Покупка квартиры в ипотеку или же приобретение квартиры, уже находящейся под залогом, — всегда рискованное мероприятие. Возможность стать собственником недвижимости по более низкой цене толкает покупателей на риск. При этом им следует быть особенно внимательными при оформлении документов и по возможности воспользоваться помощью юриста.
В настоящее время в нашей стране вследствие ограниченности денежных ресурсов и сложного материального положения многие граждане вынуждены брать кредиты — как на покупку каких-либо мелких непродовольственных товаров, так и на покупку машин и жилья. Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Необходимо различать такие понятия, как ипотека и ипотечное кредитование. При ипотечном кредитовании кредит выдается банком под залог недвижимого имущества. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (в залог) банку как гарантия возврата кредита (на имущество накладывается обременение). Ипотека — залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя. В случае неисполнения обязательства по выплате кредита взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. То есть ипотека — это своего рода ограничение прав собственника имущества. Согласно ст. 1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», под ограничениями (обременениями) понимается «наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других)». Обременение правами третьих лиц является одним из способов распоряжения имуществом. Обременение недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Обязательность государственной регистрации оправдана, так как сведения попадают в Единый государственный реестр прав, и при совершении сделок с недвижимостью выписка из ЕГРП содержит данные о наличии или отсутствии обременений, что позволяет обезопасить потенциальных покупателей от недобросовестных продавцов, которые желают скрыть информацию об обременении. Обременение не лишает возможности реализации принадлежащих собственнику прав по распоряжению недвижимостью, оно связано с объектом недвижимости и при отчуждении объекта переходит к новому собственнику. Как уже было указано выше, ипотечное кредитование представляет собой получение банковского финансирования под залог ликвидного приобретаемого жилого объекта. Для того чтобы снять обременение с квартиры, заемщик должен полностью погасить кредитный заем, со всеми предусмотренными в кредитном договоре процентами и штрафными санкциями. В соответствии с п. 4 ст. 29 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель должен обратиться к банку (залогодержателю) с требованием совместной подачи заявления о снятии обременения с приобретенной в ипотеку квартиры. Заявление подается в отдел государственной регистрации по месту расположения объекта. При полном погашении ипотечных обязательств регистрационная запись о том, что жилье находилось под обременением, должна быть погашена. На оборотной стороне свидетельства о регистрации права собственности регистрирующими органами проставляется соответствующий штамп, подтверждающий снятие обременения с квартиры. В случае если заемщик полностью не погасит кредитные обязательства, он лишается права распоряжаться жилой собственностью без согласия банка-кредитора, а квартира подлежит реализации для компенсации финансовых затрат, понесенных банком. Порядок реализации недвижимости с торгов закреплен в Гражданском кодексе РФ, в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в ФЗ «Об исполнительном производстве». Способы реализации: продажа с публичных торгов <*> (ст. 57 — 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; ——————————— <*> Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, осуществляющими исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту расположения этого имущества. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток. Размер задатка не может превышать 5% от начальной цены заложенного имущества. Лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись. Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение 5 дней после подписания протокола перечислить денежные средства на расчетный счет организаторов торгов. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены заключается договор купли-продажи недвижимости. Данный договор, а также протокол о результатах торгов являются основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
