быть осуществлена за счет риелтора вследствие выявленных дефектов недвижимости, приобретенной третьим лицом, а сам риелтор не был обязан раскрывать информацию об этих дефектах потенциальному покупателю, если только он не спросит о них <11>. ——————————— <10> Ibid. <11> Boggs H. G. Agency Law and Real Estate Brokerage // Business Law Journal. 1992 — 1993. Vol. 3; Dallon C. W. Op. cit.
Ранее единственным обстоятельством, которое исключало применение доктрины бдительности покупателя, было мошенничество риелтора <12>. Защита гражданских прав и интересов третьих лиц осуществлялась за счет риелтора вследствие умышленного введения третьего лица в заблуждение относительно размера недвижимости, местоположения, общего состояния, возможности использования недвижимости определенным образом, чистоты титула, опыта и квалификации застройщика и т. д. <13>. ——————————— <12> Imposing Tort Liability on Real Estate Brokers Selling Defective Housing // Harvard Law Review. 1986. Vol. 99; Fitch N. T. The Law of Real Estate Agency: Having a General Application to Principals, Agents and Third Parties, as deducted from the decisions of the courts, 1881; Walker W. S. American law of real estate agency: including options, purchases, sales, exchanges, leases, loans, etc., 1910. <13> Dallon C. W. Op. cit.
Одним из элементов состава данного деликта является знание риелтора о ложности своего утверждения (либо пренебрежительное отношение к тому, является ли оно действительным или ложным). Доказать этот элемент является очень сложной задачей. После Второй мировой войны, с ослаблением доктрины бдительности покупателя, иммунитет риелторов от осуществления за их счет защиты гражданских прав и интересов третьих лиц тоже ослаб, акцент в защите стал смещаться от продавца и его риелтора в сторону покупателя. Прежде всего, это проявилось в наложении на риелторов обязанностей, изначально несвойственных им, несвойственных именно в конкретных отношениях — отношениях с третьими лицами. Суды стали обязывать риелторов раскрывать третьим лицам информацию о недвижимости <14>, чему противоречила доктрина бдительности покупателя. Эти обязанности риелтора обосновывались в том числе той важной ролью, которую играли риелторы на рынке недвижимости, ожиданиями и доверием покупателей, признанием риелторов в качестве специалистов, обладающих особой экспертизой и опытом <15>. Стоит отдельно отметить, что обязанности риелтора по отношению к покупателям не противоречат его обязанностям по отношению к своему клиенту <16>. ——————————— <14> Ibid. <15> Ibid. <16> Burke Jr. D. B. Op. cit.
В настоящее же время этот вопрос получил дальнейшее развитие, которое проявляется в законодательстве многих штатов США. Так, согласно законодательству штатов Аризоны, Иллинойса, Нью-Йорка, Аляски, Орландо, Небраски и других штатов США, риелторы имеют обязанности не только к своим клиентам, но и к третьим лицам. Конечно, фидуциарную обязанность действовать преданно риелтор имеет только к своему клиенту, тогда как к третьим лицам он несет иные обязанности — действовать честно и раскрывать известные существенные дефекты недвижимости <17>, хотя некоторые штаты США, а также некоторые провинции Канады продолжают применять доктрину бдительности покупателя <18>. Обязанность риелтора по раскрытию определенной информации предусмотрена и законодательством Великобритании <19>. ——————————— <17> Dallon C. W. Op. cit. <18> Jacobus C. J., Stephens G. C. Texas Real Estate Brokerage and Law of Agency, 2008; Foster W. F. Real Estate Agency in Canada, 2nd ed., 1994. <19> Smith R. E. Op. cit.; Burke Jr. D. B. Op. cit.
