СПОРЫ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛЬЯ
С. СОНИН
С. Сонин, адвокат Московской областной коллегии адвокатов.
Гражданский кодекс РФ в качестве разновидности договора найма жилого помещения выделяет договор социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. Это обязательство давно известно жилищному праву под несколько иным названием — как договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда.
ГК не содержит норм, детально регулирующих правоотношения в сфере социального найма жилья, отдавая приоритет нормам действующего жилищного законодательства, базирующегося в настоящее время на Жилищном кодексе РСФСР.
Статья 672 ГК определяет, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Общие положения ГК применяются к данному договору лишь постольку, поскольку иное не предусмотрено жилищным законодательством. Опираясь на его нормы, договор социального найма можно определить как заключаемое в обязательном порядке соглашение, в силу которого наймодатель передает жилое помещение нанимателю на предписанных законом условиях в бессрочное пользование в пределах нормы жилой площади, а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги. Возникновению правоотношений социального найма предшествует выдача административного акта — ордера, который юридически закрепляет право гражданина на предоставление ему жилого помещения и обязывает наймодателя заключить с ним договор социального найма.
Наймодателем в договоре социального найма выступает организация, основанная на праве государственной либо муниципальной собственности и уполномоченная представлять интересы государства либо органа местного самоуправления в жилищной сфере.
Статья 51 ЖК РСФСР и ст. 674 ГК предусматривают, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Тем не менее на протяжении всего времени действия ЖК РСФСР 1983 года письменная форма договора социального найма так и не получила распространения на практике. Письменную форму договора по-прежнему заменяет ордер, который де-факто предоставляет гражданину право пользования жилым помещением. Нельзя не признать, что содержание такого договора определяется, по сути, не соглашением сторон, а обязательными нормами и правилами. Свободное волеизъявление сторон в договоре социального найма крайне ограничено. В публично — правовой регламентации договора социального найма раскрывается еще одна его характерная черта: социальная защита нанимателя и членов его семьи, проживающих в домах государственного и муниципального жилищного фонда.
По закону нанимателем жилого помещения по договору социального найма признается только дееспособное физическое лицо. На момент выдачи ордера оно должно относиться к категории граждан, нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилого фонда социального использования, в соответствии с перечнями, определяемыми субъектами Российской Федерации. Такое же положение нанимателей занимают граждане, заключившие договор найма жилого помещения до принятия ГК.
Договор социального найма обычно характеризуется множественностью субъектов на стороне нанимателя. Согласно ст. 672 ГК и ст. 53 ЖК РСФСР проживающие совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с нанимателем. При этом Жилищный кодекс уточняет, что к членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители.
Данная норма, казалось бы, дает основание для вывода о том, что члены семьи нанимателя занимают положение сонанимателей по договору социального найма. Однако сам законодатель не употребляет этого термина. Права и обязанности данной категории граждан основаны не на формальном участии в договоре социального найма, а на родстве с нанимателем. Иначе построена законодательная конструкция в договоре частного (коммерческого) найма, регламентации которого посвящена в целом глава 35 ГК. Здесь фигурируют наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане, которые должны быть указаны в договоре. В том случае, если эти граждане заключат с нанимателем самостоятельный договор о солидарной ответственности перед наймодателем, они становятся сонанимателями (ст. 677 ГК).
Анализ ст. ст. 53, 54 ЖК РСФСР показывает, что субъектный состав «сонанимателей» в договоре социального найма может быть изменен нанимателем в одностороннем порядке, без согласия наймодателя. Речь идет о праве нанимателя на вселение других граждан в качестве членов семьи. Граждане, вселенные нанимателем, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи.
Закон допускает и коллизионный, т. е. судебный, порядок решения вопросов правосубъектности: признания членами семьи нанимателя граждан, совместно проживающих с нанимателем и ведущих с ним общее хозяйство. И в том, и в другом случае признание членом семьи не зависит от отношений нанимателя с наймодателем, что говорит о внедоговорном характере правоотношений «наниматель и члены его семьи». Иной подход заложен в регулировании договора коммерческого найма: граждане могут быть вселены в жилое помещение в качестве постоянно проживающих с нанимателем только с согласия наймодателя (ст. 679 ГК).