продажа на аукционе <**> (ст. 59 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; ст. 447 — 449 ГК РФ. ——————————— <**> Механизм проведения аукциона несколько отличается от публичных торгов. В соответствии со ст. 59 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени. До проведения аукциона организатор торгов или залогодержатель направляет залогодателю уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Начальная цена продажи залоговой недвижимости определяется, как правило, на основании экспертной оценки. Объявление о проведении аукциона подается в срок от 6 до 13 дней до даты его проведения. Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в периодическом издании, являющемся официальным информационным ресурсом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества. Лица, желающие принять участие в аукционе, вносят задаток, который не может превышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества. Выигравшим аукцион признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Победитель и организатор аукциона подписывают протокол о результатах аукциона. Победитель должен в течение 5 банковских дней внести разницу между окончательной (продажной) стоимостью квартиры и суммой залога, внесенного ранее. Залог, внесенный остальными участниками торгов, будет возвращен им в течение 5 банковских дней. После внесения полной суммы с лицом, выигравшим аукцион, заключается договор купли-продажи.
Но, как правило, банк и заемщик стараются не доводить дело до суда и урегулировать проблемы мирным путем. Выходом является продажа обремененной квартиры по обоюдному согласию с последующей выплатой задолженностей по кредиту. Правовые нормы, закрепляющие порядок реализации заложенной квартиры, регулируются общими положениями о залоге Гражданского кодекса РФ, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральным законом «Об исполнительном производстве», а также Законом «О банках и банковской деятельности». Заемщику необходимо знать, что лишить его квартиры, приобретенной по договору ипотечного кредитования, возможно только по решению суда (п. 1 ст. 40 Конституции РФ, в которой закреплен принцип невозможности произвольного лишения кого-либо принадлежащего ему жилья иначе как по решению суда). Например, рассмотрим апелляционное Определение Саратовского областного суда от 5 сентября 2012 г. по делу N 33-4785. Из материалов дела: общество с ограниченной ответственностью «КИТ Финанс Капитал» (далее — ООО «КИТ Финанс Капитал») обратилось с иском к М. об обращении взыскания на имущество, взыскании долга и процентов по договору кредита. В обоснование иска истец указал, что по кредитному договору N от <…> предоставил ответчику кредит на приобретение квартиры. Ответчик обязался своевременно исполнять обязательства по договору. Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является ипотека квартиры в силу закона, и права кредитора удостоверены закладной б/н от <…>. В соответствии с договором купли-продажи закладных все права по кредитному договору перешли от <…> в пользу «КИТ Финанс Капитал» (ООО). Обязательства по исполнению кредитного договора ответчик своевременно не исполняет, в связи с чем у него имеется просроченная задолженность. Решением Саратовского районного суда Саратовской области от 14 декабря 2011 года постановлено: обратить взыскание на предмет ипотеки — квартиру, расположенную по адресу: <…>, путем реализации с публичных торгов. В апелляционной жалобе М. просит решение суда изменить и принять по делу новое решение, предоставляющее М. отсрочку исполнения решения суда сроком на 11 месяцев. Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения районного суда, согласно требованиям ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов апелляционной жалобы и дополнения к ней, судебная коллегия не находит оснований для его отмены. В соответствии с п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. На основании п. 1 ст. 341 ГК РФ право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге. В соответствии со ст. 334, 337, 339, 348, 349, 350 ГК РФ, ст. 10 ФЗ «О залоге», в силу залога, кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. В силу ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством РФ. Основания и порядок обращения взыскания на имущество должника, в том числе на имущество, находящееся в залоге, урегулированы положениями гл. 23 ГК РФ «Обеспечение исполнения обязательств», ст. 68, 69, 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». На основании изложенного судебная коллегия определила: решение Саратовского районного суда Саратовской области от 14 декабря 2011 года оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнения к ней — без удовлетворения. В подобных случаях суды часто принимают сторону залогодержателя (банка), и, как следствие, многие граждане, имея на руках решение суда, всячески