Московская область традиционно удерживает первенство как самый застраиваемый регион. И предложений квартир в домах на разных стадиях строительства здесь немало. Особый интерес представляют завершенные новостройки. Но покупатели не всегда готовы заключать по ним сделки. Вопрос, как всегда, заключается в главном — в цене. В Московской области практически нет ни одного города, где не строилось бы жилье. До кризиса спрос был настолько велик, что квартиры «разбирали» на ранних этапах строительства. В разгул финансовой нестабильности обстановка резко изменилась. Покупатели, напуганные угрозой стать владельцами недостроя, перестали заключать сделки. А застройщики, ведущие сразу несколько строек, переориентировались на объекты, которые были на этапах, близких к завершению. И на первичном рынке появились предложения в уже построенных и сданных домах.
ГОТОВНОСТЬ НА УРОВНЕ ОТ 20 ДО 40 ПРОЦЕНТОВ
К началу сентября 2010 года, по оценке компании «МИЭЛЬ-Новостройки», на рынке новостроек Московской области доля уже сданных объектов составляет порядка 30% от всех новостроек. Похожие цифры — 30 — 40% в зависимости от района назвала Мария Рязанова, менеджер отдела рекламы и маркетинга компании «АТЛАНТ ИНВЕСТ». Впрочем, Владимир Моребис, заместитель директора департамента новостроек компании Est-a-Tet, считает, что в Подмосковье процент предложений в уже сданных домах составляет не более 20.
Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», подсчитал, что за лето доля сданных государственной комиссии (ГК) новостроек сократилась на 3% и составила 21%. По его словам, в структуре предложения по-прежнему преобладают (около 36%) объекты на стадии выполнения отделочных и благоустроительных работ и подготовки к ГК, а доля новостроек на этапе нулевого цикла равна всего 12%.
ГДЕ ИХ ИСКАТЬ?
Впрочем, состояние строек в разных населенных пунктах отличается. Мария Рязанова («АТЛАНТ ИНВЕСТ») считает, что больше всего готовых объектов сосредоточено в городах юго-восточного направления — в Балашихе и в Балашихинском районе, в Железнодорожном; на западе Подмосковья — в Одинцове и Одинцовском районе, на севере — в Солнечногорске. Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», сюда же отнесла города Звенигород и Щелково, Артем Ржавский («Азбука Жилья») — Мытищи, Королев, Видное. Впрочем, эксперт считает, что тенденция превалирования совокупной доли готовых и почти готовых домов над строящимися наблюдается практически во всем Подмосковье. Исключение — небольшие поселки, в которых строится один, максимум два объекта.
«В Раменском, — рассказывает Сергей Рябчиков, исполнительный директор ООО «Кредит-Центр недвижимость», аттестованный специалист Гильдии риелторов Московской области, — объем предложений в готовых домах составляет менее 5% от общего количества продающихся объектов первичного рынка, сейчас активно идет застройка района».
СПРОС НА НОВЕНЬКОГО
Новостройки Подмосковья пользуются спросом и у местного населения, и у москвичей, и у провинциалов, перебирающихся поближе к столице. По словам Марии Литинецкой («МИЭЛЬ-Новостройки»), наибольший спрос приходится на новостройки экономкласса, готовые для проживания или на завершающей стадии строительства со стоимостью квадратного метра в пределах 70 000 — 90 000 рублей. «На сегодня это наиболее востребованный формат жилья», — подчеркивает эксперт.
«С одной стороны, все хотят купить квартиры в построенных домах, с другой — по ценам уровня котлована, — иронизирует Сергей Рябчиков (Кредит-Центр недвижимость»). — Поэтому на сегодня соотношение договоров примерно 20% на 80% в пользу строящихся домов».
ГОТОВЫЕ ДОМА И РАЗНЫЕ КВАРТИРЫ
Посмотрим, каков же «ассортимент» предложений у компаний, продающих подмосковные новостройки.
Среди объектов, реализуемых «МИЭЛЬ-Новостройки», квартиры в готовых домах можно приобрести в Люберцах, в ЖК «Красная Горка». Речь идет о микрорайонах N 7 и N 8, в корпусах N 1, 2, 31, 32. В ассортименте есть однокомнатные квартиры площадью 41,4 — 41,8 кв. м; двухкомнатные (55,7 — 61,7 кв. м) и трехкомнатные квартиры (78,1 — 83,3 кв. м). Стоимость квадратного метра варьирует от 54 000 до 69 000 руб.
В Мытищах свободные квартиры представлены в построенном ЖК «Ярославский». Это однокомнатные (34,4 — 37,4 кв. м) и двухкомнатные (56 — 60,4 кв. м) квартиры с внутренней отделкой. В них уже остеклены балконы, на стенах — обои, на полах — ламинат, установлены пластиковые стеклопакеты, входная и межкомнатные двери, необходимая сантехника и электрика и даже домофоны. Стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах составляет от 80 480 руб., в двухкомнатных — от 73 410 руб.
В Реутове, в микрорайоне 9 «А», квартиры есть в построенных и сданных ГК корпусах N 1, 2, 6, 7, 8 «А», 8 «Б», 9, 10. Продажи идут по Закону об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ. Это однокомнатные квартиры площадью 58,5 — 60,5 кв. м, двухкомнатные (76,25 — 90,4 кв. м) и трехкомнатные (102,9 — 110,7 кв. м). По самой низкой цене продаются трехкомнатные квартиры. Их цена — от 77 600 руб. за 1 кв. м.
