ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ИПОТЕКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СИЛУ ЗАКОНА И ДОГОВОРА
Л. ХУСНЕТДИНОВА
Обеспечение ипотечного кредита может быть оформлено: — трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны (продавец, покупатель и банк) последовательно и практически одновременно фиксируют, регистрируют переход права собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора; — договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи; — договором об ипотеке приобретенного жилого помещения.
Согласно Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 15.06.2006 N 213, в государстве положено начало структуризации, упорядочиванию института ипотеки <1>. ——————————— <1> Приказ Минюста РФ от 15.06.2006 N 213 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» (зарегистрирован в Минюсте РФ 26.06.2006 N 7974) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 03.07.2006. N 27.
Инструкция направлена на установление единой практики государственной регистрации ипотеки, возникающей на основании договора или закона, в том числе при уступке прав по договору об ипотеке и уступке права требования по обеспеченному ипотекой обязательству, переходе прав на предмет ипотеки, удостоверения закладной прав залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о законных владельцах закладной. В 2008 году Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии зарегистрировано 425,16 тыс. договоров об ипотеке жилых помещений, находящихся в собственности граждан, приобретенных (построенных) за счет кредитных средств либо средств целевого займа (в 2007 году — 395,00 тыс., в 2006 году — 206,12 тыс., в 2005 году — 78,60 тыс.) <2>. ——————————— <2> http://www. rosregistr. ru/ (сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии).
В 2008 году в Татарстане было зарегистрировано 46,084 ипотеки (в 2007 году — 28,657 ипотеки). Из них в Казани — 27,975 ипотеки (в 2007 году — 14,191). В начале 2009 года спад по ипотеке составил 54%. Ипотека в силу закона возникает на основании положения закона, которое не требует заключения договора ипотеки. Для возникновения такой ипотеки необходимо наступление обстоятельств, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения ипотеки. В данном случае не имеет значения наличие или отсутствие договора ипотеки либо каких-либо других обстоятельств, если они не перечислены в законе в качестве основания возникновения ипотеки в силу закона. Наиболее актуальной в настоящее время становится ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации (ипотека в силу закона), приобретающая в последнее время, можно сказать, массовый характер. Жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение жилого дома или квартиры. При государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним одновременно с записью о собственнике недвижимого имущества делается запись об обременении имущества ипотекой в пользу банка или иной кредитной организации либо юридического лица, предоставивших кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры <3>. ——————————— <3> Пашов Д. Б. Государственная регистрация ипотеки жилища // Закон. 2006. N 2. 23 — 30.
При ипотеке в силу закона заключается договор купли-продажи жилого помещения между продавцом, собственником жилья и покупателем, которому на покупку жилого помещения предоставляются кредитные или заемные средства на основании кредитного договора или договора займа. В договоре купли-продажи указываются не только существенные условия купли-продажи, но и существенные условия ипотеки: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Договор, предусмотренный в статье 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», является трехсторонним, включающим отношения купли-продажи жилого помещения, кредита на приобретение этого помещения и его залога в обеспечение возврата кредита. В трехстороннем договоре участвуют продавец, покупатель и банк (смешанный договор купли-продажи и ипотеки квартиры — соглашение, заключаемое в письменной форме путем составления одного документа между собственником жилого помещения (продавцом), покупателем (заемщиком) и кредитором (заимодавцем), предоставляющим денежные средства заемщику для приобретения этого жилого помещения с передачей его в залог (ипотеку), который объединяет в себе договор купли-продажи квартиры и договор об ипотеке). Текст данного трехстороннего договора должен включать обязательства: продавца по отношению к покупателю; банка (иной кредитной организации) по отношению к покупателю; покупателя по отношению к продавцу; покупателя по отношению к кредитной организации. Продавец и кредитная организация не связаны взаимными правами и обязанностями. В этом состоит особенность данного трехстороннего договора. Так как на основании кредитного договора и договора займа какие-либо права на недвижимое имущество не возникают, не ограничиваются (обременяются), а также не прекращаются и не переходят, следовательно, такие сделки не подлежат государственной регистрации. В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона является государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения, приобретаемого за счет кредитных или заемных средств <4>. ——————————— <4> Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // Российская газета. N 137. 22.07.1998.