препятствуют его исполнению. Чтобы оттянуть момент выселения, должники используют все доступные способы, как законные (обжалование всех судебных решений и определений во всех инстанциях, что может продлиться не один год), так и не совсем (не пускают приставов для составления документов). Также в случае, когда должник оказывается в безвыходном положении, не может вовремя вносить платежи по кредиту и не хочет доводить дело до суда, он может продать залоговую квартиру, выплатить кредит и получить оставшиеся после выплаты кредита денежные средства. Кстати, продажа квартиры заемщиком самостоятельно является для него наиболее экономически целесообразным способом. Однако следует помнить, что заемщик в процессе реализации заложенного имущества не освобождается от исполнения обязательств по кредитному договору. Если должник не вносит в банк закрепленные в кредитном договоре платежи в течение трех месяцев, то банк имеет право обратиться в суд для их взыскания. Также следует отметить, что заложенное жилье может быть реализовано залогодателем только с согласия залогодержателя, то есть банка. Как правило, банки не препятствуют продаже квартир самими собственниками. Ведь, по сути, банку квартира не интересна, ему важно получить причитающиеся денежные средства по кредиту. После получения согласия следующим этапом является поиск покупателя. После того как будет найден покупатель, оформляется сделка в банке, у которого квартира находится в залоге. После завершения всех формальностей с квартиры снимается обременение в виде ипотеки. Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов, связанных с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяются между заявившими свои требования кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение средств осуществляет орган по исполнению судебных решений; в случае если взыскание на заложенную квартиру было обращено во внесудебном порядке — нотариус, удостоверивший соглашение о таком порядке взыскания, с соблюдением правил ст. 319, п. 1 ст. 334 и пп. 5 и 6 ст. 350 ГК РФ, а также ст. 46 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Процедура проведения сделок купли-продажи квартир, находящихся в залоге у банка, достаточно отработана и несколько отличается от продажи обычного жилья: 1. Покупатель квартиры арендует две банковские ячейки — одну для банка, вторую для продавца. 2. В ячейку, предназначенную для банка, покупатель вносит средства, необходимые для погашения кредита. 3. В случае если остается какая-либо сумма, она переходит в ячейку для продавца квартиры (залогодателя). 4. После того как банк получит необходимую сумму, он выдает справку о погашении кредита. 5. Далее между продавцом и новым владельцем квартиры заключается договор купли-продажи, который в последующем регистрируется в Росреестре. 6. После успешной регистрации договора покупателю выдается выписка о снятии обременения на квартиру. 7. После завершения всех перечисленных операций при условии успешной регистрации договора продавец получает ключи от ячейки и может забрать причитающуюся ему часть, а покупатель приобретает право собственности. 8. Сделка считается состоявшейся. Залоговые или ипотечные квартиры на рынке недвижимости пользуются популярностью. Это связано с тем, что, как правило, они в хорошем состоянии, не требуют капитальных вложений, квартиры являются юридически чистыми, так как проверены и банком, и оценочной и страховой компаниями. Несмотря на то, что покупка залоговых квартир в настоящее время очень популярна, так как можно значительно сэкономить, ведь квартиры с обременением реализуются с ценой ниже рыночной, покупатель в процессе приобретения такой недвижимости может столкнуться со многими трудностями. Например, рассмотрим ситуацию: покупатель, прежде чем заключить договор купли-продажи, закладывает денежные средства, предназначенные на покупку квартиры в банковскую ячейку, банк проверяет их достаточность и дает разрешение на снятие обременения. И после того, как квартира будет освобождена из-под залога, продавец может отказаться от сделки. В данном случае покупателю придется в судебном порядке обязать вторую сторону завершить продажу или возместить уплаченную ему сумму. Для того чтобы избежать подобной ситуации, необходимо составлять предварительный договор задатка. Следует обратить внимание, что даже после наложения взыскания на квартиру должник может погасить долги либо договориться с банком об увеличении срока кредита, тем самым избежав выселения. Например, рассмотрим апелляционное Определение Липецкого областного суда от 27 июня 2012 г. по делу N 33-1175/2012. Из материалов