ОСОБЕННОСТИ ПРЕКРАЩЕНИЯ НЕКОТОРЫХ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ В СВЯЗИ СО СНОСОМ ЖИЛОГО ДОМА
Е. С. КРЮКОВА
Крюкова Е. С., кандидат юридических наук, старший преподаватель кафедры гражданского и предпринимательского права Самарского государственного университета.
При изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд и сносе находящихся на них жилых домов прекращаются права не только собственников жилых помещений, но и иных пользователей, к числу которых можно отнести лиц, обладающих правами пользования жилым помещением в силу завещательного отказа и по договору пожизненного содержания с иждивением. Обозначенные права имеют глубокие исторические корни, по своей правовой природе они в определенной степени сходны с римскими личными сервитутами (узуфрукт, узус, хабитацио) <1>. В русской дореволюционной литературе и законодательстве встречаем упоминание об аналогичных правовых институтах <2>. ——————————— <1> См.: Новицкий И. Б. Римское право: Учебник для вузов. М.: ЗЕРЦАЛО-М, 2002. С. 106 — 108; Дождев Д. В. Римское частное право: Учебник для вузов / Под ред. В. С. Нерсесянца. М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1997. С. 415 — 423. <2> См.: Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.: Спарк, 1995. С. 231 — 237.
В п. 2 ст. 1137 ГК РФ специально выделена возможность предоставлять в порядке завещательного отказа право пользования входящим в состав наследства жилым помещением (его частью), причем жилое помещение может быть предоставлено как в пожизненное пользование, так и на определенный срок. Регламентация договора пожизненного содержания с иждивением осуществляется § 4 главы 33 ГК РФ. Предоставление содержания с иждивением может предусматривать наряду с другими обеспечение потребности в жилище. Жилищный кодекс РФ включил положения, отражающие специфику исследуемых нами прав. Так, в силу ст. 33 ЖК РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением, пользуется им наравне с собственником данного жилого помещения. Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанным собственником и гражданином. Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилыми помещениями на аналогичных условиях, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ). Переход права собственности на жилое помещение не прекращает права пользования им отказополучателем и получателем ренты (ст. 586, 1137 ГК РФ). Выявленные характеристики указанных прав свидетельствуют об их самостоятельности. В свете сказанного требует пристального внимания вопрос о последствиях сноса жилых домов для лиц, пользующихся жилыми помещениями в силу завещательного отказа или договора пожизненного содержания с иждивением. Единственное упоминание о возможном выселении таких лиц в судебном порядке указано в ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, но для этого должно иметь место основание, предусмотренное законом или договором. В литературе встречается позиция, согласно которой право пользования в силу завещательного отказа прекращается при прекращении права собственности наследника на данное жилое помещение, в том числе в случае выкупа жилого помещения по причине изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд <3>. Считаем такую позицию необоснованной. Опираясь на то, что целью установления прав пользования жилым помещением в силу завещательного отказа или в силу договора пожизненного содержания с иждивением является обеспечение собственником потребности указанных лиц в жилище, приходим к выводу, что при заключении соглашения о выкупе или при принятии соответствующего судебного решения должна быть определена судьба указанных прав и в связи с этим возложены определенные обязанности на собственника жилого помещения. Из смысла и направленности этих прав, гарантий, которые в отношении них предусмотрены законодателем (ст. 586, п. 2 ст. 1137 ГК РФ), и специально установленного срока их существования вытекает, что собственник жилого помещения должен обеспечить их дальнейшее осуществление за счет предоставляемого ему возмещения либо иным способом, например вселить их в предоставленное взамен жилое помещение или предоставить в пользование другое жилое помещение. ——————————— <3> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С. 178.
Ряд авторов предлагают предоставлять таким лицам другое жилое помещение за счет субъекта, изымающего жилое помещение <4>. На наш взгляд, указанный подход не совсем верен, он досрочно освободит собственника от лежащей на нем обязанности, а для публичного образования повлечет чрезмерные расходы, что приведет к высокой стоимости общественно значимых мероприятий. ——————————— <4> См.: Рамзаев П. В. Права граждан при изъятии земель и сносе домов. М.: Юридическая литература, 1974. С. 75.
Во избежание ущемления прав пользователей в силу завещательного отказа и по договору пожизненного содержания с иждивением в законодательстве следует специально оговорить последствия их прекращения в связи с необходимостью сноса жилого дома.