В целях усовершенствования законодательства необходимо ввести пункт 1.1 в статью 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и изложить его в следующей редакции: «Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается». Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит в следующем порядке: продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, в котором для государственной регистрации ипотеки, помимо существенных условий, установленных для договора купли-продажи, должно быть указано, что объект недвижимости приобретается покупателем за счет кредитных средств (в договоре должен быть указан кредитный договор с указанием сторон договора, его номера, даты и места заключения), либо на государственную регистрацию, помимо договора купли-продажи, представляются документы, подтверждающие факт получения кредита на приобретение объекта недвижимости (договор займа, кредитный договор). Факт получения кредита в банке будет являться основанием для государственной регистрации возникновения ипотеки в силу закона одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя. При этом покупатель будет являться залогодателем по отношению к лицу, предоставившему ему кредит, без каких бы то ни было других заявлений и документов. Такая регистрация производится без уплаты государственной пошлины. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. Таким образом, для государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется заключать (и представлять в регистрирующий орган) договор ипотеки и какие-либо другие документы, которые не являются основанием возникновения ипотеки в силу закона. Кроме того, при проведении государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений, приобретенных или построенных с использованием кредитных средств, в случаях, установленных действующим законодательством, необходимо представление дополнительных документов, например нотариально удостоверенное согласие супруга, предварительное разрешение органов опеки и попечительства, письменное согласие всех собственников жилого помещения. В случае если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств и т. д.), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитного договора, договора займа с условием целевого займа) <5>. ——————————— <5> Приказ Минюста РФ от 15.06.2006 N 213 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» (зарегистрирован в Минюсте РФ 26.06.2006 N 7974) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 03.07.2006. N 27.
Должностное лицо регистрирующего органа, принимающее документы на государственную регистрацию права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т. д.), обязано: — предупредить данное лицо о том, что в Единый государственный реестр прав будет внесена запись об ограничении (обременении) его права ипотекой; — в заявлении о государственной регистрации сделки и (или) перехода права сделать отметку, что заявитель предупрежден о проведении государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона <6>. ——————————— <6> Приказ Минюста РФ от 15.06.2006 N 213 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» (зарегистрирован в Минюсте РФ 26.06.2006 N 7974) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 03.07.2006. N 27.
Федеральный закон от 22.12.2008 N 264-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» <7>, вступивший в силу 26 января 2009 года, внес ряд существенных изменений в законодательство об ипотеке и государственной регистрации прав на недвижимость. ——————————— <7> Федеральный закон от 22.12.2008 N 264-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 03.12.2008) // Российская газета. N 265. 26.12.2008.
В Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <8> установлены новые сроки для государственной регистрации ипотеки жилых помещений. Ипотека жилых помещений должна быть зарегистрирована не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Это применимо и к договорам купли-продажи, заключенным с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом (ипотека в силу закона). ——————————— <8> Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // Российская газета. N 137. 22.07.1998.
Целью установления такого сокращенного срока является соблюдение прав и законных интересов сторон сделки при расчетах, а также ускорение банковских операций при перечислении денежных средств на счет продавца, что делает сделки, заключаемые с привлечением кредитных или заемных средств, более привлекательными для продавцов, которые, в свою очередь, теперь имеют возможность более оперативно распорядиться полученными от продажи имущества денежными средствами. Сокращение срока регистрации ипотеки жилых помещений будет способствовать ликвидации коррупции. Как заявил Председатель Правительства Российской Федерации Владимир Путин, «тем самым мы снижаем издержки граждан при совершении сделок на рынке недвижимости, в целом укрепляем правовую базу института ипотеки и, кроме того, надеюсь, ликвидируем серьезное поле для коррупции. Имею в виду многочисленные конторы, которые сегодня «делают деньги» на ускорении регистрации прав на недвижимость». Также изменения коснулись и возможности приостановления сторонами сделки государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если такое жилое помещение приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом. Если раньше достаточно было одной из сторон такой сделки подать заявление о приостановлении государственной регистрации либо о возврате документов без проведения государственной регистрации, то сейчас необходимо наличие совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (заимодавца). В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация ипотеки в силу закона удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав <9>. ——————————— <9> Викторова Р. Н. Ответственность сторон по договору об ипотеке // Нотариус. 2009. N 1. С. 21 — 24.