дела: ОАО «Липецккомбанк» обратилось в суд с иском к Щ. В. и Щ. Ю. о взыскании суммы займа, договорных процентов, неустойки и обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование иска было указано, что в соответствии с кредитным договором от 5 сентября 2008 года ответчики получили N-ную сумму на приобретение квартиры, на срок до 4 сентября 2023 года. На квартиру наложено обременение в виде ипотеки в пользу ОАО «Липецккомбанк». Ответчиками неоднократно допускались просрочки внесения очередных платежей, что повлекло образование задолженности. Это является существенным нарушением договора. По изложенным основаниям ОАО «Липецккомбанк» просило взыскать с ответчиков в солидарном порядке договорные проценты и неустойку. Также было заявлено требование об обращении взыскания на предмет ипотеки — квартиру. Щ. Ю. в судебном заседании возражала против иска, связывая нарушение договора с тяжелым материальным положением, а также указывая на принятие всех возможных мер к погашению долга и незначительность его остатка. В судебном заседании представители сторон заявили о достижении мирового соглашения, представив для утверждения судом его условия в письменном виде. Обсудив условия мирового соглашения, изучив материалы дела, судебная коллегия признает мировое соглашение соответствующим закону и не нарушающим права других лиц. Согласно ст. 39 ГПК РФ стороны могут окончить дело мировым соглашением (ч. 1). Суд не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. Согласно ст. 326.1 ГПК РФ порядок и последствия рассмотрения заявления сторон о заключении мирового соглашения определяются по правилам ч. 2 и 3 ст. 173 Кодекса. При утверждении мирового соглашения сторон суд апелляционной инстанции отменяет принятое решение суда и прекращает производство по делу. Согласно ст. 221 ГПК РФ производство по делу прекращается определением суда, в котором указывается, что повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается. Последствия утверждения судом мирового соглашения, предусмотренные ст. 221 ГПК РФ, сторонам понятны, что удостоверено их подписями в мировом соглашении. Судом эти последствия также были разъяснены. Предложенные условия мирового соглашения судебная коллегия признает соответствующими закону, а также не нарушающими права и законные интересы других лиц. Руководствуясь ст. 326.1 ГПК РФ, судебная коллегия определила: утвердить мировое соглашение между Щ. В., Щ. Ю. и ОАО «Банк социального развития и строительства «Липецккомбанк». На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что для того, чтобы в будущем избежать финансовых неприятностей, необходимо обдуманно и очень внимательно подходить к процессу кредитования. Перед подписанием кредитного договора нужно обязательно ознакомиться с каждым пунктом, а лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам. Только после тщательного рассмотрения всех пунктов можно подписывать кредитный договор. Особое внимание необходимо обратить на дополнительные расходы и то, что написано мелким шрифтом или «под звездочкой». Возможна ситуация когда, например, квартира продана с торгов и долг перед банком погашен, но бывший собственник не хочет съезжать. В таком случае необходимо обратиться в суд с иском о признании бывшего собственника утратившим право пользования и выселении, который рассматривается с обязательным участием прокурора. Рассмотрение таких споров может затянуться на долгое время (затягивание дела, оспаривание решения суда, неисполнение судебных предписаний). На основании вышеизложенного возникает вопрос, сможет ли должник, которого лишили квартиры из-за невыплаты в срок взносов по ипотеке, после ее реализации и снятия обременения потребовать компенсации с нового собственника, так как квартира, скорее всего, будет продана по цене ниже той, за которую должник получил ее первоначально. Правовых оснований на получение такой компенсации у должника нет, так как по договору об ипотечном кредитовании участвуют две стороны (банк и заемщик), где банк выдает заемщику кредит на покупку недвижимого имущества. