The author of the present article makes a review of legal regulation of eviction, classifies the reasons of eviction.
Key words: housing law, Housing Code, eviction.
В Конституции РФ провозглашено право граждан на жилище (ст. 40). Исследованию содержания этого права уделялось внимание и в советский период развития жилищного законодательства <1>, уделяется этим вопросам внимание и в современных работах <2>. В ЖК РФ определены основные принципы, формы и порядок реализации этого права, однако его реализация в полном объеме представляется невозможной без научного исследования и законодательного закрепления в жилищном законодательстве комплекса мер защиты и ответственности, которые должны соответствовать реалиям сегодняшнего дня. Вопрос о соотношении мер защиты и мер ответственности также длительное время являлся дискуссионным и остается актуальным в настоящее время <3>. Однако ощущается недостаток исследований проблем ответственности именно в жилищно-правовой сфере. ——————————— <1> См.: Чигир В. Ф. Жилищное право. Минск, 1986. С. 7 — 9; Погодина Т. И., Чигир В. Ф. Жилищное право. Минск: Вышейшая школа, 1986 // Правоведение. 1988. N 3. С. 95; Бару М. И., Пушкин А. А., Сибилев М. Н. Понятие и юридическая природа права на жилище // Основы советского жилищного законодательства. Межвузовский сборник научных трудов / Отв. ред. О. А. Красавчиков. Свердловск: УрГУ, 1981. С. 56 — 61; Касаткина Т. В. Три аспекта конституционного права на жилище // Основы советского жилищного законодательства. Межвузовский сборник научных трудов / Отв. ред. О. А. Красавчиков. Свердловск: УрГУ, 1981. С. 61 — 66; Жилищные права: Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения / Под ред. И. Б. Мартковича. М., 1997. С. 20 — 31; Седугин П. И. Жилищное право. М., 1997. С. 19 — 20. <2> См.: Гражданское право: Учебник. Ч. II / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М., 1997. С. 203; Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II. Полутом 1 / Отв. ред. Е. А. Суханов. 2-е изд. М., 2000. С. 184; Баглай М. В. Конституционное право Российской Федерации. 2-е изд. М., 2000. С. 244 — 246; Богданов Е. В. Природа и сущность права граждан на жилище // Журнал российского права. 2003. N 4. С. 25; Усков О. Ю. Эволюция права на жилище // Журнал российского права. 2005. N 8 // СПС «КонсультантПлюс». <3> См.: Иоффе О. С. Ответственность по советскому гражданскому праву. Л., 1955; Братусь С. Н. Юридическая ответственность и законность (Очерк теории). М.: Юридическая литература, 1976; Лейст О. Э. Основные виды юридической ответственности за правонарушения // Правоведение. 1977. N 3. С. 24 — 30; Малеин Н. С. Правонарушение: Понятие, причины, ответственность. М.: Юридическая литература, 1985; Гражданское право. Т. 1 / Под ред. Е. А. Суханова. М.: БЕК, 1994. С. 169 — 186 (автор главы — В. П. Грибанов); Тархов В. А. Гражданские права и ответственность: Монография. Уфим. высш. шк. МВД Рос. Федерации. Уфа, 1996; Кархалев Д. Н. Гражданско-правовые меры защиты и меры ответственности: Учеб. пособие. Уфа: РИО БашГУ, 2004; Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под общ. ред. В. А. Белова. М.: Юрайт-Издат, 2008. С. 865 — 895 (автор очерка — А. Б. Бабаев).
Идея обособления норм жилищно-правового охранительного института была реализована в Основах жилищного законодательства (раздел V). Это позволило законодательно подчеркнуть относительную самостоятельность нормативной базы функций ответственности, но, конструируя ЖК РФ, законодатель по этому пути не пошел. В ст. 11 ЖК РФ приведен перечень способов защиты жилищных прав. По общим правилам она осуществляется в судебном порядке. Нормы же, содержащие меры гражданско-правовой ответственности <4>, рассредоточены в ЖК РФ и содержатся в различных статьях. Следует отметить, что не все составы правонарушений, обозначенные в ЖК РФ, могут служить основаниями гражданско-правовой ответственности. ——————————— <4> Принимая во внимание наличие различных точек зрения относительно места жилищного права в системе российского права, придерживаемся позиции, согласно которой жилищное право является подотраслью гражданского права.
В числе условий применения ответственности за нарушение жилищного законодательства в литературе названы: 1) причинение вреда жилищному фонду (имущественный вред и неполученные доходы); 2) причинение вреда противоправными действиями (противоправность проявляется в том, что субъект нарушил установленные законодательством нормы либо его действиями ущемляются чьи-либо субъективные права); 3) наличие причинно-следственной связи между противоправными действиями и наступившим вредом; 4) вина субъекта, причинившего вред <5>. Представляется, что совокупность обозначенных условий требует более пристального изучения и является предметом самостоятельного исследования. Однако, несомненно, необходимо наличие противоправности и виновности поведения участника жилищного отношения. ——————————— <5> См.: Крашенинников П. В. Жилищное право. М.: Статут, 2008 // СПС «КонсультантПлюс».