Наделение риелторов обязанностями в отношении третьих лиц привело к значительному расширению оснований для осуществления защиты нарушенных гражданских прав и интересов третьих лиц за счет риелторов. Если раньше единственным основанием к этому являлось мошенничество риелтора в отношении третьего лица, то теперь основаниями для этого являются не только мошенничество, но и неосторожное введение в заблуждение <20> (negligent misrepresentation), и даже неосторожность <21> (negligence) <22>. Однако не все штаты расширили (либо расширили не столь радикально) перечень этих оснований, что я продемонстрирую далее. ——————————— <20> В отличие от умышленного введения в заблуждения, при неосторожном введении в заблуждение у риелтора отсутствует умысел на обман третьего лица: риелтор сообщает третьему лицу ложную информацию о существенных фактах, касающихся сделки, не зная о ее ложности. Хотя если бы риелтор проявил должную степень заботливости и осмотрительности при проверке сообщаемой информации, то смог бы выявить ее ложность. <21> Суть этого деликта состоит в том, что риелтор нарушает свою обязанность проявлять заботливость и осмотрительность при осуществлении риелторской деятельности, что влечет убытки третьего лица. <22> Burke Jr. D. B. Op. cit.; Dallon C. W. Op. cit.; Zeit R. M. Op. cit.; Archibald J. K., Vollstedt M. Op. cit.
Умышленное введение в заблуждение (мошенничество). Ранее только активные действия риелтора могли быть квалифицированы в качестве умышленного введения в заблуждение, умолчание о фактах или их нераскрытие не квалифицировалось в качестве данного деликта <23>. Доказать же совершение риелтором мошенничества достаточно сложно <24> (о чем я упомянул ранее). Даже если покупателям удавалось доказать весь состав деликта, им зачастую отказывали в защите по той причине, что они могли сами обнаружить ложность информации о тех или иных фактах <25>. ——————————— <23> Imposing Tort Liability on Real Estate Brokers Selling Defective Housing // Harvard Law Review. 1986. Vol. 99; Dallon C. W. Op. cit. <24> Archibald J. K., Vollstedt M. Op. cit.; Imposing Tort Liability on Real Estate Brokers Selling Defective Housing // Harvard Law Review. 1986. Vol. 99. <25> Imposing Tort Liability on Real Estate Brokers Selling Defective Housing // Harvard Law Review. 1986. Vol. 99.
В настоящее время суды США квалифицируют нераскрытие о фактах в качестве умышленного введения в заблуждение <26>. Это связано с тем, о чем я говорил выше, — расширением обязанностей риелторов применительно к третьим лицам. Сегодня в большинстве штатов США риелтор обязан раскрывать третьему лицу (покупателю) известные ему существенные факты либо в силу законодательства, либо в силу судебных прецедентов <27>. ——————————— <26> Archibald J. K., Vollstedt M. Op. cit.; Dallon C. W. Op. cit. <27> Dallon C. W. Op. cit.
И не только США пошли по такому пути, аналогичную позицию заняли и некоторые провинции Канады. Например, законодательство Саскачевана содержит положение, согласно которому намеренное умолчание может быть квалифицировано как умышленное введение в заблуждение <28>. ——————————— <28> Foster W. F. Real Estate Agency in Canada, 1994.
В то же время некоторые штаты США (например, штат Мэриленд) продолжают занимать консервативную позицию, в соответствии с которой, даже если риелтор знает о дефекте собственности, он не обязан сообщать о нем покупателю (если только покупатель прямо не спросит о нем) <29>. ——————————— <29> Zeit R. M. Op. cit.
Неосторожное введение в заблуждение. Некоторые суды США предоставляют защиту третьим лицам не только от умышленного, но и от неосторожного введения риелтором третьего лица в заблуждение <30>. Примером данного подхода является дело Gouveia v. Citicorp Person-to-Person Financial Center, Inc. <31>. Данный подход поддерживается и в канадской судебной практике, например в деле Dodds v. Millman <32>. ——————————— <30> Archibald J. K., Vollstedt M. Op. cit. <31> Gouveia v. Citicorp Person-to-Person Financial Center, Inc. 101 N. M. 572, 686 p. 2d 262 (Ct. App. 1984). <32> Dodds v. Millman (1964), 47 W. W.R. 690 (B. C.).
