Регистрация аренды: момент истины

(Дедиков С.)

(«Бизнес-адвокат», N 17, 2000)

РЕГИСТРАЦИЯ АРЕНДЫ: МОМЕНТ ИСТИНЫ

С. ДЕДИКОВ

С. Дедиков, адвокат Адвокатской фирмы «Юстина».

Казалось бы, Президиум ВАС РФ разъяснил некоторые вопросы регистрации договоров аренды нежилых помещений. Однако окончательную точку в этом затянувшемся споре ставить рано…

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» немного прояснило ситуацию о необходимости регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок менее года (назовем их для удобства краткосрочными договорами).

Напомню, что Президиум ВАС РФ, обсудив судебную практику по такого рода делам, разъяснил, что нежилые помещения являются объектом недвижимости, которые хотя и отличаются от здания или сооружения, где они находятся, тем не менее неразрывно с ними связаны. Учитывая, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды таких объектов недвижимости, то, по мнению Президиума ВАС РФ, к ним должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. А там, как известно, предусмотрена лишь обязательная государственная регистрация договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее одного года.

Однако уже после выпуска указанного Информационного письма в прессе появились публикации специалистов, которые пришли к выводу, что письмо Президиума ВАС РФ отнюдь не закрывает всю проблему целиком, а решает фактически только некоторую ее часть. В частности, высказывается сомнение в обоснованности отнесения арендатором арендной платы на себестоимость производимых товаров, работ или оказываемых услуг по краткосрочным договорам, не прошедшим государственную регистрацию, поскольку действующее законодательство предусматривает необходимость регистрации самого права аренды, а не только договора.

В то же время п. 40 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина РФ от 20 июля 1998 года N 33н (в ред. от 28 марта 2000 г.), допускает принятие объектов основных средств к бухгалтерскому учету лишь на основании утвержденного руководителем организации акта (накладной) приемки — передачи соответствующих средств и иных документов, в том числе подтверждающих их государственную регистрацию в установленных законом случаях. Таким образом, основания арендной платы, по мнению этих авторов, не будут подтверждены надлежаще оформленными документами и, более того, они просто не могут быть приняты к бухгалтерскому учету, так как отсутствует предусмотренная законодательством регистрация права аренды.

Если учесть, что для подавляющего большинства арендаторов именно этот вопрос является основным, поскольку практически никто всерьез не рассматривает регистрацию в свете защиты своих прав, а исключительно как меру фискальную, то понятно, что подобная точка зрения не могла не привлечь самого пристального внимания. И совершенно естественным является желание людей до конца разобраться в законодательных дебрях по поводу регистрации аренды.

В предлагаемой вниманию читателей статье и предпринимается такая попытка.

Действительно, раньше смешивались две проблемы — государственной регистрации права аренды и договора аренды, больше того, первая проблема в значительной степени искусственно, из-за казуистического толкования норм права, подменялась второй. Сейчас, когда вторая проблема, слава богу, прояснена, наступил момент истины, и пора разобраться в вопросах регистрации права аренды и последствиях нарушения именно этого требования закона.

Рассматриваемая проблема, как мне представляется, имеет два аспекта: первый — сугубо прикладной, суть которого сводится к вопросу: «Что будет, если право аренды не зарегистрировано?», и второй — социально — экономический, выражающийся в вопросе: «Какие последствия для гражданского оборота порождает требование о регистрации аренды?»

Проанализируем действующее законодательство. Как известно, федеральный законодатель установил более строгий правовой режим для недвижимого имущества, связанный с его обязательной государственной регистрацией в целях, как неоднократно указывалось в работах авторов Гражданского кодекса, упорядочения связанных с недвижимостью отношений и дополнительной защиты прав на нее. В силу ст. 131 ГК РФ такой регистрации подлежат права: собственности, хозяйственного ведения и оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, установленных кодексом и иными законами.

Гражданский кодекс ввел и определенные механизмы обеспечения данного предписания. Так, п. 1 ст. 164 ГК РФ предусматривает необходимость государственной регистрации сделок с недвижимостью как основания возникновения соответствующих прав на нее, а п. 1 ст. 165 ГК РФ указывает, что несоблюдение этого требования приводит к ничтожности сделки.