Выселение влечет наиболее серьезные последствия для пользователя, нежели иные применяемые к нему меры. Выселение, по каким бы основаниям оно ни производилось, всегда относится к принудительным мерам государственного воздействия. В то же время далеко не всегда его можно квалифицировать как меру правовой ответственности. Различают выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения; выселение с предоставлением другого жилого помещения и выселение без предоставления другого жилого помещения. Несмотря на то что подобная классификация выселения предлагается законодателем лишь применительно к договору социального найма (ст. 84 ЖК РФ), она представляется применимой для характеристики выселения в целом. Так, выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения предусмотрено в случае прекращения права собственности вследствие выкупа у собственника жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ). Хотя выселение как последствие отказа собственника освободить занимаемое помещение в данной статье ЖК РФ не упоминается, это очевидно. В данном случае оно справедливо квалифицируется как мера компенсационного характера <6>. ——————————— <6> См.: Илларионова Т. И. Основы советского жилищного законодательства. Межвузовский сборник научных трудов / Отв. ред. О. А. Красавчиков. Свердловск: УрГУ, 1981. С. 142 — 143.
Представляется, что утверждение о том, что нельзя говорить о применении к гражданину санкции и при выселении его в административном <7> порядке из аварийного жилья, справедливо применительно к нанимателям по договору найма, так как обязанность капитального ремонта дома возлагается на его собственника. При этом нанимателю по договору социального найма и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение в этом же населенном пункте (ст. 85 ЖК РФ). Обязан ли наймодатель по договору коммерческого найма предоставлять другое благоустроенное жилое помещение? Законодатель не дает ответа на этот вопрос (впрочем, не упоминает данную категорию титульных пользователей и в ЖК РФ). Представляется, что такая обязанность должна быть закреплена в отношении наймодателей — органов государственной власти и местного самоуправления. Иные наймодатели обязаны возместить нанимателю убытки по общим правилам обязательственного права. ——————————— <7> См.: Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Указ. соч. С. 279. В период действия ЖК РСФСР выселение в административном порядке допускалось.
Если же предстоит выселение собственника, действуют правила, установленные для договора социального найма. Однако представляется, что в этом случае необходимо более тщательно исследовать причину аварийности дома (непригодности жилого помещения для проживания). Поскольку на собственника возлагается обязанность содержать имущество, в том числе и находящееся в общей собственности, в надлежащем состоянии, то при наличии его вины речь может идти о выселении как мере гражданско-правовой ответственности без предоставления другого жилого помещения. Однако сегодня и в этом случае применяются правила п. 7 ст. 32 ЖК РФ. Как меру защиты жилищных прав ребенка следует рассматривать выселение родителя, лишенного родительских прав (п. 2 ст. 91 ЖК РФ). Если же родитель является собственником жилого помещения, при невозможности совместного проживания ребенку определяется иное место жительства. Как рассматривать лишение ребенка права пользования жилым помещением в этом случае? Не является мерой гражданско-правовой ответственности и выселение в случае принудительного обмена жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ). Представляется, что выселение нельзя квалифицировать как меру ответственности в отношении отказополучателей при истечении срока, на который установлен завещательный отказ; временных жильцов; поднанимателей; нанимателей по договорам коммерческого найма <8>; бывших членов семьи собственника жилого помещения, которым он был обязан по решению суда предоставить право пользования жилым помещением. В этих случаях выселение можно рассматривать, скорее, как меру защиты жилищных прав пользователя жилого помещения, если в данном помещении продолжают проживать граждане, утратившие право пользования им (ст. 35 ЖК РФ). В перечисленных случаях речь идет о срочном праве пользования. ——————————— <8> Несмотря на разъяснение Пленума Верховного Суда РФ, представляется, что неоправданно не рассматривать нанимателей по договорам коммерческого найма в качестве титульных пользователей жилых помещений, объясняя это гражданско-правовым характером возникших отношений, если уж законодатель даже собственника жилого помещения включает в число участников жилищных отношений, не сомневаясь, разумеется, в гражданско-правовой природе отношений собственности. См.: п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».