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита. То есть в случае, если должник не сможет вовремя и в полном объеме погасить кредит, банк обращает взыскание на недвижимость как способ возврата финансовых вложений. После реализации недвижимости и выплаты всех необходимых платежей правоотношения между банком и заемщиком прекращаются. По сути, покупатель является третьим лицом и к правоотношениям, возникшим между банком и должником, не причастен, следовательно, и компенсировать заемщику ничего не должен. А отношения между должником и покупателем прекращаются после передачи недвижимости по договору купли-продажи, где четко указана цена квартиры, и помимо этой суммы должник не вправе требовать с нового владельца какие-либо денежные средства. Если возникает подобная ситуация, не стоит вступать с бывшим владельцем в переговоры и идти у него на поводу, даже если он вежливо просит все обсудить в судебном порядке. Необходимо пресекать любые его действия элементарным звонком в полицию, так как их можно квалифицировать по статье вымогательство. Следует отметить, что в настоящее время подобные ситуации в судебной практике не встречаются. Покупка недвижимости в ипотеку довольно серьезный шаг, ведь заемщик рискует не только своими деньгами, но и своим будущим, поэтому подходить к реализации этого вопроса нужно обдуманно. Переход права собственности от залогодателя к другому лицу в результате отчуждения недвижимого имущества не влечет прекращения залогового обязательства. На место залогодателя становится его правопреемник (покупатель), который и будет исполнять все обязанности залогодателя, если иное не предусмотрено соглашением с залогодержателем. Например, рассмотрим апелляционное Определение Верховного суда Удмуртской Республики от 15 августа 2012 г. по делу N 33-2677. Из материалов дела ОАО «Газпромбанк» (далее по тексту — заявитель, банк) обратилось в суд с заявлением о процессуальном правопреемстве, мотивируя свои требования тем, что 12 мая 2008 года между банком и М. С. был заключен кредитный договор на покупку квартиры (далее по тексту — заложенная квартира), по условиям которого М. С. был предоставлен кредит в размере N руб. 3 августа 2010 года Сарапульским городским судом Удмуртской Республики было вынесено заочное решение, которым с М. С. в пользу банка взыскана задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на заложенную квартиру по цене, установленной судом в размере N руб. В отношении М. С. Арбитражным судом Удмуртской Республики была введена процедура наблюдения, 26 апреля 2012 года конкурсное производство в отношении имущества ИП М. С. было завершено. В ходе конкурсного производства заложенная квартира была реализована, ее собственником является М. Т., в связи с чем заявитель просил произвести замену стороны должника М. С. на М. Т. в части обращения взыскания на предмет ипотеки. В судебном заседании суд постановил вышеуказанное Определение. В частной жалобе М. Т. просит Определение суда отменить, полагая, что она не может быть должником вместо М. С. по кредитному договору, заключенному между М. С. и «Газпромбанк» (ОАО), и она имеет первоочередное право на выкуп предмета залога, не согласна с начальной продажной ценой предмета ипотеки. Проверив доводы частной жалобы, представленные материалы, Судебная коллегия приходит к выводу, что Определение суда подлежит отмене в связи с неправильным применением судом норм процессуального права. Производя замену стороны в порядке процессуального правопреемства, суд исходил из того, что в силу действующего ГК РФ при продаже предмета залога вследствие сохранения основного обязательства сохраняется и право залога, что денежные обязательства М. С. перед банком в полном объеме не исполнены, что в настоящее время собственником спорной квартиры является М. Т., на которую в силу положений п. 1 ст. 353 ГК РФ, ст. 44 ГПК РФ должен быть заменен прежний должник в части обращения взыскания на предмет ипотеки, поскольку доказательств того, что спорная квартира была реализована М. Т. в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, суду представлено не было. Указанные выводы Судебная коллегия полагает основанными на неверном толковании норм процессуального права. Так, согласно ч. 1 ст. 44 ГПК РФ — в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном решением суда правоотношении (смерть гражданина, реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга и другие случаи перемены лиц в обязательствах) — суд допускает замену этой стороны ее правопреемником. Правопреемство возможно на любой стадии гражданского судопроизводства. Из содержания данной нормы права следует, что замена одной из сторон процесса другим лицом — правопреемником — происходит в тех случаях, когда права и обязанности одного из субъектов спорного материального правоотношения переходят к другому лицу, которое не принимало участия в данном процессе. Основой правопреемства является правопреемство, предусмотренное нормами материального права. По мнению Судебной коллегии, изменение собственника имущества, являющегося предметом залога по кредитному договору, не является автоматической переменой лиц в обязательстве, поскольку