В свою очередь, сделки бывают двух — и многосторонними (договоры) и односторонними. Поскольку право аренды возникает исключительно из одноименных договоров и на их условиях (в этой связи далеко не бесспорны утверждения отдельных авторов о том, что право аренды возникает в момент его государственной регистрации (см., например, Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., Изд. Группа НОРМА-ИНФРА-М, 1999 г., с. 135), то надо сделать вывод, что если бы на них в полной мере распространялось действие данного положения, то не прошедшие государственной регистрации договоры аренды были бы ничтожными. На самом деле это не так, потому что законодатель ввел специальные нормы, посвященные как регистрации договоров (сделок) аренды, так и последствиям несоблюдения этого требования.

Выше уже приводилась норма п. 2 ст. 651 ГК РФ, освободившая от государственной регистрации краткосрочные договоры аренды недвижимости, а вторая часть этой нормы определила и иные, чем указаны в ст. 165 ГК РФ, последствия несоблюдения правила о регистрации договора аренды в установленных законодательством случаях — такой договор считается незаключенным. Здесь нет никакого противоречия с общими нормами первой части Гражданского кодекса, так как в силу общепризнанных правил юридической техники специальная норма имеет преимущественную силу по сравнению с общей нормой.

Таким образом, применительно к договорам аренды недвижимости законодатель сделал два исключения из общих норм Кодекса о регистрации сделок с недвижимостью: 1) не все договоры аренды должны регистрироваться и 2) если договор подлежит регистрации, но не зарегистрирован, то он просто считается незаключенным. При этом, естественно, по незаключенному договору право аренды возникнуть не может, а на основании краткосрочного договора оно возникает в соответствии с его условиями — либо в момент заключения, либо в иной момент, оговоренный в договоре.

Продолжая линию ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установил, что наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимость должны регистрироваться ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда. Заметим попутно, что законодатель здесь имеет в виду право аренды не как таковое, а лишь как ограничение права собственности или иного вещного права и факт регистрации никак не связывает с возникновением самого права аренды.

Нетрудно сделать вывод, что законодатель не предусмотрел самостоятельных гражданско — правовых последствий нарушения требования о регистрации права аренды. На мой взгляд, это как раз нормально, потому что в регистрации своего права должен быть, в первую очередь, заинтересован сам его обладатель в целях защиты от посягательств на объект этого права со стороны третьих лиц. Но это его интерес, и было бы в принципе неверно законодательным путем обязывать его защищать собственный интерес. В этом случае субъект становится просто рабом своих прав. Контроль за сделкой — другое дело, здесь могут пострадать права и охраняемые законом интересы других участников гражданского оборота.

Лучше регистрация, чем суд

Теперь о том, можно или нет относить на себестоимость арендную плату, если право аренды, возникшее на основании краткосрочного договора аренды недвижимости, не зарегистрировано. Полагаю, что здесь тоже есть как бы два подхода. Первый — также практический. Что проще, что дешевле — зарегистрировать право аренды или потом судиться с налоговыми органами? Думаю, опять-таки большинство арендаторов предпочтет потратить деньги, нервы и время на регистрацию права аренды, а не на конфликт с налоговиками. И по-житейски они будут совершенно правы — пока нет однозначного официального разъяснения того же Высшего Арбитражного Суда РФ по этому вопросу, то зачем рисковать.

В то же время, если бы ко мне как адвокату обратился арендатор, который, не зарегистрировав право аренды, отнес арендную плату на себестоимость и в связи с этим у него возникли проблемы с налоговыми органами, я бы сказал, что у него есть хорошие шансы выйти победителем в этом споре. Почему?

Начнем с того, что любой налог — это ограничение права собственности субъекта хозяйствования. Согласно п. 3 ст. 55 Конституции РФ всякие ограничения прав граждан и юридических лиц в России могут устанавливаться исключительно федеральными законами.

В свете сказанного существуют достаточно веские основания сомневаться в правомерности с точки зрения соответствия Основному закону страны всего массива нормативных правовых актов и ведомственных нормативных актов, которые хотя и косвенно, но влияют на размер взыскиваемых с налогоплательщика налогов. Сюда входят и постановления Правительства РФ о порядке отнесения затрат на себестоимость, и уж тем более названные выше методические указания по бухгалтерскому учету, которые по своей сути вместо федеральных законов фактически определяют порядок расчета налогооблагаемой базы, от чего напрямую зависит размер (в абсолютных цифрах) подлежащих уплате налогов. Во-первых, такие вопросы, по моему мнению, должны решаться только на уровне федерального законодательства. Не случайно ведь и ст. 4 Закона РФ от 27 декабря 1991 г. N 2116-1 (в ред. от 4 мая 1999 г.) «О налоге на прибыль предприятий и организаций» прямо указывает, что перечень затрат, включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и порядок формирования финансовых результатов, учитываемых при расчете налогооблагаемой прибыли, определяются федеральным законом.