Впервые же эта позиция была высказана ранее (в 1964 г.) в другой стране общего права — Великобритании в деле Hedley Byrne & Co Ltd v Heller & Partners Ltd <33>. Причем прецедент, созданный в этом деле, применяется в Великобритании в отношении не только фактов, но и профессиональных заключений специалистов <34>. ——————————— <33> Hedley Byrne & Co Ltd v Heller & Partners Ltd. [1964] AC 465 (Hi.). <34> Smith R. E. Op. cit.
Достаточно необычным является прецедент, созданный в канадском деле Nielsen v. Watson <35>. Указанное дело свидетельствует о том, что реклама тоже может быть расценена в качестве неосторожного введения в заблуждение, если она содержит информацию о фактах, которая не соответствует действительности. ——————————— <35> Nielsen v. Watson (1981), 19 R. P.R. 253 (Ont. H. C.).
По аналогии с умышленным введением в заблуждение, некоторые суды квалифицируют умолчание (т. е. пассивные действия риелтора) в качестве неосторожного введения третьего лица в заблуждение. Однако не все суды согласны с такой позицией. При этом часть судов квалифицирует умолчание риелтором о существенном факте как неосторожное введение третьего лица в заблуждение, а другая часть занимает противоположную позицию, согласно которой только активные действия могут быть квалифицированы в качестве данного деликта <36>. ——————————— <36> Dallon C. W. Op. cit.
Примером ситуации, когда суды США квалифицируют умолчание о существенном факте в качестве неосторожного введения в заблуждение, является известное калифорнийское дело Easton v. Strassburger <37>, а также дело штата Вирджиния Van Deusen v. Snead <38>. ——————————— <37> Easton v. Strassburger 199 Cal. Rptr. 383 (Cal. Ct. App. 1984). <38> Van Deusen v. Snead 441 S. E.2d 207 (Va. 1994).
Дело Easton v. Strassburger интересно еще и тем, что суд указал на существующую обязанность риелтора проводить инспекцию недвижимости и раскрывать покупателю информацию о существенных дефектах, которые риелтор должен был обнаружить в ходе такой инспекции, о которых покупатель не знал и не мог их обнаружить. Аналогичный подход суда был отражен в другом калифорнийском деле Smith v. Richard <39>. В отличие от дела Easton v. Strassburger, суд в деле Smith v. Richard ясно указал, что обязанность риелтора по проведению инспекций распространяется только на случаи продажи жилой недвижимости, но не коммерческой. ——————————— <39> Smith v. Richard 254 Cal. Rptr. 633 (Cal. Ct. App. 1988).
Достаточно странным, на мой взгляд, является еще одно калифорнийское дело, Murray v. Hayden <40>, которое было рассмотрено после двух вышеуказанных калифорнийских дел. Из обстоятельств данного дела следует, что в сделке купли-продажи недвижимости участвовали два риелтора: один являлся агентом продавца, а другой — агентом покупателя (нехарактерная для оборота ситуация, так как обычно оба риелтора являются агентами продавца). Покупатель обратился в суд за защитой своих нарушенных гражданских прав и интересов с иском к риелтору, который являлся его агентом. Риелтор, по мнению покупателя, нарушил свою обязанность проводить инспекцию недвижимости. Суд не согласился с доводами покупателя, указав, что риелтор покупателя не обязан проводить такие проверки. Риелтор продавца, по мнению суда, находится в более выгодном положении для проведения проверок недвижимости, и если распространить аналогичную обязанность на риелтора покупателя, то произойдет дублирование. ——————————— <40> Murray v. Hayden 259 Cal. Rptr 257 (Cal. Ct. App. 1989).
