АРГУМЕНТЫ ЗА ПОКУПКУ ГОТОВОЙ КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ
Еще несколько лет назад о готовой квартире в новостройке можно было только мечтать. В основном жилье продавалось на стадии строительства задолго до сдачи дома. В последнее время ситуация очень изменилась. Квартиры в готовых домах уже не редкость. Причем интересные предложения есть в разных районах Москвы.
Как рассказал журналу Metrinfo. ru Василий Митько, генеральный директор агентства МИАН, примерно 25 — 30% предложений первичного рынка Москвы приходится на объекты, прошедшие государственную комиссию (ГК). По оценке Ольги Новиковой, ведущего аналитика компании «НДВ-Недвижимость», доля предложения в уже сданных домах — около 30%. Но в зависимости от округа этот показатель может варьироваться. «В СВАО количество сданных объектов составляет порядка 12%, а в ВАО — более 50%», — уточняет эксперт. А в компании «МИЭЛЬ-Новостройки» и вовсе долю квартир в уже сданных домах оценили в 40 — 45% от общего объема предложения первичного рынка Москвы.
Увеличение предложения в готовых домах объясняется не только снижением спроса в кризисные годы, но и проблемами самих застройщиков. Как рассказал Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», в 2009 году большинство застройщиков испытали проблемы с финансированием строительства, поэтому были вынуждены направить все имеющиеся ресурсы на завершение уже возводимых объектов. Новые проекты на рынок практически не выводились. И совокупная доля новостроек, находящихся на четвертой стадии готовности (отделочные работы, подготовка к ГК) и пятой (ввод в эксплуатацию, заселение), в Москве достигала 80% (почти 50% и 30% соответственно).
Структура предложения на рынке новостроек Москвы
по стадии готовности, август 2010 г.
45%
26%
20%
9%
2-я 3-я 4-я 5-я
стадия стадия стадия стадия
Источник: «Азбука Жилья»
ПОКУПАТЕЛИ ХОТЯТ УСКОРИТЬ НОВОСЕЛЬЕ
Квартиры в сданных домах пользуются хорошим спросом. «Если рассмотреть сделки клиентов МИАНа, то в 2010 году около 60% покупателей новостроек отдали предпочтение квартирам в домах, прошедших ГК», — рассказывает Василий Митько (МИАН).
Эксперты назвали несколько причин популярности готовых квартир в новых домах. Главная — боязнь, что застройщик не достроит дом. «Уровень доверия к строительным компаниям, еще не полностью восстановившим свои позиции после кризиса, пока невысок», — объясняет Артем Ржавский («Азбука Жилья»). Другая причина — готовое жилье демонстрирует все плюсы и минусы и самого дома, и расположенных в нем квартир. К тому же сданное жилье можно купить по ипотеке. «Банки относятся к сданным домам более лояльно, чем к объектам, находящимися на более ранних стадиях застройки», — говорит Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития группы компаний «Конти».
По словам Артема Ржавского («Азбука Жилья»), среди потенциальных покупателей новостроек в Москве почти каждый третий желает воспользоваться ипотечными программами. Однако по факту банки пока еще неохотно дают ипотеку под строящееся жилье. Доля сделок с привлечением заемных средств на рынке новостроек Москвы в настоящее время не превышает 7%. «Для сравнения: в аналогичный период 2009 года показатель ипотечных сделок в столице составил не более 2 — 3%, в докризисные 2007 — 2008 гг. — в среднем 20 — 30%», — говорит эксперт. Впрочем, Денис Бобков, руководитель аналитического отдела компании Est-a-Tet, привел другие цифры: «По опыту работы компании на данный момент объем сделок по ипотеке составляет порядка 30%».
ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО ВСЕМ ОКРУГАМ
Рост объемов готового жилья на рынке наглядно демонстрирует улучшение финансовой ситуации у самих застройщиков. По словам Ольги Марковой, маркетолога компании «Пересвет-Инвест», весной 2010 года было отмечено, что темпы строительных работ увеличились и в столице за прошедшие полгода в эксплуатацию было введено 1,547 млн. кв. метров жилья, хотя это на 15% меньше показателей первого полугодия 2009 года.
Наибольшее количество новостроек, находящихся в реализации, зафиксировано в ЦАО — 24,2% от общего количества по Москве, что объясняется длительным сроком реализации объектов элитного жилья, а вторую позицию занимает ЗАО — 18,8%. Меньше всего новостроек сосредоточено в ЮВАО — 4,7%. «За прошедшие месяцы значительно сократилось предложение по новостройкам в районах САО (-35,3%), ЮВАО (-31,6%) и в ЗАО (29,3%)».
