(Васькин В. В., Мустафин Р. Р.) («Жилищное право», 2010, N 2)
НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РАСПОРЯЖЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ ЛИЦ, НАХОДЯЩИХСЯ ПОД ОПЕКОЙ И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВОМ
В. В. ВАСЬКИН, Р. Р. МУСТАФИН
Васькин В. В., практикующий юрист.
Мустафин Р. Р., практикующий юрист.
11 апреля 2008 года был принят Федеральный закон «Об опеке и попечительстве», который вступил в действие 1 сентября 2008 года. Данный Закон вводит ряд новых правил в правовое регулирование отношений, связанных с опекой и попечительством, в том числе в регулирование распоряжением имуществом подопечных. Статьей 20 указанного Закона устанавливается презумпция невозможности отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, за исключением случаев, предусмотренных этой статьей. Необходимо отметить, что Гражданский кодекс Российской Федерации подобной презумпции не устанавливал, таким образом, это является новеллой в регулировании данных отношений.
Статья 20 устанавливает следующие случаи отчуждения недвижимого имущества подопечного: 1) принудительное обращение взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждение по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждение по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждение жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного; 5) отчуждение недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного <*>. ——————————— <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. На наш взгляд, представляется возможным предложить классификацию изложенных выше оснований отчуждения имущества подопечного: в зависимости от цели отчуждения имущества на отчуждение в интересах и к выгоде подопечного (пп. 2 — 5) и отчуждение в интересах кредиторов или иных третьих лиц (пп. 1).
В рамках настоящей статьи хотелось бы остановиться на подпункте 4 пункта 1 статьи 20. Как представляется, подпункт 4 сформулирован не совсем удачно. Если исходить из указанных в нем условий отчуждения, то обязательным является условие о перемене места жительства подопечного. Однако отчуждение недвижимого имущества подопечного далеко не всегда связано с изменением его места жительства. Так, в августе 2008 года было подано заявление в органы опеки и попечительства г. Перми с просьбой предоставить разрешение на отчуждение жилой комнаты в коммунальной квартире (право собственности на комнату перешло к подопечному в порядке наследования). Подопечный в комнате не проживал, ему принадлежала на праве собственности квартира. Орган опеки и попечительства, рассматривая заявление в сентябре 2008 года, руководствуясь положениями подпункта 4 пункта 1 статьи 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве», отказал в выдаче предварительного разрешения на совершение сделки по отчуждению принадлежащей подопечному комнаты. Мотивом отказа было положение подпункта 4 пункта 1 статьи 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве», устанавливающее условие перемены места жительства подопечного при отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего подопечному. Законодатель, очевидно, преследовал цель защитить имущественные права подопечного при распоряжении его имуществом, а также защитить право проживания подопечного <*>. ——————————— <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Действительно, следует согласиться с предположением авторов о цели введения пп. 4 п. 1 ст. 20 указанного Закона — защита прав и интересов подопечного. Наличие оговорки о необходимости перемены места жительства связано прежде всего с тем, что законодатель разрешает отчуждение имущества при условии приобретения иного жилого помещения, которое будет являться постоянным местом жительства подопечного; т. е., по сути, органы опеки и попечительства дают согласие на продажу жилого помещения подопечного при условии одновременного приобретения иного жилого помещения.
По нашему мнению, данное правило не столько защищает, сколько создает препятствия в осуществлении прав подопечного. Как представляется, постановка реализации права в зависимость от места проживания нарушает в первую очередь право собственности самого подопечного, а также конституционное право на сводный выбор места жительства. Органы опеки и попечительства и без рассматриваемого правила крайне жестко подходят к выдаче разрешения на распоряжение имуществом подопечного (например, после проведения государственной регистрации в органы опеки необходимо представить документы, подтверждающие приобретение на имя подопечного жилого помещения, обладающего необходимыми качествами) <*>. ——————————— <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Однако, на наш взгляд, указанное требование направлено на недопущение злоупотребления опекунами и попечителями своими полномочиями.