На мой взгляд, такой подход суда является по крайней мере неоднозначным, поскольку риелтор, который является агентом покупателя, обладает большим количеством обязанностей к нему, нежели риелтор продавца, который агентом покупателя не является и наделен минимальным количеством обязанностей в отношении покупателя. Смысл распространения обязанностей в отношении покупателя на чужого риелтора, по моему мнению, состоит в защите покупателя, чьи интересы, по сложившейся практике, ни один из риелторов не представляет. Но если у покупателя есть свой риелтор, который и должен действовать в его наилучших интересах, то наложение обязанностей на чужого риелтора, на мой взгляд, неоправданно. Результатом дела Easton v. Strassburger стало появление в законодательстве Калифорнии положений об обязанности риелтора проводить инспекцию, однако данная обязанность была ограничена по сравнению с тем, как это было сформулировано в деле Easton v. Strassburger <41>. ——————————— <41> Dallon C. W. Op. cit.
Калифорния не единственный штат, который указал на существование обязанности риелтора проводить инспекции недвижимости, по сути, в интересах покупателя <42>. С таким подходом согласились суды или законодатели штатов Нью-Мексико, Висконсин, Юта. Большинство же штатов США не признают существование такой обязанности <43>. ——————————— <42> Zeit R. M. Op. cit. <43> Dallon C. W. Op. cit.
Примером консервативного подхода судов, согласно которому у риелтора отсутствует обязанность проводить инспекции недвижимости, является дело Herbert v. Saffell <44>. В нем суд применил доктрину бдительности покупателя и указал, что риелтор не обязан проводить инспекции недвижимости. Более того, суд не согласился с возможностью осуществления за счет риелтора защиты гражданских прав и интересов покупателя за его неосторожное введение в заблуждение риелтором, указав, что у риелтора отсутствуют какие-либо обязанности к покупателю, и в частности обязанность проявлять заботливость и осмотрительность при осуществлении своей деятельности. ——————————— <44> Herbert v. Saffell 877 F.2d 267 (4th Cir. 1989).
Действия самого покупателя могут помочь риелтору избежать негативных последствий. Одним из необходимых элементов деликта умышленного/неосторожного введения в заблуждение является то, что лицо, испрашивающее защиту, опиралось на дезинформацию риелтора. Если действия покупателя будут свидетельствовать о том, что он не опирался на такую дезинформацию, то и негативные последствия у риелтора не наступят. Свидетельством того, что покупатель не руководствовался информацией от риелтора, может служить проведение покупателем независимых инспекций, консультирование по этим вопросам с юристами и т. д. <45>. Именно поэтому возложение на риелторов обязанностей по отношению к покупателям побуждает их рекомендовать покупателям проводить независимые инспекции <46>. ——————————— <45> Jacobus C. J., Stephens G. C. Op. cit.; Burke Jr. D. B. Op. cit. <46> Burke Jr. D. B. Op. cit.
Тенденция увеличения количества обязанностей риелторов применительно к покупателям была приостановлена законодательной деятельностью более половины штатов США, которые предпочли возложить обязанности по раскрытию информации о существенных фактах на продавца (в форме заявления о раскрытии), но не их риелторов. Иными словами, эти штаты законодательно ограничили возможность применения к риелторам мер защиты гражданских прав и интересов покупателей, направив вектор в сторону продавца. Законодательство некоторых штатов прямо указывает, что риелтор не отвечает за ошибки, неточности или умолчание о фактах, которые содержатся в заявлении о раскрытии, составленном его клиентом (продавцом), кроме случаев, когда риелтор знает об этих ошибках, неточностях и умолчании о фактах <47>. ——————————— <47> Dallon C. W. Op. cit.