И все же предложение квартир в уже сданных домах сейчас довольно обширное. Как отметил Артем Ржавский («Азбука Жилья»), подавляющее большинство московских новостроек (до 85%), реализуемых компанией «Азбука Жилья», сдано ГК и находится на этапе заселения.
КВАРТИРЫ В СДАННЫХ ДОМАХ (ПРОДАВЕЦ — АН «АЗБУКА ЖИЛЬЯ»)
Адрес Кол-во этажей, Квартирный Цены, тыс. Инфраструктура
Южное, 17-этажный квартиры от 38 тыс. руб., инфраструктура: 3 новые
Россошанская ул., панельный дом до 85 кв. м в среднем — школы (1 с бассейном), 3
д. 4, корп. 1 серии П-44Т 132,8 тыс. детских сада, поликлиника,
руб. спортивная площадка, 2
подземных гаража, ДК
«Маяк», центр досуга и
творчества молодежи
«Виктория»
ЗАО, Солнцево, ЗАО, Солнцево, 1-комн. 116,0 — 136,4 В шаговой доступности от
Главмосстроя ул., Главмосстроя ул., квартиры от 37 тыс. руб., возведенного дома детские
корп. 40, 42 корп. 40, 42 до 39 кв. м в среднем — сады, школы, спортивные и
123,0 тыс. торгово-развлекательные
руб. центры, спортивные
площадки, магазины
Как рассказала нам Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», среди проектов, реализуемых компанией, полностью готовые квартиры представлены в нескольких жилых комплексах. Это: ЖК «Заповедный уголок» (ул. Заповедная, вл. 16 — 18), где есть предложения стоимостью 115 тыс. руб. за кв. м; ЖК «Примавера» (Симферопольский проезд, дом 18), где остались квартиры по 148 — 160 тыс. руб. за кв. м; ЖК «Гранд Паркъ» (ул. Гризодубовой, д. 2) по 190 — 205 тыс. руб. за кв. м.
В компании «Пересвет-Инвест» также назвали несколько адресов, расположенных в разных округах столицы, где готовые квартиры можно купить из первых рук. В ЮАО — это ЖК «Пражский» (ул. Кировоградская, 24), где остались квартиры по цене 148,3 и 142,4 тыс. руб. за кв. м, а также дом на ул. Кировоградская, 22 «Б», где представлены однокомнатные квартиры по цене 125 — 140 тыс. руб. за кв. м, двухкомнатные — по 120 — 130 тыс. руб. за кв. м, а цены на трех-, четырех — и пятикомнатные квартиры варьируются от 105 до 135 тыс. руб. за кв. м. В САО квартиры есть в сданном ЖК «Империал» (Алабяна, 13 «А»), где на данный момент цена составляет 160 — 190 тыс. руб. за кв. м. Дополнительно можно купить машино-место в паркинге за $52,8 тыс. В ЮЗАО — в ЖК «Академия Люкс» (Вернадского просп., 84), где цена квадратного метра 131 — 172,7 тыс. руб. за кв. м.
По словам Дениса Бобкова (Est-a-Tet), готовые квартиры сегодня в Москве можно приобрести в ЖК «Весна на Балтийском» (ул. Часовая), минимальная стоимость квадратного метра составляет 181 тыс. рублей, а также в доме на ул. Академика Опарина, вл. 4, где цена от 114 тыс. руб. за кв. м.
В сегменте дорогостоящего жилья квартиры есть в ЖК «Остоженка Парк Палас» в Коробейниковом переулке. Это уникальный проект с собственной придомовой инфраструктурой, включающий фитнес-центр и собственный SPA-центр. В доме предусмотрен трехуровневый подземный паркинг, рассчитанный на 600 машино-мест. Стоимость квартир — от 57 млн. рублей до 318 млн. руб. в зависимости от площади и этажа.
Кроме предложений от застройщиков, квартиры в сданных ГК домах по уступке права требования продают физические лица, купившие их еще на стадии строительства. В зависимости от качества проекта и числа свободных квартир жилье продается иногда дешевле, чем у застройщика, а иногда — дороже.
По данным «Пересвет-Инвест», предложения по переуступке есть в ЖК «Марфино». Однокомнатные квартиры выставлены по цене 132 тыс. руб. за кв. м, двухкомнатные — 132, 2 тыс. руб. за кв. м, а трехкомнатные — 121,4 тыс. руб. за кв. м. В ЖК «Аэробус» (Кочновский проезд, 4) в продаже по переуступке около 80 квартир. Их цена от 11,6 млн. руб. за однокомнатные квартиры общей площадью 66 — 70 кв. м до 20,7 млн. руб. за многокомнатные квартиры от 120 до 161,8 кв. м.
