СПОСОБЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ЗАСТРОЙЩИКАМИ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
МОГУТ ИЗМЕНИТЬСЯ
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 24 декабря 2012 года
С. ПОПОВА
21 декабря Госдума приняла в третьем чтении законопроект N 643875-5 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — законопроект). Разработчики документа предлагают ввести такой способ обеспечения исполнения обязательств застройщика, как страхование его гражданской ответственности, и изменить правила предоставления поручительства по указанным обязательствам.
Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее — Закон N 214-ФЗ) [1] предусмотрено, что исполнение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве можно обеспечить двумя способами: залогом создаваемой недвижимости, земельного участка либо прав на него, а также поручительством банка. Право залога возникает у участников долевого строительства в силу закона. Однако, по мнению авторов законопроекта, существующие нормы не гарантируют возврат денежных средств участникам долевого строительства в ситуации, когда застройщик признан банкротом, а его активы выведены до начала процедуры банкротства. В связи с этим и планируется страховать гражданскую ответственность застройщика.
Согласно законопроекту возврат застройщиком участникам долевого строительства денежных средств будет обеспечиваться только залогом. Гарантировать передачу объекта недвижимости застройщик должен будет одновременно двумя способами:
— залогом;
— поручительством банка либо страхованием гражданской ответственности (по своему выбору).
Предлагается изменить требования к поручителю застройщика
Согласно ст. 15.1 Закона N 214-ФЗ поручителем застройщика может быть любой банк. Авторы законопроекта предлагают ввести следующие требования к банку-поручителю:
— осуществление банковской деятельности не менее пяти лет;
— размер уставного капитала не менее 200 млн. руб.;
— наличие собственных средств в размере не менее 1 млрд. руб.
В соответствии с действующим законодательством срок действия поручительства должен не менее чем на шесть месяцев превышать срок передачи объекта. Однако зачастую этого времени бывает недостаточно для того, чтобы участники долевого строительства могли предъявить к поручителю свои требования. Предполагается, что срок поручительства будет превышать срок передачи объекта не менее чем на два года.
Виды страхования ответственности застройщика
Как уже было сказано, в качестве одного из способов обеспечения исполнения застройщиком обязательств по передаче объекта недвижимости планируется ввести страхование его гражданской ответственности. В законопроекте предлагается предоставить застройщику право выбрать вид такого страхования. Так, застройщик сможет страховать свою ответственность:
— путем участия в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, осуществляемого на основании договора страхования (далее — общество взаимного страхования);
— посредством заключения договора страхования со страховой организацией.
Выгодоприобретателями по договору страхования будут физические или юридические лица (за исключением кредитных организаций), денежные средства которых привлекались для создания объекта долевого строительства.
Следует отметить, что выплачивать страховое возмещение предлагается исходя из цены договора, но в размере не менее суммы, исчисленной с учетом общей площади подлежащего передаче помещения и определенной Госстроем России средней рыночной стоимости 1 кв. м по субъекту РФ.
Факт неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта можно будет подтвердить:
— решением суда об обращении взыскания на предмет залога;
— решением арбитражного суда о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства.
Общество взаимного страхования планируется создавать в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2007 N 286-ФЗ «О взаимном страховании». В законопроекте предлагается предусмотреть определенные требования к указанному обществу. Так, согласно законопроекту взаимное страхование гражданской ответственности застройщиков должно осуществлять общество, которое создано застройщиками, привлекающими денежные средства участников долевого строительства. Решение о создании такого общества будет принимать учредительное собрание, созываемое организационным комитетом, который будет формироваться Госстроем России. Устав общества взаимного страхования нужно будет согласовывать с ФСФР и ФАС России. В состав общества будут входить не менее 30 организаций.
[1] Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Документ:
Законопроект N 643875-5 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