Кроме того, жилое помещение может принадлежать на праве общей долевой собственности нескольким лицам и, таким образом, правило подпункта 4 ставит в неравное положение иных участников долевой собственности (фактически они не могут реализовать свое право на распоряжение объектом недвижимости по согласию всех участников долевой собственности, а могут лишь продать принадлежащие им доли в праве собственности, что не всегда возможно). Можно представить себе ситуацию, при которой подопечный является собственником нескольких жилых помещений, а проживает в одном из них. В данной ситуации исходя из буквального толкования указанной нормы отчуждение жилых помещений, в которых подопечный не проживает, невозможно. Однако денежные средства, полученные от продажи жилья, могли бы быть направлены на образование подопечного, зачислены на его счет в банке на условиях, предусмотренных пунктом 3 статьи 19 Закона «Об опеке и попечительстве» <*>. ——————————— <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Как верно указывают авторы, подопечному могут принадлежать одновременно несколько жилых помещений, однако такая ситуация все-таки достаточно редко встречается. И отчасти выходом из нее могут быть нормы пп. 5 п. 1 статьи 20 Закона («отчуждение недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного»).
Помимо прочего, в соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, а, как известно, расходы на содержание недвижимости могут быть достаточно существенными, однако о возможности несения подопечными данных расходов законодатель, видимо, не задумывался. Следует также отметить, что правило, содержащееся в подпункте 4 пункта 1 статьи 20, можно обойти, достаточно просто зарегистрировать подопечного по месту жительства в отчуждаемом жилом помещении, в этом случае условие подпункта 4 будет соблюдено, подопечный изменит место своего жительства. Таким образом, можно сделать вывод, что правило об обязательном изменении места жительства подопечного, предусмотренное подпункта 4 пункта 1 статьи 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве», при отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, создает больше проблем, нежели защищает права подопечного, как было отмечено выше, обойти данное условие не составляет большего труда. Другой правовой новеллой, имеющей отношение к распоряжению имуществом подопечного, является пункт 4 статьи 21 рассматриваемого Закона, в котором предусматриваются последствия заключения договора без предварительного разрешения органа опеки и попечительства: «При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством». ГК РФ в статье 450 устанавливает следующий порядок расторжения договора: «По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора». На наш взгляд, отсылка к гражданскому законодательству, а именно к нормам о расторжении договора, не совсем удачный выход в такой ситуации. Как представляется, достаточно отработанным до принятия Закона «Об опеке и попечительстве» был механизм защиты прав подопечного путем предъявления иска в порядке, предусмотренном статьей 168 ГК РФ: применение последствий недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам. Думается, что ничтожность сделки в данном случае более уместное правовое последствие, чем расторжение договора. Более того, в отдельных нормативно-правовых актах отдельно предусматривалось предоставление разрешения (согласия) органа опеки и попечительства <1> для совершения сделок с имуществом подопечных. ——————————— <1> См., например: Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 N 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» // СПС «КонсультантПлюс».
Как представляется, ничтожность сделки в данной ситуации первична, так как договор заключается с нарушением закона и правовых последствий вызывать не может, кроме связанных с его недействительностью (пункт 1 статьи 167 ГК РФ), в то время как расторжение договора предполагает его действие в течение определенного периода. В юридической литературе существует устойчивое мнение, что расторгнуть можно только такой договор, который признается действительным и заключенным <2>. Получается странная правовая конструкция: договор заключен с нарушением закона и в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожным, однако орган опеки и попечительства должен обращаться с иском о расторжении ничтожного договора. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Учебник «Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право» (под ред. Е. А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации — Волтерс Клувер, 2008 (издание третье, переработанное и дополненное). —————————————————————— <2> Гражданское право: Учебник: В 4 т. / Под ред. проф. Е. А. Суханова. М., 2005. Т. 3. С. 217.
Хотелось бы также остановиться на позиции Верховного Суда РФ, сформированной до принятия ФЗ «Об опеке и попечительстве». По мнению Верховного Суда РФ, само по себе отсутствие предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего не влечет ничтожности сделки, а наличие такого разрешения не является для суда достаточным подтверждением законности сделки. В каждом конкретном случае суд должен проверить, действительно ли нарушены интересы несовершеннолетних и в чем это нарушение выразилось <3>. ——————————— <3> Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1998. N 2. С. 5 — 7; Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам (п. 25) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1998. N 9. С. 23 — 24.