В кризис на первичном рынке появились предложения квартир с полным ремонтом. В сегменте класса «эконом» это квартиры в ЖК «Марфино». Но сейчас такие предложения можно подобрать только по уступке права требования.
Реальные предложения от застройщика представлены в жилом микрорайоне «Царицыно». По проекту на территории около 44 га будет построено 15 монолитных домов. В настоящее время идет реализация корп. N 8, где предлагаются квартиры общей площадью 43 — 137 кв. м с отделкой в стилях: классическом, средиземноморском и кантри. Цена предложения с отделкой — от 84 тыс. руб. за кв. м, а если квартира приобретается без отделки, цена опускается и стартует от 75 тыс. руб. за кв. м.
ЦЕНЫ «КУСАЮТСЯ» (+20%), СКИДОК ПОЧТИ НЕТ
Квартиры в построенных домах устроили бы всех покупателей, если бы не цены. По мнению Марии Литинецкой («МИЭЛЬ-Новостройки»), главный критерий — стоимость квартиры, а стадия готовности — второй по значимости фактор. «Квартира в доме, сданном ГК, дороже строящегося объекта со схожими характеристиками примерно на 15 — 20% в зависимости от стадии готовности», — говорит Василий Митько (МИАН). А Сергей Мигунов («Конти») предупреждает, что в дальнейшем, если спрос на объект существенно вырастет, девелопер может повысить стоимость еще на 15%.
А вот на скидки рассчитывать не приходится: как объяснила Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость»), как правило, в готовых домах остается ограниченное число квартир в продаже и на высокой стадии готовности застройщику уже нет необходимости в быстром привлечении денежных средств, ведь дом уже возведен. Поэтому и смысл в более быстрой реализации теряется.
Василий Митько (МИАН) также солидарен в том, что в связи с постепенным восстановлением платежеспособного спроса практика дисконта на рынке новостроек фактически сходит на нет. Единичные предложения со скидкой остались только для наименее ликвидных объектов. Впрочем, по словам Марии Литинецкой («МИЭЛЬ-Новостройки»), в сданных ЖК «Заповедный уголок» и «Примавера» даже сейчас можно приобрести готовые квартиры и по спецакциям. «Размер скидки составляет от 3% до 5%», — уточняет она.
ПЕРСПЕКТИВА: ПОКУПАТЕЛИ ПРЕДПОЧТУТ НЕ ПЕРЕПЛАЧИВАТЬ
Эксперты отмечают, что все-таки самые привлекательные варианты разбираются на стадии строительства. Готовые квартиры — это то, что осталось.
«Полагаю, что из-за недостатка наиболее ликвидных предложений в готовых домах (1 — 2-комнатные квартиры небольших площадей) интерес будет постепенно смещаться к строящимся объектам, — рассуждает Василий Митько (МИАН). — Уже сейчас в сегменте относительно доступного жилья в новостройках столицы спрос превышает предложение как минимум на 30 — 40%. Значительная часть первичного рынка представлена более дорогостоящими квартирами с большей площадью». То есть в дешевом сегменте ощущается все же определенный дефицит.
Артем Ржавский («Азбука Жилья») придерживается несколько иного мнения, он полагает, что в ближайшее время спрос на готовые новостройки не только сохранится, но даже будет преобладать. Однако уже через 2 — 3 года по мере наращивания темпов строительства, укрепления позиций застройщиков, восстановления уровня доверия к ним на рынок вернутся инвесторы. И им будет чем заняться: ведь стоимость квартир в объектах, находящихся на этапе монтажа наземной части (3-я стадия), на 15 — 20% ниже среднерыночной, на более ранних этапах (нулевой цикл, организация стройплощадки) — в 1,3 — 1,4 раза дешевле.
РЕЗЮМЕ ЖУРНАЛА METRINFO. RU
Как видим, эксперты считают, что «привычка» покупать квартиры на этапе строительства все же скоро вернется. По мере того, как кризис пройдет, покупатели вновь проникнутся доверием к строительным компаниям, тем более что они у нас сплошь должны перейти на справедливый 214-й Закон о долевом строительстве. Однако, с нашей точки зрения, все-таки на рынке должен быть выбор: кто-то захочет «вложиться» в строительство и ждать, когда квартиру построят, а кому-то по душе купить готовое жилье, заселиться и жить.
