О целесообразности приватизации жилых помещений, занимаемых военнослужащими по договору социального найма

(Никифоров С. В., Шуршалов В. Л.)

(«За права военнослужащих», 2005)

О ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТИ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ,

ЗАНИМАЕМЫХ ВОЕННОСЛУЖАЩИМИ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

С. В. НИКИФОРОВ, В. Л. ШУРШАЛОВ

Никифоров С. В., старший лейтенант юстиции, офицер юридической службы Вооруженных Сил Российской Федерации.

Шуршалов В. Л., майор юстиции, офицер юридической службы Вооруженных Сил Российской Федерации.

Обеспечение прав военнослужащих на жилье уже много лет является одной из наиболее острых социальных проблем. Этой проблеме посвящено большое количество научных трудов, комментариев к законодательству. Наличие данной проблемы породило немало судебных споров, в ходе которых военнослужащие отстаивают свои жилищные права.

Однако мало получить жилье. Необходимо знать свои права в жилищной сфере, уметь надлежащим образом ими пользоваться. Кроме того, наличие жилого помещения на каком-либо праве предполагает наличие обязанностей и ответственности лица, обладающего соответствующим правом.

К сожалению, многие граждане (в том числе военнослужащие) не знают, каким объемом прав и обязанностей они обладают в отношении жилого помещения, в котором они проживают. И конечно, в рамках одной короткой статьи невозможно охватить весь огромный массив вопросов, связанных с владением, распоряжением и пользованием жилыми помещениями. Но прежде чем говорить о правах и обязанностях, необходимо определить правовые основания, на которых то или иное лицо владеет жилым помещением. Именно поэтому в течение продолжительного времени перед многими гражданами стоит вопрос, приватизировать полученное от государства (органа местного самоуправления) жилое помещение или нет. Вопрос сугубо индивидуальный, и решать его каждый должен сам. Но при принятии решения необходимо учесть множество самых разнообразных факторов. Попробуем кратко охарактеризовать их, тем более что этот вопрос чрезвычайно актуален именно для военнослужащих.

Прежде всего, военнослужащим необходимо понять, о чем идет речь.

В силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение как объект гражданских (и жилищных) прав относится к категории недвижимого имущества. Как правило, жилое помещение (квартира, жилой дом) является наиболее ценным (по стоимости) объектом, которым владеет и пользуется гражданин.

«Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства» (п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Приватизация жилых помещений в Российской Федерации началась в начале 90-х гг. XX в. В 1991 г. был принят Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР».

Приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений (в Жилищном кодексе Российской Федерации не применяется такое понятие, как «бронирование» помещений в случае выезда нанимателя на длительный срок, поскольку основанием для одностороннего расторжения договора найма может служить только ненадлежащее исполнение обязанностей нанимателя как стороны по договору, в то время как факт проживания в указанном помещении для исполнения договора значения не имеет). Приватизация жилых помещений допускается только однократно.

Далее, следует помнить, что время для принятия решения о приватизации ограничено. Федеральным законом «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что право граждан на бесплатную приватизацию сохраняется только до 1 января 2007 г. Для лиц, получивших жилые помещения на основании договора социального найма после 1 марта 2005 г., приватизация жилых помещений прекращена. Таким образом, в оставшееся до наступления указанной даты время военнослужащим, занимающим жилые помещения на основании договора социального найма и заключившим такой договор до 1 марта 2005 г., предстоит решить, приватизировать жилое помещение или нет. Кроме того, малоимущие лица, ранее приватизировавшие жилые помещения, вправе передать их в государственную или муниципальную собственность до 1 января 2007 г. Есть время подумать…

С 1 марта 2005 г. введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, что повлекло существенные изменения в жилищном законодательстве.

При принятии решения следует также знать, что жилищное законодательство Российской Федерации в силу ст. 72 Конституции Российской Федерации является предметом совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Это означает, что решения, принимаемые в рамках установленной компетенции органами власти субъектов Российской Федерации, в сфере жилищного законодательства также способны оказать существенное влияние на решение гражданина. Однако в настоящей статье рассматриваются лишь наиболее общие вопросы правового регулирования на федеральном уровне.