На наш взгляд, в целях более эффективного правового регулирования федеральному законодателю стоит внести ряд изменений в проанализированные нормы права, а именно исключить условие перемены места жительства как необходимое при отчуждении недвижимого имущества подопечного либо заменить его условиями о приобретении равноценного объекта недвижимости и (или) зачисления вырученных денежных средств на счет в кредитной организации, не менее половины акций (долей) которой принадлежит Российской Федерации <*>. ——————————— <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Следует согласиться с авторами в том, что условие об изменении места жительства может быть соблюдено в ущерб интересам подопечного, в частности, путем регистрации в ином жилом помещении, принадлежащем третьим лицам. Для недопущения нарушения интересов подопечного, учитывая приведенные авторами весомые аргументы, а также то, что может быть отчужден такой вид жилого помещения (не указанный в Законе «Об опеке и попечительстве»), как комната, представляется необходимым пп. 4 п. 1 ст. 20 указанного Закона изложить в следующей редакции: «отчуждение жилого дома, квартиры, части жилого дома, квартиры или комнаты, принадлежащих подопечному, при приобретении (или наличии в собственности) иного жилого помещения, являющегося постоянным местом жительства подопечного, при условии, что такое отчуждение совершено к выгоде подопечного».
Также следует изменить пункт 4 статьи 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», изложив его в следующей редакции: «При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного» <*>. ——————————— <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Изложенная авторами позиция о необходимости применения норм ст. 168 ГК РФ направлена на защиту интересов подопечного. Однако исходя из закрепленной в ст. 168 оговорки о том, что ее положения подлежат применению, «если Закон не предусматривает иных последствий нарушения», следует сделать вывод, что в настоящее время должны применяться правила о расторжении договора, закрепленные в Законе «Об опеке и попечительстве». Поэтому предложенное авторами изменение в п. 4 ст. 21 Закона «Об опеке и попечительстве» представляет несомненную ценность.
——————————————————————
Интервью: Одна сделка из ста — афера («Жилищное право», 2010, N 2)
ОДНА СДЕЛКА ИЗ СТА — АФЕРА
Л. САНДАЛОВ
Сандалов Леонид — заместитель директора агентства недвижимости «Бекар», один из авторов книги «Откровенно о недвижимости».
Все основные схемы мошенничества известны еще с начала 90-х годов прошлого века, и все-таки каждый год, каждый месяц во всей России на удочку аферистов попадается масса людей. Технологии обмана и тайные опасности рынка жилья раскрывал Леонид Сандалов.
Кор.: Все основные схемы мошенничества давно известны, но тем не менее они действуют. Почему? — Да, схемы мошенничества известны. Но это глубокое заблуждение, что они известны всем. Подавляющее большинство продавцов и покупателей недвижимости имеют дело с этим рынком достаточно редко и абсолютно не разбираются в его подводных течениях и опасностях. Мало кому придет в голову идея о каком-то обмане. К тому же мошенничеством часто занимаются люди своеобразно талантливые, которые хорошо разбираются в психологии и умеют настроить человека и убедить в чем угодно. Сколько не показывает телевидение обманутых пенсионеров, мошенников от этого меньше не становится. Оказываясь в нештатных ситуациях, люди вообще чаще всего впадают в некий ступор. А с человеком в этом состоянии аферист может делать все, что хочет.