приобретение М. Т. квартиры, находящейся в залоге, не является уступкой права требования, не относится к переводу долга и к другим предусмотренным законом случаям перемены лиц в обязательстве, в связи с чем вопрос о возникновении обязанностей М. Т. перед «Газпромбанком» (ОАО) в отношении спорного имущества может быть разрешен судом только в порядке искового производства, а правила ст. 44 ГПК РФ, регламентирующие правопреемство в гражданском судопроизводстве, в данном случае применению не подлежат. В случае замены стороны в рамках исполнительного производства М. Т. лишается возможности в полной мере защитить свои права. Но при решении вопроса о правах на имущество, являющееся предметом залога, связанного с принадлежностью этого имущества, в соответствии с требованиями ГПК РФ в порядке искового производства, ответчик имеет возможность представлять в суд свои возражения относительно иска, в том числе относительно стоимости заложенного имущества. На основании изложенного Судебная коллегия приходит к выводу, что обжалуемое Определение принято судом с нарушением норм процессуального права, подлежит отмене, а частная жалоба М. Т. — удовлетворению. Следовательно, необходимо как можно тщательнее изучать договор купли-продажи обремененного имущества и следить, чтобы в нем был пункт о том, что обязанность погасить кредитные обязательства лежит на залогодателе. А также преимущественно использовать следующую схему купли-продажи: после того, как покупатель поместит денежные средства на покупку квартиры в банковскую ячейку, необходимо зарегистрировать переход права собственности, а потом после получения банком суммы долга регистрируется прекращение обременения на квартиру. В случае если после реализации квартиры и погашения долга по кредиту останутся денежные средства, банк перечисляет их прежнему собственнику, и он может уже распорядиться ими по своему усмотрению. При покупке залоговой недвижимости в случае ее принудительной продажи покупателю необходимо проверить наличие у банка судебного решения на взыскание на имущество должника, не обжаловано ли оно собственником залоговой квартиры. Если такого решения нет или оно обжаловано при отчуждении заложенного имущества без согласия залогодержателя, последний вправе потребовать: — признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной; — досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. В случае если в судебном порядке будет доказано, что новый собственник в процессе приобретения недвижимости знал или должен был знать о том, что залоговое имущество отчуждается без согласия залогодержателя, такой приобретатель несет ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником в пределах стоимости указанного имущества. Таким образом, при покупке недвижимости необходимо досконально проверять все документы и не ввязываться в аферы, иначе можно оказаться без денег и без жилья. Получить кредит на покупку недвижимости можно как в уже построенном доме, так и в строящемся. В связи с тем что цены на новые квартиры, как правило, ниже, чем на вторичном рынке, данный вариант приобретения недвижимости является весьма привлекательным для потенциальных покупателей. Однако получение ипотечного кредита на жилье в новостройке отличается от обы чного ипотечного кредита. Например, для оформления кредита заемщику необходимо предоставить в банк залоговое обеспечение, а в данном случае залогом приобретаемая недвижимость выступать не может, могут выступать только права требования к застройщику. Обременение регистрируется не в отношении объекта недвижимости, так его фактически еще нет, а в отношении права требования к застройщику на передачу в собственность такого объекта. То есть отсутствует имущество, которое при реализации сможет погасить задолженность заемщика перед банком. Следовательно, банки неохотно идут на предоставление таких займов. Ведь существует риск того, что строительство не будет закончено в срок либо вообще будет заморожено и банк понесет убыток. Чтобы избежать подобной ситуации, у банков, как правило, есть перечень застройщиков-партнеров, которые положительно себя зарекомендовали на рынке недвижимости. Покупка жилья с использованием ипотечного кредитования достаточно рискованный и трудоемкий процесс, который, в свою очередь, позволяет успешно решать жилищные вопросы. Низкая цена, хорошее физическое состояние и удачное расположение квартиры — данные плюсы часто уводят покупателя в некую «эйфорию»: он теряет бдительность и становится невнимателен к юридической составляющей сделки. Чтобы избежать сюрпризов, необходимо тщательно проверять документы!