В случае приобретения недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, в договоре, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой, достаточно указать название договора или основание, из которого возникло обеспеченное ипотекой денежное обязательство, дату и место заключения такого договора или дату возникновения основания обеспеченного ипотекой денежного обязательства. Ипотека в силу договора оформляется договором об ипотеке. Договор об ипотеке и сама ипотека как ограничение (обременение) вещного права на объект недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому не следует смешивать эти две разные, хотя и взаимосвязанные, процедуры. Первоначально регистрируется договор, а уже потом возникшее из него обременение права. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки <10>. ——————————— <10> Викторова Р. Н. Ответственность сторон по договору об ипотеке // Нотариус. 2009. N 1. С. 21 — 24.
Следует отметить, что в настоящее время отменено обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке, необходима только государственная регистрация договора. Если договор об ипотеке совершен в простой письменной форме, то государственная регистрация производится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Если же договор об ипотеке нотариально удостоверен, то заявление может подать либо залогодатель, либо залогодержатель. В целях усовершенствования законодательства представляется необходимым пункт 1 статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» изложить в следующей редакции: «Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора, проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки в силу договора проводится после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами». Договор об ипотеке с момента государственной регистрации считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение требования о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Таким образом, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, а право залога возникает с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой. Датой государственной регистрации ипотеки считается день внесения регистрационной записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для государственной регистрации договора ипотеки необходимы следующие документы: заявление от залогодателя и залогодержателя; договор ипотеки и его копии; документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений; кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека; документ об уплате государственной пошлины; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, дополнительно представляют также закладную и документы, названные в ней в качестве приложений, и их копии. В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны: предмет ипотеки; оценочная стоимость предмета ипотеки; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), ее полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат. Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки указывают основные условия кредитования: кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Это и является существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, то есть необходимыми элементами договора ипотеки. Жилой дом может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на все подлинные экземпляры договоров об ипотеке вносятся надписи, удостоверяющие проведение государственной регистрации ипотеки.
——————————————————————
Интервью: Прекрасной эрудиции, интеллекта и знания жилищного права для эффективной защиты своих прав в суде недостаточно («Жилищное право», 2009, N 11)
ПРЕКРАСНОЙ ЭРУДИЦИИ, ИНТЕЛЛЕКТА И ЗНАНИЯ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА ДЛЯ ЭФФЕКТИВНОЙ ЗАЩИТЫ СВОИХ ПРАВ В СУДЕ НЕДОСТАТОЧНО
М. ГАЛАЕВ
Галаев Михаил, адвокат юридического бюро «Чернов и партнеры».
Адвокат юридического бюро «Чернов и партнеры» Михаил Галаев рассуждает о психологических аспектах своей работы, роли представителя в судебном процессе и профессионализме судейского корпуса.
— Михаил Николаевич, что, по Вашему мнению, является главным в работе представителя по жилищным делам? — К юристам, как правило, обращаются люди на пределе терпения. Все взвинчены, озлоблены, обвиняют друг друга в несоблюдении каких-то существовавших ранее договоренностей. Часто бывает сложно убедить людей сесть за стол переговоров и выработать компромиссный вариант, который устроит всех, потому что обращение в суд не всегда эффективно. Человек, приходя к адвокату, получает здравый анализ сложившейся ситуации с точки зрения закона. Эта определенность помогает. Люди понимают, что многое зависит от них самих, а не от обращения в суд. Я бы провел аналогию между адвокатом и семейным психоаналитиком.