Кор.: Чем пользуются мошенники в кризис? — То, на чем играют мошенники, давным-давно описано и в «Буратино», и в «Двенадцати стульях», и во многих других произведениях. Это в первую очередь желание сэкономить, купить подешевле, вырастить денежное дерево. Пользуются и исконными чертами менталитета. У нас каждый родственник или друг, который прочитал статью о недвижимости, считает себя специалистом в этой области и уверен, что вправе давать советы. А люди ему доверяют. Еще чаще технологию бесплатного сыра стали использовать в кризис. Под предлогом срочной продажи покупателя уговаривают заплатить хотя бы часть денег до государственной регистрации. Три-четыре таких покупателя, оплативших полцены, и прибыль окупит любую операцию. А дальше — кто первый зарегистрирует квартиру, тот и победил. Волна подобных мошенничеств поднималась во время пертурбаций с государственной регистрацией, когда срок оформления вырос с одного дня до месяца. Главный принцип — не передавать деньги продавцу до проведения регистрации. В столицах это в принципе общепринято. А вот в провинции, в небольших городках, где отношения чаще всего строятся на доверии, такой практики нет. Поэтому приезжие там могут и пострадать.
Кор.: О каких еще сценариях действий мошенников Вы можете рассказать? — Основные схемы обмана покупателей и продавцов возникли с началом приватизации и появлением рынка жилья. Хотя и до этого существовали так называемые квартирные маклеры, которые проводили обмены цепочкой из 20 — 30 участников. Иногда в результате таких многоходовых операций можно было из комнаты в коммуналке переехать в шикарную трехкомнатную квартиру. Специалисты делали и это. Некоторые схемы уходят в прошлое. Например, три года, до окончания приватизации, осталось действовать следующему сценарию: человек уезжает в длительную заграничную поездку и оставляет в неприватизированной квартире российский паспорт, который за рубежом ему, конечно, не нужен. В это время в его квартиру залезают воры, обнаруживают паспорт и передают его специалистам в другой сфере — мошенникам. Фотография переклеивается, квартира приватизируется и спокойно продается. И вот человек наконец-то возвращается из-за границы домой и вдруг узнает, что в его квартире живут уже другие люди, которые при этом купили его квартиру совершенно законно.
Кор.: На чьей стороне будет суд в данной ситуации? — Еще не так давно в выигрышном положении однозначно оказался бы первоначальный хозяин квартиры. Но несколько лет назад прошел Пленум Верховного Суда РФ, который защитил интересы добросовестного покупателя. Теперь, если покупатель жилья не мог знать и не знал о мошенничестве, квартира, скорее всего, останется за ним. Возникает сложнейшая ситуация: аферистов уже не найти, деньги исчезли и как обеспечить обе стороны жильем — непонятно. К сожалению, безвыходные ситуации не так уж редки. Например, имел место случай, не связанный с мошенничеством, но достаточно показательный. Женщина, мать несовершеннолетнего ребенка, продала комнату в коммуналке, но за день до сделки суд лишил ее родительских прав, а значит, возможности представлять интересы ребенка. Прокуратура попыталась вернуть сделку. Но квартиру уже перевели в нежилой фонд — в ней разместился банк. Ребенка возвращать оказалось некуда. Судья выпутался очень хитро. Повестки всем участникам дела приходили несколько раз и ровно на следующий день после проведения заседания.
Кор.: В каких еще случаях, кроме покупки квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние, не обходится без трудностей? — Один из наиболее опасных вариантов — недвижимость, доставшаяся по наследству. Даже через какое-то время после вступления в права продавец может получить иски от других наследников, от лиц, бывших на иждивении, которые вовремя не узнали о получении наследства. Это не всегда связано с мошенничеством, но относиться к таким обстоятельствам нужно особенно внимательно. Однако бывает, что наследники входят в сговор и разрабатывают операцию так, чтобы и деньги себе оставить, и квартиру не отдать, а потом продают ее еще раз.
Кор.: Как заранее определить, что имеешь дело с мошенниками? — Вообще, есть определенные критерии подозрительных сделок. Это частая смена владельцев квартиры в прошлом или длинная цепочка перепродаж в настоящем, наличие несовершеннолетних детей, низкая цена или, например, продажа по доверенности. К последнему условию необходимо относиться очень внимательно. Например, по закону этот документ теряет силу в случае смерти владельца квартиры. Могу привести пример. Квартира перепродавалась по цепочке. В документах, которые получили покупатели, значилось, что хозяин этой квартиры был выписан по причине смерти через три месяца после предыдущей продажи жилплощади. А в результате оказалось, что он умер за день до заключения договора, и прокуратура эту сделку оспорила совершенно законно. Без специалиста раскрыть обман и обойти все подводные камни сделки по недвижимости чрезвычайно сложно. Недаром в США у каждой семьи есть личный адвокат, врач и риелтор. В городе достаточно много и фирм-однодневок, и так называемых черных маклеров. По статистике ФРС, аресты и запрещения налагаются примерно на 3 — 5% проданных квартир. Не все эти споры связаны с мошенничеством. Но одна сделка из ста наверняка афера. Если учесть объем рынка недвижимости, на кону стоят огромные суммы. Тем более не все обманы доходят до суда.