Во-вторых, весьма сомнительной является правомерность норм о регистрации прав аренды, предусмотренных Законом о госрегистрации прав на недвижимость. Совершенно очевидно, что обязательная регистрация такого права относится к сфере гражданско — правовых отношений, связанных с договором аренды, напрямую влияет на права (их возникновение) и обязанности (по государственной регистрации) сторон по данной сделке, а в интерпретации регистрирующих и контролирующих органов — на правовую силу данного вида договоров. Между тем Гражданский кодекс построен по принципу исчерпывающего регулирования включенных в него поименованных гражданско — правовых договоров. Это означает, что другие федеральные законы могут вторгаться в эту область только в том случае, когда это прямо предусмотрено Кодексом. Глава 34 (аренда) ГК РФ подобных отсылок не содержит. А поскольку в силу ч. 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Кодексу, то вполне можно сделать вывод, что указанный федеральный закон в этой части неоправданно вторгся на «чужую» территорию. Ссылки же на ст. 131 ГК РФ в этом случае несостоятельны, так как глава 34, содержащая специальные нормы права о регистрации договоров аренды недвижимости, фактически в отношении аренды отменяет действие ст. 131 в части разрешения вводить регистрацию права аренды иным федеральным законом.

В-третьих, сами постановления Правительства РФ о порядке отнесения затрат на себестоимость (см., например, Положение о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли», утвержденное Постановлением Правительства РФ от 5 августа 1992 г. N 552 (в ред. от 31 мая 2000 г.) не содержат указания на то, что такие затраты можно включать в себестоимость продукции, работ, услуг лишь при условии регистрации прав аренды.

Очень показательным в этом отношении является решение Арбитражного суда Москвы от 19 августа 1999 г. по делу N А-40-26857/99-75-453. Суть дела такова. Организация арендовала нежилое помещение под офис и исправно перечисляла арендодателю арендную плату в соответствии с условиями договора. При выездной налоговой проверке было установлено, что договор аренды не зарегистрирован. На этом основании налоговая инспекция пришла к выводу о том, что арендатор необоснованно относил на себестоимость арендные платежи, тем самым занижая размер налогооблагаемой базы, и потребовала доплаты налога на прибыль, уплаты пени и штрафа.

По иску налогоплательщика решение налогового органа было признано недействительным. При этом суд указал, что Положение о составе затрат предусматривает отнесение арендных платежей на себестоимость и не увязывает это обстоятельство с наличием или отсутствием договора. От себя добавлю: и уж тем более с его регистрацией.

В-четвертых, мне представляется вообще порочной коренящаяся в особом менталитете российского чиновничества и обслуживающих его интересы юристов привычка ухудшать положение налогоплательщика на основании доктринального толкования правовых норм. Я считаю, что обязанности граждан и юридических лиц по уплате налогов и порядок расчета размера налогов должны непосредственно излагаться в законах, ясно, четко, недвусмысленно. Всякая же неоднозначная норма налогового законодательства в широком смысле этого термина должна толковаться в пользу налогоплательщика (п. 7 ст. 3 НК РФ).

В-пятых, Президиум ВАС РФ неоднократно указывал, что отсутствие регистрации договора аренды не влияет на связанные с ним вопросы бухгалтерского учета и налогообложения (см., например, Постановление Президиума ВАС РФ от 6 апреля 1999 г. N 7486/98).

Увязывать право отнесения арендных платежей на себестоимость с фактом регистрации прав ли, договора ли аренды нельзя еще и по той причине, что нередко задержка в регистрации бывает вызвана виновными действиями или бездействием арендодателя, например, несвоевременным предоставлением необходимых документов, ненадлежащим оформлением таких документов, как поэтажный план, скажем, в нем не отражена фактически произведенная арендодателем перепланировка помещения. Бывают случаи, когда сдаются в аренду помещение в здании, которое еще официально не сдано по акту в эксплуатацию. Отнесение арендных платежей в данном случае на собственные средства арендатора фактически будет означать, что его материально наказывают за нарушения, допущенные арендодателем, что вообще противоречит здравому смыслу.