— Какие ситуации в жилищных делах вы бы выделили как типичные? — Остро стоит проблема неприватизированного жилья. Если хотя бы один из квартиросъемщиков не желает приватизировать квартиру, то и все остальные также не могут реализовать свое право на приватизацию. Заставить человека невозможно. Приходится либо уговаривать, либо смиряться с ситуацией. Разъезд также является непростой задачей. Приведу пример. В двухкомнатной квартире проживают достаточно молодой папа со своим уже взрослым сыном, у папы есть дама сердца, и он хочет устроить свою личную жизнь. Он предлагает сыну разъезд, но сын категорически отказывается, потому что считает, что вся квартира должна достаться ему. Папа пытается разрешить ситуацию через принудительный обмен по суду, но для обычного человека это непросто. Нужно найти варианты, людей, которые согласятся оставить свои однокомнатные квартиры и съехаться в одну; необходимо, чтобы эти варианты по площади соответствовали жилищным нормам, нужно долго ждать решения суда и его исполнения. Поэтому обращение в суд по таким делам часто не достигает желаемого результата. Процесс может идти по полгода и более, люди просто не выдерживают. Часто приходят на консультацию граждане, проживающие в коммунальных квартирах, с проблемами взаимоотношений с соседями, контактирования, соблюдения норм проживания. Целая область отношений людей законом не регламентирована. И юрист здесь не может помочь, приходится обращаться к участковым, в милицию. Много проблем с наследством, особенно если речь идет о возникновении права собственности на треть или четверть квартиры. Случается, что люди идут на любые меры, чтобы не позволить своим сонаследникам зарегистрироваться. И с этим приходится разбираться.
— Насколько велика роль адвоката в судебных процессах по жилищным вопросам? — Некоторая часть граждан, по моим наблюдениям, около 40%, пытаются вести процесс самостоятельно, распространено мнение, что «мы сами справимся». Потом люди страдают от своей самонадеянности и обращаются к профессиональному представителю, как правило, слишком поздно, потому что процесс уже складывается не в их пользу. Причин неудач я вижу две. Во-первых, прекрасной эрудиции, интеллекта и знания жилищного права для эффективной защиты своих прав в суде недостаточно. Очень важно знание и умение применить процессуальные нормы: вовремя подать ходатайство, где-то поспорить с судьей, настоять на своем мнении, вовремя сделать запросы. Если одна из сторон процесса пассивна, то суд не будет ее подталкивать и «вытаскивать», он соблюдает законность процесса, законность применения норм, но состязательности не получается. И еще одна почти анекдотическая причина. Многие смотрят передачу «Час суда», и у людей складывается абсолютно неправильное представление о работе судебной системы, о том, как выглядят судьи, как они себя ведут, как выглядят залы заседаний. Столкнувшись с реальностью, люди тушуются и двух слов связать не в состоянии. Поэтому проигрывают даже заведомо выигрышные дела.
— А разве судья не должен быть беспристрастным и обращать больше внимания на представленные к рассмотрению факты, чем на эффектность (эффектный костюм) защитника? — Процесс можно вести по-разному: можно соблюдать принцип состязательности, а можно оценить доводы сторон исходя из собственных убеждений и представлений. Многие судьи за годы работы начинают переоценивать роль своей личности в процессе, выступают как режиссеры, а не как представители Фемиды, забывают о беспристрастности и черствеют. Еще одна важная проблема — примат права собственника над правом нанимателя и права государственной и местной власти над правом человека. Как правило, иски госорганов и муниципалитетов к гражданам удовлетворяются судом. С одной стороны, в органах власти трудятся квалифицированные юристы, которые работают с достаточно узким сектором права и обладают высокой квалификацией. Они грамотно составляют исковое заявление. С другой стороны, в моей практике встречались судьи, идущие по пути наименьшего сопротивления, всегда выносящие решения в пользу истцов, представляющих госорганы, чтобы лишний раз не стать объектом анализа со стороны органов власти. Иногда несправедливые, на взгляд адвоката, решения удается оспорить в вышестоящей инстанции, но чаще решение остается неизменным. Отмечу, что ситуация исправляется. В последнее время судейский корпус пополняется очень молодыми людьми. Недавно я вел два дела в Кунцевском районном суде г. Москвы и был совершенно покорен профессионализмом и беспристрастностью работающих там молодых судей. Они были справедливы, не побоялись давления и вынесли смелое решение.