Аргументы в опровержение сложившейся точки зрения на членов семьи нанимателя как на сонанимателей по договору социального найма легко обнаруживаются в ст. 672 ГК, которая предусматривает, что в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор найма заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении. И хотя Жилищный кодекс иначе подходит к таким ситуациям и предусматривает, что в случае смерти нанимателя член семьи умершего вправе требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя (ст. 88 ЖК РСФСР), приведенные положения говорят о том, что законодатель не рассматривает членов семьи нанимателя в качестве сонанимателей, хотя их статус по существу приравнен к статусу нанимателя.
Применительно к договору социального найма нуждается в уточнении и статус несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Статья 53 ЖК РСФСР оговаривает, что совершеннолетние члены семьи нанимателя несут вместе с ним солидарную имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма жилого помещения. Тем самым, казалось бы, несовершеннолетние исключаются из числа субъектов договора. Однако анализ законодательных актов, принятых в последние годы, позволяет сделать иной вывод. Так, Федеральным законом от 28 марта 1998 г. «О внесении изменений и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР» было, в частности, предусмотрено, что «обмен жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, в том числе временно отсутствующие, производится их законными представителями с разрешения органов опеки и попечительства, а в случае достижения несовершеннолетними возраста 14 лет самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства».
В соответствии со ст. 2 Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет приравнены к совершеннолетним членам семьи при решении вопроса о приватизации жилого помещения. Наконец, нельзя забывать о том, что согласно ст. 26 ГК несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет самостоятельно несут имущественную ответственность по совершенным ими сделкам. Таким образом, существуют законодательные предпосылки для включения несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет в число субъектов договора социального найма. Это, возможно, будет учтено при принятии нового Жилищного кодекса.
Судебная практика по жилищным делам длительное время складывалась в результате применения разъяснений Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства» и Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР». Однако серьезные коррективы в правоприменительную практику были внесены Конституционным Судом РФ.
В первую очередь здесь необходимо отметить Постановление Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. «По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л. Н. Ситаловой». Данным Постановлением было признано не соответствующим Конституции РФ положение ч. 1 ст. 54 Жилищного кодекса РСФСР об «установленном порядке» вселения граждан в жилое помещение, подразумевающем соблюдение режима их прописки.
Строго говоря, ссылку на «установленный порядок» вселения граждан в жилое помещение всегда можно рассматривать в контексте определенных разрешительных уведомительных либо согласительных процедур. Если обратиться в ГК, то увидим, что предварительный уведомительный порядок введен для вселения временных жильцов (ст. 680 ГК), разрешительный — для вселения граждан, постоянно проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма (ст. 679 ГК). В отношении вселения граждан в качестве членов семьи нанимателя по договору социального найма ГК специальной оговорки не содержит. Жилищный же кодекс ограничился универсальной формулировкой об «установленном порядке» вселения, которая на практике получила однобокое толкование. Налицо проблема, которая должна была быть устранена законодательным путем.
В судебной практике ее решение сводится в конечном счете к выяснению обстоятельств совместного проживания граждан и ведения ими общего хозяйства. Интересы наймодателя учитываются далеко не всегда. Последний, как сторона договора социального найма, не располагает и четкими критериями, позволяющими определить юридический статус граждан, проживающих в квартире нанимателя. В случае выбытия нанимателя или его смерти он может столкнуться с реальной проблемой захвата жилого помещения лицами, не являвшимися членами семьи нанимателя.
Другим важным документом Конституционного Суда РФ является его Постановление от 23 июня 1995 г. «По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е. Р. Такновой, Е. А. Оглоблина, А. Н. Ващука». Этим Постановлением были признаны не соответствующими Конституции РФ положения ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР. Как указал Конституционный Суд, временное отсутствие гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) само по себе не может служить основанием лишения права пользования жилым помещением.
Часть 1 ст. 60 ЖК предусматривала, что при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи жилое помещение за ними сохраняется в течение шести месяцев. Законодательная формулировка оказалась явно неудачной. Подразумевалось, конечно, то, что при отсутствии гражданина свыше 6 месяцев он уже не рассматривается как временно отсутствующий (предполагается, что гражданин сменил место жительства). Устанавливая допустимый срок временного отсутствия в 6 месяцев, законодатель предусматривал, что отсутствие гражданина свыше этого срока дает основание для признания его в судебном порядке утратившим право пользования жилым помещением (ст. 61 ЖК). Тем не менее судебная практика никогда не рассматривала шестимесячный срок как формальный критерий. В случае признания причин пропуска срока уважительными суды отказывали в удовлетворении иска о признании лица утратившим право на жилье.
