(Угорский Г. С.) («Семейное и жилищное право», 2012, N 1)
АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫМ НЕЖИЛЫМ ФОНДОМ (НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА МОСКВЫ) <*>
Г. С. УГОРСКИЙ
——————————— <*> Ugorskij G. S. Topical problems in the sphere of management of state non-housing stock.
Угорский Григорий Сергеевич, Московский городской университет управления Правительства Москвы, студент.
В настоящей статье рассматриваются проблемы в сфере управления государственным нежилым фондом, анализируется зарубежный опыт, высказываются предложения.
Ключевые слова: жилищное право, управление недвижимостью, Департамент имущества г. Москвы.
The present article considers the problems in the sphere of management of state non-housing stock; foreign experience; makes relevant proposals.
Key words: housing law, management of immovable property, Department of property of Moscow.
С момента перехода общественных отношений на рыночную основу прошло чуть менее 20 лет: информационное пространство стало свободным и открытым, происходит постоянный обмен опытом с зарубежными странами по различным экономическим вопросам, в том числе и по вопросам эффективного управления государственной собственностью. Однако качественный и количественный уровень использования государственного нежилого фонда явно ниже коммерческого сегмента. Данная ситуация характерна для всех субъектов Федерации, в том числе и для города Москвы. 15 октября 2010 г. бывший руководитель Департамента имущества города Москвы В. Н. Силкин заявил: «Власти Москвы в ближайшем будущем могут привлечь сторонние организации для сдачи в аренду недвижимости, находящейся собственности города» <1>. Связано это, во-первых, с невозможностью выставления СГУП по продаже имущества города Москвы необходимого городу количества объектов городской недвижимости на торги, а во-вторых, с несоответствием предложения городских объектов со спросом на них. По данным РИА «Новости» (на 25 октября 2010 г.), власти Москвы находят арендаторов чуть более чем для половины предлагаемых для найма нежилых помещений, находящихся в собственности города. В 2010 г. город выставил на торги на право заключения договора аренды 87,404 тысячи кв. м нежилых помещений, а нашел нанимателей лишь для 51% объектов. ——————————— <1> URL: http://www. riarealty. ru/ru/article/78/97915.html (по состоянию на 22.12.2010).
По словам собеседника агентства, довольно высокая доля нежилых помещений, которые столице не удается сдать в аренду, связана с тем, что городу нужно либо снижать стоимость аренды своих площадей, либо сдавать в аренду помещений «объекты другого уровня» <2>. ——————————— <2> URL: http://www. riarealty. ru/ru/article/78/97915.html (по состоянию на 22.12.2010).
Анализируя данные заявления, можно сделать вывод о том, что управление нежилым фондом столицы на сегодняшний день находится на недостаточно высоком уровне. Данное утверждение обоснованно, поскольку именно качество управления нежилыми помещениями, сдаваемыми в аренду, является основным фактором (помимо местоположения и цены), формирующим привлекательность того или иного объекта нежилой недвижимости. В данном аспекте коммерческие организации, предоставляющие комплексные услуги по управлению объектами недвижимости, являются безусловными лидерами как по объему данных услуг, так и по их качеству. Важно отметить, что практически все лидирующие компании в данной отрасли перенимали зарубежный опыт, где управление объектами коммерческой недвижимости переведено на аутсорсинг. Более того, на коммерческую основу переведено управление объектами, находящимися в государственной собственности. В качестве примера следует привести опыт зарубежных стран, а именно Германии, как одной из наиболее родственных России, в части системы государственного управления. Хорошим примером может послужить государственная компания BLB NRW (Bau-und Liegenschaftsbetrieb NRW — Служба строительства и недвижимости федеральной земли Северный Рейн — Вестфалия). До 2001 г. каждое ведомство земли (земля — уровень субъекта в Германии) Северный Рейн — Вестфалия вело свою собственную деятельность по эксплуатации и управлению собственной недвижимостью, однако правительством земли Северный Рейн — Вестфалия было принято решение о создании единой, централизованной, ориентированной на экономическую деятельность системы управления недвижимостью. Объединение управления строительством и недвижимостью было проведено путем создания единой гибкой компании, на чей баланс было передано все государственное имущество земли Северный Рейн — Вестфалия для дальнейшего эффективного управления на коммерческой основе. На сегодняшний день компания BLB NRW является самостоятельным коммерческим предприятием, не получающим финансирования из государственного бюджета. Имущество было передано предприятию с условием погашения его оценочной стоимости компанией в рассрочку, т. е. компания ежегодно вносит в бюджет государства фиксированный процент от стоимости используемого государственного имущества независимо от того, получила компания прибыль или нет. Также особенностью BLB NRW является то, что компания работает исключительно с органами государственной власти, бюджетными и военными организациями <3>. ——————————— <3> Актуальные проблемы в сфере управления государственной офисной недвижимостью // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2010. N 3.