— Пожалуйста, расскажите о нескольких интересных делах из Вашей недавней практики. — Есть масса интересных дел, не относящихся напрямую к сфере жилищного права, но связанных с реализацией гражданами жилищных прав. Расскажу о двух из них. Недавно я вел интересное дело о признании отцовства уже умершего человека. В суд обратилась девушка 30 лет с иском о признании отцовства. По закону для лиц, родившихся до 1996 года, необходимости в генетической экспертизе нет, достаточно доказать, что ее родители — мать и предполагаемый отец — жили вместе. На кону было наследство, квартира. В случае признания отцовства девушка стала бы наследницей первой очереди и унаследовала бы жилплощадь. На данный момент дело в процессе. И еще одна история. Буквально несколько месяцев назад судилась моя мать. Она унаследовала от своих родителей дом. В сельской местности недвижимость традиционно учитывается по хозяйственной книге, это такой гроссбух, в котором записано: такой-то дом стоит на таком-то участке. Был указан размер участка, занимаемого унаследованным матерью домом, — 50 соток. Но сельская администрация отказала матери в передаче в собственность этих 50 соток, мол, по закону ей положено лишь 6, остальное придется выкупить. Мать была недовольна таким положением вещей, потому что этой землей семья пользовалась уже долгие годы, и обратилась в суд. Суд ей отказал. Мать опротестовала решение в вышестоящем суде — в отмене решения ей также отказали. И тут мы вспомнили о вышедшем в 2002 году Указе Президента об упрощенной форме регистрации недвижимости. И сразу после двух проигранных судов моя мать отправилась в Федеральную регистрационную службу, написала заявление, и ей немедленно выдали свидетельство о праве собственности на 50 соток. Муниципальные чиновники, разумеется, возмутились, но ничего не смогли с этим поделать.
— С какими рисками чаще всего приходится сталкиваться гражданам при защите своих жилищных прав? — В своей практике я всегда рекомендую клиентам исключать малейшие риски и часто сталкиваюсь с непониманием. Расскажу об одной ситуации, достаточно редкой, но показательной. Однажды ко мне обратились с просьбой о представительстве интересов в суде, речь шла об исковом заявлении по расторжению договора пожизненного содержания с иждивением. Обратились знакомые пожилой женщины, которой было 92 года. Именно она ранее заключила вышеуказанный договор с молодым мужчиной, который, по ее словам, условия договора не выполнял. Учитывая возраст моей доверительницы, я, дабы подстраховать ее интересы, посоветовал составить завещание. Предложение было оценено положительно, моя доверительница решила составить завещание на близких знакомых. Так как в силу возраста передвигалась она с трудом, нотариус был приглашен на дом. Нотариус приехал в назначенный день, завещание было составлено и заверено в моем присутствии. В нем, помимо прочего, шла речь и об однокомнатной квартире доверительницы. Заодно доверительница подтвердила в отдельном нотариально заверенном заявлении, что настаивает на тех требованиях, которые я сформулировал в исковом заявлении. Казалось, мы застраховались от любых обстоятельств. Затем состоялся процесс, суд удовлетворил требования моей доверительницы о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением. Квартира по решению суда переходила обратно в ее собственность. По закону решение должно вступить в силу через 10 дней и затем должно быть зарегистрировано в органах юстиции. Но, не дождавшись вступления в законную силу решения суда, старушка умерла. При таких обстоятельствах право на квартиру не перешло обратно к ней, следовательно, наследоваться не может, так как решение суда не было зарегистрировано. Я обратился в суд с т ребованием признать право собственности на квартиру за наследниками, ведь у нас было завещание. Но в процессе выяснилось, что нотариус, который заверял завещание, получил тюремный срок и находится в тюрьме! Представьте себе наш ужас: это была вполне приличная женщина, которая очень профессионально выполнила свои обязанности. Копию завещания отправили на экспертизу, и эксперт заявил, что завещание, вероятнее всего, выполнено не бабушкой! Тут же было возбуждено уголовное дело по факту мошенничества! Благо, мотив налицо — квартира. У нас было еще одно завещание, ранее составленное моей покойной доверительницей у другого нотариуса. Но судья, зная об уголовном деле, постаралась закончить процесс как можно скорее, не обращая внимания на ходатайство об отложении рассмотрения дела до получения результата повторной экспертизы, и отказала в удовлетворении требований о признании права собственности по второму завещанию. Вывод напрашивается сам собой — необходимо помнить, что все шаги по реализации гражданских прав должны быть проанализированы с учетом мнения специалиста.