Но опять-таки в целях избежания возможных конфликтов с налоговыми органами рекомендовал бы в таких ситуациях арендные платежи учитывать на счете 76 «Расчеты с другими дебиторами и кредиторами» до момента регистрации права или договора аренды.

Дополнительное соглашение — новый договор

Абсолютно абсурдным выглядит требование регистрирующих органов о государственной регистрации всех без исключения дополнительных соглашений к зарегистрированным договорам аренды. Аргументация их до удивления непосредственна — мол, каждое такое соглашение является неотъемлемой составной частью самого договора и потому подчиняется такому же как и он правовому режиму. Соответственно, по логике чиновников, такие соглашения считаются заключенными лишь с момента их регистрации. И тут, когда речь идет об увеличении размера арендной платы, также могут возникнуть проблемы с налоговиками.

На мой взгляд, и сами эти требования, и их обоснование выглядят, мягко говоря, неубедительными. Тезис о том, что дополнительное соглашение — часть основного договора, не более чем бытовизм. Такие фразы, действительно, сплошь и рядом встречаются в дополнительных договорах, но они не имеют под собой каких-либо правовых оснований. Каждое дополнительное соглашение — это новый договор между теми же сторонами, при помощи которого они дополняют, изменяют или прекращают те или иные условия основного договора. Да, они, безусловно, тесно связаны между собой и вообще дополнительное соглашение не может иметь место, если нет основного договора. Но оно в то же время обладает всеми признаками договора — имеет своих субъектов, свой объект, обладает определенной формой и т. д.

В какой-то степени можно было бы понять требование о регистрации таких дополнительных соглашений к договорам аренды, которые изменяют существенные параметры этого обременения вещных прав, например, об изменении размера арендуемой площади или сроков аренды. Но зачем регистрировать соглашение об изменении размера арендной платы или пропускного режима на арендуемом объекте либо о порядке осуществления его ремонта? Требуется ли дополнительный контроль государства в этих вопросах? Ответ — отрицательный. И, конечно, ничем иным, как фискальными соображениями, подобные требования объяснить нельзя.

И здесь вполне уместно говорить о незаконных попытках ограничения гражданских прав и свобод, в частности, свободы заключения и применения на практике дополнительных соглашений к договорам аренды, поскольку никаким федеральным законом регистрация подобных соглашений вообще не предусмотрена.

Хотели как лучше…

Теперь о социально — экономических последствиях введения государственной регистрации права и договоров аренды. Здесь все происходит в точном соответствии с известным постулатом: «хотели как лучше, а получилось как всегда». Взамен, прямо говоря, и не очень-то нужной дополнительной защиты своих прав аренды миллионы арендаторов вынуждены портить нервы, тратить силы, время и достаточно значительные средства для получения отметки о регистрации прав и договоров. Одна такая регистрация в Москве обходится помимо официальных пошлин в 250 — 400 долларов. На что идут эти деньги, думаю, прекрасно понимает каждый. При этом чиновники категорически не хотят регистрировать долгосрочные договоры аренды. В них и приложенных к ним документах цепляются не то что за каждую запятую, а за каждый штрих в каждой букве.

Требование о тотальной регистрации прав и договоров аренды ведет к тому, что значительный массив таких отношений уходит в тень. Иногда проще и даже дешевле расплатиться «черным налом», чем в очередной раз идти на голгофу государственной регистрации.

По очень коротким договорам, скажем, до месяца, регистрация вообще лишена смысла, так как право или договор аренды будут зарегистрированы уже после того, как аренда фактически закончится.

Вряд ли нужно повторять, что все эти искусственно созданные проблемы затрудняют гражданский оборот, вносят в него хаос, практически внедряют элементы теневой экономики, создают условия для чиновничьего произвола и коррупции. В интересах развития нормальных рыночных отношений государственная регистрация аренды должна носить факультативный характер, когда бы сами стороны договора могли решать, нужно им это или нет. Только в этом случае можно будет говорить о подлинном упорядочении арендных отношений и настоящей заботе государства о защите прав арендаторов.

——————————————————————