Как можно принудить соседа, сделавшего незаконную перепланировку, вернуть квартиру в первоначальное состояние?
С. Морозов, г. Тула.
До принятия нового Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) суды решали вопрос о сносе самовольных перепланировок, руководствуясь ст. 222 ГК РФ в совокупности с Законом г. Москвы от 29.09.99 N 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Москвы».
Практика применения ст. 222 ГК РФ к сносу самовольных перепланировок жилых помещений существует и по настоящее время. Вместе с тем ЖК РФ установил самостоятельный, отличный от ГК РФ порядок сноса таких перепланировок, существенно упростив его и сделав более доступным. Дело в том, что в соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольная постройка должна быть снесена лицом, ее построившим, меры принудительного сноса и административной ответственности за отказ сносить такую постройку не предусмотрены.
В статье 29 ЖК РФ установлено, что собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязаны привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Также установлена возможность легализации самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения и установлены последствия неисполнения собственником требования о приведении помещения в первоначальное состояние. Указано, что, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску соответствующего органа принимает решение:
1) в отношении собственника — о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма — о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
КоАП РФ также предусматривает административную ответственность за незаконные перепланировки. Так, в ст. 7.21 КоАП РФ «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» установлено, что порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда; самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда.
Исходя из этого ответчика, отказывающегося сносить самовольную перепланировку, можно привлечь к административной ответственности, а также наложить на него штраф за отказ исполнять судебное решение в соответствии с ФЗ «Об исполнительном производстве».
——————————————————————
Вопрос: В результате перехода ТСЖ на новую систему оплаты водоснабжения, его члены должны оплачивать некую усредненную долю в общем потреблении воды, а не сумму за реальное потребление в соответствии с показаниями установленных в каждой из квартир счетчиков. Также новая система лишает всех членов ТСЖ положенных им законных льгот. Объясните, куда следует обращаться за правовой помощью и что предпринять в этой ситуации?
(«Адвокат», 2005, N 11)
Вопрос: К Вам обращаются жители г. Калуги — члены товарищества собственников жилья. В январе 2005 г. инспектор из городского водоканала сообщил нам, что все ТСЖ должны перейти на новую систему оплаты водоснабжения. Суть ее в том, что ТСЖ как юридическое лицо заключает с городским водоканалом договор, стороной которого является именно ТСЖ («Абонент»). Оплата услуг осуществляется «Абонентом» по единому счетчику, установленному на вводе в дом. При этом мы — жильцы и члены ТСЖ — должны оплачивать некую усредненную долю в общем потреблении воды, а не сумму за реальное потребление в соответствии с показаниями установленных в каждой из квартир счетчиков (в доме всего 12 квартир).
В связи с этим возникает несколько проблем: как мы, жильцы этого дома, будем «делить» потребление воды (а главное — зачем, ведь в каждой квартире есть счетчик). Особенно нас возмущает то, что новая система разом лишает всех членов ТСЖ положенных им законных льгот (льготы инвалидам, ветеранам и другим малообеспеченным категориям граждан), ведь «Абонент» как юридическое лицо никаких льгот не имеет. Кроме того, представители городского водоканала, навязывающие нам новые условия водоснабжения, руководствуются устаревшими Правилами предоставления коммунальных услуг (они ссылаются на какое-то Постановление Правительства РФ 1994 г.), тогда как по новому Жилищному кодексу (ч. 2 ст. 164) договор на водо-, газо — и электроснабжение заключается с каждым собственником жилья.
Под давлением угрозы отключения воды городской водоканал заставляет нас подписать договор. Объясните, куда следует обращаться за правовой помощью и что предпринять в этой ситуации?
Члены товарищества собственников жилья «Тульская 66», г. Калуга
Ответ: Плата за коммунальные услуги состоит из платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах) и отопление (теплоснабжение).
Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1099 (далее — Правила), упомянутые в письме, не устарели. Они применяются и сейчас в целях упорядочения деятельности хозяйствующих субъектов в сфере предоставления коммунальных услуг в части, не противоречащей Гражданскому кодексу РФ и Закону РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей».
Правила регулируют отношения между исполнителями и потребителями услуг по теплоснабжению, электроснабжению, водоснабжению и канализации. В роли исполнителя могут выступать:
— предприятия или учреждения, в собственности, полном хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилищный фонд и объекты инженерной инфраструктуры и в обязанности которых входит предоставление потребителю коммунальных услуг, или предприятия и учреждения, уполномоченные выполнять функции исполнителя — для потребителей, проживающих в государственном (ведомственном), муниципальном или общественном жилищном фонде;
— предприятие, предоставляющее потребителю коммунальные услуги, — для потребителей, проживающих в частном жилищном фонде;
— кондоминиумы, товарищества и другие объединения собственников жилья, которым передано право управления многоквартирным домом, включая заключение договоров на обслуживание и обеспечение коммунальными услугами потребителей, проживающих в жилищном фонде, находящемся в коллективной собственности.
Согласно п. 2.1 Правил услуги предоставляются:
— гражданам, проживающим в жилых домах государственного, муниципального или общественного фонда в соответствии с договором найма или аренды;
— гражданам, проживающим в коллективном и частном жилищном фонде (например, в домах, принадлежащих товариществам собственников жилья);
— собственникам жилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в соответствии с договором обслуживания.
Одной из форм управления многоквартирным домом является непосредственное управление собственниками квартир. Такой способ управления предпочтителен в случаях, когда в доме несколько квартир и ограничено число собственников. Как видно из письма, это как раз ваш случай.
После вступления в силу Жилищного кодекса РФ (с 1 марта 2005 г.) заключение договора с лицами, осуществляющими оказание услуг по содержанию и (или) выполнение работ по ремонту общего имущества, осуществляется всеми собственниками либо одним из них по доверенностям, выданным другими собственниками либо уполномоченным ими лицом.
Новое жилищное законодательство предусматривает два вида договоров:
1) договоры, обеспечивающие содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
2) договоры на обеспечение коммунальными услугами, предусмотренными ч. 2 ст. 164 ЖК РФ.
Итак, согласно ч. 2 ст. 164 ЖК РФ договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
Однако это не мешает собственнику выдать доверенность на заключение договора иному лицу, что предусмотрено ч. 3 ст. 164 ЖК РФ. Здесь уместно сказать несколько слов об оформлении доверенности.
Доверенность должна содержать сведения: о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные), об объеме передаваемых полномочий (совокупность полномочий или разовые поручения), о дате совершения доверенности. Доверенность должна быть удостоверена нотариально или организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства или администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Максимальный срок действия доверенности — три года. В том случае если срок действия доверенности не указан, она действует в течение года с момента ее совершения (ст. 185 — 189 ГК РФ).
Таким образом, требования городского водоканала заключить единый договор с ТСЖ как юридическим лицом и единым «Абонентом» были бы законными до 1 марта 2005 г. В настоящее же время приоритет имеют нормы ЖК РФ, а значит, члены ТСЖ не обязаны удовлетворять требования городского водоканала. Если водоканал осуществит свою угрозу и незаконно отключит воду в вашем доме, жильцы вправе обратиться в суд с иском к городскому водоканалу о восстановлении своих жилищных прав (в которые входит и право жильца на водоснабжение), возмещении убытков и компенсации морального вреда.
