О ВОЗМОЖНОСТИ ВЫСЕЛЕНИЯ НЕРАДИВОГО СОБСТВЕННИКА ИЗ КВАРТИРЫ
С. А. КИРАКОСЯН
Киракосян Сусана Арсеновна, партнер юридической фирмы «Эсток-Консалтинг», кандидат юридических наук, медиатор.
Статья посвящена вопросу выселения собственников из занимаемых ими жилых помещений. По мнению автора, при принятии решения о выселении признак систематичности нарушений прав и законных интересов соседей имеет существенное значение.
Ключевые слова: выселение собственника, нерадивый собственник, сосед, нарушение интересов соседей, жилое помещение.
On the possibility of eviction of a careless owner from the apartment S. A. Kirakosyan
The paper deals with the issue of eviction of owners from occupied premises. The author believes that when deciding on eviction a sign of systemic violations of human rights and legal interests of the neighbors has essential significance.
Key words: eviction of the owner, careless owner, neighbor, violation of neighbors’ interests, premises.
Общая презумпция: бремя содержания жилого помещения несет его собственник. Это означает обязанность собственника поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, оплачивать жилищно-коммунальные услуги, проводить текущий ремонт, соблюдать права и законные интересы соседей, а также правила, установленные нормативными правовыми актами. Что же делать, если бремя содержания оказывается непосильной ношей и собственник не желает ее нести? И это нежелание выражается в бесхозном отношении к жилому помещению, приведении его в непригодное состояние, а также в нарушении прав соседей. Так, в адрес фирмы, где работает автор, поступили письма от собственников следующего содержания. Письмо N 1. Как нам действовать в ситуации, когда соседи не дают покоя ночью. Моя мама живет в многоквартирном доме, соседи этажом выше — квартиранты, которые постоянно после 23.00 начинают шуметь, греметь, бегать по квартире, и все это продолжается до 2 — 3 часов ночи. Дом повышенной слышимости. На наши замечания ни квартиранты, ни хозяйка не реагируют. Мы написали заявление участковому, но при устной беседе он нам сказал, что они в своей квартире могут делать, что хотят, и даже ночью, лишь бы музыку не слушали. Письмо N 2. В нашем доме проживает семья алкоголиков, которые превратили квартиру в притон, а жизнь соседей — в ад. Эти люди являются нанимателями квартиры, жилищно-коммунальные услуги не оплачивают, из квартиры идет неприятный запах, ночью в квартире шум и драки, имеются нарушения требований пожарной безопасности, акты порчи домового имущества и т. д. На протяжении многих лет мы обращаемся во все инстанции (в полицию, в управляющую компанию, в администрацию) с просьбой отселить этих людей. В ответ мы получаем отписки, что отселить этих людей невозможно. Что нам делать? Указанные выше ситуации являются злободневными. При этом распространенным заблуждением является то, что из собственной квартиры ни при каких обстоятельствах выселить не могут. Конечно, для собственника не предусмотрено выселение за неоплату жилищно-коммунальных услуг, как это предусмотрено для нанимателя по договору социального найма жилого помещения. Но тем, кто грубо нарушает правила проживания в многоквартирном доме и уверен в полной безнаказанности, стоит прочитать ст. 293 Гражданского кодекса РФ. В данной статье предусмотрен механизм публично-правового вмешательства в случае нарушения правил проживания в многоквартирных домах и возможность выселения собственника из квартиры. Выселению совместно с собственником подлежат члены семьи и бывшие члены семьи собственника жилого помещения, отказополучатели. Причиной выселения может стать систематическое нарушение прав и законных интересов соседей. Признак «систематичности» нарушений имеет существенное значение. В случае его отсутствия меры воздействия, предусмотренные ст. 293 ГК РФ, не применяются. К систематическим нарушениям следует отнести неоднократные, постоянно повторяющиеся действия: — по нарушению требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, строительных норм и правил и иных требований законодательства; — по нарушению правил пользования жилыми помещениями. В частности, лишиться жилья можно за громкую музыку, игру на музыкальных инструментах, ночные ремонтные работы, переоборудование квартиры в офис, склад или загон для разведения животных и т. д. Бороться с «нерадивым» соседом-собственником необходимо коллективными усилиями жильцов дома (коллективные письма и жалобы), а также с помощью обслуживающей многоквартирный дом организации (управляющей организации, ТСЖ или иного потребительского кооператива). После безуспешности борьбы следует написать заявление в орган местного самоуправления — Администрацию муниципального образования — с просьбой вынести «нерадивому» соседу предупреждение. Орган местного самоуправления предоставляет разумное время на устранение допущенных нарушений. Обращаю внимание, орган власти выносит лишь предупреждение, но не может принудить устранять нарушения и предоставлять какие-либо документы. Ведь последнее противоречило бы принципу неприкосновенности собственности. Если после предупреждения нарушения не прекратятся, то орган местного самоуправления может поднимать вопрос о судебном выселении. Право на обращение в суд принадлежит исключительно органу местного самоуправления, а не тем лицам, права и интересы которых затронуты действиями собственника <1>. Поскольку ни управляющая организация, ни ТСЖ не являются органами местного самоуправления, они не могут осуществлять полномочия, предусмотренные ст. 293 ГК РФ. ——————————— <1> См., н-р: Определение Санкт-Петербургского городского суда от 02.02.2011 N 33-1436/11, Определение Московского городского суда от 02.02.2011 по делу N 33-2514 // СПС «КонсультантПлюс».