С прекращением права собственности на жилое помещение прекращается и право пользования этим помещением членов семьи собственника (ст. 31 ЖК РФ, ст. 292 ГК РФ). В этом случае члены семьи собственника подлежат выселению из занимаемого жилого помещения, хотя ни в ГК РФ, ни в ЖК РФ применительно к данной ситуации термин «выселение» не упоминается. При изъятии жилого помещения у собственника по основаниям ст. 293 ГК РФ выселению из него подлежат и члены семьи собственника. Прекращение права пользования жилым помещением нанимателя приведет к прекращению права пользования этим помещением временных жильцов, поднанимателей, а утрата членства в жилищном кооперативе до полной выплаты пая — к выселению бывшего члена кооператива и членов его семьи (ст. 133). Нетрудно заметить, что в перечисленных случаях речь идет о пользователях жилых помещений, наделенных лишь производным и зависимым правом пользования жилым помещением, и выселение в этих случаях как меру ответственности квалифицировать нельзя <9>. ——————————— <9> См.: Мананкова Р. П. Прекращение права на жилплощадь у членов семьи собственника дома // Доклады итоговой научной конференции юридического факультета Томского университета / Ред. проф. А. И. Ким, проф. А. Л. Ременсон, В. Н. Щеглов. Томск, 1979. С. 102; Рахвалова М. Н. Отказополучатели и получатели ренты как субъекты жилищных правоотношений: Монография. Новосибирск: Изд-во НГТУ, 2009. С. 10 — 30.
Жилищно-правовые охранительные меры в литературе обычно подвергаются исследованию с позиций их влияния на изменение или прекращение жилищных правоотношений <10>. В одних случаях прекращение права пользования является правопрекращающим фактом и как следствие — основанием для выселения без предоставления другого жилого помещения, в других — основанием прекращения жилищного правоотношения и как следствие — основанием выселения с предоставлением другого жилого помещения и одновременно — правопорождающим фактом, который служит основанием возникновения нового жилищного правоотношения. ——————————— <10> См.: Красавчиков О. А. Юридические факты в советском гражданском праве. М.: Госюриздат, 1958. С. 76 — 77; Басин Ю. Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 161; Лесин Б. С. Изменение жилищных правоотношений: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Ленинград, 1967; Мананкова Р. П. О стадиях правоотношения // Проблемы эффективности гражданско-правового регулирования. Томск, 1979. С. 3 — 5; Гонгало Б. М. Основания изменения жилищных правоотношений: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Свердловск, 1984; Соколов С. П. Изменение жилищных правоотношений: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Минск, 1988.
Выселение как особая санкция за правонарушение, применяемая лишь в жилищном законодательстве, предусмотрена в крайних случаях. Правонарушением, влекущим ответственность в виде прекращения права пользования жилым помещением, является самовольное переустройство и (или) перепланировка, в случае невозможности его сохранения в переустроенном или перепланированном состоянии (ст. 29 ЖК РФ). Жилое помещение, в отношении которого допущено нарушение собственником, подлежит изъятию и продаже с публичных торгов <11>, с нанимателем расторгается договор найма, наниматель и члены его семьи подлежат выселению. Однако предварительно должно быть сделано предложение привести в разумный срок жилое помещение в прежнее состояние. ——————————— <11> Следует отметить, что ст. 235 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований принудительного изъятия имущества у собственника помимо его воли и рассматриваемое нами основание в данный перечень не входит. В данной ситуации вновь возникает необходимость обратиться к проблеме определения места жилищного права в системе российского права и проблеме соотношения ст. 3 ГК РФ и ст. 5 ЖК РФ.
Жилое помещение может быть изъято у собственника, а он соответственно подлежит выселению из этого помещения в случаях использования жилого помещения не по назначению; бесхозяйственного обращения с жилым помещением, следствием которого является его разрушение; систематического нарушения прав и интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями (ст. 293 ГК РФ). При наличии этих же нарушений выселению подлежат члены семьи и бывшие члены семьи собственника жилого помещения, отказополучатели (ст. 35 ЖК РФ). Ранее нами была предложена новая редакция ст. 35 ЖК РФ и необходимость возложения такой же ответственности и на получателей ренты <12>. ——————————— <12> См.: Рахвалова М. Н. Указ. соч. С. 145 — 146, 166.
За нарушение обязанности содержать общее имущество изъятие жилого помещения не предусмотрено. Выселению также подлежат наниматели по договору социального найма и члены их семей, поднаниматели, допустившие перечисленные выше правонарушения (ст. 91 ЖК РФ). Кроме того, выселение нанимателя и членов его семьи в другое помещение применяется как санкция при невнесении нанимателем по договорам социального найма платы за помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. Если дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма и можно в отношении этих категорий пользователей вести речь и о противоправном поведении, и о наличии вины, то остается открытым вопрос о правовой природе выселения недееспособных членов семьи нанимателя. Таким образом, можно сделать вывод, что в одних случаях выселение можно рассматривать как меру защиты, в других — как меру ответственности. В ряде же случаев выселение не может быть отнесено ни к одной из названных категорий.
