При переселении из закрытых административно-территориальных образований (ЗАТО) граждане получают на новом месте квартиры в собственность как участники долевого строительства (по договору уступки права требования с администрацией ЗАТО, подписавшей контракт с застройщиком). При этом некоторые из отселяемых граждан занимают квартиры в ЗАТО на условиях найма, а другие являются собственниками приватизированных квартир.
Применима ли норма ч. 2 ст. 51 ЖК РФ в данном случае вообще и к собственникам квартир в ЗАТО в частности (особенно если они не состоят на учете в ЗАТО как нуждающиеся в улучшении жилищных условий)?
Как определяется предельная цена 1 кв. м жилья при выборе места для переселения?
Как должно определяться само это место?
Может ли житель Архангельской области претендовать на приобретение для него жилья, например, в Москве или его выбор ограничен теми регионами, где цена 1 кв. м жилья не превышает некоего предельного значения?
Е. Смолякова, г. Москва
Порядок и условия обеспечения жилыми помещениями переселяемых из ЗАТО граждан не урегулирован действующим федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ, а согласно п. 8 Постановления Правительства РФ от 11.01.2001 N 23 «Об обеспечении жильем граждан, переезжающих из ЗАТО на новое место жительства, или выплате компенсаций этим гражданам» органам местного самоуправления рекомендовано принять нормативно-правовые акты во исполнение указанного Постановления.
В связи с этим органы местного самоуправления разработали порядок и условия предоставления жилых помещений, включив в Постановление о переселении нормы ч. 2 ст. 51 ЖК РФ. Представляется, что органы местного самоуправления руководствовались нормами ч. 1 ст. 7 ЖК РФ («если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона)»).
Иными словами, органы местного самоуправления применили аналогию закона к сходным жилищным правоотношениям.
Судебная практика подтверждает законность применения ч. 2 ст. 51 ЖК РФ при предоставлении жилых помещений переселяемым из ЗАТО гражданам. Так, в соответствии с решением Верховного Суда РФ от 23.12.2009 N ГКПИ09-1447 «сам по себе факт наличия у гражданина или членов его семьи другого жилого помещения за пределами закрытого административно-территориального образования может иметь значение при определении степени нуждаемости в жилом помещении и размера жилого помещения, предоставляемого по новому месту жительства с учетом суммарной общей площади всех жилых помещений (часть 2 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации)».
При этом ни действующее законодательство, ни судебная практика, ни постановления органов местного самоуправления (например, Положение о порядке переселения из ЗАТО г. Североморска граждан, утративших связь с организациями и объектами ЗАТО (утверждено Постановлением главы муниципального образования ЗАТО г. Североморска от 28.07.2008 N 6) не устанавливают каких-либо различий в предоставлении жилых помещений гражданам-нанимателям или гражданам — собственникам приватизированных квартир.
Законодатель, в отличие от органов судебной системы, не конкретизирует способы решения жилищной проблемы переселяемых из ЗАТО граждан. Так, согласно Постановлению ФАС УО от 19.11.2008 N Ф09-8525/08-С6 «суды пришли к правомерному выводу о том, что обеспечение граждан жильем при переселении их из закрытого административно-территориального образования возможно путем:
— выделения средств федерального бюджета на эти цели с последующей передачей этих средств в порядке долевого участия на строительство органам местного самоуправления в местах предполагаемого расселения;
— предоставления гражданам субсидий на строительство или приобретение жилья;
— предоставления денежной компенсации за сдаваемое жилье из средств, предусмотренных на строительство жилья в закрытом административно-территориальном образовании».
Указанный вывод подтверждается также в п. 2 письма Министерства финансов РФ от 13.10.2006 N 06-04-08/02-109.
Согласно абз. 2 п. 2 ст. 7 Закона РФ «О закрытом административно-территориальном образовании» граждане, переезжающие на другое место жительства, получают компенсацию за сданное ими в федеральную или муниципальную собственность жилье по сложившимся в данном регионе ценам за 1 кв. м жилой площади либо обеспечиваются жильем по установленным нормам на новом месте жительства в порядке, устанавливаемом Правительством РФ.
Исходя из изложенного, законодатель не регламентирует цены за 1 кв. м, по которым предоставляются жилые помещения с использованием механизма долевого участия, ссылаясь лишь на установленные нормы. Цены, по которым могут быть заключены договоры долевого участия, регламентируются Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (также могут быть закреплены и в Положении о переселении конкретного ЗАТО).
Однако они устанавливаются только для расчета средств, подлежащих выделению из федерального бюджета (п. 2 Постановления Правительства РФ от 18.04.2005 N 232 «Об утверждении правил компенсации дополнительных расходов и (или) потерь бюджетов закрытых административно-территориальных образований, связанных с особым режимом безопасного функционирования»). При превышении указанных цен ЗАТО к ответственности не привлекается (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2006 N А42-11062/2005). Кроме того, согласно письму Министерства регионального развития РФ от 23.09.2005 N 5634-ВЛ/20 Постановление Правительства РФ от 11.01.2001 N 23 не ограничивает права администрации ЗАТО по заключению договоров на строительство жилья.
При этом действующее законодательство закрепляет, что «вопросы переселения и обеспечения жильем» решаются по согласованию с гражданами (п. 2 ст. 7 Закона «О закрытом административно-территориальном образовании»), однако на практике у каждого конкретного ЗАТО, как правило, свои «места расселения», которые определяются в том числе имеющимися в их распоряжении денежными средствами.
Можно сделать вывод, что предельная цена 1 кв. м предоставляемого жилого помещения при переселении из ЗАТО регламентирована, только если гражданам предоставляется денежная компенсация (абз. 2 п. 2 ст. 7 Закона о ЗАТО). При данном способе удовлетворения жилищной потребности вопрос о выборе нового места жительства решается гражданином самостоятельно.
Используя такую форму решения жилищной проблемы, как получение субсидии, в частности, с помощью государственного жилищного сертификата, гражданин сам вправе выбрать свое ПМЖ (Определение N 5Н-266/04 // Обзор судебной практики Верховного суда РФ от 29.11.2006 за III квартал 2006 г.; согласно Определению ВС РФ от 19.11.2002 N 33-Впр02-10 «С. правомерно был поставлен на очередь на получение жилищного сертификата по месту избранного им места жительства»).
При этом расчетная стоимость жилого помещения определяется исходя из норматива стоимости 1 кв. м общей площади жилья по РФ или средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья в соответствующем субъекте РФ (п. 13 Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 — 2010 годы», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21.03.2006 N 153).
