Р. Мустаханов, помощник прокурора Самойловского района Саратовской области.
Право собственности граждан на жилье может возникнуть по различным основаниям, предусмотренным действующим законодательством.
Это, прежде всего, Гражданский кодекс РФ, в ст. 218 которого установлены основания приобретения права собственности. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли — продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (ч. 2), а ч. 4 гласит: «Член жилищного, жилищно — строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество». Право собственности может возникнуть и на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219 ГК).
Более детальные основания приобретения права собственности на жилье предусмотрены в ст. 19 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и, наконец, ст. 49.1 Жилищного кодекса РСФСР. Можно также перечислить и другие нормативные акты, регламентирующие порядок и основания приобретения права собственности на жилье. Однако цель данной статьи — рассмотреть в качестве одного из законных оснований приобретения права собственности на жилье решение суда о признании права собственности конкретного гражданина на жилье. Этот способ приобретения жилья в собственность не предусмотрен ни в одном из вышеназванных законодательных актов, в то же время в них содержится ссылка на иные основания приобретения права собственности на жилье. Наверное, судебное решение и отнесено к числу таких оснований.
Как известно, любая сделка с жильем должна заключаться в письменной форме (форме договора купли — продажи, мены, дарения, приватизации и т. д.), так как несоблюдение нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации влечет ее недействительность. В то же время как быть в ситуациях, когда по каким-либо причинам договор купли — продажи дома нотариально не удостоверен или же не прошел государственную регистрацию? Все ли будет потеряно для покупателя дома, квартиры? Думаю, нет, так как у добросовестного покупателя остается право обращения в суд с заявлением о признании за ним права собственности на приобретенное жилое помещение. В качестве примера можно привести такой случай из нашей практики.
В прокуратуру Самойловского района обратилась гражданка С. пожилого возраста с заявлением о том, что в течение семи лет не может оформить купленный ею ранее в собственность дом, поскольку нотариус отказывается удостоверить факт купли — продажи дома в связи с давностью заключения сделки и отсутствием продавца, а в юридической консультации ей объяснили: в связи с тем, что договор купли — продажи дома надлежащим образом не был оформлен и нотариально не удостоверен, у С. ничего не получится. При такой ситуации мы взялись помочь С. в признании за ней права собственности на дом через суд. Прежде всего исходили из того, что С. все-таки дом купила, деньги уплатила, кроме того она принимала меры для надлежащего оформления договора купли — продажи: писала продавцу, направляла в его адрес телеграммы с просьбой приехать для оформления купли — продажи дома или же направить доверенность на кого-либо из родственников, чтобы они могли от его имени заключить договор, однако продавец упорно молчал. Налицо факт уклонения продавца от нотариального удостоверения сделки, что дает право С. в соответствии с ч. 2 ст. 165 ГК обратиться в суд о признании сделки действительной. Тем более, что она полностью исполнила сделку — передала деньги за дом. Длительное проживание С. в этом доме можно и нужно использовать как одно из доказательств в ее пользу. Также С., не являясь собственником имущества, добросовестно, открыто и непрерывно владела домом как собственным довольно длительное время.
С учетом сказанного можно подумать и о доказательствах, свидетельствующих и о добросовестности С. как покупателя, и о возникновении у нее законного права, дающего возможность обращения в суд с заявлением о признании права собственности на дом. В соответствии со ст. 49 ГПК РФ доказательствами по гражданскому делу являются любые фактические данные, на основе которых в определенном законом порядке суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, и иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела (ч. 2). Эти данные устанавливаются: объяснениями сторон и третьих лиц, показаниями свидетелей, письменными доказательствами, вещественными доказательствами и заключениями экспертов.
Исходя из определения доказательств, содержащегося в ст. 49 ГПК, были собраны и представлены в суд письменные доказательства, приглашены свидетели, подтверждающие и обосновывающие наши требования, изложенные в заявлении. Сразу оговорюсь, что круг доказательств, представленных в суд в обоснование заявления, использовался и по другим заявлениям в суд о признании права собственности на дом в интересах других граждан. В первую очередь, были истребованы доказательства, подтверждающие факт совершения сделки, — это расписка продавца о том, что им получены деньги за проданный дом, доверенность, выписанная на одного из родственников по совершению им юридически значимых действий по купле — продаже дома.
Факт передачи денег подтвердили граждане, присутствующие при этом и при написании расписки продавцом. Родственники, в частности, — доверенное лицо продавца, также данный факт не отрицали. В суд были представлены и другие письменные доказательства в пользу С. — квитанции об уплате земельного налога в течение всего времени с момента приобретения дома, квитанции об оплате за газ, об оплате коммунальных услуг, справка из управления социальной защиты и почты о том, что пенсия поступает по новому адресу, справка РЭС об оплате С. услуг по электроснабжению. Естественно, во всех этих документах было указано новое местожительство С. Справка из администрации поселкового округа подтвердила отсутствие у С. другого жилья и длительное ее проживание по новому адресу.
Все письменные доказательства свидетельствовали о том, что С. длительное время открыто, добросовестно, непрерывно владеет домом как своим. Неоспоримые доказательства в пользу С. привели свидетели. Соседи С. пояснили, что она аккуратно оплачивает все коммунальные и иные услуги, домом и земельным участком пользуется как своим, причем С. произвела значительные улучшения дома. Они подтвердили, что С. принимала меры для надлежащего оформления договора купли — продажи дома: неоднократно писала продавцу с просьбой приехать и оформить договор купли — продажи в соответствии с требованиями закона или же представить надлежаще оформленную доверенность на одного из родственников. Свою роль сыграло и то, что С. сохранила часть квитанций, свидетельствующих о том, что она действительно на имя продавца направляла письма, телеграммы. Налицо было уклонение продавца от нотариального удостоверения сделки, в то же время его молчание можно расценить, как выражение воли совершить сделку, тем более что он длительное время не принимал меры по оспариванию договора купли — продажи дома, не высказывал каких-либо претензий материального характера, не требовал выселения С. из дома. Суд, оценив представленные доказательства, принял решение о признании за С. права собственности на дом. Подобный круг доказательств собирался и по другим заявлениям о признании права собственности на жилое помещение, и во всех случаях суд удовлетворял заявления. Повторюсь, в данной статье речь идет о судебном решении как об одном из оснований права собственности гражданина на жилое помещение, причем не требующего последующего нотариального удостоверения. Круг доказательств в каждом случае определяется исходя из конкретных обстоятельств. В то же время в качестве письменных доказательств можно использовать справки ОПВС, бюро технической инвентаризации, домовые книги и т. д. и выявлять свидетельскую базу. В частности, в качестве свидетелей привлекались и родственники С.
Надеюсь, опыт обращения в суд с заявлением о признании права собственности на жилье в интересах граждан, наработанный в нашей прокуратуре, поможет и другим.