Еще одним примером ограничения защиты гражданских прав и интересов покупателя за счет риелтора является исключение необходимости раскрытия риелтором информации об определенных фактах. Речь идет о недвижимости, обладающей психологическим воздействием, а потому отличающейся по стоимости от недвижимости с аналогичными параметрами. К такой недвижимости относится, прежде всего, недвижимость, обладающая плохой репутацией, — место, где были совершены различные преступления либо жильцы которого были инфицированы вирусом иммунодефицита. Необходимость раскрытия столь специфической характеристики недвижимости является непростым вопросом. Одним из значимых дел США по этому вопросу является калифорнийское дело Reed v. King <48>. Из обстоятельств данного дела следует, что покупатель обратился к продавцу с иском о расторжении договора и взыскании убытков, поскольку продавец (и его риелтор) не проинформировал покупателя о том, что недвижимость была местом совершения преступления, иск был удовлетворен. По мнению суда, совершение преступления может сильно тревожить покупателей и в результате они не смогут жить в таком доме, не смогут использовать его по назначению. Более того, суд отметил, что репутация и история могут существенным образом влиять на стоимость недвижимости. Таким образом, суд пришел к выводу, что подобная информация подлежит раскрытию продавцом, а равно и его риелтором. ——————————— <48> Reed v. King, 193 Cal. Rprt. 130 (Cal. App. 1983).
Законодательство большинства штатов США в настоящее время содержит положение об отсутствии обязанности у риелтора по раскрытию такой информации <49>, хотя некоторые штаты США придерживаются противоположного регулирования <50>. ——————————— <49> Dallon C. W. Op. cit. <50> Jacobus C. J., Stephens G. C. Op. cit.; Burke Jr. D. B. Op. cit.
Неосторожность. Вопрос о возможности защиты гражданских прав и интересов третьего лица за счет риелтора в случае проявления риелтором неосторожности является достаточно спорным. Причина состоит в том, что одним из необходимых элементов состава данного деликта является наличие обязанности, которую риелтор нарушает. Есть ли такая обязанность у риелтора? Применительно к отношениям между риелтором и его клиентом эта обязанность, безусловно, есть. Но есть ли она у риелтора перед третьим лицом? Некоторые зарубежные исследователи полагают, что такая обязанность есть и что защита гражданских прав и интересов покупателя должна применяться в случае проявления риелтором неосторожности <51>. ——————————— <51> Foster W. F. Op. cit.; Archibald J. K., Vollstedt M. Op. cit.; Imposing Tort Liability on Real Estate Brokers Selling Defective Housing // Harvard Law Review. 1986. Vol. 99.
Некоторые из них ссылаются на дело, которое я приводил в пример другого деликта — неосторожного введения в заблуждение путем умолчания о существенном факте, дело Easton v. Strassburger. При таком подходе внимание акцентируется не на обязанности риелтора по раскрытию информации о существенных фактах, а на обязанности риелтора проводить разумные инспекции, обследования недвижимости для обнаружения возможных дефектов <52>. ——————————— <52> Archibald J. K., Vollstedt M. Op. cit.; Imposing Tort Liability on Real Estate Brokers Selling Defective Housing // Harvard Law Review. 1986. Vol. 99.
Другие авторы указывают, что защита гражданских прав и интересов покупателя должна осуществляться за счет риелтора, в случае проявления последним неосторожности и в иных обстоятельствах, например при оценке недвижимости <53>. ——————————— <53> Foster W. F. Op. cit.
Таким образом, в зарубежных правопорядках, в отличие от России, гражданские права и интересы третьих лиц подлежат защите за счет риелторов. При этом необходимо отметить, что регулирование в сфере защиты гражданских прав и интересов третьих лиц от неправомерных действий риелторов продолжает развиваться. Кроме того, продолжается поиск решения данного вопроса (особенно в США), поскольку однозначный подход к его разрешению до сих пор не сформирован <54>. ——————————— <54> Burke Jr. D. B. Op. cit.; Boggs H. G. Op. cit.
На мой взгляд, отечественному правопорядку необходимо имплементировать этот положительный зарубежный опыт, что позволит не только улучшить качество оказываемых риелторами услуг и должным образом обеспечить защиту гражданских прав и интересов третьих лиц (не привлекающих риелторов), но и позитивно скажется на самом рынке недвижимости, его прозрачности, безопасности, количестве совершаемых сделок и в конечном итоге на благосостоянии граждан.