Постановление Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. сделало невозможным применение также и ст. 61 ЖК, которая по своему содержанию является производной от ст. 60 ЖК. Тем самым под вопрос была поставлена возможность предъявления исков о признании лица утратившим право пользования жилым помещением. На практике выход был найден в обращении к ст. 89 ЖК «Расторжение договора найма жилого помещения». Иски стали формулироваться следующим образом: «О признании лица расторгнувшим договор найма жилого помещения». Однако вряд ли ст. 89 ЖК была рассчитана «на все случаи жизни».
Жилищный кодекс исходит из того, что договор найма жилого помещения считается расторгнутым, если он прекращает действовать в отношении нанимателя и всех членов его семьи одновременно (ч. 2 ст. 89 ЖК). Напротив, по смыслу ст. 61 ЖК утрата права пользования жилым помещением распространяется лишь на одно лицо — нанимателя или члена его семьи. Если же обратиться к ГК, то его ст. 672 говорит о перезаключении договора найма в случае выбытия нанимателя из жилого помещения. Тем не менее судебная практика пошла по пути расширительного толкования и применения ст. 89 ЖК. Ее стали применять как к случаям выезда нанимателя, так и к случаям выезда кого-либо из членов его семьи. Таким образом, ст. 89 ЖК оказалась в роли своего рода «резервной» нормы. По моему мнению, и в той и в другой ситуации предмет исковых требований заключается по сути в признании гражданина выбывшим из жилого помещения, хотя термин «выбытие» вообще не используется в ЖК РСФСР и впервые был использован только в ст. 672 ГК. Следует признать, что жилищное законодательство не дает ясного ответа на вопрос о правовых последствиях смены гражданином своего места жительства. Это приводит к тому, что при сходных с юридической точки зрения обстоятельствах дела разрешаются судами по-разному, что влечет для лиц, участвующих в деле, совершенно разные правовые последствия.
Позиция Конституционного Суда РФ и практика судов общей юрисдикции по данной категории дел заставляют поставить вопрос о пересмотре законодательной конструкции договора социального найма. По моему мнению, самостоятельное право на жилье отсутствующих граждан (нанимателя, бывших членов семьи нанимателя) должно быть основано на самостоятельном договоре социального найма и самостоятельной имущественной ответственности. В ЖК должна быть закреплена самостоятельная имущественная ответственность нанимателя перед наймодателем по договору социального найма и субсидиарная ответственность членов его семьи. В этом случае при выезде нанимателя на неопределенный срок и невнесении им платежей по договору найма он будет нести риск утраты права на жилплощадь в судебном порядке. Бремя доказывания уважительности причин отсутствия и неисполнения договора должно быть возложено на него самого.
Такой же подход должен быть применен и к бывшим членам семьи нанимателя, выехавшим из жилого помещения. Их уклонение от заключения самостоятельного договора найма должно рассматриваться как основание к признанию утраты права на жилплощадь. Следовательно, заключение самостоятельного договора найма будет единственным способом сохранения права на жилое помещение для выехавших граждан. Причем заключение договора должно стать обязательным независимо от наличия отдельного изолированного помещения для бывшего члена семьи нанимателя. По сути речь следует вести о договоре на бронирование определенной жилой площади.
В ст. 680 ГК законодатель счел необходимым ограничить срок проживания гражданина в качестве временного жильца 6 месяцами. Этот срок и можно было бы рассматривать как ориентир при постановке вопроса о постоянном либо преимущественном проживании гражданина в определенном месте. Отсутствие гражданина в течение 6 месяцев и его отказ либо уклонение от заключения самостоятельного договора найма должно служить достаточным основанием для обращения в суд заинтересованных лиц с иском о признании гражданина утратившим право на жилплощадь. Аналогичные правовые последствия должны наступать и в случае неоплаты жилья и коммунальных услуг по договору найма в течение 6 месяцев. Кстати, такая норма уже содержится в ст. 15 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики», но ее действие косвенно заблокировано ГК, не распространившим действие его ст. 687 «Расторжение договора найма жилого помещения» на договор социального найма.