Говоря о применении данной системы к российским реалиям, стоит обозначить, что непрофильная для органов государственной власти функция эксплуатации объектов недвижимости должна быть передана на аутсорсинг профессионалам, специализирующимся в области эксплуатации и управления объектами недвижимости. Одновременно с этим в каждом ведомстве закономерно произойдет сокращение аппарата государственных служащих, которые ранее занимались вопросами обслуживания объектов недвижимости. Благодаря этому орган власти получает возможность направлять все усилия на то, чтобы повышать качество предоставляемых им услуг, вместо того чтобы заниматься несвойственной (и обременительной) для него функцией управления недвижимым имуществом. В целях сопоставления затрат на эксплуатацию с арендной платой, которая могла бы заменить такие затраты при наличии единой управляющей компании, С. А. Волком и Д. А. Горшковым проводился анализ использования объектов недвижимости федеральных государственных унитарных предприятий. Результаты анализа позволяют сделать заключение о том, что в настоящее время подавляющее большинство объектов государственной офисной недвижимости по своим технико-экономическим параметрам не удовлетворяют требованиям рынка и не используют потенциала своего расположения, как следствие — сравнительно малый достижимый доход из-за несоответствия уровня объекта требованиям рынка и высокие затраты на содержание и эксплуатацию. Также следует отметить, что объекты, расположенные в центре города, должны соответствовать классу «A» (новые или относительно новые офисные комплексы с грамотными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения, в основной своей массе — здания бизнес-центров с расширенной инфраструктурой, включающей централизованное обеспечение арендаторов средствами коммуникаций, связи, лучшими инженерными решениями, дублирование основных систем жизнеобеспечения), фактическое состояние указанных объектов не соответствует даже классу «C» (преимущественно здания советской постройки, перепрофилированные под офисное использование, преобладает неэффективная коридорная система, трудности с кондиционированием, неудобный подъезд и отсутствие цивилизованного паркинга. Ремонт выполнен с использованием дешевых материалов, фасад здания зачастую не отремонтирован и выглядит непрезентабельно). Общие фактические затраты на эксплуатацию, стоимость содержания проанализированных объектов федерального недвижимого имущества значительно выше среднерыночных затрат на содержание существующих на рынке бизнес-центров класса «C», которые в среднем на 60% ниже. Такие высокие затраты связаны прежде всего с многолетним недофинансированием содержания рассматриваемых объектов. Очевидно, что основная масса административных зданий федеральных органов власти физически и морально устарела, многие системы инфраструктурного жизнеобеспечения находятся в неудовлетворительном состоянии и непригодны для плановой эксплуатации, постоянно выходят из строя <4>. ——————————— <4> Там же.
При наличии единой управляющей государственной недвижимостью компании затраты на обслуживание объектов федерального недвижимого имущества могли бы быть существенно сокращены. Кроме того, такой подход позволил бы добиться ощутимого повышения качества предоставляемых помещений и сопутствующих услуг. Таким образом, необходимо нормативно-правовое закрепление новой системы управления государственным нежилым фондом, которое должно быть реализовано по следующим направлениям: 1) принятие Правительством Российской Федерации постановления о создании единой централизованной системы управления объектами нежилого фонда Российской Федерации, воплощенной в виде управляющей компании государственной недвижимости, имеющей статус юридического лица (в форме акционерного общества со 100-процентной долей государства) и осуществляющей свою деятельность на коммерческой основе, а также нормативно-правовая регламентация ее деятельности; 2) переход на предоставление органам государственной власти помещений и порядка эксплуатации государственной недвижимости на коммерческой основе; 3) внесение изменений в бюджетное законодательство, обеспечивающих воплощение в жизнь предыдущего пункта (в том числе и об изменении порядка финансирования органов государственной власти).
