СОГЛАСИЕ (РАЗРЕШЕНИЕ) ОРГАНА ОПЕКИ И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВА НА СОВЕРШЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ПРИ УЧАСТИИ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ
С. В. ОСИПОВА
Осипова С. В., старший преподаватель кафедры гражданского и предпринимательского права (Самарский государственный университет).
Сделки с недвижимым имуществом, несмотря на широкое распространение на практике, являются одними из самых сложных и «проблемных». Когда такие сделки затрагивают права несовершеннолетних, требуется четкая и эффективная защита прав последних. Действующее законодательство содержит ряд общих норм, направленных на защиту прав и интересов несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимостью. К сожалению, во второй части Гражданского кодекса РФ <1> (далее — ГК РФ) при регулировании конкретных договоров в отношении недвижимого имущества не учитываются особенности совершения этих сделок с участием несовершеннолетних. Полагаем, данный пробел необходимо восполнить. Нормы, учитывающие данную специфику, должны быть как в первой (Общей), так и во второй части ГК РФ <2>, применительно к отдельным договорам. Условно указанные права несовершеннолетних можно разделить на две группы: ——————————— <1> Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 5. Ст. 410. <2> Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301.
1) права несовершеннолетних, не являющихся собственниками недвижимого имущества; 2) права несовершеннолетних, являющихся собственниками (сособственниками) недвижимого имущества. В первом случае права несовершеннолетних охраняются прежде всего нормой п. 4 ст. 292 ГК РФ, в соответствии с которой отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Во втором случае несовершеннолетние, будучи собственниками (сособственниками) недвижимого имущества, оказываются непосредственными участниками сделок с этим имуществом. В целях повышения уровня защиты прав несовершеннолетних законодатель установил обязательное предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетних (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ <3> (далее — СК РФ)). Анализ законодательства и литературы позволяет выделить следующие случаи, в которых необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства <4>. ——————————— <3> Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 1. Ст. 16. <4> Попытка систематизировать эти сделки была осуществлена в Приказе Минюста РФ от 20 июля 2004 г. N 126 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним».
Отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, законными представителями <5> или дача согласия законными представителями <6> на отчуждение такого имущества несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет. ——————————— <5> В соответствии со ст. 28 ГК РФ законными представителями несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет могут быть родители, усыновители или опекуны. <6> В соответствии со ст. 26 ГК РФ законными представителями, с согласия которых совершаются сделки несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, могут быть родители, усыновители или попечитель. По поводу попечителя в литературе высказано мнение, что он не может быть законным представителем (см., напр.: Михеева Л. Ю. Опека и попечительство: правовое регулирование. М., 2002. С. 60).
Передача в аренду, в залог, сдача внаем, предоставление в безвозмездное пользование имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, законными представителями или дача согласия законными представителями на совершение таких сделок несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет. Дача согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество или отказ законных представителей несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет от указанного права. Заключение договора участия в долевом строительстве от имени несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет их законными представителями или дача согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на заключение договора участия в долевом строительстве. Дача согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на выдел долей, раздел имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, или осуществление указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет. Дача согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на совершение сделки, влекущей уменьшение имущества несовершеннолетнего, в том числе уменьшение доли в праве общей долевой собственности, или осуществление указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет. Таким образом, как в первом, так и во втором случае, необходимо обязательное согласие (разрешение) органа опеки и попечительства. В соответствии с п. 1 ст. 34 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» <7> органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления — выборные и другие органы, наделенные полномочиями по решению вопросов местного значения и не входящие в систему органов государственной власти. Следует отметить, что на федеральном уровне отсутствует законодательная регламентация порядка предоставления согласия (разрешения) органами опеки и попечительства на совершение указанных выше сделок с недвижимостью, затрагивающих права несовершеннолетних <8>. Нет ни четких норм, которые бы указывали, что именно может служить основанием для согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимым имуществом, ни критериев или правил, которые позволяли бы органам опеки и попечительства обосновывать свое решение относительно возможного нарушения прав несовершеннолетних при совершении сделки с недвижимым имуществом. Полагаем, нормативные акты, принимаемые на уровне субъектов РФ, не могут решить обозначенную проблему. Необходимо принятие отдельного нормативного акта на федеральном уровне, регламентирующего порядок деятельности органов опеки и попечительства, в том числе и при принятии решений о даче согласия на совершение сделок с недвижимым имуществом, затрагивающих права несовершеннолетних <9>. Кроме того, полагаем, необходимо внести изменения в действующее законодательство и использовать единый термин «разрешение» (соответственно заменить «согласие» на «разрешение»), выражающий мнение органа опеки и попечительства относительно совершения данных сделок. ——————————— <7> Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. N 35. Ст. 3506. <8> ГК РФ (ст. 37, п. 4 ст. 292) и СК РФ (п. 3 ст. 60) содержат лишь общие требования, касающиеся необходимости получить согласие органа опеки и попечительства. <9> В литературе предлагается принять Федеральный закон «Об опеке и попечительстве», в котором необходимо объединить и систематизировать нормы, посвященные в целом институту опеки и попечительства (см., напр.: Михеева Л. Ю. Опека и попечительство: теория и практика / Л. Ю. Михеева; Под ред. Р. П. Мананковой. М.: Волтерс Клувер, 2004. С. 255 — 263).