Кор.: Кто такие черные маклеры? — У черных маклеров широкая сфера деятельности — от криминала, когда у неблагополучной категории граждан любыми способами добывают доверенность, потом эти граждане исчезают в никуда, а квартира продается, до мошенничества. Последнее нашумевшее дело: небольшое агентство «Невский проспект», в которое по рекомендации обращались и футболисты «Зенита», занимало деньги под проценты якобы для их вложения в недвижимость, чем в принципе риелторы не занимаются. Естественно, деньги забирались безвозвратно. Сейчас владелец агентства в тюрьме, но от этого никому не легче.
Кор.: А если покупатель обратился к услугам риелтора и тот просмотрел какие-то мошеннические схемы, агент понесет ответственность? — Во-первых, в ведущих компаниях города все профессиональные риски риелторов застрахованы. То есть убытки клиенту должна будет возместить фирма. Во-вторых, известные агентства чаще всего дорожат своей репутацией. Были случаи, когда компании просто покупали обманутым клиентам новую квартиру. Это не такие большие финансовые потери по сравнению с ущербом для репутации. Но в обращении к услугам риелторов важен другой момент. Сильные компании имеют и развитую службу безопасности. Поэтому мошенники в 99% случаев избегают крупных фирм, предпочитая им частных маклеров или фирмы-однодневки. К тому же специалисты в профессиональном сообществе постоянно обмениваются информацией об аферах. Если вы следите за прессой, то скандальных историй, связанных с десятком крупнейших фирм города, там просто нет.
Кор.: Как Вы прокомментируете случаи обмана риелторами? — Опять же важно проверять то, что подписываешь, и не соблазняться низкой стоимостью услуг. Во всех компаниях агентские примерно одинаковы — около 4 — 6% в зависимости от сделки. Но некоторые, скажем так, нечестно ведущие бизнес фирмы заманивают низкими ставками, умудряются подписывать с продавцом и покупателем разные договоры, указывая в них разную стоимость жилья. Тем самым они оставляют себе до половины стоимости квартиры. Хотя даже в известных фирмах встречаются конкретные агенты, которые либо по неопытности, либо умышленно стараются хоть в чем-нибудь да обмануть клиента. Но в любом случае за его спиной — крупная корпорация. Кроме того, есть Ассоциация, Гильдии риелторов, членство компании в которых уже гарантия честности. В них есть комиссия, третейский суд, который рассматривает спорные ситуации между компаниями и клиентами. Их решения обязательны для исполнения фирмами.
Кор.: Что происходит в сфере законодательства? — В последние годы законодатели даже несколько облегчили мошенникам жизнь. Например, ввели простую письменную форму договора о продаже квартиры. Если раньше документы участников сделки проверял нотариус и в какой-то степени был ее гарантом, сейчас граждане могут самостоятельно оформлять сделки в ФРС, и проверкой их личностей уже никто не занимается. Часто закон сам вынуждает продавцов его обходить и тем самым играет на руку мошенникам. Например, если человек решает продать квартиру, которой владеет меньше трех лет, то с суммы больше миллиона он заплатит подоходный налог 13%. При этом не важно, прожил ли он в ней всю свою жизнь и только вчера приватизировал или действительно постоянно занимается перепродажей квартир. Поэтому многие предпочитают прописывать в документах балансовую стоимость квартиры вместо рыночной. С этим и связан риск. При расторжении сделки судом покупателю не обязательно вернут реальную стоимость квартиры.