Однако описанная процедура выселения не так проста, как кажется. Во-первых, нарушение законных интересов проживающих в доме граждан само по себе не является основанием для обращения органа местного самоуправления в суд с требованием о выселении. Так, например, при рассмотрении одного из дел суд пришел к выводу, что требуемая органом местного самоуправления продажа жилого помещения ответчика с публичных торгов в порядке ст. 293 ГК РФ является крайней мерой <2>. Причиной обращения в суд с требованием о продаже с публичных торгов жилья послужило бесхозяйственное обращение с ним, выражающееся в том, что в нем содержится большое количество животных, создающих повышенный шум, загрязнение, что нарушает права соседей. Суд установил, что ответчиком приняты достаточные меры (произведен ремонт) по устранению выявленных нарушений в части приведения жилого помещения в надлежащее состояние. ——————————— <2> Определение Санкт-Петербургского городского суда от 28.02.2012 N 33-2933/12 // СПС «КонсультантПлюс».
Во-вторых, если орган местного самоуправления обращается в суд без предварительного предупреждения собственника о необходимости устранения нарушений с назначением соразмерного срока для этого, то суд отказывает в удовлетворении требований <3>. ——————————— <3> Определение Рязанского областного суда от 08.02.2012 N 33-195 // СПС «КонсультантПлюс».
Собственник, которому стало известно об указанных нарушениях, может и должен принять меры самозащиты до обращения в суд. А именно направить претензию соседу, письмо в управляющую организацию, ТСЖ с просьбой оказать содействие в совместном составлении Акта о нарушении условий проживания в жилом доме нерадивым соседом. Кроме того, можно обратиться в жилищную инспекцию. В соответствии со ст. 23.55 КоАП РФ органы жилищной инспекции уполномочены рассматривать дела об административных правонарушениях, предусмотренных статьями 7.21 — 7.23 КоАП РФ, посвященными жилищной сфере. Должностные лица указанных органов в соответствии с ч. 1 ст. 28.3 КоАП РФ составляют протоколы об административных правонарушениях. Статья 7.21 Кодекса об административных правонарушениях предусматривает ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, а именно ответственность за порчу жилых домов, жилых помещений, а равно порчу их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению (ч. 1), самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных жилых домах (ч. 2). Предусмотрена ответственность в виде предупреждения либо наложения административного штрафа на граждан в размере от 1 тыс. до 1,5 тыс. руб. Граждане, чьи права были ущемлены действиями собственника жилого помещения, для привлечения виновного к ответственности вправе обратиться также в полицию. Протокол об административном правонарушении должен быть составлен уполномоченным лицом непосредственно на месте совершения правонарушения, иначе такой документ не может считаться допустимым доказательством. Исключение составляют случаи, когда протокол составляется на основании показаний потерпевших. Особое внимание хотелось бы обратить на важность письменного оформления всех документов, связанных с нарушением жилищных прав. Законодательство законодательством, но любые требования, куда и кем бы они ни заявлялись, должны иметь документальную основу. После визитов жилищного инспектора, участкового необходимо «добывать» копии составляемых актов и протоколов. Это важные доказательства на случай судебного процесса. Без них возможен проигрыш. Примеры грамотного подхода к доказыванию дает судебная практика. Например, в деле о выселении без предоставления другого жилого помещения 57-летней жительницы г. Юбилейного Х., которая сделала невозможным проживание соседей из-за своих 20 собак, в качестве доказательств фигурировали сведения об отсутствии у животных прививок против инфекционных заболеваний; протоколы измерения уровней шума, составленные специализированной организацией в соответствии с требованиями СанПиН; лабораторные исследования проб воздуха. К этому списку можно добавить экспертные заключения и справки квалифицированных специалистов в различных отраслях знаний — строительстве, медицине, ветеринарии, а также письменные акты, составленные соседями собственника жилого помещения с привлечением третьих лиц (например, представителей управляющих организаций, ТСЖ, муниципальных органов, осуществляющих государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда). Подводя итог написанному, замечу, что выселить собственника — дело довольно трудное, и оно может затянуться на весьма длительный срок. Но оно того стоит. Ведь нет ничего дороже, чем покой для себя и своих близких.
