Правовое регулирование и практика применения законодательства о приватизации жилых помещений

(Викторов И. С., Ашиткова Т. В.)

(«Жилищное право», 2006, N 7)

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ И ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

И. С. ВИКТОРОВ, Т. В. АШИТКОВА

Викторов И. С., главный научный сотрудник НИИ проблем укрепления законности и правопорядка при Генеральной прокуратуре РФ, заслуженный юрист РФ, кандидат юридических наук.

Ашиткова Т. В., старший научный сотрудник.

Приватизация жилых помещений — одно из основных направлений социальной политики государства в период перестройки. За время проведения бесплатной приватизации на основании и во исполнение Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. (в ред. от 29 декабря 2004 г.) десятки миллионов граждан стали собственниками жилых помещений, обретя устойчивый социальный статус, возможность распоряжаться этими помещениями и решать тем самым свои социальные и экономические потребности.

Прокурору, участвующему в процессе о признании сделок по приватизации жилых помещений недействительными, необходимо владеть соответствующим нормативным материалом.

Основные положения, регулирующие порядок осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации, установлены Законом Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — Закон о приватизации).

Согласно статье 1 названного Закона, приватизация жилья — это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.

В связи с изменением социально-экономических условий Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. N 675 утверждена Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 — 2010 гг., принят Жилищный кодекс Российской Федерации, а также Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. Этими актами существенно изменен порядок приватизации жилищного фонда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 и статьей 12 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с 1 января 2007 г. статья 1 Закона о приватизации признается утратившей силу. Это означает, что бесплатной приватизации жилья после указанной даты уже не будет.

Согласно статье 12 «Вводного» закона, не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.

То есть бесплатной приватизации подлежат лишь те жилые помещения, которые предоставлены гражданам до 1 марта 2005 г., и только в срок до 1 января 2007 г.

Кроме того, в связи с предстоящим прекращением бесплатной приватизации жилых помещений «Вводным» законом ограничен срок действия до 1 января 2007 г. других статей Закона о приватизации, которые регулируют порядок приватизации и расприватизации, определяют жилые помещения, не подлежащие приватизации. Однако до указанной даты Закон о приватизации продолжает действовать.

В соответствии со статьей 2 Закона о приватизации приватизация жилья возможна только в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

К государственному относится жилищный фонд, находящийся в федеральной собственности и в собственности субъектов Российской Федерации. Он может находиться в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий, учреждений.

Совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, относится к муниципальному жилищному фонду. Этот фонд также закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями, которые владеют, пользуются и распоряжаются им в соответствии с законодательством.

Приватизировать занимаемые на условиях социального найма жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, вправе граждане Российской Федерации с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Жилые помещения передаются в общую долевую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

В отношении последней категории граждан Законом о приватизации предусмотрены дополнительные условия:

— несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет дают согласие, наравне с совершеннолетними членами семьи, на приватизацию жилых помещений;

— жилое помещение может быть передано в порядке приватизации и несовершеннолетнему (статья 2);

— оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, производится за счет местного бюджета (статья 2);

— для отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства (статья 3). Это положение позднее нашло закрепление в пункте 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации;

— в договор передачи жилого помещения в собственность граждан должны включаться несовершеннолетние (статья 7);

— несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, не утрачивают права на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия (статья 11).

Предусмотрен порядок передачи жилья в собственность несовершеннолетних, если они одни проживают в жилом помещении (статья 2): жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей.

Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

В соответствии с Законом занимаемое жилое помещение передается гражданину бесплатно независимо от размера и стоимости этого помещения.

Оценка приватизируемого жилья производится лишь для последующего взимания налога с собственности и не влияет на решение вопроса о бесплатной передаче жилья в собственность граждан.

Приватизации не подлежат жилые помещения:

— предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.;

— находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков;

— служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Аварийными считаются жилые дома (жилые помещения), имеющие значительный износ или повреждения несущих конструкций, то есть непригодные для проживания граждан.

Отнесение жилых домов (жилых помещений) к непригодным для проживания осуществляется в соответствии с Положением по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденным Приказом министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529.

Жилые помещения относятся к общежитиям на основании Примерного положения об общежитиях, утвержденного Постановлением Совета министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 (в ред. от 23 июля 1993 г.).

Закрытые военные городки в соответствии с Законом Российской Федерации «О закрытом административно-территориальном образовании» от 14 июля 1992 г. N 3297-1 относятся к объектам, для которых необходим особый режим безопасного функционирования, включающий специальные условия проживания граждан.

Согласно Федеральному закону «О статусе военнослужащих» от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ, к закрытым военным городкам относятся расположенные в населенных пунктах военные городки воинских частей, имеющие систему пропусков, а также отдельные обособленные военные городки воинских частей, расположенные вне населенных пунктов.

Перечни закрытых военных городков утверждаются Правительством Российской Федерации по представлению Министерства обороны Российской Федерации (или иного федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба).

Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него.

В настоящее время действует ряд нормативных актов, которыми предусмотрено предоставление служебного жилья.

В частности, согласно пункту 1 статьи 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих», служебные жилые помещения предоставляются на весь срок военной службы в закрытых военных городках военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей, а также другим военнослужащим.

Необходимо также иметь в виду, что часть 2 статьи 4 Закона о приватизации предоставила право принимать решение о приватизации служебных жилых помещений как собственнику жилищного фонда или уполномоченному им органу, так и предприятию, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждению, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.