По данным компании Est-a-Tet, квартиры в сданных домах есть в подмосковном городе Одинцове на ул. Вокзальная, корп. 10, где стоимость квадратного метра составляет от 84 000 руб.; в Апрелевке — на ул. Парковая в корпусах N 1, 2, 3, где минимальная цена составляет от 49 900 руб. за кв. м. В скором времени будет сдаваться ЖК «Калипсо» (Щербинка, ул. 40 лет Октября, д. 15), где цена — от 72 000 руб. за кв. метр. «Покупателям предлагается специальная акция — подготовка к чистовой отделке бесплатно», — рассказывает Владимир Моребис (Est-a-Tet). Осенью сдадут дом в Химках, на улице Совхозная, квартиры в котором предлагаются уже с отделкой.
По словам Сергея Рябчикова («Кредит-Центр недвижимость»), в Раменском на ул. Молодежная продаются таунхаусы общей площадью 135 — 166 кв. м по цене 44 500 — 44 700 руб. за кв. м. Трехкомнатные квартиры площадью 88 кв. м остались в доме 16 по ул. Приборостроителей. Цена предложения — 56 000 за 1 кв. м.
Мария Рязанова («АТЛАНТ ИНВЕСТ») также дополнила список объектами, расположенными в Балашихе (мкр. «Жемчужина Балашихи» на ул. Зеленая), где квартиры продаются по цене от 64 500 руб. за кв. м; в Одинцове, ЖК «Сколков Бор», с предложениями от 89 000 руб. за кв. м и ЖК «Гусарская баллада», (пос. ВНИИСОК) — от 78 000 руб. за кв. м; в Солнечногорске (р-н Рекинцо-2, мкр. 3), где квартиры стоят от 45 000 руб. за кв. м; в п. Островцы Раменского р-на, на ул. Подмосковная, 30, с предложениями по цене от 42 000 руб. за кв. м.
БЕРЕЖЕМ НЕРВЫ, НО ПЛАТИМ БОЛЬШЕ
Однако в целом выбор квартир в построенных домах остается ограниченным: самые удачные варианты все-таки раскупаются на стадии строительства. «Практически исчезли одно — и двухкомнатные квартиры нормальных планировок, — подтверждает Сергей Рябчиков (ООО «Кредит-Центр недвижимость»). — Пока еще сохранился небольшой выбор трехкомнатных квартир больших площадей, но и он сокращается».
Но главная причина, которая «тормозит» покупателя — цены. По словам Марии Литинецкой («МИЭЛЬ-Новостройки»), стоимость квадратного метра от начала продаж на нулевой стадии строительства до сдачи дома госкомиссии может вырасти на 30 — 40%. Артем Ржавский («Азбука Жилья») отметил, что по итогам августа средняя цена «квадрата» на рынке новостроек Подмосковья составила 65 500 руб. А стоимость квартир в сданных ГК домах на 12 — 15% выше среднерыночного показателя.
Впрочем, Сергей Рябчиков («Кредит-Центр недвижимость»), считает, что факт ввода дома в эксплуатацию куда меньше влияет на цену квартиры, чем оформленное компании свидетельство о праве собственности на здание. По его словам, в среднем это дает скачкообразный рост цены на 8 — 10% по сравнению с квартирой в сданном доме, но без наличия такого свидетельства. «Постановление же о вводе дома в эксплуатацию, на примере Раменского, поднимает цену на 3 — 5%», — говорит он.
ЧЕГО ЖДАТЬ И НА ЧТО НАДЕЯТЬСЯ
Как заявил Metrinfo. Ru Артем Ржавский («Азбука Жилья»), вероятнее всего, в краткосрочной перспективе превалирование готовых и почти готовых новостроек в общей структуре спроса сохранится. Но уже через 2 — 3 года по мере наращивания темпов строительства, укрепления позиций застройщиков и с возвращением на рынок инвесторов доля покупок квартир на более ранних этапах строительства возрастет. Этому будет способствовать и то, что с более широким внедрением ДДУ (договора долевого участия по 214-ФЗ) у покупателей будет больше гарантий и, соответственно, акцент сместится на квартиры в строящихся домах, т. к. они дешевле, объясняет Мария Рязанова («АТЛАНТ ИНВЕСТ»).
Структура предложения на рынке новостроек МО
по стадии готовности, август 2010 г.
36%
31%
21%
12%
2-я 3-я 4-я 5-я
стадия стадия стадия стадия
Источник: «Азбука Жилья»
Но и сегодня новые готовые проекты на рынок выходят нечасто. «В 2008 — 2009 гг. объем нового строительства сократился, поэтому потребуется еще 1 — 2 года, чтобы новостройки вышли на стадию готовности», — говорит Мария Литинецкая («МИЭЛЬ-Новостройки»). Так что выбор готовых квартир на рынке новостроек, конечно, есть, но чтобы найти подходящий вам вариант, надо все же постараться.
ПРИМЕРЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ В ГОТОВЫХ НОВОСТРОЙКАХ ПОДМОСКОВЬЯ
Адрес Кол-во этажей, Квартирный Цены, тыс. Инфраструктура