В соответствии со ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Жилищный кодекс Российской Федерации также не устанавливает ограничения срока отсутствия нанимателя, в течение которого за ним сохраняется данное помещение, т. е. жилое помещение сохраняется за нанимателем, вне зависимости от того, проживает он в нем фактически или нет.

Согласно же ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Сроки осуществления данных прав не установлены.

Как наниматели, так и собственники жилых помещений могут пользоваться жилыми помещениями практически в равных пределах, установленных действующим законодательством, за исключением случаев, когда в договоре социального найма жилого помещения содержатся иные условия пользования жилым помещением. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации. Применявшаяся до настоящего времени типовая форма договора, утвержденная Постановлением Советом Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415, устарела. Предшествовать заключению договора будет решение о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Со стороны собственника помещения договор найма жилого помещения подписывается уполномоченным должностным лицом государственного органа или органа местного самоуправления в зависимости от того, к какому жилищному фонду — государственному или муниципальному — отнесено помещение, передаваемое нанимателю.

Статьей 67 Жилищного кодекса Российской Федерации установлены права и обязанности нанимателя жилого помещения.

Наниматель имеет право в установленном порядке:

— вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

— сдавать жилое помещение в поднаем;

— разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

— осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

— требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель обязан:

— использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом Российской Федерации;

— обеспечивать сохранность жилого помещения;

— поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

— проводить текущий ремонт жилого помещения;

— своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

— информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилыми помещением по договору социального найма.

Указанные выше права и обязанности являются основными; иные права и обязанности наниматель может нести на основании других федеральных законов и договора социального найма.

Права и обязанности собственника жилого помещения установлены гл. 18 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с данными нормами собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных действующим законодательством Российской Федерации.

В развитие ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации на собственника возлагается бремя содержания жилого помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

На собственника жилого помещения также возлагается обязанность поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Жилищный кодекс Российской Федерации по-разному определяет состав членов семьи собственника жилого помещения или нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

Так, к членам семьи собственника жилого помещения относятся совместно проживающие с собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Согласия членов семьи собственника жилого помещения на вселение иных лиц в данное помещение не требуется.

К членам семьи нанимателя жилого помещения относятся те же лица, что и к членам семьи собственника жилого помещения, при этом другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (п. 1 ст. 69 Жилищного кодекса Российской Федерации). В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма. Для того чтобы нанимателю жилого помещения по договору социального найма вселить своего супруга, своих детей и родителей, ему необходимо заручиться согласием в письменной форме членов своей семьи, в том числе отсутствующих членов своей семьи. В случае вселения иных лиц в качестве членов своей семьи нанимателю жилого помещения по договору социального найма необходимо получить согласие в письменной форме, помимо своего супруга, своих детей и родителей, также согласие наймодателя. При вселении общая площадь жилого помещения на одного члена семьи не должна составлять менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

В соответствии со ст. 83 Жилищного кодекса Российской Федерации договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время:

— по соглашению сторон;

— по заявлению нанимателя с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

— невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение шести месяцев;

— разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

— систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

— использования жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Право собственности на жилое помещение прекращается по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации. Такими основаниями, в частности, являются: отчуждение жилого помещения другим лицам, отказ от права собственности, гибель или уничтожение имущества и утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом, а именно в случае использования жилого помещения не по назначению, неподдержания в надлежащем состоянии, что грозит порчей или разрушением, систематического нарушения прав соседей.

Статьей 293 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Однако есть еще один способ «потери» жилого помещения, находящегося в собственности гражданина, без его волеизъявления на это, несмотря на соблюдение всех правил использования данного жилого помещения.

Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Также по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Вместе с тем решение об изъятии жилого помещения может быть оспорено собственником жилого помещения в судебном порядке.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности не только помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты и др.), но и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Конечно же, одним из критериев целесообразности приватизации жилых помещений, занимаемых гражданами по договору социального найма, является разница в стоимости содержания жилого помещения по договору социального найма и жилого помещения, принадлежащего на праве собственности.

Рассмотрим структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Если вы собственник помещения, то плата за жилое помещение будет состоять из платы за содержание и ремонт помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание, текущий, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, платы за земельный участок, на котором расположен данный дом. Плата за коммунальные услуги будет рассчитываться из фактической стоимости таких услуг. Также собственник уплачивает налог на имущество. В настоящее время данный налог невелик и выражен в виде процентов от стоимости жилого дома, определяемой соответствующими организациями, осуществляющими технический учет и инвентаризацию жилых помещений (БТИ). К 2007 г. планируется методику расчета налога на имущество изменить, процент от стоимости уменьшить, но стоимость жилого помещения уже рассчитывать по рыночным ценам. К сожалению, в настоящее время преждевременно говорить о методике расчета рыночной цены недвижимого имущества, что не позволяет прогнозировать рост налогооблагаемой базы.

Учитывая стоимость жилых помещений, например, в г. Москве, можно предположить, что в абсолютном выражении налог на имущество будет возрастать.

Если вы наниматель по договору социального найма, то плата за жилое помещение будет включать в себя:

— плату за пользование жилым помещением (собственно плата за наем);

— коммунальные платежи.

При этом, если наниматель будет признан малоимущим в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, он освобождается от внесения платы за наем.

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).

Подведя итоги, следует отметить, что происшедшие преобразования в жилищной сфере на фоне социально-экономических изменений завершились принятием свода законов и ряда отдельных актов. Основополагающим в этом отношении является, безусловно, принятие Жилищного кодекса Российской Федерации. Таким образом, именно в настоящее время у граждан появилась возможность сделать осознанный выбор — приватизировать жилое помещение или остаться нанимателем, в отличие от ситуации начала 90-х гг. XX в., когда такой выбор во многом определялся эмоциями (многие видели в приватизации только положительные моменты, связанные с приобретением права собственности, — возможность свободно распоряжаться своим имуществом, в том числе передавать его по наследству, гарантировать его неприкосновенность и т. д.) и в условиях несформированного законодательства не позволял оценить все последствия такого шага (бремя содержания, налогообложение и т. п.). К тому же плата за жилое помещение, находящееся в собственности, практически не отличалась от платы за наем жилого помещения по договору социального найма.

В настоящее время имеется возможность не только оценить (с правовой и экономической точек зрения) все последствия приватизации жилого помещения (с учетом состава семьи, материального положения, возраста и т. д.), но и «исправить» ошибку, допущенную ранее.

Военнослужащим, решающим вопрос, приватизировать или не приватизировать жилое помещение, занимаемое ими по договору социального найма, можно порекомендовать следующее.

В случае если военнослужащий или гражданин, уволенный с военной службы, и члены его семьи, проживающие в жилом помещении по договору социального найма, не собираются в будущем переезжать в другую местность, совершать какие-либо гражданско-правовые сделки с жилым помещением (продать, подарить, завещать, заключить договор пожизненного содержания с иждивением и т. д.), им нет необходимости приватизировать данное жилое помещение.

В противном случае, а также с учетом специфики военной службы (возможное изменение места военной службы) приватизация жилого помещения является целесообразной. Таким образом, у военнослужащего есть возможность после окончания военной службы вернуться к прежнему месту жительства.

Хотелось бы пожелать всем военнослужащим сделать осознанный и правильный выбор в отношении предоставленных им по договору социального найма жилых помещений и предложить, по возможности, обращаться к специалистам (юристам), которые помогут квалифицированно, с учетом конкретной ситуации (а в каждой семье она индивидуальна), принять правильное решение, о котором не придется жалеть.

——————————————————————