Кор.: Какие еще опасности связаны с указанием балансовой стоимости? — Иногда, указывая балансовую стоимость или даже рыночную, продавцы и покупатели могут понести ущерб не от мошенников, а от расторжения сделки. Эта тенденция обостряется с оживлением рынка. Если идет бурный рост цен на недвижимость, например по 30% за полгода, естественно, у продавца может возникнуть идея расторгнуть сделку, вернуть балансовую стоимость покупателю и продать квартиру подороже. В случае если цены снижаются, наоборот, может пострадать продавец. Дело еще и в том, насколько юридически может быть основано расторжение договора. Зацепки найти можно, но если договор заключал риелтор или юрист, таких рисков меньше. В любом случае действует непогрешимое правило: когда вы подписываете какие-то документы, аксиома их прочитать.
Кор.: Что делать, если в квартире зарегистрирован временно выбывший, например в места лишения свободы? — Здесь нужно исходить из конкретной ситуации. Вовсе необязательно с такой квартирой возникнут проблемы. С регистрацией вообще есть много нюансов, в том числе связанных с несовершенством законодательства. С одной стороны, она никаких прав на собственность не дает. Но основания для регистрации все-таки имеют значение. Что гласит буква закона? В случае продажи собственником жилья члены его семьи теряют право на проживание на этой жилплощади. Но указать не членов семьи, прописанных в квартире, депутаты забыли. И оказалось, что они-то как раз сохраняют право проживать в уже купленной другими людьми квартире. Представьте: вы купили квартиру, а чужой человек имеет право в ней проживать, входить и выходить в любое время. И его не так-то просто выгнать оттуда.
Кор.: Как происходит передача денег? — Самый небезопасный способ — передача через банковскую ячейку с выдачей двух ключей — продавцу и покупателю. В такой ситуации можно столкнуться с бытовым вымогательством. Нечто подобное неоднократно происходило на моих глазах: в момент, когда сделка уже подготовлена, все собираются перед закладкой денег в ячейку, одна из сторон начинает предъявлять условия по изменению цены. Мол, или давайте мне на сто тысяч больше/меньше, или я ухожу. Другая сторона, как правило, впадает в ступор, и все — можно брать ее голыми руками. Так могут действовать бизнесмены, воспитанные в 90-е, например. В данном случае как раз и находят выход риелторы. Они защищают интересы того, чьи интересы представляют. Самый же надежный способ сегодня — использование расчетного центра. Также важный момент — расписка в получении денег, которую продавец пишет собственноручно. Если покупатель упустил этот момент из виду, продавец может заявить, что никаких денег не получал, и потребовать заплатить еще раз.
Кор.: Мы все время говорим о покупателях, а когда страдает продавец? — В большинстве случаев мошенничество происходит именно со стороны продавца, когда что-то не в порядке с квартирой. Единственный случай, когда страдает продавец, — это недополучение части денег вследствие халатности в расчетах. Но в основном это скрытые, латентные случаи обмана, например при закладке денег. Мошенники передают «куклы» — пачки резаной бумаги, или просто не докладывают всю сумму. Встречаются и профессиональные шулеры. При этом что-то доказать в данном случае невозможно, а распространяться о том, что его обманули, продавец вряд ли захочет. Как правило, исчезают не все деньги полностью, а лишь какая-то их часть, из-за которой и шум поднимать бессмысленно.
Кор.: А Вы сталкивались со случаями мошенничества на практике? — Конечно, но без ущерба для клиентов. Хотя, как правило, нашего агентства мошенники избегают. Периодически случается, что как только, интересуясь какой-то квартирой, называешь свою компанию, общение прекращается. Скорее всего, с такими квартирами дело нечисто.
Кор.: Вы сообщаете об этих случаях в милицию? — В службу безопасности. Дальше они разбираются сами. Все честные компании заинтересованы в том, чтобы криминала было меньше.
——————————————————————
Интервью: Продавцу гораздо проще («Жилищное право», 2010, N 2)
ПРОДАВЦУ ГОРАЗДО ПРОЩЕ
А. ПЫПИН
Пыпин Александр, руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом. РУ.