Положение данной правовой нормы, запрещающее приватизацию находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения, — в той мере, в какой оно распространяется на жилищный фонд, находящийся вне территорий соответствующих учреждений социальной защиты населения, в соответствии с Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 10 декабря 2002 г. N 316-О, не может применяться судами, другими органами и должностными лицами как не соответствующее Конституции Российской Федерации.

Содержащийся в части 1 статьи 4 Закона о приватизации перечень жилых помещений, которые не подлежат приватизации, не является исчерпывающим.

Имеются и другие законы, которыми предусмотрены ограничения в приватизации жилья. Например, Федеральным законом «Об особо охраняемых природных территориях» от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ установлено, что с учетом особенностей режима особо охраняемых природных территорий (национальных, дендрологических парков и ботанических садов) не подлежат приватизации расположенные на этих территориях жилые помещения.

Жилое помещение может быть передано в собственность всех проживающих в нем граждан, в собственность нескольких лиц или в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

При передаче квартиры, по согласию всех проживающих в жилом помещении, одному или нескольким лицам возникает вопрос о реализации права на бесплатную приватизацию жилья лицами, которые не стали собственниками.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 августа 1993 г. N 8, рассматривая эти обстоятельства, указал на то, что за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими лицами занимаемого жилого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение жилья в собственность в порядке приватизации другого, впоследствии полученного жилого помещения, поскольку в таком случае предоставленная этим лицам возможность бесплатно приватизировать занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другим лицом.

Частью 2 статьи 7 Закона о приватизации установлено, что «в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние».

Это положение следует применять с учетом части 1 статьи 2, где говорится о порядке передачи жилого помещения в общую собственность членов семьи, в том числе несовершеннолетних.

Тем не менее не следует делать вывода об обязательном включении лиц несовершеннолетнего возраста в указанный договор и, следовательно, о передаче им в собственность части жилого помещения.

Согласно разъяснению в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8, возможен отказ со стороны родителей и других законных представителей несовершеннолетних от включения последних в число участников общей собственности на квартиру при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений: органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

Оформление приватизации жилого помещения является бесплатным только для несовершеннолетних: детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, поскольку покрывается за счет средств местного бюджета. Другие граждане обязаны внести за оформление приватизации жилья плату, установленную субъектом Российской Федерации.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.

Статьей 9.1 Закона о приватизации узаконена так называемая расприватизация жилья, то есть возврат гражданином приватизированного жилого помещения прежнему собственнику (наймодателю) с условием заключения с ним договора социального найма на занимаемое жилье.

Такой возврат участников проведенной приватизации жилого помещения к первоначальному положению возможен при наличии двух условий:

— это помещение является для гражданина единственным местом жительства;

— оно должно быть свободным от обязательств (например, не передано в залог).

При этом соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять такие жилые помещения в собственность и заключить договоры социального найма данных жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Следует отметить, что неоднократное участие в приватизации жилья несовершеннолетних не является единственным случаем, когда граждане имеют возможность повторно приватизировать занимаемое жилое помещение и стать собственниками. Это возможно в случаях изменения правового положения граждан, проживающих в домах государственного и муниципального жилищного фонда, что предусмотрено пунктом 15 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного решением Роскоммунхоза от 18 ноября 1993 г. N 4.

При переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма или аренды граждане имеют право на приватизацию этого жилья при условии расторжения договора передачи в собственность, в порядке приватизации, ранее занимаемого жилого помещения.

Основной категорией дел по спорам, возникающим в связи с приватизацией, являются дела о признании недействительными сделок с жилыми помещениями.

Правовые основания участия прокурора в рассмотрении судами дел такой категории предусмотрены Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

По смыслу части 1 статьи 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав и законных интересов граждан по спору, связанному с приватизацией жилого помещения, только в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд.

Особое значение в настоящее время приобретает защита прокурором в порядке гражданского судопроизводства прав несовершеннолетних на приватизацию жилого помещения, так как закон предусмотрел для них специальный порядок реализации этого права ввиду их повышенной социальной незащищенности.

Права несовершеннолетних могут быть нарушены в случае отказа в приватизации жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства и др.

Следует учитывать, что статья 7 Закона о приватизации требует включать в договор передачи жилого помещения в собственность несовершеннолетних, не только проживающих совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетним собственность, но и живущих отдельно от указанных лиц, однако не утративших право пользования этим жилым помещением.

Прокурор, подавший заявление в защиту названных категорий граждан в соответствии с частью 2 статьи 45 ГПК РФ, пользуется всеми процессуальными правами и несет все процессуальные обязанности истца, за исключением права на заключение мирового соглашения и обязанности по уплате судебных расходов. В случае отказа прокурора от заявления, поданного в защиту законных интересов другого лица, рассмотрение дела по существу продолжается, если это лицо или его законный представитель не заявит об отказе от иска. При отказе истца от иска суд прекращает производство по делу, если это не противоречит закону или не нарушает права и законные интересы других лиц.

В связи с тем, что в ходе рассмотрения спора, связанного с приватизацией жилого помещения, судами фактически разрешается спор о правах на жилое помещение, прокурору с заявлением следует обращаться в суд по месту нахождения спорного жилого помещения, что предусмотрено статьей 30 ГПК РФ.

——————————————————————