Кор.: Законодатель различает ряд схем мошенничества, все они, к сожалению, имеют место быть в нашей сегодняшней жизни. На Ваш взгляд, каковы основные причины этого? — Причин три. 1. Наличие людей, которые готовы зарабатывать, невзирая на способ заработка. 2. Наличие клиентов, готовых платить дешевле, не задумываясь о том, за счет чего снижена цена ниже. 3. Высокая денежная емкость рынка жилой недвижимости. Провернув одну «темную» сделку, можно заработать на несколько месяцев, а то и лет беззаботной жизни, это привлекает мошенников на этот рынок.
Кор.: О чем бы Вы предупредили покупателей недвижимости и ее продавцов? — На рынке недвижимости в первую очередь необходимо верить оригиналам документов и только во вторую — всему остальному.
Кор.: Как можно распознать мошенников? — Мошенников распознать очень сложно, иначе они не были бы мошенниками. Главный способ не попасть впросак — обязательно увидеть объект сделки и все документы по нему. Пока вы не получите полный комплект документации, не посмотрите оригиналы документов и не убедитесь, что жилье действительно существует, соответствует документам и документы на него вас не смущают, никому ни за что денег не платите, даже аванс, каким бы привлекательным предложение вам не казалось…
Кор.: Каким образом проверить покупателя/продавца? — Покупателю в большинстве случаев достаточно получить от продавца все необходимые документы и увидеть их оригиналы. Если налицо несоответствие документов и реального состояния объекта и его владельцев, какие-то документы все время откладываются на потом, это повод задуматься. Продавцу гораздо проще: аванс вносит п окупатель, расходы по сделке тоже оплачивает, как правило, покупатель, а сделка проводится через ячейку банка, где подсчитывают деньги, проверяют их на специальных машинах и т. д. Подсунуть куклу в таких условиях просто невозможно. Если есть сомнения в честности банка, продавец может выбрать банк для совершения сделки сам. Что касается детального рассмотрения каждого из документов продавца, есть ряд способов. Паспорта можно проверить на действительность в государственной базе, через Интернет. Также через Интернет можно проверить, на кого зарегистрирован телефон квартиры. Сведения о собственниках жилья можно получить, заказав выписку из ЕГРП. Впрочем, если история квартиры запутана сильно, в этом случае будет очень сложно обойтись без помощи знакомых в силовых органах или найма опытного агента по недвижимости, который, в свою очередь, тоже обращается к таким знакомым. Что касается проверки покупателя, достаточно проверить его паспорт. Деньги проверят в банке.
Кор.: Как обезопасить себя при заключении сделки? — Для покупателя главное — соблюдать закон. Например, прописывать в договоре купли-продажи полную сумму сделки. Конечно, если указать ограниченную сумму в 1 млн. рублей, собственник квартиры может сэкономить несколько сотен тысяч рублей, а значит, получить скидку, однако при расторжении такой сделки велика вероятность, что удастся получить назад только тот самый миллион.
Кор.: Пожалуйста, приведите примеры нескольких наиболее опасных схем мошенничества при покупке/продаже недвижимости. — Если не рассматривать схемы, связанные напрямую с насилием над личностью, то первая схема — это сбор авансов на одну квартиру с нескольких лиц. Продавец или его агент собирают 10 — 15 авансов на одну квартиру, а затем не возвращают их под разными предлогами или вовсе пропадают. Вторая схема — действие по отозванной доверенности. Продавец или мнимый продавец выдает доверенность своему знакомому и тут же ее отзывает. Знакомый на основании доверенности подписывает документы вплоть до договора купли-продажи, после чего появляется «возмущенный» продавец, который «ничего не знал, денег не видел», и требует расторгнуть договор и вернуть квартиру. Третья схема — занижение суммы сделки в договоре купли-продажи, а затем расторжение договора продавцом под различными предлогами. Покупатель получает назад не реальную сумму, а ту, что указана в договоре. Четвертая схема — появление неучтенных наследников. После сделки с наследственной квартирой «неожиданно» появляется дополнительный наследник, которые требует восстановить его попранные права. В целом таких схем сотни, но с большинством из них можно бороться, если правильно составить договор купли-продажи.
